Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1114/2019 ~ М-851/2019 от 30.05.2019

Дело № 2-1114/2019 26RS0012-01-2019-001609-48

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ессентуки 26 сентября 2019 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего - судьи Федорова К.А.,

при секретаре Кафаровой Т.С.,

с участием: истца (ответчика по встречному иску) Зевакиной Н.А., представителя истца (ответчика по встречному иску) Занозина В.В., представителей ответчика (истца по встречному иску) Усачевой Т.М. - Колесниковой Н.Д. и Крупской О.В., ответчика по встречному иску Смирнова А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зевакиной Н.А. к Усачевой Т.М. о взыскании суммы реального ущерба, упущенной выгоды, взыскании компенсации морального вреда и встречному иску Усачевой Т.М. к Зевакиной Н.А., Смирнову А.В. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости в силу закона недействительным (ничтожным),

УСТАНОВИЛ:

Зевакина Н.А. обратилась в суд с иском к Усачевой Т.М., указав в обоснование требований, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный в <адрес>, кадастровый номер *****, площадью 49 кв.м., на основании договора купли-продажи от <дата>, решения собственника о разделе земельного участка от <дата>. Усачевой Т.М. на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый *****, площадью 504 кв.м., на основании договора купли-продажи от <дата> *****. На указанных земельных участках расположен жилой дом. Общей площадью 55,1 кв.м., литер А, кадастровый номер *****, который принадлежит на праве долевой собственности Зевакиной Н.А. ( ***** доля в праве ) и Усачевой Т.М. (***** доля в праве). С 2013 года по 2016 года Усачева Т.М., без согласия истца, как совладельца жилого дома, без проектной документации, без получения разрешения на реконструкцию, реконструировала жилой дом. Введя в заблуждение сотрудников Росреестра, Усачева Т.М. представила технический план и декларацию для регистрации права собственности на жилой дом, как вновь построенного и отдельно стоящего и зарегистрировала право собственности в упрощенном порядке. После регистрации права собственности на основании постановления администрации г. Ессентуки от <дата> *****, жилому дому был присвоен отдельный почтовый адрес: <адрес> ( данное постановление решением суда отменено). Решением Ессентукского городского суда от <дата> удовлетворены частично исковые требования Зевакиной Н.А. к Усачевой Т.М. Жилой дом, по адресу: <адрес>, общей площадью 136,3 кв.м., признан самовольно реконструированным. Решение суда вступило в законную силу <дата>. Истцом, как собственником недвижимого имущества - земельного участка, расположенного в <адрес>, кадастровый номер *****, площадью 49 кв.м., а также ? доли в праве на жилой дом, расположенный в <адрес>, общей площадью 55,1 кв.м., литер А, кадастровый номер *****, предпринимались меры по его продаже. Так, <дата> истцом был заключен предварительный договор купли-продажи указанного недвижимого имущества и договор задатка, согласно которого Зевакина Н.А. обязалась продать ***** долю жилого дома, общей площадью 55,1 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, и земельный участок, площадью 49 кв.м., расположенный по адресу: г. <адрес>. Сумма договора составила 1 ***** рублей. В качестве задатка Смирнов А.В. передал ***** рублей. Между истцом и Смирновым А.В. было составлено соглашение о переносе срока заключения основного договора купли-продажи имущества до <дата> для приведение в соответствие правоустанавливающих документов. В Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю было направлено заявление о внесении изменений в реестр кадастрового учета в отношении жилого дома, с приложением решения Ессентукского городского суда от <дата>. Однако Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю рассмотрев данное заявление, направило Зевакиной Н.А. уведомление о приостановлении регистрационных действий, мотивируя тем, что отсутствует технический план жилого дома. Истец обратилась в АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» с заявлением об изготовлении технического плана на реконструированный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и получила отказ, т.к. технический план жилого дома невозможно подготовить не имея разрешения на строительство, разрешения на реконструкцию, проекта и иной разрешительной документации. Для удостоверения сделки купли-продажи недвижимого имущества, необходимые документы были представлены нотариусу Ивашовой Р.Р. <дата> Зевакиной Н.А. был получен отказ в совершении нотариального действия - нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества между Зевакиной Н.А. и Смирновым А.В. В связи с изложенным она была вынуждена вернуть Смирнову А.В. сумму задатка в двойном размере – ***** рублей. С учетом уточнения исковых требований Зевакина Н.А. просит взыскать с Усачевой Т.М. сумму упущенной выгоды в размере ***** рублей, сумму реального ущерба в размере ***** рублей, и компенсацию морального вреда в размере ***** рублей.

Усачева Т.М. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Зевакиной Н.А. и Смирнову А.В., указав в обоснование требований, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный в простой письменной форме <дата> между Зевакиной Н.А. и Смирновым А.В., в силу закона является недействительным (ничтожным) не влекущим юридических последствий. В соответствии с ч.1 ст. 42 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от <дата> N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предоставленный ответчиком предварительный договор купли-продажи ? доли жилого дома и 49 кв.м. земельного участка от <дата>, содержащий условия о задатке, нотариально не удостоверен, следовательно, был заключен с нарушением требований закона относительно его формы, а поэтому в силу прямого указания закона является ничтожной сделкой, независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 ст. 166 ГК РФ). При указанных обстоятельствах, в силу ничтожности сделки последующие действия сторон, направленные на ее исполнение, правового значения не имеют. Кроме того, заявление о преимущественном праве покупки указанной ? доли жилого дома и земельного участка, Зевакина Н.А. направила Усачевой Т.М. только <дата>, то есть после заключения предварительного договора со Смирновым А.В. В отсутствие надлежащего уведомления собственника ? доли о преимущественном праве покупки, Зевакина Н.А. заключила предварительный договор, содержащий условия о задатке. Следовательно ответчики по встречному иску несут самостоятельно риск наступления для себя неблагоприятных последствий признанием сделки недействительной. С учетом данных доводов, Усачева Т.М. просит признать предварительный договор купли-продажи ***** доли жилого дома, общей площадью 55,1 кв.м., кадастровый номер *****, по адресу: <адрес> и земельного участка, общей площадью 49 кв.м., по адресу: <адрес>, заключенный <дата> между Зевакиной Н.А. и Смирновым А.В. недействительной (ничтожной) сделкой в силу закона, применить последствия недействительности сделки, а также взыскать с Зевакиной Н.А. в пользу Усачевой Т.М. расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В судебном заседании Зевакина Н.А. и ее представитель Занозин В.В. заявленные исковые требования поддержали, по основаниям изложенным в иске. Пояснили, что в результате самовольной реконструкции дома Усачевой Т.М., Зевакина Н.А., как собственник недвижимого имущества, не может реализовать свои права с 2015 года. Возражая против удовлетворения встречных исковых требований, пояснили, что нотариальная форма договора в данном случае установлена только для ? доли жилого дома, однако предметом договора также являлся земельный участок. Для земельного участка, находящегося в собственности, предусмотрена простая письменная форма, что в данном случае было соблюдено. Заключаемая со Смирновым А.В. сделка состоит из нескольких договоров, признание части договора недействительным, не означает недействительности всей сделки. Договор задатка, расписка о получении денежных средств от Смирнова А.В., расчетно-кассовый ордер, свидетельствующий о возврате задатка в двойном размере, никем не оспариваются. Постановление нотариуса об отказе в совершении нотариальных действий также не оспорено. Просят отказать в удовлетворении встречного иска в полном объеме.

Представителя ответчика Усачевой Т.М. ( истца по встречному иску) Колесникова Н.Д. и Крупская О.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных Зевакиной Н.А. исковых требований. Пояснили, что Зевакина Н.А. никогда не препятствовала Усачевой Т.М. в реконструкции своей части дома, которая была завершена в 2014 году. Зевакина Н.А. обратилась в феврале 2017 года в суд с требованиями о сносе дома с целью понудить Усачеву Т.М. выкупить ее долю. Поскольку Зевакина Н.А. лично способствовала созданию неблагоприятной ситуации для реализации права по распоряжению своим имуществом, вина Усачевой Т.М. исключается. Указывают на то, что Зевакина Н.А., заведомо зная, что реконструированный жилой дом не введен в гражданский оборот, заключила заведомо неисполнимую сделку по продаже своей ***** доли жилого дома и земельного участка, самостоятельно принимая на себя риск наступления неблагоприятных последствий. Просили удовлетворить встречный иск, по изложенным в нем основаниям.

Ответчик по встречному иску Смирнов А.В. в судебном заседании встречные исковые требования Усачевой Т.М. не признал, пояснил, что <дата> он заключил предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и договор задатка, согласно которого Зевакина Н.А. обязалась продать ***** долю жилого дома, общей площадью 55,1 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, и земельный участок, площадью 49 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> договора составила ***** рублей. По договору задатка Зевакина Н.А. получила от него ***** рублей, что подтверждается написанной при свидетелях распиской. Основной договор должен быть заключен не позже <дата>. Однако Зевакина Н.А., ссылаясь на то, что не все необходимые для сделки документы собраны, просила подождать с заключением основного договора. <дата> было заключено соглашение к договору задатка о продлении предельного срока заключения основного договора купли-продажи до <дата>. Однако и это срок не был соблюден. <дата>9 года он направил в адрес Зевакиной Н.А. претензию, с требованием вернуть 400 000 рублей. <дата> он и Зевакина Н.А. явились к нотариусу с целью заключить основной договор купли-продажи. Нотариус Ивашова Р.Р., ознакомившись с предоставленными Зевакиной Н.А. документами. Вынесла постановление об отказе в совершении нотариального действия. Полагает, что в силу ст.ст. 137, 138 ГПК РФ он не может быть привлечен в качестве ответчика по встречному иску, т.к. условием принятия к рассмотрению встречного иска является его предъявление к истцу по первоначальному иску. Однако он стороной спора между Зевакиной Н.А. и Усачевой Т.М. не является. Просит отказать в удовлетворении встречного искового заявления в полном объеме.

Выслушав Зевакину Н.А., ее представителя Занозина В.В., представителей Усачевой Т.М. - Колесникову Н.Д. и Крупскую О.В., ответчика по встречному иску Смирнова А.В., суд приходит к следующим выводам.

Согласно статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).

В соответствии с частью 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с ч.1 ст. 42 Федерального закона от <дата> N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от <дата> N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

В судебном заседании установлено, что Зевакиной Н.А. на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер *****, площадью 49 кв.м. что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <дата>.

Кроме того, Зевакина Н.А. является собственником ***** доли жилого дома общей площадью 55,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <дата>.

Усачевой Т.М. на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер *****, площадью 504 кв.м., а также ***** доля в праве собственности на жилой дом, общей площадью 55,1 кв.м., лит. А, кадастровый номер *****.

Без получения необходимых разрешительных документов, Усачевой Т.М. произведена реконструкция жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Решением Ессентукского городского суда от <дата> исковые требования Зевакиной Н.А. к Усачевой Т.М. удовлетворены частично. Жилой дом, по адресу: <адрес>, общей площадью 136,3 кв.м., признан самовольно реконструированным. Из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключена запись о регистрации права ***** от <дата> на жилой дом, общей площадью 136,3 кв.м., по адресу: <адрес>. Жилой дом, общей площадью 136,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый     номер *****, снят с кадастрового учета. Отменено постановление администрации г. Ессентуки от <дата> *****. В удовлетворении исковых требований Зевакиной Н.А. к Усачевой Т.М. в части признания недействительной регистрации права на жилой дом, возложении обязанности снести самовольные постройки и надстройки, привести дом в первоначальное положение, к общей площади 55, 1 кв.м., признании навеса литер «Б» на земельном участке с кадастровым номером *****, возведенным без учета правил землепользования и застройки и обязательным требованиям к параметрам постройки. Возложении обязанности снести указанный навес – отказано. В удовлетворении исковых требований Усачевой Т.М. к Зевакиной Н.А., администрации г. Ессентуки о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, прекращении права собственности, сохранении в реконструированном виде жилого дома, компенсации морального вреда – отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по граждански делам Ставропольского краевого суда от <дата> решение Ессентукского городского суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Зевакиной Н.А. к Усачевой Т.М. о признании навеса литер «Б», расположенном на земельном участке с кадастровым номером *****, возведенным без учета правил землепользования и застройки и обязательным требованиям к параметрам постройки, а также возложении обязанности снести указанный навес – отменено. Навес, литер «Б», расположенный на земельном участке с кадастровым номером *****. Признан возведенным без учета правил землепользования и застройки и обязательным требованиям к параметрам постройки. На Усачеву Т.М. возложена обязанность снести указанный навес. В остальной части это же решение суда оставлено без изменения, апелляционные жалобы Зевакиной Н.А. удовлетворена в части, апелляционная жалоба представителя Усачевой Т.М. по доверенности Колесниковой Н.Д. оставлена без удовлетворения.

<дата> между Зевакиной Н.А. и Смирновым А.В. заключен предварительный договор купли-продажи ***** доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 55,1 кв.м., кадастровый номер ***** и земельного участка, расположенного по адресу: г. Ессентуки, ул. капельная, площадью 49 кв.м., кадастровый номер *****. Стоимость приобретаемого недвижимого имущества определена сторонами в размере ***** рублей. В соответствии с п.4 предварительного договора, основной договор должен быть заключен не позднее <дата>.

В этот же день, <дата>, Зевакина Н.А. и Смирнов А.В. заключили договор задатка, согласно условиям которого, Смирнов А.В. передал Зевакиной Н.А. ***** рублей в качестве задатка в счет купли-продажи ***** доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> и <адрес>, соответственно. По условиям договора задатка, за неисполнение обязательства по заключению договора купли-продажи указанного имущества по вине стороны, давшей задаток, он остается у другой стороны; по вине стороны, получившей задаток, задаток возвращается в двойном размере. Дата заключения основного договора купли-продажи определена сторонами до <дата>.

<дата> между Зевакиной Н.А. и Смирновым А.В. заключено соглашение к договору задатка от <дата>, по условиям которого сторона пришли к соглашению продлить предельный срок заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества и исполнения обязательств по договору до <дата>.

<дата> Зевакина Н.А. и Смирнов А.В. заключили договор купли продажи ***** доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 55.1 кв.м., кадастровый номер ***** и земельного участка, расположенного по адресу: г. Ессентуки, ул. капельная, площадью 49 кв.м., кадастровый номер *****.

<дата> Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> направило в адрес Зевакиной Н.А. уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, поскольку в представленных документах отсутствует технический план, подготовленный в отношении объекта недвижимости.

<дата> АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» дало Зевакиной Н.А. ответ о невозможности изготовить технический план на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер ***** в связи с его реконструкцией, поскольку решением Ессентукского городского суда от <дата> указанный жилой дом признан самовольно реконструированным.

Нотариусом Ессентукского городского нотариального округа Ивашовой Р.Р. <дата> вынесено постановление об отказе в совершении нотариального действия – удостоверения договора купли-продажи недвижимости между Зевакиной Н.А. и Смирновым А.В., так как объект недвижимости – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, на основании решения Ессентукского городского суда от <дата> признан самовольно реконструированным и в соответствии со ст. 222 п.2 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку не приобретает на нее право собственности и оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки.

Согласно представленного в судебное заседание приходного кассового ордера ***** от <дата>, Зевакиной Н.А. перечислено на счет Смирнова А.В. ***** рублей в счет возмещения двойной суммы задатка.

До настоящего времени основной договор купли-продажи объектов недвижимости между сторонами не заключен, предварительный договор нотариального удостоверения не содержит, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

В силу пункта 1 статьи 42 Федерального закона от <дата> N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости», в редакции действовавшей на момент спорных правоотношений, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно статье 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Принимая во внимание, что объект недвижимости, в отношении которого был заключен предварительный договор (жилой дом, общей площадью 55,1 кв.м.), находится в долевой собственности Зевакиной Н.А. и Усачевой Т.М. (по ***** доли у каждой), суд приходит к выводу о несоблюдении сторонами, заключившими <дата> предварительный договор купли –продажи - Зевакиной Н.А. и Смирновым А.В., обязательной нотариальной формы сделки. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Недействительная сделка в соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При указанных обстоятельствах, доводы Зевакиной Н.А. и ее представителя Занозина В.В., что договор задатка от <дата> никем не оспаривается и является действительной сделкой не основан на законе, поскольку в силу ничтожности сделки последующие действия сторон, направленные на ее исполнение, правового значения не имеют.

Доводы Зевакиной Н.А. и ее представителя Занозина В.В. о том, что в данном случае для земельного участка, являющегося предметом предварительного договора, предусмотрена простая письменная форма, и сторонами данные требования закона были соблюдены, суд считает несостоятельными в связи со следующим.

В силу требований абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ любое заинтересованное лицо вправе оспорить недействительность ничтожной сделки.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как указано в ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Между тем, в силу п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного Кодекса РФ единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ч. ч. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, согласуя указанные нормы закона, условия спорного предварительного договора купли-продажи, явно усматривается, что и доля жилого дома и земельный участок, на котором дом расположен, и которые вместе являются предметом спорного договора купли-продажи, являются собственностью Зевакиной Н.А., ввиду чего в данном случае применению подлежит общее правило о единстве правовой судьбы жилого дома и земельного участка. Следует отметить, что Зевакиной Н.А. ***** доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок, расположенный в <адрес>, кадастровый номер *****, приобретались по единому договору купли-продажи, заключенному в простой письменной форме от <дата>, дата регистрации <дата>, номер регистрации ***** Таким образом, доля жилого дома была приобретена в прочной связи с земельным участком, а потому земельный участок следует правовой судьбе жилого дома, расположенного на нем.

Поскольку предварительный договор купли-продажи земельного участка и доли жилого дома заключен с нарушением требований закона относительно его формы, то в силу прямого указания закона оспариваемый договор является ничтожной сделкой в полном объеме, независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, заявленные встречные исковые требования Усачевой Т.М. о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В связи с тем, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от <дата> не влечет правовых последствий, то исходя из того, что в соответствии с абз. 3 ст. 138 ГПК РФ удовлетворение встречного иска в данном случае исключает полностью удовлетворение первоначального иска, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Зевакиной Н.А. к Усачевой Т.М. о взыскании суммы упущенной выгоды в размере ***** рублей, реального ущерба в размере ***** рублей, и компенсации морального вреда в размере ***** рублей.

При этом суд учитывает, что Зевакина Н.А. при заключении со Смирновым А.В. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества <дата> располагала полной информацией о том, что жилой дом, по адресу: <адрес>, Усачевой Т.М. самовольно реконструирован, в связи с чем не может являться объектом правовых отношений. Однако при наличии указанных обстоятельств, Зевакина Н.А. добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, приняла на себя все права и обязанности, определенные предварительным договором купли-продажи. При этом Зевакина Н.А. не могла не осознавать, что риск наступления неблагоприятных последствий вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи в установленный срок, несет она как продавец.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований Усачевой Т.М. к Зевакиной Н.А. и Смирнову А.В. о применении последствий недействительности сделки.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Как разъяснено в п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Усачева Т.М. стороной по оспариваемому предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от <дата> не является.

Материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделок имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожных сделок в первоначальное фактическое положение. Однако доказательств возможности восстановления нарушенных прав Усачевой Т.М., в т.ч. имущественных интересов, посредством применения последствий недействительности ничтожной сделки, во встречном иске не приведено и в судебное заседание не представлено.

С учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требований Усачевой Т.М. в данной части.

Согласно п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Усачевой Т.М. при подаче иска была уплачена государственная пошлина в сумме ***** рублей, что подтверждается чек-ордером от <дата>. Указанная сумма процессуальных издержек, в соответствии со статьей 98 ГПК РФ, подлежит взысканию с Зевакиной Н.А. в пользу Усачевой Т.М.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Зевакиной Н.А. к Усачевой Т.М. о взыскании с суммы реального ущерба в размере ***** рублей, взыскании упущенной выгоды в размере ***** рублей, взыскании компенсации морального вреда в размере ***** рублей, отказать.

Встречное исковые требования Усачевой Т.М. к Зевакиной Н.А., Смирнову А.В. , удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи ***** доли жилого дома, общей площадью 55,1 кв.м., кадастровый номер ***** по адресу: <адрес> и земельного участка, общей площадью 49 кв.м., по адресу: <адрес>, заключенный <дата> между Зевакиной Н.А. и Смирновым А.В. , недействительной (ничтожной) сделкой.

Взыскать с Зевакиной Н.А. в пользу Усачевой Т.М. расходы по уплате государственной пошлины в размере ***** рублей.

В остальной части заявленные встречные исковые требования Усачевой Т.М. к Зевакиной Н.А. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Ессентукский городской суд течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 01 октября 2019 года.

Председательствующий: подпись

Копия верна

Судья К.А. Федоров