Решение по делу № 2-620/2017 (2-8250/2016;) ~ М-7036/2016 от 17.10.2016

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2017 г. <адрес>

<адрес>

Красногорский городской суд в составе:

председательствующего – Губина Я.Ю.

при секретаре – ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о взыскании денежных средств за наем жилого помещения, за досрочное расторжение договора найма неустойки, убытков; ФИО1 обратился в суд с встречным исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о признании незаключенным договора найма домовладения и взыскании материального ущерба

у с т а н о в и л:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании денежных средств за наем жилого помещения, за досрочное расторжение договора найма неустойки, убытков указав, что истцами с ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор найма домовладения №, расположенного по <адрес> мкр. Опалиха в <адрес>. За наем жилого помещения, истец передал ответчику 240 000 руб. По данному факту была составлена расписка. По условиям договора, в наем сдавался жилой дом площадью 422,5 кв. м. и земельный участок площадью 2017 кв. м. По условиям договора, течение срока найма жилого помещения должен был начаться с момента подписания сторонами акта приема-передачи. Акт приема-передачи сторонами подписан не был. Между сторонами состоялась устная договоренность о проведении по дому ремонтно-строительных работ и перепланировки. В счет проведения ремонтно-строительных работ истец передал ответчику 100 000 руб. и 130 000 руб. По данным фактам были составлены расписки. Частично ремонтно-строительные работы были выполнены. ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ выгнал строительную бригаду из домовладения. После чего, ФИО1 направил уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о досрочном расторжении договора найма. По утверждению истца, на строительные материалы им затрачено 275 334 руб., на проведение строительных работ истцом по договору от ДД.ММ.ГГГГ № было затрачено 730 275 руб. (предоплата в сумме 100 000 руб. и за работу 630 275 руб. = 730 275 руб.). В соответствии с п. 5.4. договора найма, при досрочном расторжении договора найма по инициативе наймодателя, наймодатель выплачивает нанимателю неустойку в размере трех месячной арендной платы в сумме 360 000 руб. (120 000 руб. х 3 = 360 000 руб.). Таким образом, в пользу истца и истицы с ответчика подлежат взысканию денежные средства по 180 000 руб. в пользу каждого. На основании изложенного, истец просит суд взыскать с ответчика в его пользу денежные средств за наем жилого помещения в сумме 240 000 руб., за досрочное расторжение договора найма неустойку в размере 180 000 руб., убытки в сумме 1 005 609 руб. Истица просит суд взыскать с ответчика за досрочное расторжение договора найма неустойку в размере 180 000 руб.

ФИО1 обратился в суд с встречным исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о признании незаключенным договора найма домовладения и взыскании причиненного жилому дому материального ущерба указав, что истцом с ответчиками ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор найма домовладения №, расположенного по <адрес> мкр. Опалиха в <адрес>. За наем жилого помещения, истец получил от ответчика 240 000 руб. По данному факту была составлена расписка. По условиям договора, в наем сдавался жилой дом площадью 422,5 кв. м. и земельный участок площадью 2017 кв. м. По право подтверждающим документам, площадь жилого дома составляет 686,9 кв. м. По выше указанному адресу располагаются 7 земельных участков, общая площадь которых составляет 3 076 кв. м. Земельные участки площадью 720 кв. м. и площадью 639 кв. м. принадлежит на праве собственности третьему лицу. Площадь земельных участков принадлежащих истцу составляет 1717 кв. м. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ № и семью свидетельствами о государственной регистрации права собственности на земельные участки. По условиям договора, течение срока найма жилого помещения должен был начаться с момента подписания сторонами акта приема-передачи. Акт приема-передачи сторонами подписан не был. Между сторонами состоялась устная договоренность о проведении по дому ремонтно-строительных работ и перепланировки. Однако строительные работы должны были начаться после согласования ответчиком в компетентном органе проекта перепланировки, поскольку в силу п. 3.3.9. договора в жилом доме должно было проживать 37 человек. Ответчик должен был подготовить договор найма в новой редакции и подписать акт приема-передачи имущества. В счет проведения ремонтно-строительных работ ответчик передал истцу 100 000 руб. и 130 000 руб. По данным фактам были составлены расписки. По утверждению истца у него имелись строительные материалы и инструменты, которые ответчик вывез из жилого дома. Без согласия истца ответчик произвел в доме строительные работы и перепланировку. С учетом этого, стоимость восстановительного ремонта жилого дома составляет 901 939 руб. Поскольку ответчик не выполнил взятых на себя обязательств в части подготовки проекта перепланировки, договора найма в новой редакции и не подписал акт приема-передачи имущества, и начал проводить перепланировку, ремонт дома, истец отказался от исполнения договора найма жилого помещения. За июль-сентябрь 2016 года, истец мог получить арендную плату в размере 360 000 руб. Указанная денежная сумма является упущенной выгодой. На основании изложенного, истец просит суд признать незаключенным договор найма от ДД.ММ.ГГГГ о найме домовладения №, расположенного по <адрес> мкр. Опалиха в <адрес>, взыскать материальный ущерб в сумме 901 939 руб. и упущенную выгоду в размере 360 000 руб.

В судебном заседании ФИО5, представляющий интересы ФИО2, ФИО3, исковые требования поддержал и просил суд их удовлетворить. Встречные исковые требования не признал и просил суд в их удовлетворении отказать.

ФИО1 и его представитель ФИО6 встречные исковые требования поддержали и просили суд их удовлетворить. Исковые требования не признали и просили суд в их удовлетворении отказать.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании п. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п. 2 ст. 677 ГК РФ, в договоре найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.

Между тем, как следует из объяснений сторон, домовладение №, расположенное по <адрес> мкр. Опалиха в <адрес>, было предоставлено ФИО2 для использования его под пансионат. Данное обстоятельство подтверждается п. 3.3.9. договора найма (аренды), согласно которому в жилом доме должно было проживать 37 человек. ФИО2 и ФИО3 не указаны в договоре в качестве лиц, которые будут проживать в жилом помещении. В силу приведенных нормы действующего законодательства, положения о договоре найма жилого помещения подлежат применению в случае использования жилого помещения для проживания непосредственно нанимателя и указанных в договоре лиц.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды домовладения №, расположенного по <адрес> мкр. Опалиха в <адрес>. За аренду домовладения, ФИО2 передал ФИО1 240 000 руб. По данному факту была составлена расписка.

По условиям договора, в аренду сдавался жилой дом площадью 422,5 кв. м. и земельный участок площадью 2017 кв. м. По право подтверждающим документам, площадь жилого дома составляет 686,9 кв. м. По право подтверждающим документам, по выше указанному адресу располагаются 7 земельных участков, общая площадь которых составляет 3 076 кв. м. Земельные участки площадью 720 кв. м. и площадью 639 кв. м., принадлежит на праве собственности третьему лицу. Площадь земельных участков принадлежащих ФИО1 составляет 1717 кв. м. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ № и семью свидетельствами о государственной регистрации права собственности на земельные участки.

На основании п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Между тем, соглашение между третьим лицом и ФИО2 об аренде земельных участков принадлежащих третьему лицу не заключался. Аналогичный договор с третьим лицом ФИО1 не заключался. Таким образом, ФИО2 в договоре заключенным с ФИО1, указана часть земельного участка, принадлежащего третьему лицу. Площадь жилого дома указана неверно. Фактически жилой дом является 2-х этажным площадью 686,9 кв. м., а не 3-х этажным. В договоре аренды, площадь жилого дома составляет 422,5 кв. м. Акт приема-передачи между сторонами не подписывался. В силу п. 2.1. договора аренды, договор аренды вступает в силу с одновременным подписанием сторонами акта приема-передачи имущества. Акт приема-передачи сторонами подписан не был. Имущество фактически ФИО2 передано не было.

С учетом изложенного, договор аренды домовладения является незаключенным.

В соответствии с п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Между сторонами состоялась устная договоренность о проведении по дому ремонтно-строительных работ и перепланировки. Однако строительные работы должны были начаться после согласования ответчиком в компетентном органе проекта перепланировки, поскольку в силу п. 3.3.9. договора в жилом доме должно было проживать 37 человек. Ответчик должен был подготовить договор аренды в новой редакции и подписать акт приема-передачи имущества. С третьим лицом необходимо было заключить соглашение об использовании его земельных участков. В счет проведения ремонтно-строительных работ истец передал ответчику 100 000 руб. и 130 000 руб. По данным фактам были составлены расписки.

Между тем, ФИО1 допустил строительную бригаду к выполнению строительных работ и перепланировки. Частично ремонтно-строительные работы были выполнены.

Поскольку ключи от объекта аренды находились у ФИО1 и он по собственной инициативе допустил строительную бригаду для проведения строительных работ, то соответственно причиненный жилому дому материальный ущерб в сумме 901 939 руб. не подлежит возмещению со стороны ФИО2

Поскольку договор аренды признан судом незаключенным, требование ФИО2 и ФИО3 о взыскании с ФИО1 неустойки за досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в размере трех месячной арендной платы по 180 000 руб. в пользу каждого, суд находит подлежащими отклонению.

ФИО2 не выполнил обязательства по согласованию в компетентном органе проекта перепланировки, не подготовил договор аренды в новой редакции и не подписал акт приема-передачи имущества и фактически преступил к выполнению строительно-ремонтных работ и перепланировки, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ выгнал строительную бригаду из домовладения. После чего, ФИО1 направил ФИО2 уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о досрочном расторжении договора аренды.

Поскольку ФИО7 не давал письменного согласия на проведение строительных работ и на перепланировку жилого дома, то понесенные ФИО2 расходы по проведению по жилому дому ремонтных работ на общую сумму 1 005 609 руб. (630 275 руб. + 100 000 руб. + 275 334 руб. = 1 005 609 руб.) не подлежит удовлетворению. Не подлежит удовлетворению требование ФИО2 о взыскании с ФИО7 затраченных на строительные материалы 110 000 руб. и 130 000 руб.

При заключении договора аренды, ФИО2 передал ФИО7 в счет залоговой суммы и в счет арендного платежа за месяц 240 000 руб. Указанные денежные средства подлежат взысканию в пользу ФИО2

В соответствии с п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

ФИО1 не представлены суду доказательства о наличии у него предложений от третьих лиц об аренде домовладения. С учетом изложенного, требование ФИО1 о взыскании с ФИО2 упущенной выгоды в размере 360 000 руб., суд находит подлежащим отклонению.

В соответствии с п. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение су-да, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Между тем, дело не представляет сложности, ввиду чего, судебные расходы за услуги представителя, суд находит возможным снизить до 10 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд -

р е ш и л:

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 240 000 руб.

В остальной части исковых требований ФИО2 к ФИО1 отказать за необоснованностью.

В удовлетворении требования ФИО3 о взыскании с ФИО1 неустойки в размере 180 000 руб. отказать за необоснованностью.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ по аренде домовладения №, расположенного по <адрес> мкр. Опалиха в <адрес>, признать незаключенным.

В остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 отказать за необоснованностью.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2, ФИО3 за услуги представителя по 5 000 руб. в пользу каждого.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 уплаченную при подаче иска государственную пошлину пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 2 670 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий                         Я.Ю. Губин