Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2912/2017 ~ М-1953/2017 от 18.04.2017

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № ******

в производстве Октябрьского районного суда <адрес>

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Бабкиной Н.А., с участием представителя истца ФИО3, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО5, представителя третьего лица ФИО6, при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец Администрация <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ****** в размере 79 907 руб. 09 коп., в том числе 78 340 руб. 28 коп. в качестве задолженности по основному долгу, 1 566 руб. 81 коп. – в качестве задолженности по неустойке за несвоевременное исполнение обязательств по договору аренды.

В обоснование иска указано, что между Администрацией <адрес> и ООО «Виктория СКК» был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ****** (в редакции дополнительного соглашения № ****** от ДД.ММ.ГГГГ), в соответствии с которым в аренду на пятнадцать лет с множественностью лиц на стороне Арендатора (п. 2 Дополнительного соглашения) передан земельный участок, имеющий местоположение: по <адрес>, в <адрес> участка 1240 кв.м. Кадастровый № ******. Земельный участок предоставлен в связи с завершением строительства и вводом в эксплуатацию магазина смешанных товаров – литер А. Земельный участок фактически передан Арендатору ДД.ММ.ГГГГ Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ****** заключен на определенный срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 6 Договора). ДД.ММ.ГГГГ на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества площадью 156,2 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, зарегистрировано право собственности на указанное выше недвижимое имущество за ФИО2 Соответственно, права и обязанности по договору возникают у ФИО2 c ДД.ММ.ГГГГ Расчеты арендной платы были ежегодно подготовлены арендодателем и предоставлены арендатору. Задолженность по основному долгу ФИО2 за период с января 2012 г. по сентябрь 2014 г. составляет 78 340 руб. 28 коп. Задолженность по неустойке с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 566 руб. 81 коп.

В судебном заседании представитель Администрации <адрес> ФИО3 доводы, изложенные в иске, поддержала, на возражения ответчика пояснила, что в настоящее время границы земельного участка не сформированы, аннулирование кадастрового номера не ведет к прекращению существования земельного участка как объекта недвижимости, на спорный земельный участок не распространяются права собственником жилого многоквартирного дома по спорному адресу. Обязанность по постановке на учет земельного участка лежит на арендаторах. Ответчиком не вносилась арендная плата.

Ответчик ФИО2, его представитель ФИО5 в удовлетворении иска просили отказать.

В представленных возражениях указано, что в соответствии со ст. ст. 196, 199, 200 ГК РФ ответчик заявляет о применении к требованиям истца положений о сроках исковой давности. Учитывая указанное, надлежит отказать в удовлетворении исковых требований, относящихся к периоду, за пределами 3 лет до даты заявления иска (апрель 2017 г.). В исковых требованиях, относящихся к суммам основного долга, начисленным за декабрь 2012 г. – апрель 2014 г. включительно, а также относящихся к суммам неустойки применительно к названным периодам следует отказать. Применительно к требованиям истца, относящимся к периодам времени в пределах срока исковой давности, о которой заявлено выше, ответчик сообщает следующие фактические обстоятельства, исключающие возможность удовлетворения исковых требований. Какой-либо договор аренды в отношении названного истцом земельного участка, ответчиком не заключался. Начиная с февраля 2013 г., упомянутый истцом земельный участок с государственным кадастровым номером № ****** является аннулированным. В связи с аннулированием указанного земельного участка сведения о нем исключены из государственного земельного кадастра. Подтверждением указанного факта является уведомление от ДД.ММ.ГГГГ ФГБУ «ФКП Росреестра». Упомянутый истцом земельный участок не существует, начиная с февраля 2013 г., следовательно, не может и не мог составлять объекта аренды, что исключает возможность удовлетворения исковых требований. В тексте приложения № ****** к Приказу МУГИСО от ДД.ММ.ГГГГ № ******, земельный участок с кадастровым номером № ****** не поименован. По упомянутому адресу расположен принадлежащий ответчику на праве собственности объект недвижимости – нежилое помещение (подвал), площадью 156,2 кв.м. Указанный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (право собственности приобретено на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ). Согласно кадастровому паспорту помещения объект недвижимости, принадлежащий ответчику, расположен в части многоквартирного дома. В действительности, земельный участок, на котором расположен объект недвижимости ответчика, используется на праве общей долевой собственности.

Представитель третьего лица ФИО6 пояснил, что является председателем ТСЖ «Гамма-1», после сдачи объекта в виде многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, он был передан для управления, изначально в проекте было встроено-пристроенное помещение, ООО «Виктория СКК» изменяло проект, сдавало помещения по подъездам.

Заслушав пояснения представителя истца ФИО3, ответчика ФИО2, его представителя ФИО5, представителя третьего лица ФИО6, изучив письменные доказательства и материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Виктория СКК» (Арендаторы) был заключен договор аренды земельного участка № ****** (далее - договор от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно п. 1 договора от ДД.ММ.ГГГГ, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование сроком на пятнадцать лет за плату земельный участок.

Объектом по настоящему договору является Участок, имеющий местоположение по <адрес> в пределах границ, указанных в плане земельного участка (Приложение № ******), прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью. Площадь участка – 1240 кв.м. Категория земель – земли населенных пунктов. Кадастровый номер Участка – № ******. Участок предоставляется под объект незавершенного строительства. Участок передается в аренду Арендатору по Акту приема-передачи Участка (Приложение № ******), подписываемому Сторонами и являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (п. 2.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с пп. 2.2.1 п. 2.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы определяется Арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, <адрес> и Муниципального образования «<адрес>» и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № ******).

В случае не внесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, Арендатор выплачивает Арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 процента от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы (п. 3.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ).

К договору от ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и ООО «Виктория СКК» заключено дополнительное соглашение № ******.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, спорный земельный участок передан ООО «Виктория СКК».

Как указывает представитель истца, им были затребованы сведения из ЕГРП, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № ******, с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта: № ******, площадь объекта: 156,2 кв.м. принадлежит на праве собственности ФИО2

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО7 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество: помещения, <адрес>, площадь: общая ****** кв.м., номера на поэтажном плане подвал- помещения №№ ******. Назначение : нежилое. Адрес (местоположение): ФИО1, <адрес>.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, Продавец передал, а Покупатель принял следующее недвижимое имущество: помещения, литер: ******, площадь: общая ****** кв.м., номера на поэтажном плане подвал- помещения №№ ******. Назначение: нежилое. Адрес (местоположение): ФИО1, <адрес>.

По расчету истца задолженность ответчика по арендной плате составила за период с января 2012 г. по сентябрь 2014 г. в размере 78 340 руб. 28 коп., неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 566 руб. 81 коп.

Ответчик, в свою очередь с задолженностью не согласился, просил применить срок исковой давности, указал, что с февраля 2013 г. спорный земельный участок с государственным кадастровым номером № ****** аннулирован, ответчик пользуется земельным участком на праве общей долевой собственности, как собственник помещения, являющегося частью жилого многоквартирного дома.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ****** «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Поскольку до ДД.ММ.ГГГГ истец в суд с указанным иском не обращался, о нарушении своих прав, невнесении арендных платежей знал, что им не оспаривается, расчеты арендной платы ежегодно составлялись, суд отказывает истцу в удовлетворении требований о взыскании задолженности до ДД.ММ.ГГГГ, исходя из того, что истцом пропущен срок исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, что является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении иска. Заявлений о восстановлении пропущенного срока истцом не заявлено, судом наличия таковых оснований не установлено.

В части взыскания задолженности с ДД.ММ.ГГГГ по сентябрь 2014 г. и неустойки на указанную сумму за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и необходимости их удовлетворения.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок определен как объект земельных отношений - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. То есть, земельный участок становится объектом гражданских отношений только после определения его границ и постановки на кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Не достижение соглашения хотя бы по одному из существенных условий договора приводит к тому, что такой договор нельзя считать заключенным, а возникающее на его основе правоотношение состоявшимся.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № ****** «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, ответчик, приобретая в 2011 году недвижимое имущество, находящееся в строении литер № ****** по адресу: <адрес>, приобрел и право пользования земельным участком, занятым этим строением, на основании и по условиям договора аренды земельного участка № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнительного соглашения № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, договор исполнялся, ответчик фактически владел и пользовался земельным участком, переданным ему по договору аренды. В виду чего несостоятельными являются и доводы стороны ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению платы за пользование земельным участком в виду того, что аннулированы сведения о земельном участке по данным кадастрового учета. Фактическое пользование земельным участком имеет место быть, предмет не изменился, как арендатор вправе обратиться по вопросу постановки на учет. Ответчиком, вопреки приведенным им возражениям, не представлено доказательств наличия у него самостоятельных прав на земельный участок, исполнения соответствующих обязанностей по внесению платы за его использование. В связи с этим несостоятельными являются и доводы о неинформированности о необходимости оплаты.

В противном случае на стороне ответчика возникает неосновательное обогащение, которое в силу положений ст. 1102 Гражданского кодекса РФ также подлежит возмещению по фактическому пользованию.

Представителем третьего лица предоставлены сведения, даны пояснения в судебном заседании о том, что нежилые помещения, расположенные по спорному адресу, в том числе и принадлежащие ответчику, в управлении ТСЖ не находятся, согласно технической документации, сведений о расположении объекта, земельный участок, на котором расположены нежилые помещения литера А, не принадлежит собственникам помещений многоквартирного жилого дома, проходит по границы земельного участка под многоквартирным жилым домом.

Относительно доводов ответчика о том, что представленный истцом расчет является неверным, поскольку неправильно применены ставки арендной платы, исходя из назначения нежилого помещения, суд не находит оснований для их удовлетворения, вид использования в договоре согласован, доказательств изменения условий не представлено, требований о перерасчете не предъявлялось, иного расчета также не представлено. При этом ответчик не лишен возможности самостоятельно обратиться в адрес ответчика по вопросу перерасчета при наличии на то соответствующих оснований, в соответствии с установленным регламентом и предоставлением необходимых сведений.

Учитывая изложенное, поскольку с ДД.ММ.ГГГГ по сентябрь 2014 г. ФИО2 пользовался земельным участком с кадастровым номером № ******, расположенным по адресу: <адрес>, согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО2 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, № ******, площадь: общая № ****** кв.м., номера на поэтажном плане подвал - помещения №№ ****** которое расположено на спорном земельном участке, стороны были связаны обязательством, суд взыскивает с ответчика в пользу истца за указанный период основной долг по внесению арендных платежей в размере 19 122 руб. 14 коп., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 382 руб. 44 коп. (19122,14 * 20*0,1).

В соответствии с требованиями ст. ст. 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 780 руб.18 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу Администрации <адрес> сумму задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 19 122 руб. 14 коп., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 382 руб. 44 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в размере 780 руб.18 коп. в доход государства.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья Н.А. Бабкина