Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-966/2021 ~ М-630/2021 от 16.06.2021

Дело №3а-966/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 ноября 2021 года                          г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола секретарем Румянцевым М.С.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-966/2021 по административному исковому заявлению Арушаняна Р.М. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

    Арушанян Р.М. (далее – административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. Просил установить кадастровую стоимость нежилого здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17 мая 2019 года.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Муругова О.В. поддержала административные исковые требования, не согласилась с выводами судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности Иванова Н.Н. в судебное заседание явилась, выразила согласие с выводами эксперта, решение оставила на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» по доверенности в судебное заседание не явился, выразил согласие с выводами эксперта, решение оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения сторон, показания эксперта Кудрявцева А.Г., исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1425,9 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, имеющейся в материалах дела.

Согласно Выписке о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость нежилого здания на дату оценки составляет – 54 768 993,49 рублей.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом, рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания №2705-21/1*М, выполненный ООО «Независимая экспертиза РОСТО», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составляет - 34 984 749 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бюро судебных экспертиз и оценки» Кудрявцеву А.Г..

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на дату оценки составляет 54 744 410 руб.

Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Не доверять выполненному экспертом заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Кудрявцев А.Г. подтвердил свое заключение и опроверг доводы возражений, представленные представителем административного истца.

Опровергая доводы возражений, поступивших со стороны административного истца относительно заключения судебной оценочной экспертизы, эксперт в судебном заседании пояснил следующее.

В отчете об оценке при реализации сравнительного подхода оценщик использует объекты-аналоги, расположенные в Пушкинском и Щелковском районах Московской области, по месторасположению относящихся к одной экономической зоне с расположением оцениваемого объекта. Однако, при определении рыночной стоимости оценщик допустил ряд нарушений, существенно влияющих на получение итогового результата (использование неактуальной ценовой информации (до 1,5 лет от даты оценки), использование аналогов из другого сегмента рынка (использованы объекты складского назначения, здание автомойки, тогда как оцениваемый объект - торговое здание); отсутствие в расчетах необходимых в ряде случаев корректировок, а также применение ошибочных корректировок), подробно допущенные нарушения приведены на стр. 12-14 заключения.

При проведении исследования в соответствии с требованием п. 22 ФСО №7 в качестве объектов-аналогов эксперт использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (торговые здания) и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Дата публикации ценовой информации по аналогам соответствует среднему периоду экспозиции в анализируемом сегменте. Приведены сведения об отсутствии изменения цен на объекты недвижимости в Московской области в период от даты предложения аналогов до даты оценки (стр. 74 заключения).

В соответствии с п. 11 ФСО №7, ввиду ограниченности данных, эксперт расширил территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта (Северное и Восточное направления Московской области, до 50 км. от МКАД).

Все имеющиеся отличия аналогов от оцениваемого объекта учтены путем введения соответствующих корректирующих коэффициентов. В частности, при анализе месторасположения выделены ценообразующие параметры и внесены корректировки по таким факторам, как:

- престижность района расположения (с использованием ценовых индексов городов Московской области, параметр учитывает также удаленность объектов недвижимости от МКАД);

- статус населенного пункта (учитывает параметры типа населенного пункта, уровень развития инфраструктуры, численность населения);

- район расположения в пределах населенного пункта (учитывает соответствие расположения центральному району, промышленной зоне и др.).

Обоснование вносимых корректирующих коэффициентов приведено на стр. 68-70 и 75-77 заключения. Общая чистая и валовая коррекция цен объектов-аналогов не превышает предельное допустимое значение, величина коэффициента вариации скорректированных цен (22,56%) подтверждает однородность использованной информации.

Таким образом, по мнению эксперта, все отличия по ценообразующим параметрам использованных аналогов и оцениваемого объекта учтены при проведении исследования, введение дополнительных корректирующих значений не требуется.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п. 3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения следует считать административное исковое заявление административного истца, поданное 16 июня 2021 года в Московский областной суд.

Руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Индивидуального предпринимателя Арушаняна Р.М. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 16 июня 2021 года, удовлетворить.

    Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости:

    - нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1425,9 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17 мая 2019 года, в размере 54 744 410 (пятьдесят четыре миллиона семьсот сорок четыре тысячи четыреста десять) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 30 ноября 2021 года.