Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3240/2012 ~ М-2805/2012 от 27.04.2012

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июня 2012 г. Промышленный районный суд г. Самара в составе:

председательствующего Митиной И.А.

при секретаре Снежковой В.С.,    

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ООО «Русский Капитал Паевые Фонды «Д.У. ИЗПИФ «Первый Объединенный» к Колузановой Г.А. о взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Колузановой Г.А. в ООО «РКПФ» Д.У. ИЗПИФ «Первый Объединенный» о расторжении договора займа,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеназванным иском к ответчику Колузановой Г.А указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым акционерным обществом «Тольятти Регион Ипотека» и Колузановой Г.А. был заключен договор целевого займа № № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с условиями договора займа заемщику был предоставлен сроком на 180 месяцев заем в размере 3 597 000 рублей с целевым назначением – на приобретение в собственность Колузановой Г.А. квартиры, общей площадью 73,70 кв.м., условный кадастровый номер объекта № находящейся по адресу: <адрес>, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ

Предмет ипотеки (квартира) приобретен Колузановой Г.А. на основании договора купли-продажи квартиры с использованием заемных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ В связи с тем, что указанная квартира была приобретена за счет заемных средств, в силу ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке» на квартиру была установлена и зарегистрирована ипотека (залог) в силу закона в обеспечение исполнения обязательств заемщиком по договору займа, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ была сделана запись регистрации и о чем указано в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру Серия № № от ДД.ММ.ГГГГ

В настоящий момент законным владельцем закладной, залогодержателем Предмета ипотеки и кредитором по Договору о предоставлении денежных средств является ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. ИЗПИФ «Первый Объединенный», что, в соответствии с п.1 ст. 48 Закона об ипотеке, подтверждено отметками о передаче прав по Закладной.

В соответствии с пп.3.1., 3.2., 4.1.1., 4.1.2. договора займа, разделом 4 закладной заемщик обязался возвращать заем и уплачивать проценты из расчета процентной ставки в размере 15,75 % годовых путем осуществления ежемесячных платежей. При этом уплата процентов производиться по день окончательного возврата займа включительно.

Заемщик не исполнил надлежащим образом взятые на себя обязательства по возврату суммы займа и начисленных процентов, связи с чем истец предъявил требование о полном досрочном исполнении обязательств по договору займа, которое не исполнено ответчиком до настоящего времени.

В соответствиями с условиями заключенного договора ( раздел 3 Договора) на сумму основного долга до полного возврата займа начисляются проценты, установленные договором. Кроме того, истец вправе обратить взыскание на предмет ипотеки ( раздел 4 Договора)

Просит взыскать с ответчика в пользу истца сумму задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 4 581 227 рублей 82 копеек, в том числе: 3 530 198,46 рублей -основного долга, 1051029,36 рублей- процентов за пользование займом; взыскать с ответчика в пользу истца на сумму процентов за пользование кредитными средствами по ставке 15,75% годовых, начисляемых на сумму основного долга в размере 3530198,46 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического возврата суммы займа включительно, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 31106, 14 руб.; обратить взыскание на предмет ипотеки- квартиру, общей площадью 68,50 кв.м., условный кадастровый номер объекта № находящейся по адресу: <адрес> посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов для уплаты из стоимости предмета ипотеки указанной суммы задолженности Колузановой Г.А. перед ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» ДУИЗПИФ «Первый объединенный».

В судебном заседании представитель истца по доверенности Михно А.В. дополнил заявленные исковые требования, просил установить начальную продажную стоимость предмета залога при его реализации в размере 3 038 000 руб.в соответствии с предоставленной оценкой от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ИП Т. взыскать с ответчика расходы по оценке в сумме 1 500 руб., в остальной части заявленные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, пояснив, что в представленном расчете задолженности приведены пени, но в иске истец не просит их взыскивать ни по основному долгу, ни по процентам, просил удовлетворить уточненные исковые требования, встречные требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель ответчицы - адвокат Зотова Л.В., действующая по доверенности, иск не признала, просила в его удовлетворении отказать, указывая, что ответчицей в настоящее время производится оплата по договору, в феврале 2011г. ответчицей внесено 510 000 руб., в то же время заявила встречный иск к ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» ДУИЗПИФ «Первый объединенный» о расторжении договора займа, указывая, что требование истца о досрочном возврате всей суммы займа и обращении взыскания на предмет залога фактически является требованием о расторжении договора займа № № от ДД.ММ.ГГГГ, установить начальную продажную цену предмета ипотеки для ее реализации с публичных торгов в сумме 4 497 400 рублей.

Заслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Частью 1 ст. 810 ГК РФ установлено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренные договором займа.     

Согласно ч.1 ст. 811 ГК РФ, при невозвращении суммы займа в срок, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере определенном соглашением сторон.

В силу ст. 819 ГК РФ займодавец обязуется предоставить денежные средства заемщику в срок и на условиях, предусмотренных кредитным договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым акционерным обществом «Тольятти Регион Ипотека» и Колузановой Г.А. был заключен договор целевого займа № № от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с условиями договора займа заемщику был предоставлен сроком на 180 месяцев заем в размере 3 597 000 рублей с целевым назначением – на приобретение в собственность Колузановой Г.А. квартиры, общей площадью 73,70 кв.м., условный кадастровый номер объекта №, находящейся по адресу: <адрес>.

Факт предоставления займа подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ

Квартира была приобретена Колузановой Г.А. на основании договора купли-продажи квартиры с использованием заемных денежных средств.

В связи с тем, что указанная квартира была приобретена за счет заемных средств, в силу ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке» на квартиру была установлена и зарегистрирована ипотека (залог) в силу закона в обеспечение исполнения обязательств заемщиком по договору займа, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ была сделана запись регистрации и о чем указано в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру Серия № № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым право собственности с обременением в виде ипотеки в силу закона зарегистрировано за Колузановой Г.А..

В соответствии с п. 4.4 заключенного договора целевого займа № № от ДД.ММ.ГГГГ, займодавец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления заемщику письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней в случае просрочки осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней, в этом же случае может быть обращено взыскание на предмет ипотеки.

В материалы дела представлена копии требований № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ о полном досрочном исполнении обязательств по договору займа, адресованные ЗАО "Тольятти Регион Ипотека" заемщику и полученное ответчиком согласно почтовому уведомлению ДД.ММ.ГГГГ, которые не исполнены ответчиком.

Заемщик был обязан вернуть всю сумму основного долга, начисленных процентов и пеней в течение 30 календарных дней с даты предъявления требования, настоящее требование не исполнено до настоящего времени, в связи с чем, в соответствии с разделом 4 Договора, п.1 ст.50, ст. 51 Закона об ипотеке, ст. 348 ГК РФ) истец вправе обратить взыскание на Предмет ипотеки.

    Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающими процентами.

    По общему правилу сумма займа возвращается заимодавцу целиком. Однако стороны могут предусмотреть ее возвращение по частям (рассрочку). В этом случае в договоре оговариваются сроки возврата той или иной части займа. При нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа.

    Истцом представлен расчет задолженности по кредитному договору, который судом проверен и который суд считает правильным. Представитель ответчика, возражая против представленного расчета, фактически его не оспорила, иной расчет не представила, в связи с чем суд не имеет оснований подвергать сомнению правильность представленного истцом расчета.

Спорная квартира, приобретенная ответчиком за счет кредитных средств, с момента государственной регистрации права собственности на неё находится в залоге у банка.

В силу п.2 ст.13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п.3 ст.48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права агентства на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем закладной.

Первоначальным залогодержателем предмета ипотеки и займодавцем по договору целевого займа являлось ЗАО «Тольятти Регион Ипотека», права которого удостоверены в соответствии с положениями ст.13,14 Закона об ипотеке закладной, составленной заемщиком и выданной первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ

Капитал Паевые Фонды» ДУИЗПИФ «Первый объединенный», что подтверждено отметками о передачи прав на закладной.

В настоящий момент законным владельцем закладной, залогодержателем Предмета ипотеки и кредитором по Договору о предоставлении денежных средств является ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. ИЗПИФ «Первый Объединенный», что, в соответствии с п.1 ст. 48 Закона об ипотеке, подтверждено отметками о передаче прав по Закладной.

Согласно ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору не отрицается ответчиком, причины, приведенные ответчиком в объяснение несвоевременного исполнения обязательств, не имеют правового значения при разрешении заявленного иска.

Согласно ст.50 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

В соответствии со ст. 3 Закона об ипотеке требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченных ипотекой обязательств.

В силу ст. 51 Закона об ипотеке, ст. 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда. При этом суд, в соответствии со ст. 54 названного закона указывает в решении, в том числе способ реализации имущества, на которое обращается взыскание и определяет на основе соглашения сторон его начальную продажную цену на публичных торгах.

Согласно ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

В соответствии со ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающим в силу договора об ипотеке.

    Из материалов дела видно, что истцом предпринимались возможные меры для разрешения спора в досудебном порядке, в адрес ответчика направлялись с требования об исполнении денежного обязательства, сторонами велись длительные переговоры, в результате которых стороны не достигли соглашения о мирном разрешении спора.

В ходе судебного разбирательства бесспорно установлено, что заёмщиком Колузановой Г.А. надлежащим образом не исполняются обязательства по выплате истцу суммы кредита и процентов по нему. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчицы перед истцом составила 5 485 408, 81 руб., однако, как пояснил представитель истца в судебном заседании сумма пени по основному долгу и просроченным процентам за пользование займом к взысканию не предъявляется.

Исковые требования заявлены на сумму основного долга- 3 530 198,46 руб. и 1 051 029, 36 руб.- процентов за пользование займом в общей сумме 4 581 227, 82 руб. С учетом установленного, данные исковые требования подлежат удовлетворению.

Поскольку в связи с неисполнением заемщиком условий договора займа, владелец закладной вправе обратить взыскание на предмет ипотеки, иск в части данного требования также подлежит удовлетворению- предмет залога подлежит реализации путем продажи с публичных торгов.

Начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом на основании ее денежной оценки, согласованной сторонами. Денежная оценка квартиры в соответствии с заключенным договором составляет 4 497 400 рублей, в настоящее время оспаривается сторонами.

Как начальную продажную цену залога суд определяет рыночную оценку спорной квартиры, представленной ответчиком ( встречным истцом) в размере 4 030 770 руб., согласно заключения от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Эксперт», как более достоверную и приближенную в оценке, определенной сторонами при заключении спорного договора, поскольку она проведена той же организацией, которая проводила оценку спорной квартиры, указанную в спорном договоре ( ООО «Эксперт»). При этом соглашается с доводами представителя ответчика ( истца по встречному иску) о том, что согласно представленному истцом отчету, выполненному ДД.ММ.ГГГГ ИП Т., анализ рынка недвижимости проведен на перио<адрес> года, кроме того, при расчете стоимости учтена только жилая площадь без учета общей, что вызывает у суда сомнения в правильности подхода при расчете рыночной цены спорной квартиры.

В соответствии со ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в полном объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. Таким образом, взыскание процентов и пеней на будущее время не соответствует требованиям ст. 337 ГК РФ, т.к. в силу указанной нормы закона залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения ( к моменту вынесении я судом решения). Кроме того, по смыслу ст. 198 ГПК РФ решение суда должно быть исполнимым, содержать точную сумму, подлежащую взысканию с ответчика. В то время, как определить даты вступления решения в законную силу, погашения кредита или реализации предмета залога не представляется возможным, в связи с чем невозможно произвести точный расчет подлежащих взысканию на будущее время денежных сумм. При этом истец не лишен права требовать взыскания с ответчиков указанных сумм за фактически истекшее время с момента вынесения судебного решения до момента полного возврата кредита. В связи с изложенным, требования истца о взыскании в пользу истца на сумму процентов за пользование кредитными средствами по ставке 15,75% годовых, начисляемых на сумму основного долга в размере 3 530 198,46 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического возврата суммы займа включительно, удовлетворению не подлежит.

Поскольку истец заявил требование о досрочном возврате всей суммы займа, взыскании процентов за пользование займом, обращении взыскания на заложенное имущество в связи с существенным нарушением договора другой стороной, суд считает подлежащим удовлетворению встречного иска о расторжении договора. Поскольку установление начальной продажной цены при наличии спора в суде является прерогативой суда, требование об установлении начальной продажной цены в сумме 4 497 400 руб. удовлетворению не подлежит по вышеизложенным основаниям.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ требования истца о распределении судебных расходов подлежат частичному удовлетворению, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы истца по уплате государственной пошлины при подаче иска в сумме 31 106,14 руб., поскольку они подтверждены платежным документом.

Поскольку в требованиях истца об установлении начальной продажной цены квартиры в соответствии с представленной оценкой судом отказано, требования о взыскании с ответчицы расходов по оценке спорной квартиры в сумме 1500 руб. удовлетворению не подлежат. Поскольку встречный иск удовлетворен частично, с ответчика (истца по первоначальному иску) подлежат взысканию судебные расходы в виде уплаченной истцом Колузановой Г.А. государственной пошлины при подаче иска в размере 100 руб., при этом суд считает возможным зачесть эту сумму при взыскании с Колузановой Г.А. в пользу истца судебных расходов, в связи с чем с нее подлежит взысканию в пользу истца по первоначальному иску 31 006, 14 руб., а государственная пошлина в размере 100 рублей должна быть довзыскана с Колузановой Г.А. в доход государства.

     На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ООО «Русский Капитал Паевые Фонды «Д.У. ИЗПИФ «Первый Объединенный» к Колузановой Г.А. о взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество, встречный иск Колузановой Г.А. в ООО «РКПФ» Д.У. ИЗПИФ «Первый Объединенный» о расторжении договора займа удовлетворить частично.

Взыскать с Колузановой Г.А. в пользу ООО «Русский Капитал Паевые Фонды «Д.У. ИЗПИФ «Первый Объединенный» заложенность по договору целевого займа № № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на 11.11. 2011года в сумме 4 581 227, 82 руб., в том числе 3 530 198, 46 рублей по основному долгу, 1 051 029, 36 рублей по процентам за пользование займом, судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 31 006, 14 руб.

Обратить взыскание на предмет ипотеки- квартиру общей площадью 68,50 кв.м кадастровый ( условный) номер объекта 63: № расположенной по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену 4 030 770 рублей.

Расторгнуть договор целевого займа № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Тольятти Регион Ипотека» и Колузановой Г.А..

В остальной части в удовлетворении исковых требований ООО «Русский Капитал Паевые Фонды «Д.У. ИЗПИФ «Первый Объединенный» к Колузановой Г.А., встречных исковых требований Колузановой Г.А. к ООО «Русский Капитал Паевые Фонды «Д.У. ИЗПИФ «Первый Объединенный» - отказать.

Взыскать с Колузановой Г.А. в доход государства государственную пошлину в сумме 100 рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в месячный срок с момента изготовления решения в окончательной форме.

Текст мотивированного решения суда изготовлен ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий     И.А.Митина