Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-29067/2017 от 15.09.2017

Судья: Лосева Н.В.         дело № 33-29067/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе:

председательствующего судьи Хугаева А.Г.,

судей Клубничкиной А.В., Смышляевой О.В.,

при секретаре Алехиной О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 октября 2017 года апелляционную жалобу Голузина В. Г. на решение Одинцовского городского суда Московской области от 15 июня 2017 года по делу по иску Голузина В. Г. к АО «СУ <данные изъяты>», ООО «Управляющая компания «Русь Менеджмент», ЗАО «Домодедовский завод железобетонных изделий» о признании договоров недействительными в части, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, признании права собственности,

заслушав доклад судьи Смышляевой О.В.,

объяснения представителя АО «СУ <данные изъяты>» - Дмитриевой Ф.Е., представителя Голузина В.Г. – Снигирева Д.В.,

УСТАНОВИЛА:

Голузин В.Г. обратился в суд с иском к АО «СУ <данные изъяты>», ООО «Управляющая компания «Русь Менеджмент», ЗАО «Домодедовский завод железобетонных изделий» об оспаривании договора купли-продажи <данные изъяты>/КП2/0 от <данные изъяты>, заключенного между ЗАО «СУ <данные изъяты>» и ЗПИФ «Одинцовский промышленный» в части реализации нежилого помещения <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, прекращении права собственности, признании права собственности на нежилое помещение <данные изъяты> площадью 79,2 кв.м, расположенное по указанному адресу.

В обоснование заявленных требований указал, что <данные изъяты> между ЗАО «ДЗ Железобетонных изделий» в лице АО «СУ-<данные изъяты>» и истцом был заключен предварительный договор, по условиям которого ответчик принял решение продать, а истец – купить нежилое помещение <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, (строительный адрес: <данные изъяты>, (2-я очередь строительства), <данные изъяты>, секция 3, этаж 1, №пп2) площадью 79,2 кв.м. Стоимость помещения составляет 6 336 000 руб. Согласно условиям предварительного договора стороны пришли к соглашению заключить основной договор купли-продажи в отношении указанного помещения в течении трех лет с момента заключения предварительного договора, но не позднее 60 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом (ответчиком) своего права собственности на помещение. Однако до настоящего времени истец не может оформить право собственности на помещение в установленном порядке.

Голузин В.Г. в судебное заседание не явился, его представитель исковые требования поддержал.

Представители АО «СУ <данные изъяты>», ООО «Управляющая компания «Русь Менеджмент» - ЗПИФ «Одинцовский промышленный», ЗАО «Домодедовский завод железобетонных изделий» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Решением Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Голузин В.Г. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Другие участники процесса в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, учитывая наличие сведений об их надлежащем извещении.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

По смыслу ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащим ему.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, приведенных в п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Из материалов дела следует, что <данные изъяты> между ЗАО «СУ <данные изъяты>», действующим от имени доверителя ЗАО «Домодедовский завод железобетонных изделий», и Голузиным В.Г. заключен предварительный договор <данные изъяты>-С, в соответствии с которым продавец принял решение продать, а покупатель принял решение купить в будущем нежилое помещение <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, (2-я очередь строительства), <данные изъяты> секция 3 этаж 1, № пп2, площадью 79,2 кв.м.

Согласно п.2.1 указанного договора ответчик обязался заключить с истцом основной договор купли-продажи помещения в течение трех лет с момента заключения предварительного договора, то есть не позднее <данные изъяты>.

В соответствии с п.2.6 предварительного договора стоимость нежилого помещения составила 6 336 000 руб.

Истом надлежащим образом исполнены обязательства по договору по оплате спорного нежилого помещения, что подтверждается перечисление обеспечительного платежа в размере 6 338 000 руб.

Пунктом 2.2 предварительного договора предусмотрено, что не позднее 7 рабочих дней с даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на нежилое помещение в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, продавец направляет в адрес покупателей уведомление о регистрации, а так же запрашивает у покупателей пакет документов, необходимый для заключения основного договора и государственной регистрации сделки. Данное уведомление направляется посредством заказного письма.

Как следует из материалов дела, уведомления от продавца истцом не получено.

Нежилое помещение, указанное в качестве объекта в предварительном договоре купли-продажи расположено по строительному адресу: <данные изъяты>, (2-я очередь строительства), <данные изъяты> секция 3 этаж 1, №пп2, помещение <данные изъяты>.

Между тем, жилой дом, в котором находится указанное нежилое помещение был построен и введен в эксплуатацию с присвоением почтового адреса: <данные изъяты>, в связи с чем на момент заключения с истцом предварительного договора купли-продажи, объект уже не имел строительного адреса и был введен в эксплуатацию.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли - продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с разъяснениями, указанными в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Из материалов дела следует, что право общей долевой собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Одинцовский промышленный» <данные изъяты> на основании договора купли-продажи между ЗАО «Строительное управление <данные изъяты>» и ООО «Объединенная управляющая компания» - Д.У.Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Одинцовский промышленный», что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д.18).

Как следует из регистрационного дела, ранее собственником спорного нежилого помещения являлось ЗАО КБ «Независимый строительный банк», затем собственником стало АО «Строительное управление <данные изъяты>» на основании договора купли-продажи от <данные изъяты>, у которого данное нежилое помещение приобрел ООО «Объединенная управляющая компания» - Д.У.Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Одинцовский промышленный» регистрация права <данные изъяты>.

Таким образом, на момент заключения с истцом предварительного договора купли-продажи от <данные изъяты> собственником спорного недвижимого имущества, уже введенного в эксплуатацию и расположенного по адресу: <данные изъяты> пом.3, был ЗАО КБ «Независимый строительный банк».

Кроме того, заключенный между ЗАО «СУ <данные изъяты>», действующего от имени доверителя ЗАО «Домодедовский завод железобетонных изделий», и Голузиным В.Г. предварительный договор <данные изъяты>-С содержал условия по продаже в будущем нежилого помещения <данные изъяты> в строящемся доме, расположенное по адресу: <данные изъяты>, (2-я очередь строительства), <данные изъяты> секция 3 этаж 1, № пп2, площадью 79,2 кв.м, который на момент заключения данного договора был построен и введен в эксплуатацию еще в 2009 году с присвоением почтового адреса.

Таким образом, на момент заключения с истцом предварительного договора купли-продажи <данные изъяты> ни ЗАО «СУ-155» ни ЗАО «Домодедовский завод железобетонных изделий» от имени которого с истцом подписан предварительный договор не являлись собственниками данного недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку на момент заключения предварительного договора, спорное жилое помещение имело другого собственника и не могло быть предметом договора купли-продажи. Указанные сведения имелись в ЕГРП, и Голузин В.Г., при соблюдении разумной осмотрительности и осторожности, мог получить соответствующие сведения.

Оснований для признания недействительным договора купли-продажи от <данные изъяты> <данные изъяты>/КП2/0, заключенного между ЗАО «Строительное управление <данные изъяты>» и ООО «Объединенная управляющая компания» - Д.У.Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Одинцовский промышленный» не имеется. Доказательства в обоснование данного требования в материалах дела отсутствуют.

При разрешении спора, судом правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств.

Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобу не усматривается.

Руководствуясь ст. 193, 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Одинцовского городского суда Московской области от 15 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Голузина В. Г. - без удовлетворения.

Председательствующий

судьи