Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-709/2022 (2-6874/2021;) ~ М-6873/2021 от 26.11.2021

Дело № 2-709/2022

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Волжский городской суд Волгоградской области

в составе председательствующего судьи Осколковой А.Н.,

при секретаре Головко А.Ф.,

с участием представителя истца Махмадиевой И.С., представителя ответчика индивидуального предпринимателя Бойко Л.В. – Илюшиной О.С., представителя третьего лица ПАО Сбербанк в лице Волгоградского отделения № 8621 ПАО Сбербанк – Бледных Т.А.

«05» мая 2022 года, в городе Волжском Волгоградской области, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Махмадиевой И.А. к индивидуальному предпринимателю Бойко Л.В., индивидуальному предпринимателю Подопригора В.В., Ситникову Д.В. о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Махмадиева И.А. обратилась в суд к индивидуальному предпринимателю Бойко Л.В., индивидуальному предпринимателю Подопригора В.В., Ситникову Д.В. о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, в обоснование указав, что является собственником недвижимого имущества: помещение, нежилое, общей площадью 3084,20 кв.м. кадастровый №..., 73/100 доли земельного участка, общей площадью 3462 кв.м., кадастровый №.... Указанное недвижимое имущество расположено по адресу: <адрес>. Бойко Л.В. является собственником ? доли нежилого помещения, общей площадью 1009,9 кв.м., кадастровый №..., ? доли нежилого помещения, общей площадью 105,9 кв.м., кадастровый №..., 27/200 доли земельного участка, общей площадью 3462 кв.м., кадастровый №.... Указанное недвижимое имущество расположено по адресу: <адрес>. Также собственником ? доли вышеуказанного имущества является Подопригора В.В. В 2018-2019г.г. ИП Бойко Л.В. самовольно изменила архитектурный облик здания, расположенного по адресу: <адрес>, произведя реконструкцию крыши и фасада здания, увеличив тем самым часть площади нежилого помещения третьего этажа. В связи с чем, она обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области к ИП Подопригора В.В. и ИП Бойко Л.В. с исковым заявлением о признании незаконной реконструкции здания, расположенного по адресу: г. Волжский, ул. Мира, 71, и обязании ИП Бойко Л.В. и ИП Подопригора В.В. за свой счет привести в первоначальное состояние здание, расположенное по адресу: <адрес> (дело № А12-2524/2021). В рамках рассмотрения дела № №... установлено, что реконструкция здания, расположенного по адресу: <адрес> производилась. В связи с произведенной реконструкцией и перепланировкой здания площадь нежилых помещений 3 этажа увеличилась на 129,7 м2. Однако, несмотря на то что, спорное здание имеет признаки самовольного строения, является предметом рассмотрения в деле № №..., 29.07.2021 между Бойко Л.В., Подопригора В.В. (Продавцы) и Ситниковым Д.В. (Покупатель) заключается договор купли-продажи, по которому Продавцы передали в собственность Покупателя нежилое помещение общей площадью 129,7 кв.м., расположенное на третьем этаже здания по адресу: <адрес>. Сделка купли-продажи самовольного строения является ничтожной, поскольку совершена с нарушением действующего законодательства – в отсутствие разрешительной документации. Кроме того, считает, что осуществлена продажа общего имущества собственников помещения здания, поскольку реконструкция осуществлена на крыше здания и затрагивает фасад. При этом наружные стены в здании, а именно фасад, расположенные по адресу: <адрес>, а также крыша здания относятся к общему имуществу здания, на праве общей долевой собственности, принадлежат всем собственникам помещений данного здания и продажа самовольно реконструируемого объекта, который относится к общему имуществу собственников здания, в отсутствие согласия, нарушает ее права. Таким образом, сделка купли-продажи нежилого помещения общей площадью 129,7 кв.м., расположенного на третьем этаже здания по адресу: <адрес>, является ничтожной, поскольку продано общее имущество здания без согласия всех собственников. Просит признать недействительным договор купли-продажи от "."..г. нежилого помещения обшей площадью 129,7 кв.м., расположенного на третьем этаже здания по адресу: <адрес>, взыскать с ответчиков расходы по оплате госпошлины.

Протокольным определением от 25 января 2022г. в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Управление Росреестра по Волгоградской области, ПАО Сбербанк в лице Волгоградского отделения № 8621 ПАО Сбербанк.

Протокольным определением от 14 марта 2022г. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена Администрация городского округа – город Волжский Волгоградской области.

Истец Махмадиева И.А. в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя истца Махмадиевой И.С.

Представитель истца Махмадиева И.С. в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске, просила удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчики ИП Бойко Л.В., ИП Подопригора В.В., Ситников Д.В. в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены, представитель ответчиков ИП Подопригоры В.В., Ситникова Д.В. – Гиске Н.А. направила письменное ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, в удовлетворении исковых требований просила отказать.

Представитель ответчика ИП Бойко Л.В. – Илюшина О.С. в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, пояснив, что сделка-купли продажи нежилого помещения площадью 129,7 кв.м. не нарушает чьих-либо прав, совершена с соблюдением норм действующего законодательства.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Волгоградской области, в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, при вынесении решения полагался на усмотрение суда.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк в лице Волгоградского отделения № 8621 ПАО Сбербанк – Бледных Т.А. в судебном заседании исковые требования поддержала? просила удовлетворить по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.

Представитель третьего лица Администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав представителей сторон, третьего лица, исследовав представленные по делу доказательства, считает исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что с 1997 года до 18.12.2018г. здание по адресу: <адрес> и прилегающий к нему земельный участок полностью принадлежали ПАО Сбербанк (далее – Банк).

"."..г. и "."..г. между Банком и ответчиком Бойко Л.В. были заключены договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения с земельным участком, в соответствии с которым к Бойко Л.В. перешло право собственности на встроенные нежилые помещения площадью 1001,9 кв.м на 3 этаже, площадью 105,9 кв.м на 1 этаже указанного здания и 27/100 доли земельного участка.

"."..г.г. между Банком (арендатор) и ИП Бойко Л.В. (арендодатель) заключен договор №... долгосрочной аренды помещения площадью 21,9 кв.м на 3 этаже на срок 10 лет, для размещения серверной.

"."..г.г. между Банком и Махмадиевой И.А. заключен договор №... купли-продажи недвижимого имущества с последующей арендой данного имущества (с обратной арендой). Согласно договору, в собственность Махмадиевой И.А. перешло недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 3084,20 кв. м и 73/100 доли земельного участка по <адрес>.

В соответствии с заключенным между Банком и Махмадиевой И.А. договором долгосрочной аренды недвижимого имущества №... от 15.08.2020г., Банку как арендатору переданы во временное владение и пользование на срок 10 лет принадлежащие Махмадиевой И.А. помещения на первом этаже общей площадью 965,8 кв.м, на втором этаже общей площадью 483,8 кв.м, в цокольном этаже общей площадью 321,9 кв.м, для осуществления банковской деятельности.

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от "."..г. ? доли в праве собственности на встроенные нежилые помещения площадью 1001,9 кв.м на 3 этаже, площадью 105,9 кв.м на 1 этаже указанного здания и 27/200 доли земельного участка ИП Бойко Л.В. передала ИП Подопригоре В.В.

В 2019 году ИП Бойко Л.В. произвела изменения крыши и фасада здания по указанному адресу, что сторонами не оспаривалось.

"."..г.г. ИП Махмадиева И.А., являясь собственником части помещений в здании по указанному адресу, обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к ИП Бойко Л.В., ИП Подопригора В.В. о признании реконструкции здания по <адрес> в <адрес> незаконной, приведении здания в первоначальное состояние.

"."..г.г. между Бойко Л.В., Подопригора В.В. (продавцы) и Ситниковым Д.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которого продавцы передали в собственность покупателя нежилое помещение общей площадью 129,7 кв.м., расположенное на третьем этаже здания по адресу: <адрес>. Стоимость объекта по настоящему договору составила 550 000 руб. (п.2.1 договора).

Согласно п.2.2 договора расчет между сторонами произведен в срок до "."..г. любыми частями любым способом, наличным либо безналичным по 275 000 руб. каждому продавцу.

Ответчиками не оспаривалось, что ими было получено причитающееся по сделке.

Статья 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст. 167 ГК РФ Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно части 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от "."..г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В силу п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от "."..г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В ходе рассмотрения Арбитражным судом Волгоградской области дела № А №... была назначена и проведена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта №... от 18.08.2021г. АНО «Национальная академия экспертизы и исследований», экспертом сделаны выводы, в том числе о том, что в здании проведена реконструкция, которая затрагивает конструктивные изменения, надежность и безопасность объекта, выявлены несоответствия градостроительным нормам и правилам: разрешение на реконструкцию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после проведенной реконструкции в материалах дела отсутствуют; отсутствует положительное заключение негосударственной экспертизы на проектную документацию для реконструкции объекта. В связи с произведенной реконструкцией и перепланировкой изменились следующие параметры объекта – здания, расположенного по адресу: <адрес>: общая площадь нежилых помещений на 3 этаже увеличена на 129,7 кв.м. Высота здания в осях А-В и 5-7 над помещением №... (клиентский зал) увеличена на 3,6 м. Увеличена площадь остекления фасада у обследуемого здания на 19,5 кв.м. Увеличена площадь ограждающих конструкций наружных стен у здания на 23,7 кв.м.

Суд принимает указанное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства, поскольку проведена в отношении того же спорного объекта, в деле - с участием тех же сторон.

В результате произведенных Бойко Л.В. работ увеличилась площадь помещений третьего этажа, затронуты несущие конструкции, изменилась конфигурация кровли здания и другие индивидуализирующие характеристики, что свидетельствует о проведении реконструкции.

Согласно ответа администрации городского округа – г. Волжский от 29.03.2022г., разрешение на реконструкцию нежилого помещения общей площадью 129,7 кв.м., расположенного на третьем этаже здания по адресу: <адрес> не выдавалось.

Поскольку указанное нежилое помещение реконструировано с нарушением закона, суд полагает, что сделка по его реализации в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной.

Изменение конструктивных особенностей внешних стен фасада указанного здания затрагивает права и законные интересы всех собственников помещений объекта капитального строительства.

Таким образом, заключенный договор купли-продажи от "."..г. посягает на охраняемые законом интересы Махмадиевой И.А. как собственника одного из нежилых помещений, реконструкция которого произведена с нарушением нормы ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и в силу вышеуказанных норм, суд считает необходимым удовлетворить требования истца о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным и применить последствия недействительности сделки.

Истец также просит возместить ей судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., что подтверждается чеком-ордером от "."..г.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку исковые требования удовлетворены, требование о возмещении судебных расходов подлежит удовлетворению: суд взыскивает с ответчиков Бойко Л.В., Подопригора В.В. в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. по 150 руб. с каждого.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Махмадиевой И.А. к индивидуальному предпринимателю Бойко Л.В., индивидуальному предпринимателю Подопригора В.В., Ситникову Д.В. о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным удовлетворить.

Договор купли-продажи нежилого помещения от "."..г., заключенный между Бойко Л.В., Подопригора В.В. и Ситниковым Д.В. признать недействительным.

Применить последствия недействительности сделки – договора купли-продажи нежилого помещения от "."..г., заключенной между Бойко Л.В., Подопригора В.В. и Ситниковым Д.В.:

- возвратить имущество - нежилое помещение общей площадью 129, 7 кв.м., расположенное на третьем этаже по адресу: <адрес>, в собственность Бойко Л.В., Подопригора В.В.;

- взыскать с Бойко Л.В. в пользу Ситникова Д.В. уплаченную им по данному договору денежную сумму в размере 275 000 рублей;

- взыскать с Подопригора В.В. в пользу Ситникова Д.В. уплаченную им по данному договору денежную сумму в размере 275 000 рублей.

Взыскать с Бойко Л.В., Подопригора В.В. в пользу Махмадиевой И.А. судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей – по 150 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Волжский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: подпись

Справка: мотивированное решение изготовлено 13 мая 2022 года (07-10 мая 2022 года – выходные и праздничные дни).

Судья: подпись