Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-3432/2018 от 25.01.2018

Судья: Лебедев Д.И.                        дело № 33-3432/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Бекловой Ж.В.,

    судей Хапаевой С.Б., Цуркан Л.С.,

    при секретаре Мадьярове Р.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 14 февраля 2018 года апелляционную жалобу Рахмановой Е. А. на решение Балашихинского городского суда Московской области от 19 июля 2017 года по делу по иску Рахмановой Е. А. к ООО «Производственно–коммерческая фирма «Виктория-5» о защите прав потребителей, соразмерном уменьшении цены, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

    Заслушав доклад судьи Хапаевой С.Б.,

объяснения Рахмановой Е.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Рахманова Е.А. обратилась с иском к ООО «ПКФ «Виктория-5» о соразмерном уменьшении цены по договорам долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 10 216,53 руб. и <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 127 706,68 руб., заключенным с ООО «ПКФ «Виктория-5», взыскании денежной суммы в размере 137 923,21 руб., неустойки за нарушение сроков возврата денежных средств 137 923,21 руб., компенсации морального вреда 20 000 руб., штрафа.

В обоснование требований истица указала, что <данные изъяты> она заключила с ООО «ИнвестКапитал» договор <данные изъяты>-Балашиха-ИН-6/188 уступки права требования. Согласно предмета договора она приняла право требования к ООО «ПКФ «Виктория-5» объекта долевого строительства в виде жилого помещения – <данные изъяты> условным номером 4, на 20 этаже 1 секции, количество комнат – 1, проектной площадью 47,70 кв.м.. Она осуществила оплату в сумме 3 192 948 руб. в полном объеме. Согласно договора участия в долевом строительства <данные изъяты> от <данные изъяты> ООО «ПКФ «Виктория-5» (застройщик) приняло на себя обязательство построить, в том числе, <данные изъяты> (указана в договоре под порядковым номером 69). Она приняла указанную <данные изъяты> по акту приема – передачи от <данные изъяты>. Согласно п. 4 указанного акта по результатам обмера БТИ однокомнатная <данные изъяты> имеет следующие характеристики: площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) 47,5 кв.м., общая площадь жилого помещения 45,2 кв.м., в том числе: жилая 19,8 кв.м., подсобная 25, 4 кв.м.. Согласно п. 3.1 договора участия в долевом строительстве стоимость за 1 кв.м. 51 082,67 руб., является окончательной, пересмотру не подлежит и действует только для настоящего договора. Участником оплачено в пользу застройщика в части указанной <данные изъяты>,67*47,7=2 436 643,36 руб. Однако, построена квартира площадью 47,5 кв.м., то есть меньше на 0,2 кв.м.. При этом, договором участия в долевом строительстве не предусмотрен диапазон значений площади, при котором перерасчет не производится. В связи с чем, ответчик необоснованно пользуется денежными средствами в сумме 10 216,53 руб. (2 436 643,36 –(51 082,67*47,5)).

<данные изъяты> она заключила с ООО «ИнвестКапитал» договор <данные изъяты>-Балашиха-Ин-7/79 уступки права требования. Согласно предмета договора она приняла право требования к ООО «ПКФ «Виктория-5» объекта долевого строительства в виде жилого помещения – <данные изъяты> условным номером 10 на 9 этаже 1 секции, количество комнат – 2, проектной площадью 67,2 кв.м.. Она осуществила оплату в сумме 4 484 928 руб. в полном объеме. Согласно договору участия в долевом строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> ООО «ПКФ «Виктория-5» (застройщик) приняло на себя обязательства построить, в том числе, <данные изъяты> (указана в договоре под порядковым номером 35). Она приняла указанную <данные изъяты> по акту приема – передачи <данные изъяты>. Согласно п. 4 указанного акта по результатам обмера БТИ квартира имеет следующие характеристики: площадь 64,7 кв.м., общая площадь жилого помещения 62,3 кв.м., в том числе: жилая 33,9 кв.м., подсобная 28,4 кв.м.. Согласно п. 3.1 договора участия в долевом строительстве стоимость за 1 кв.м. 51 082,67 руб., является окончательной, пересмотру не подлежит и действует только для настоящего договора. Участником оплачено в пользу застройщика в части указанной <данные изъяты> 082,67*67,2=3 432 755,43 руб. Однако, площадь квартиры составляет 64,7 кв.м., т.е. на 2,50 кв.м. меньше. В связи с чем, ответчик необоснованно получил денежные средства в сумме 127 706,68 руб. (3432755,43 – (51 082,67*64,7)). Она направила ответчику претензии с требованием вернуть излишне уплаченную разницу по обоим договорам в сумме 137 923,21 руб. Однако, в ответе от <данные изъяты> за исх. <данные изъяты> ответчик в удовлетворении претензий отказал, сославшись на то, что договором не предусмотрены условия по пересчету разницы площадей между проектной и замеренной БТИ. При подписании акта приема – передачи квартир по обоим договорам участия в долевом строительстве ей стало очевидно, что фактические характеристики объекта долевого строительства отличаются от условий договора, проектной документации, что привело к ухудшению качества таких объектов.

В судебном заседании истец Рахманова Е.А. и ее представитель иск поддержали.

Ответчик ООО «ПКФ «Виктория-5» в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте извещен надлежащим образом.

Решением Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Рахманова Е.А. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Судом установлено, что <данные изъяты> ООО «ПКФ «Виктория-5» и ООО «ИнвестКапитал» заключили договор <данные изъяты> участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоэтажный жилой дом (<данные изъяты> по ГП), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства объект, находящийся по адресу: <данные изъяты>, г.о. Балашиха, шоссе Энтузиастов, 79. Объектом долевого строительства являются 88 квартир общей площадью 4882,90 кв.м., в том числе, и объект, имеющий следующие характеристики: № п/п 69, номер <данные изъяты>, номер на этаже 4, номер секции 1, этаж 20, количество комнат – 1, общая площадь квартиры по проекту 47,7 кв.м.. Согласно п. 3.1 договора, цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником для создания (строительства) объекта долевого строительства составляет 249 431 569,34 руб. из расчета 51 082,67 руб. за один квадратный метр общей проектной площади квартиры с учетом неотапливаемых помещений с применением понижающего коэффициента площади лоджии К=0,5, балкона К=0,3. При этом, цена квадратного метра квартиры окончательная, пересмотру не подлежит, и действует только для настоящего договора. Пунктом 11.2 договора предусмотрено, что все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью договора.

Представлено также дополнительное соглашение <данные изъяты> к указанному выше договору участия <данные изъяты>.

<данные изъяты> ООО «ИнвестКапитал» и Рахманова Е.А. заключили договор <данные изъяты>-Балашиха-ИН-6/188 уступки права требования, в соответствии с которым цедент уступил на возмездной основе, а цессионарий принял право требования к ООО «ПКФ «Виктория-5» объекта долевого строительства со следующими характеристиками: номер <данные изъяты>, номер на этаже 4, номер секции 1, этаж 20, количество комнат 1, общая площадь квартиры по проекту 47,70 кв.м.. Цедент уступил право требования объекта за сумму в размере 3192948 руб. В пункте 3 договора указано, что взаиморасчеты по договору участия <данные изъяты> между цедентом и ООО «ПКФ «Виктория-5» произведены полностью. Согласно п. 6 договора указано, что с момента государственной регистрации настоящего договора цедент теряет право требования от ООО «ПКФ «Виктория-5» объекта долевого строительства, а цессионарий приобретает указанное право в том же объеме и на тех же условиях, которые существуют на момент заключения настоящего договора между цедентом и ООО «ПКФ «Виктория-5» по договору участия <данные изъяты>. Представлено дополнительное соглашение <данные изъяты> к указанному выше договору уступки 6/188.

<данные изъяты> ООО «ПКФ «Виктория-5» и ООО «ИнвестКапитал» заключили договор <данные изъяты> участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоэтажный жилой дом (<данные изъяты> по ГП), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства объект, находящийся по адресу: <данные изъяты>, г.о. Балашиха, шоссе Энтузиастов, 79. Объектом долевого строительства являются 95 квартир общей площадью 5 419,10 кв.м., в том числе, и объект, имеющий следующие характеристики: № п/п 35, номер <данные изъяты>, номер на этаже 10, номер секции 1, этаж 9, количество комнат – 2, общая площадь квартиры по проекту 67,2 кв.м.. Согласно п. 3.1 договора, цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником для создания объекта долевого строительства составляет 276 822 097 руб. из расчета 51 082,67 руб. за один квадратный метр общей проектной площади квартиры с учетом неотапливаемых помещений с применением понижающего коэффициента площади лоджии К=0,5, балкона К=0,3. При этом, цена квадратного метра квартиры окончательная, пересмотру не подлежит, и действует только для настоящего договора. Пунктом 11.2 договора предусмотрено, что все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью договора. Представлено дополнительное соглашение <данные изъяты> к указанному выше договору участия <данные изъяты>.

<данные изъяты> ООО «ИнвестКапитал» и Рахманова Е.А. заключили договор <данные изъяты>-Балашиха-Ин-7/79 уступки права требования, в соответствии с которым цедент уступил на возмездной основе, а цессионарий принял право требования к ООО «ПКФ «Виктория-5» объекта долевого строительства со следующими характеристиками: номер <данные изъяты>, номер на этаже 10, номер секции 1, этаж 9, количество комнат 2, общая площадь квартиры по проекту 67,2 кв.м.. Цедент уступил право требования объекта за сумму в размере 4 484 928 руб. В пункте 3 договора указано, что взаиморасчеты по договору участия <данные изъяты> между цедентом и ООО «ПКФ «Виктория-5» произведены полностью. Согласно п. 6 договора указано, что с момента государственной регистрации настоящего договора цедент теряет право требования от ООО «ПКФ «Виктория-5» объекта долевого строительства, а цессионарий приобретает указанное право в том же объеме и на тех же условиях, которые существуют на момент заключения настоящего договора между цедентом и ООО «ПКФ «Виктория-5» по договору участия <данные изъяты>.

<данные изъяты> стороны подписали акт приема – передачи <данные изъяты>, в соответствии с которым ответчик передал истцу квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) 47,5 кв.м., общей площадью жилого помещения 45,2 кв.м., в том числе жилой 19,8 кв.м., подсобной 25,4 кв.м.

<данные изъяты> стороны подписали акт приема – передачи <данные изъяты>, в соответствии с которым ответчик передал истцу квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) 64,7 кв.м., общей площадью жилого помещения 62,3 кв.м., в том числе: жилая 33,9 кв.м., подсобная 28,4 кв.м.

За истцом зарегистрировано право собственности в отношении <данные изъяты> расположенной по вышеуказанному адресу. Как следует из кадастрового паспорта указанного выше жилого помещения, площадь помещения составляет 45,2 кв.м.

За истцом зарегистрировано право собственности в отношении <данные изъяты>, расположенной по указанному адресу. Как следует из кадастрового паспорта указанного выше жилого помещения, площадь помещения составляет 62,3 кв.м. В дело представлен поэтажный план на строение лит. А1, находящееся в <данные изъяты>, шоссе Энтузиастов, <данные изъяты> (<данные изъяты>поГП), согласно которому <данные изъяты> имеет площадь 64,7 кв.м.

Истец обращалась к ответчику с письменными претензиями, в которых предлагал добровольно в досудебном порядке возвратить ей излишне уплаченные денежные средства в сумме 10 216,53 руб. и 127 706,67 руб.

Ответчик письмом от <данные изъяты> <данные изъяты> отказал в удовлетворении претензий со ссылкой на отсутствие в договорах долевого участия и в последующих договора уступки прав требования условий по пересчету разницы площадей между проектной и замеренной БТИ.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что истица не представила доказательства передачи ей ответчиком объектов, качество которых не соответствует условиям договоров, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, строительства объектов с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта, само по себе уменьшение площади объекта не дает истцу право требовать соразмерного уменьшения цены, договоры не содержат условий, предусматривающих изменение сторонами цены договора.

Судебная коллегия с такими выводами согласиться не может, поскольку они не основаны на правильном применении норм материального права.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений по общему правилу возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать как предусмотренные, так и не предусмотренные законом договоры.

В рамках заявленных требований возник спор относительного надлежащего выполнения застройщиком условий договора.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).

Условиями заключенных договоров, из которых у сторон возникли соответствующие обязательства, предусмотрена передача объектов определенной площади, исходя из которой рассчитана цена договора. Из материалов дела следует, что ответчик передал истца квартиры по площади отличные от условий договора, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязательств. Указанные обстоятельства ответчиком не оспаривались, в связи с чем, оснований для проверки указанных доводов иска, в том числе посредством назначения экспертизы, у суда не имелось.

Таким образом, со стороны ответчика имело место нарушение условий договора в части передачи истцу квартир меньшей площадью, чем предусмотрено условиями договора.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Поскольку ответчик не исполнил обязательство по передаче истцу квартир, соответствующих по площади условиям заключенных договоров, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В пользу истца с ответчика подлежит взысканию в счет соразмерного уменьшения цены договора денежная сумма в виде разницы стоимости квартиры проектной площадью по договору и фактической площадью переданного объекта в размере 137 923,21 руб. (10 216,53 + 127 706,68). Расчет, произведенный истцом, является арифметическим верным.

То обстоятельство, что договорами не предусмотрена обязанность застройщика возвратить участнику денежные средства в случае уменьшения площади объекта долевого строительства, указанной в техническом (кадастровом) паспорте с площадью квартиры, указанной в условиях договора, не может являться основанием к отказу в иске.

В соответствии с п.2 ч.2 ст.7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора. Иное толкование положений закона не отвечает понятию недостатка товара, определенному в преамбуле Закона РФ «О защите прав потребителей».

Таким образом, право на соразмерное уменьшение цены договора следует из закона, не указание в договоре этого условия, не является основанием для отказа в удовлетворении этого требования.

Согласно п. 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ст. 31 Закона РФ "О защите прав потребителей" требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.

В соответствии с п.5 ст. 28 Закона РФ в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Из материалов дела следует, <данные изъяты> ответчик отказался удовлетворить законное требование потребителя. Согласно представленному истцом расчету размер неустойки за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> (день подачи иска в суд) составит: 1 584 735,10 руб. (137 923,21 х 3% х 383 дня). Истица просила взыскать в счет неустойки 137 923,21 руб.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела заявлено о применение положений ст. 333 ГК РФ в отношении сумму неустойки.

Учитывая установленные обстоятельства, заявление ответчика,    длительный период времени не обращения истца в суд за разрешением возникшего спора в марте 2016 года, судебная коллегия находит заявленную к взысканию сумму неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательств и усматривает основания для применения положений ст. 333 ГК РФ, определив к взысканию 20 000 рублей.

Принимая во внимание установленный факт нарушения прав истца как потребителя, в силу ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда, размер которого коллегия определяет с учетом требований разумности и справедливости в сумме 5 000 руб.

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая, что исковые требования Рахмановой Е.А. подлежат удовлетворению, с ответчика в пользу истца следует взыскать штраф в размере 81 461,60 руб. ((137 923,21 + 20 000 + 5 000) х 50%).

В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета <данные изъяты> подлежит взысканию государственная пошлина 4 358, 46 руб.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска судебная коллегия полагает незаконным и необоснованным, подлежащим отмене на основании ст.330 ГПК РФ с принятием нового решения о частичном удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.ст. 330, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

    решение Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить, принять новое решение.

    Иск Рахмановой Е.А. удовлетворить частично.

    Взыскать с ООО «Производственно–коммерческая фирма «Виктория-5» в пользу Рахмановой Е. А. в счет соразмерного уменьшения цены договора 137 923,21 руб., неустойку за период <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 20 000 руб., компенсацию морального вреда – 5 000 руб., штраф – 81 461,60 руб., а всего 244 384 (двести сорок четыре тысячи триста восемьдесят четыре) руб. 80 коп.

    Взыскать с ООО «Производственно–коммерческая фирма «Виктория-5» в доход местного бюджета государственную пошлину 4 358 (четыре тысячи триста пятьдесят восемь) руб. 46 коп.

Председательствующий

Судьи