Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-219/2014 (2-2633/2013;) ~ М-2475/2013 от 27.11.2013

Дело № 2-219/2014

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Верхняя Пышма                                 11 февраля 2014 года

Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи М.П. Вершининой

при секретаре Щербаковой М.Н..

с участием представителя истца Коркина А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гаврилов Александра Яковлевича к обществу с ограниченной ответственностью «Мансарды Челябимнска» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

установил:

истец обратился в суд с иском к ООО «Мансарды Челябинска» о признании права собственности на объект незавершенного строительства - жилое помещение №, общей площадью № расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 7-8).

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Мансарды Челябинска» заключен договор № долевого участия в строительстве мансардного этажа в многоквартирном доме. Согласно пункту 2.1 договора застройщик обязался построить мансардный этаж в многоквартирном доме по адресу: <адрес> после сдачи объекта в эксплуатацию передать в собственность однокомнатную квартиру на мансардном этаже под условным номером №, общей площадью №. Согласно пункту 3.2 договора стоимость спорного жилого помещения составляет <данные изъяты>, из расчета стоимости одного квадратного метра <данные изъяты>. Согласно пункту 2.3 срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – до июля 2011 года. Во исполнение пункта 3.2 договора им было оплачено <данные изъяты>. Согласно технического паспорта, спорное жилое помещение имеет общую площадь не <данные изъяты> как указано в договоре, а <данные изъяты>., соответственно, стоимость спорного жилого помещения тоже изменилась и стала составлять <данные изъяты>. Следовательно, имбыло исполнено в полном объеме обязанность по оплате стоимости квартиры. Однако ООО «Мансарды Челябинска» в нарушение пункта 2.1 договора не закончил строительство, а соответственно нарушил имеющиеся между сторонами договорные обязательства. С 2012 года вообще прекратил строительство объекта. До настоящего времени ответчик не выполнил свои обязательства по передаче ему квартиры в собственность.

В судебном заседании представитель истца Коркин А.М., действующий на основании доверенности от 25.11.2013 (л.д. 13), требования искового заявления поддержал по доводам, изложенным в нем. Суду пояснил, что в настоящее время спорное жилое помещение пригодно для проживания, но истец оформить свое право собственности на него не может, поскольку объект не введен в эксплуатацию ответчиком.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Суд, с учетом мнения представителя истца, находит возможным, рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие ответчика в порядке заочного производства, с чем представитель истца, которому разъяснены порядок заочного производства и вступления в законную силу заочного решения суда, согласен.

Оценив доводы представителя истца, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мансарды Челябинска» и участником долевого строительства Гавриловым А.Я. заключен договор № <адрес>.10 долевого участия в строительстве мансардного этажа в многоквартирном доме (л.д. 15-21) Письменная форма договора соблюдена. Договор подписан уполномоченными лицами, что не оспорено.

Согласно указанному договору ООО «Мансарды Челябинска» приняло обязательство передать в собственность участнику долевого строительства объект долевого участия. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – до июля 2011 года. Участник долевого строительства принял обязательство уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Согласованная сторонами базовая стоимость квартиры на момент заключения договора составила <данные изъяты> (пункт 3.2 договора).

Как следует из квитанций от 22.04.2011 и 20.04.2011, расписок от 31.03.2011 и 19.04.2011 (л.д. 25-26, 38), которые признаются допустимыми доказательствами по делу (статьи 55, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) и не опровергнуты участниками процесса надлежащими доказательствами, Гавриловым А.Я. обязательства по оплате спорной квартиры по указанному договору выполнены.

Таким образом, истцом доказан, а ответчиком не оспорен факт исполнения истцом данного обязательства.

При сопоставлении представленного договора, других материалов дела, установлено, что указанный объект реконструкции, в состав которого входит спорная квартира, имеет адрес: <адрес>.

На основании технического паспорта жилого помещения по данным обследования СОГУП «Областной Центр недвижимости» филиал «Верхнепышминское БТИ и РН» на ДД.ММ.ГГГГ установлено, что спорная квартира № по окончании реконструкции объекта имеет общую площадь <данные изъяты> (л.д.41-44).

До настоящего времени в установленном законом порядке объект реконструкции не введен в эксплуатацию, что свидетельствует о том, что он является объектом незавершенного строительства. Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно статьям 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 17, 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», как объекты оконченные строительством, так и объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости и объектами прав. Соответственно права на них подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права, в том числе, на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Спорные правоотношения также подпадают под действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004, поскольку действующее законодательство не исключает создание многоквартирного дома как путем строительства нового здания, так и путем проведения реконструкции уже существующего объекта, хотя Градостроительный кодекс Российской Федерации и различает понятия «строительство» и «реконструкция» объектов капитального строительства. Закон об участии в долевом строительстве не содержит ни прямого указания на применение его положений в случае создания многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции уже существующего объекта недвижимости, ни прямого запрета на их применение в названном случае.

При этом положения Закона об участии в долевом строительстве, регулируя отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, направлены на установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Законом предусмотрены специальные повышенные требования к застройщикам, а также к содержанию и оформлению договора участия в долевом строительстве, в частности установлено требование о его государственной регистрации.

Имея своей целью обеспечить защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, Закон определяет специальные требования, касающиеся привлечения денежных средств граждан для строительства, и устанавливает запрет на их привлечение в нарушение закрепленных требований. Так, в соответствии с пунктом 22 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения этих денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только одним из трех указанных способов:

на основании договора участия в долевом строительстве;

путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, на подлежащий реконструкции объект недвижимости в виде многоквартирного жилого дома было зарегистрировано право собственности в установленном порядке, а сам объект, хотя и подлежал реконструкции, являлся объектом, строительство которого было завершено и который был введен в эксплуатацию.

Вместе с тем результатом предстоящей реконструкции данного объекта должно было стать создание многоквартирного дома с жилыми помещениями, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции; созданный в результате реконструкции многоквартирный дом подлежал вводу в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах привлечение застройщиком денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, могло осуществляться только способами, перечисленными в пункте 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве, в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве.

Согласно части 2 статьи 27 данного закона, поскольку разрешение на реконструкцию объекта недвижимости, в составе которого находится спорное помещение, выдано после вступления указанного закона в действие, заключенный сторонами спора договор является договором участия в долевом строительстве, согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4).

В силу части 2 статьи 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Факт надлежащего исполнения истцом предусмотренной вышеназванным договором обязанности по оплате строительства спорного объекта в виде квартиры № 24 судом установлен.

Поскольку факт надлежащего исполнения истцом обязанностей по договору установлен, суд приходит к выводу о том, что истец в силу положений статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 приобрел право собственности на спорное помещение в виде однокомнатной квартиры № 24, а до окончания строительства объекта право собственности на данное помещение по статусу не оконченного строительством объекта.

Вместе с тем, при разрешении спора суд учитывает следующие положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004, применимые к спорным правоотношениям:

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (часть 1 статьи 6).

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1 статьи 8). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2 статьи 8).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (часть 3 статьи 8).

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12).

Сторонами не оспаривается факт передачи ответчиком истцу спорного помещения. Однако поскольку факт передачи состоялся ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, нельзя признать тот факт, что ответчиком надлежаще исполнено обязательство по указанному графику (договору) перед истцом.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и настоящим Федеральным законом (часть 1 статьи 16).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 16).

Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (часть 3 статьи 16).

Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 4 статьи 16).

Согласно частям 1, 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, и является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства. Именно данный документ подтверждает момент создания объекта недвижимости, с показателями, соответствующими требованиям градостроительных и строительных норм и правил, а также устанавливает возможность его эксплуатации (использования) в соответствии с целевым назначением.

На основании представленных доказательств, а также объяснений представителя истца, судом установлено, что реконструкция здания, в котором находится спорный объект в виде квартиры, фактически завершено, однако до настоящего времени объект не введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, поскольку разрешение на его ввод в эксплуатацию ответчиком не получено, документы, подтверждающие факт его постройки (создания) (разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в состав которых входит спорный объект, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта реконструкции) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, - ответчиком не представлены.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на основании вышеуказанного договора обязанностей по сдаче объекта реконструкции государственной комиссии в установленный договором срок, соответственно, по проведению его регистрации в соответствии с действующим законодательством, по передаче истцу необходимых документов для оформления его права собственности на спорную квартиру судом установлен.

Данные обстоятельства дают основания полагать, что права истца на спорное помещение могут быть ущемлены. Истец до надлежащего исполнения ответчиком обязательств по вводу объекта в эксплуатацию, по представлению предусмотренных законом документов в регистрирующий орган, лишен возможности государственной регистрации прав на недвижимое имущество, осуществлению своих прав собственника в отношении спорного объекта.

Следовательно, право истца подлежит судебной защите в порядке статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

На основании изложенного для защиты оспариваемого права истца суд признает за ним право на получение в собственность по завершении строительства (реконструкции) спорной квартиры № 24, общей площадью 43,5 кв.м., (по результатам технической инвентаризации объекта), согласно условиям договора.

Частью 1 статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закреплены основания для государственной регистрации прав, одним из которых являются вступившие в законную силу судебные акты.

Часть 1 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса.

Таким образом, право собственности на спорное имущество за истцом может быть зарегистрировано на основании решения суда при представлении в регистрирующий орган предусмотренных законом документов, подтверждающих факт создания спорного объекта.

В силу статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом понесены расходы на представителя и оформление нотариальной доверенности всего в сумме <данные изъяты>, подтвержденные договором оказания юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 39) и квитанцией (л.д. 48). Указанные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, в полном объеме, что отвечает требованиям разумности и справедливости, сложности дела, объема выполненных представителем истца работ, объема представленных суду доказательств и объема оказанной услуги.

     За получение информации в органах БТИ Гаврилов А.Я. понес расходы в размере <данные изъяты> (л.д. 40).

    Следовательно, данные расходы подлежат взысканию с ответчика в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При обращении в суд истцом оплачена госпошлина в размере <данные изъяты> (л.д.5-6), которая по правилам статьи 98, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199, Главой 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования Гаврилова Александра Яковлевича к обществу с ограниченной ответственностью «Мансарды Челябинска» о признании права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворить частично.

Признать за Гавриловым Александром Яковлевичем право на получение в собственность по завершении строительства (реконструкции) и ввода объекта в эксплуатацию однокомнатной квартиры № (мансардный этаж), общей площадью № (по данным технического паспорта, составленного СОГУП «Областной Центр недвижимости» Филиал «Верхнепышминское БТИ и РН» от 20.11.2013), в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мансарды Челябинска» в пользу Гаврилова Александра Яковлевича в возмещение расходов по оплате государственной пошлины <данные изъяты>, в возмещение расходов на оплату услуг представителя и оформления нотариальной доверенности <данные изъяты>, в возмещение расходов за получение информации в органах БТИ <данные изъяты>.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. К заявлению прилагаются доказательства, свидетельствующие об уважительности причин неявки ответчика в судебное заседание, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, а также доказательства, которые могут повлиять на содержание решения суда.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в Свердловский областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении того заявления с подачей апелляционной жалобы через Верхнепышминский городской суд Свердловской области.

Судья                                         М.П. Вершинина