Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1303/2015 ~ М-883/2015 от 06.04.2015

Дело №2-1303/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 ноября 2015 года г.Лесосибирск

Лесосибирский городской суд Красноярского края в составе

Председательствующего Воеводкиной В.В.,

При секретаре Мамонтовой В.В.,

С участием истца Ахмадиева Г.А.,

Представителя истца Ахмадиева Р.Г.,

Представителей ответчика Прудникова А.И. Харитоновой Т.А.,

Масловой В.Н.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ахмадиева Г.А. к Прудникову А.И., Чепурному А.В. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Ахмадиев Г.А. обращение в суд мотивирует тем, что на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ приобрел у ФИО1., умершего ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок площадью № кв.м, стоимостью № руб., денежные средства по договору внес в кассу Юр.лицо С ДД.ММ.ГГГГ он владел и пользовался земельным участком, осуществлял уход, возвел жилой дом, строительство которого до настоящего времени не завершено. В ДД.ММ.ГГГГ Прудников А.И. оформил право собственности на возведенный истцом жилой дом, и в ДД.ММ.ГГГГ продал земельный участок и расположенный на нем жилой дом Чепурному А.В. Уточнив исковые требования, Ахмадиев Г.А. просит признать недействительной сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу <адрес> заключенную между Прудниковым А.И. и Чепурным А.В. ДД.ММ.ГГГГ.; прекратить в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности за Чепурным А.В. по указанному договору; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок от Прудникова А.И. к Ахмадиеву Г.А.; признать за Ахмадиевым Г.А. право собственности на жилой дом, расположенный по адресу <адрес> (т.14 л.д.4-5, т.2 л.д.1).

В судебном заседании Ахмадиев Г.А., его представитель Ахмадиев Р.Г. доводы заявления и требования поддержали, дополнительно пояснили, что денежные средства по договору купли-продажи земельного участка были внесены в кассу Юр.лицо по указанию Прудникова И.М., где он был генеральным директором. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ни ФИО1 ни его сын Прудников А.И., принявший наследство, с требованием об освобождении земельного участка не обращались, весной 2015г. в доме были взломаны замки, дом приобретен Чепурным А.В., не смотря на то, что ему было известно о возникшем споре. Регистрация права собственности не была осуществлена, поскольку до ДД.ММ.ГГГГ было некогда, а затем ФИО1 умер, его сын Прудников А.И., представитель Маслова В.Н. потребовали за оформление сделки № рублей.

Ответчик Прудников А.И., его представители Харитонова Т.А., Маслова В.Н. в письменном отзыве и в судебных заседаниях в возражениях на иск указали, что договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. не был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, стоимость земельного участка, указанная в договоре, не соответствует реальной стоимость данного объекта, на котором располагался недостроенный жилой дом- цокольный этаж. После смерти ФИО1, его сын оформил наследственные права на земельный участок по <адрес> в № продал землю и дом Чепурному А.В. Истец Ахмадиев Г.А. в течение 10 лет не обращался в Федеральную регистрационную службу для регистрации договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства по договору внесены в Юр.лицо которое не имеет отношения к данной сделке. Прудников А.И. с № по ДД.ММ.ГГГГ неоднократно обращался к истцу с требованием об освобождении земельного участка. Более того, Прудников А.И. мог подписать незаполненный лист бумаги, которые после его смерти оставались в рабочем кабинете и могли быть использованы неограниченным количеством лиц для достижения своих целей. Истцом пропущен срок исковой давности по требованию о государственной регистрации права. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке находился объект незавершенного строительства, в связи с чем не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем строения, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, договор от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным. (т.1 л.д.150-153, т.2 л.д.85)

Ответчик Чепурной А.В. в судебном заседании и письменном отзыве указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Прудниковым А.И. был заключен договор купли-продажи дома с земельным участком, о наличии спора между Ахмадиевым Г.А. и Прудниковым А.Т. он не знал и не мог знать, является добросовестным приобретателем (т.1 л.д.159).

Исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (пп.1 п.1 ст.8 ГК РФ).

По правилам статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) ГК установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями статей 550, 554 и 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Кроме того, указанный договор должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Установлено в судебном заседании и подтверждается постановлением администрации г.Лесосибирска № от ДД.ММ.ГГГГ., свидетельством на право собственности на землю, типовым договором от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.64-66, 105-112, 125-130), что ФИО1 на праве собственности принадлежал земельный участок, с кадастровым номером № расположенный по адресу Красноярский край, <адрес> площадью № кв. м, разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства ФИО1т.1 л.д.68).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Ахмадиевым Г.А. был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, согласно которому стоимость объекта недвижимого имущества определена в № руб., которые были получены продавцом от покупателя при подписании настоящего договора, путем передачи данной суммы в кассу Юр.лицо что также подтверждено истцом квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ. (т.1 л.д.6-7).

Договор купли-продажи земельного участка не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что между Ахмиадиевым Г.А. и ФИО1. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи земельного участка, подписанный сторонами ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи содержит все существенные условия: определяет предмет сделки, цену.

Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства в сумме № рублей внесены Ахмадиевым Г.А. в кассу Юр.лицо что предусмотрено условиями договора. При этом, ФИО1 передал, а Ахмадиев Г.А. принял указанный земельный участок. Претензий друг к другу стороны не имели. Указанное свидетельствует об исполнении сторонами условий договора купли-продажи недвижимого имущества.

Препятствием для государственной регистрации перехода к Ахмадиеву Г.А. права собственности на указанный земельный участок явилась смерть ФИО1

Установлено при рассмотрении дела, что истец владеет и пользуется земельным участком, несет расходы по его содержанию, с момента заключения договора купли-продажи произвел строительство жилого дома, что подтверждается накладными о приобретении строительных материалов, договором от ДД.ММ.ГГГГ на перевозку грузов (т.1 л.д.165-177), а также показаниями в судебном заседании свидетелей ФИО2 ФИО3 ФИО4 ФИО5 (т.1 л.д.205-211), подтвердивших, что истец с ДД.ММ.ГГГГ непрерывно пользовался спорным земельным участком, своими силами и за счет собственных средств построил жилой дом и хозяйственные постройки.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер (т.1 л.д.60).

ДД.ММ.ГГГГ представитель Маслова В.Н., действующая в интересах сына умершего ФИО1 – Прудникова А.И., обратилась к нотариусу г.Лесосибирска ФИО6 с заявлением о принятии наследственного имущества, в том числе в виде спорного земельного участка (т.1 л.д.61).

ДД.ММ.ГГГГ Прудниковым А.И. получено свидетельство о праве на наследство по закону в виде указанного земельного участка (т.1 л.д.69).

Право собственности на земельный участок и жилой дом зарегистрировано за Прудниковым А.И., что подтверждается кадастровым паспортом на земельный участок, на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.8-11), выписками из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.17-18, 119-124).

Однако, добровольно переоформлять право собственности на земельный участок Прудников А.И. отказался. ДД.ММ.ГГГГ произвел отчуждение дома с земельным участком Чепурному А.В. на основании договора купли-продажи (т.1 л.д.44-57,136-137).

Не обоснован довод ответчиков о том, что Прудников И.М. не заключал договор от ДД.ММ.ГГГГ мог подписать незаполненный лист.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ в договоре купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ первоначально был нанесен печатный текст, затем выполнена подпись от имени ФИО1 подпись от имени ФИО1, расположенная в договоре купли-продажи (купчая) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., выполнена самим ФИО1 (т.2 л.д.50-56).

Мнение эксперта Северо-западного регионального центра экспертиз, составленное после проведения судебной экспертизы, на которое ссылается ответчик Прудников А.И., не может быть признано допустимым доказательством по делу, поскольку не отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, составлено без исследования материалов гражданского дела, лишь на основе копии договора купли-подажи. Поэтому оно не может подвергать сомнению выводы судебной экспертизы.

Напротив, изучив заключение судебно-технической экспертизы и объяснения сторон, суд считает доводы ответчика о необъективности заключения необоснованными. Заключение эксперта составлено на основании определения суда, полностью соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ, ст.25 Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности, на исследование были представлены оригиналы исследуемого договора, квитанции и свободные образцы почерка и подписи ФИО1 Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение, является последовательным, полномочия и квалификация оценщика подтверждены документально, оснований сомневаться в представленном заключении судом не установлено.

Довод ответчика о том, что цена земельного участка, указанная в договоре, не соответствует уровню цен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, не обоснован.

Так, стоимость земельного участка определена по соглашению сторон. С учетом того, что на момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке ФИО1 был возведен фундамент, что бесспорно установлено в судебном заседании, суд приходит к выводу, что сторонами стоимость в договоре указана с учетом данного объекта.

ФИО1 сделка по продаже спорного земельного участка, в том числе по безденежности, не оспаривалась, с предложением об изменении или расторжении этой сделки ни одна из сторон в установленном гражданским законодательством порядке не обращалась, была исполнена. Фактическая передача земельного участка во владение и пользование истца свидетельствует о действительной воле ФИО1 направленной на заключение и исполнение договора купли-продажи земельного участка.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия, при этом, предусмотренная договором цена отчуждаемого имущества уплачена продавцу в полном объеме, а земельный участок передан покупателю, ФИО1 подписав указанный договор лично, тем самым подтвердил факт оплаты ему стоимости отчуждаемого имущества, что является также подтверждением надлежащего исполнения договора купли-продажи, подлинность подписи ФИО1 подтверждена вышеуказанным заключением эксперта, суд не находит оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.

Доказательств обратного в порядке статьи 56 ГПК РФ ответчиками не представлено, в связи с чем доводы о незаключении договора купли-продажи подлежат отклонению.

Следовательно, после смерти ФИО1 выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества, обязанности по договору купли-продажи земельного участка перешли к его сыну- Прудникову А.И., получившего свидетельство о праве на наследство и зарегистрировавшего право собственности на спорный земельный участок.

Учитывая, что Прудников А.И. не имел прав на получение имущества, которым при жизни наследодатель ФИО1 распорядился по своему усмотрению, получив в полном объеме его продажную стоимость, последующая сделка, заключенная ДД.ММ.ГГГГ между Прудниковым А.И. и Чепурным А.В., является недействительной.

Довод о том, что Чепурной А.В. не знал о наличии спора между Прудниковым А.И. и Ахмадиевым Г.А. опровергается объяснениями истца Ахмадиева Г.А. о том, что замки на входной двери в дом были взломаны, ключей он никому не передавал, показаниями свидетеля ФИО4 о том, что Ахмадиев Г.А. приезжал на земельный участок в ДД.ММ.ГГГГ этот же период приезжал Чепурной А.В., просил убрать собаку, пояснив, что купил земельный участок и дом у Прудникова А.И.

Довод ответчиков о пропуске Ахмадиевым Г.А. срока исковой давности, не обоснован.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст.196 ГК РФ). В силу ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Согласно пункту 64 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Представитель ответчика Прудникова А.И.- Маслова В.Н. пояснила, что Прудникову А.И. было известно о том, что земельным участком владеет Ахмадиев Г.А., строит дом, до ДД.ММ.ГГГГ Прудников А.И. с требованием к истцу об освобождении земельного участка не обращался, велись переговоры об оформлении сделки после доплаты № рублей, после отказа Ахмадиева Г.А. от указанного предложения, продали дом и земельный участок Чепурному А.В. в ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что о нарушении своего права и факте регистрации за ответчиками права собственности на дом и земельный участок истец узнал только в ДД.ММ.ГГГГ, до этого момента каких-либо действий по регистрации перехода права собственности, которым бы препятствовали продавец либо ответчики, истец не предпринимал, суд считает, что иск подан истцом в пределах срока исковой давности.

Таким образом, учитывая, что установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ который был заключен с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателю, заявление о регистрации договора купли-продажи не было подано сторонами сделки в орган, к компетенции которого относится государственная регистрация договоров по отчуждению объектов недвижимости и перехода права собственности по причине смерти стороны по сделке, суд находит исковые требования Ахмадиева Г.А. законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению, поскольку иного способа защиты нарушенного права истца в данном случае законом не предусмотрено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ахмадиева Г.А. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, кадастровый номер № общей площадью № кв.м. с земельным участком, кадастровый номер № площадью № расположенных по адресу Красноярский <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Прудниковым А.И. и Чепурным А.В.

Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности за Чепурным А.В. на жилой дом, земельный участок, расположенные по адресу <адрес>

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес> площадью № кв.м., кадастровый номер №, от Прудникова А.И. к Ахмадиеву Г.А., на основании договора купли-продажи (купчая) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и Ахмадиевым Г.А..

Признать за Ахмадиевым Г.А. право собственности на жилой дом, расположенный по адресу <адрес>, общей площадью № кв.м., кадастровый номер №.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Красноярский краевой суд подачей жалобы через Лесосибирский городской суд.

Судья В.В.Воеводкина