Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5295/2021 ~ М-4788/2021 от 09.09.2021

Гражданское дело № ******

Мотивированное решение изготовлено 13 декабря 2021 года

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Октябрьский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Темникова В.Ю., при секретаре ФИО3, с участием представителя истца ФИО4, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Администрация <адрес> обратилась в суд с вышеназванным иском к ФИО2

В обоснование заявленных требований указано, что между администрацией <адрес> и ООО «Старт 2005» заключен договор аренды № ****** от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с КН № ******, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 8674 кв.м., который необходим для строительства и дальнейшей эксплуатации пяти открытых теннисных кортов со зданием раздевалки и пункта выдачи спортивного инвентаря. Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в дальнейшем пролонгировался на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ на тех же условиях на неопределенный срок. Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (регистрационная запись № ******).

В дальнейшем, между МУГИСО и ФИО2, ФИО5 к указанному договору аренды заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с КН № ******, площадью застройки 72,4 кв.м., степенью готовности объекта 24%, расположенный на указанном выше земельном участке (по 333/1000 в праве общей долевой собственности на объект, регистрационные записи № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ******).

Согласно выписке из ЕГРН за ФИО2 зарегистрировано право собственности на 334/1000 доли в праве общедолевой собственности на указанный объект незавершенного строительства (регистрационная запись № ****** от ДД.ММ.ГГГГ).

В связи с чем, у ФИО2 возникли права и обязанности арендатора по договору аренды № ****** от ДД.ММ.ГГГГ с момента государственной регистрации права.

Задолженность по арендной плате ФИО2 по указанному договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по 31.12. 2017 и с января по июнь 2021 года составляет 268541 рубль 87 копеек. Учитывая, что последним оплата за указанный период не производилась, у него так же возникла обязанность по оплате неустойки, которая за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 332404 рубля 23 копейки.

На основании вышеизложенного, истец в исковом заявлении просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, включая задолженность по арендным платежам в сумме 268 541 рубль 87 копеек и неустойку в сумме 332 404 рубля 23 копейки.

Представитель истца Администрации <адрес> ФИО4 в судебном заседании в связи с частичным погашением ответчиком основной суммы долга уточнила исковые требования, которые приняты судом к производству на основании ст. 39 ГПК, просила взыскать с ФИО2 задолженность по основному долгу за период с февраля 2015 года по декабрь 2017 года в сумме 190622 рубля 85 копеек и неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 357647 рублей 17 копеек.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя ФИО2, которая полагала иск не подлежащим удовлетворению по доводам письменного отзыва. Указала, что истцом пропущен срок исковой давности. В случае удовлетворения иска просила применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки.

Заслушав пояснения представителя сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.п. 1,2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Судом установлено, что между администрацией <адрес> и ООО «Старт 2005» заключен договор аренды № ****** от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с КН 66:41:0505004:5, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 8674 кв.м., который необходим для строительства и дальнейшей эксплуатации пяти открытых теннисных кортов со зданием раздевалки и пункта выдачи спортивного инвентаря. Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в дальнейшем пролонгировался на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ на тех же условиях на неопределенный срок. Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (регистрационная запись № ******).

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае, если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать (п. 8. Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В дальнейшем, между МУГИСО и ФИО2, ФИО5 к указанному договору аренды заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с КН № ******, площадью застройки 72,4 кв.м., степенью готовности объекта 24%, расположенный на указанном выше земельном участке (по 333/1000 в праве общей долевой собственности на объект, регистрационные записи № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ******).

Согласно выписке из ЕГРН за ФИО6 зарегистрировано право собственности на 334/1000 доли в праве общедолевой собственности на указанный объект незавершенного строительства (регистрационная запись № ****** от ДД.ММ.ГГГГ).

В связи с чем, у ФИО2 возникли права и обязанности арендатора по договору аренды № ****** от ДД.ММ.ГГГГ с момента государственной регистрации права.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ч. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По условиям договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате (п. 2.2.4 договора аренды).

Порядок определения размера арендной платы установлен нормативно-правовым актом субъекта Российской Федерации, а именно Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ПП. При этом, размер арендной платы определяется пропорционально соотношению площади объекта недвижимости, находящегося в собственности ответчика, к общей лощади объектов недвижимости, расположенных в здании на земельном участке. В виду перехода права собственности на часть помещений к ответчику у последнего возникли права и обязанности по договору аренды земельного участка, в связи с чем Администрацией <адрес> правомерно начислена арендная плата по условиям договора, а также подлежит взысканию именно договорная неустойка.

Кроме того, в соответствии условиями вышеуказанного договора аренды размер арендной паты за землю определяется пропорционально площади помещений, находящихся в его собственности, к общей площади помещений здания, расположенного на земельном участке.

При определении размера подлежащей взысканию с ответчика задолженности по арендным платежам с учетом площадей земельного участка и помещения ответчика, суд исходит из расчетов арендной платы, представленных стороной истца, которые ответчиком в этой части не оспариваются. При этом, как указано выше, ответчик, приобретая права на участок, приобрел и корреспондирующие этому праву обязанности из договора аренды, п. 3.1. которого предусмотрена также пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Задолженность ответчика по арендной плате в настоящее время по расчету истца за период с февраля 2015 года по декабрь 2017 года составляет 190622 рубля 85 копеек, а неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 357647 рублей 17 копеек.

Кроме того, стороной ответчика заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Настоящий иск был предъявлен в суд ДД.ММ.ГГГГ, при этом, ранее истец ДД.ММ.ГГГГ обращался к мировому судье с заявление о вынесении судебного приказа. По итогам его рассмотрения ДД.ММ.ГГГГ был вынесен судебный приказ, который определением от ДД.ММ.ГГГГ был отменен. Следовательно, задолженность по арендной плате с февраля 2015 года по март 2017 года не может быть взыскана в связи с пропуском истцом трехгодичного срока исковой давности (ст. 196, 199 ГК РФ).

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с апреля 2017 года по декабрь 2017 года в сумме 35690 рублей 49 копеек, а также неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Неустойка за указанный период по расчетам истца составляет 108051 рубль 10 копеек. Правильность расчетов задолженности за соответствующий период с учетом срока давности и размер задолженности, а также неустойки стороной ответчика не оспаривается.

В то же время, согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

На основании установленных по делу фактических обстоятельств и исследованных доказательств, учитывая период просрочки, принимая во внимание частичное погашение ответчиком задолженности по основном долгу, отсутствие доказательств наступления для истца тяжких последствий от просрочки исполнения обязательства, суд приходит к выводу о несоразмерности требуемой истцом суммы неустойки последствиям неисполнения обязательства.

Суд считает, что взыскание неустойки в большем размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушению, и придаст правовой природе неустойки не компенсационный, а карательный характер. В этой связи, суд снижает подлежащую взысканию неустойку, которая, по мнению суда явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в том числе с учетом конкретных обстоятельств дела, до 10 000 рублей.

Учитывая положения ст. 98, ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание разъяснения, приведенные в п. 21 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", суд взыскивает с ответчика в доход муниципального образования «<адрес>» государственную пошлину в размере 1 571 рубль.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-197, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск Администрации <адрес> к ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу Администрации <адрес> задолженность по арендной плате в сумме 35690 рублей 49 копеек, а также неустойку в сумме 10000 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 1571 рубль.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>

Судья В.Ю. Темников