Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-53/2016 (2-3136/2015;) ~ М-4154/2015 от 27.11.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 января 2016 года                                г. Пенза

Октябрьский районный суд г. Пензы

в составе

председательствующего судьи     Николаевой Л.В.

при секретаре                  Махровой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Лукьянова Е.А. к Ананьевой В.В. о расторжении договора купли-продажи, возврате недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истец Лукьянов Е.А. обратился в суд с вышеназванным иском к ответчику, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор купли-продажи между ним и ответчиком квартиры <адрес>. Указанное жилое помещение Лукьянов Е.А. обязался передать покупателю, а последняя обязалась его принять и оплатить в сумме 2 050 000 рублей. Денежную сумму в размере 900 000 рублей покупатель передал продавцу наличными денежными средствами, а именно 850 000 рублей до подписания договора, 50 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ.. Оставшуюся сумму в размере 1150000 рублей покупатель обязался передать продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Данное обязательство покупатель не исполнил. На требование истца о расторжении договора согласия не последовало. Ссылаясь на ч. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 489 ГК РФ п.2 ст. 453 ГК РФ просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. <адрес> в <адрес> между Лукьяновым Е.А. и Ананьевой В.В.. Возвратить в собственность Лукьянова Е.А. указанную квартиру, взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.

В судебное заседание истец Лукьянов Е.А. не явился, о его месте и времени извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Его представитель, действующая на основании доверенности Киселева Т.Э. заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить, ссылаясь на изложенные выше обстоятельства. Дополнительно суду пояснила, что после того, как ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в оставшемся размере за квартиру ему ответчиком выплачены не были, Лукьянов приехал из <адрес> и встречался как с Ананьевой В.В. так и с ее сожителем ФИО10. Однако Ананьева В.В. его в квартиру не пустила, а Кошелев стал угрожать. В тот период времени Лукьянов Е.А. заключил с ней (ФИО5) договор на оказание юридических услуг, произвел по нему оплату, ей было подготовлено исковое заявлении в суд о расторжении договора купли-продажи, однако судьей оно было возвращено в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, т.к. Ананьевой В.В. до обращения в суд не было направлено требование о расторжении договора. Впоследствии Лукьянов не обратился в суд, поскольку Ананьева В.В. уговорила его немного подождать, обещала выплатить денежные средства, кроме того, у него не было денежных средств для уплаты госпошлины. На протяжении всего времени Лукьянов Е.А. постоянно звонил Ананьевой В.В., требовал с нее оплату, у нее имелся номер его расчетного счета, на который она ранее уже переводила денежные средства в размере 850 000 рублей и 50 000 рублей. Затем он открыл еще один счет и передал его номер путем смс сообщения Ананьевой В.В. однако она постоянно откладывала оплату, а потом и вовсе перестала отвечать на телефонные звонки. Впоследствии ему стало известно, что она обратилась в суд с иском и прекращении ипотеки представив в суд поддельную расписку о выплате ему оставшейся суммы. Так же она обращалась в суд с иском о снятии его с регистрационного учета в спорной квартире. Имелись решения суда об удовлетворении ее требований, которые в настоящее время отменены. Полагает, что указанные действия свидетельствуют о том, что Ананьева В.В. не собиралась производить оплату в оставшейся части за квартиру. О существенности нарушения, допущенного Ананьевой В. свидетельствует то, что Лукьянов Е. на вырученные от продажи квартиры денежные средства планировал приобрести для себя и своей семьи квартиру, однако в связи с неоплатой денежных средств Ананьевой был этого лишен, и вынужден до настоящего времени проживать на съемных квартирах с маленьким ребенком.Просила требования удовлетворить.

Ответчик Ананьева В.В., действующая так же в интересах 3 лица, несовершеннолетней ФИО16 в судебное заседание не явилась, о его месте и времени извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Ее представитель Дроздова Е.П., действующая на основании доверенности, представила письменные возражения. Заявленные исковые требования не признала, указав, что истец был поставлен в известность, что у Ананьевой В.В. на момент заключения договора не имелось денежной суммы для оплаты по сделке в полном объеме, однако именно он торопил ее с заключением договора купли-продажи, т.к. его квартира находилась в залоге. У него так же имелась просрочка по договору займа и задолженность по оплате коммунальных услуг в размере более 50 000 рублей. При заключении договора ответчик передала ему наличными 850 000 рублей, а ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с просьбой передать ему 50 00 рублей, что бы погасить задолженность по коммунальным услугам, однако получив деньги сбежал забрав с собой открытую на его имя сберкнижку. Больше она его не видела. Денежные средства он с нее не просил, его место нахождение ей было не известно, он его не сообщил, так же как и счет для оплаты денежных средств. В определенный договором срок Ананьева В.В. готова была передать денежные средства, однако не знала, куда их перевести. У нее не было ни адреса истца, ни действующего телефона. Сам он ей звонил неоднократно, все время с разных номеров. Ананьева предлагала ему выплатить денежные средства, однако он не желал их получать. О возможности положить деньги на депозит нотариуса она не знала, будучи юридически неграмотной. В ответ на требование о расторжении договора она указала о неисполненных обязательствах по договору, но не отказывалась передать денежные средства. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в полицию с заявлением о розыске Лукьянова, однако розыскные мероприятия результатов не дали. Считает, что истец намеренно не получал оплату за квартиру, в его действиях имеется недобросовестность. Считает, что вины ее в неисполнении договора нет. Истец знал ее место жительство, знал ее телефон, в настоящее время в квартире сделан ремонт, оплачена задолженность за коммунальные услуги. Считает, что в действиях истца имеются признаки злоупотребления правом. Так же просила учесть, что истец не представил каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ. Сам факт того, что истец длительное время на требовал оплаты, говорит о том, что ущерб для него значительным не является. В настоящее время квартира представляет собой значительно улучшенный объект. Истец не имеет намерений возвращать оплаченную Ананьевой В.В. часть стоимости квартиры, что явствует из его требований и поведения. Просила в иске отказать.

Третье лицо Управление Росреестра Пензенской области в судебное заседание не явился, о его месте и времени извещен, просили рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, свидетелей, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.

Пунктом 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

Судом установлено, что Лукьянову Е.А. на праве собственности принадлежала квартира <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ. между Лукьяновым Е.А. и Ананьевой В.В. был заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>.

В силу п. 1.3, 1.4 договора купли продажи, указанное жилое помещение Лукьянов Е.А. обязался передать покупателю, а последняя, обязалась его принять и оплатить в сумме 2 050 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ. 850 000 рублей и 50 000 рублей соответственно, были перечислены Ананьевой В.В. на счет Лукьянова Е.А., что не оспаривалось сторонами и подтверждено имеющимся в деле расписками. В связи с чем, доводы ответчика о том, что им не был известен счет, на который необходимо перечислять денежные средства Лукьянову Е.А. суд считает не состоятельными.

Согласно условиям оспариваемого договора, оставшуюся сумму, в размере 1150000 рублей, покупатель обязался передать продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ., однако покупателем до настоящего времени указанные денежные средства не переданы.

ДД.ММ.ГГГГ за Ананьевой В.В. было зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.

По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3.1 договора купли-продажи квартиры, действие данного договора прекращается при совокупности следующих условий: после регистрации в установленном порядке перехода права собственности от Продавца к Покупателю, полной уплаты стоимости (цены) и в сроки указанные в разделе 2 покупателем продавцу и фактической передачи Продавцом Покупателю жилого помещения.

Судом установлено, что ответчик, приняв фактически квартиру и пользуясь ей по своему усмотрению, не исполнил договорные обязательства о полной оплате данного объекта недвижимого имущества Лукьянову Е.А., суммы неоплаты составляет 1050 00 рублей, что составляет более 50% стоимости квартиры.

При этом, о значительности ущерба для Лукьянова Е.А. свидетельствует, по мнению суда, прежде всего, сама сумма задолженности по договору в размере 1 150 000 рублей.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации неисполнение такого обязательства является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры, а также возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК Российской Федерации о неосновательном обогащении, в связи с чем суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, договор купли-продажи квартиры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ подлежащим расторжению.

При этом, доводы представителя ответчика о том, что Ананьева В.В. не имела возможности оплатить оставшуюся по договору стоимость квартиры т.к. Лукьянов Е.А. не предоставил ей реквизитов для перечисления денежных средств, его адрес она не знала, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из копий квитанций об оплате в совокупности 900 000 рублей Лукьянову Е.А., Ананьевой В.В. дважды перечислялись истцу денежные средства на счет в банке, в связи с чем, суд исходит из того, что данные счета ей были Лукьяновым Е.А. предоставлены и ответчику хорошо известны.

Кроме того, ответчик имела реальную возможность положить денежные средства на депозит нотариуса, в том числе, за минусом суммы, которую оплатила в счет задолженности Лукьянова Е.А. по коммунальным услугам, чем не воспользовалась.

Из представленных истцом документов следует, что после наступления срока оплаты по договору – ДД.ММ.ГГГГ., Лукьянов Е.А. действительно находился в <адрес> и ему Ананьевой В.В. было отказано в полной оплате денежных средств. Указанное подтверждается тем, что ДД.ММ.ГГГГ. истец заключил договор на оказание информационных услуг с ИП ФИО8 которая предоставила ему сведения о возможности аренды жилого помещения по <адрес>, в тот же день им был заключен договор аренды жилого помещения по указанному адресу, подлинник которого имеется в деле, впоследствии им был заключен договор с адвокатом ФИО5 и оплачено ДД.ММ.ГГГГ. 5000 рублей за составление искового заявления в суд и ведение дела в суде, что подтверждается представленной квитанцией к приходному ордеру №, а так же копией искового заявления о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры с отметкой Октябрьского райсуда <адрес> о поступлении его ДД.ММ.ГГГГ., копией определения Октябрьского райсуда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. о возвращении данного искового заявления, в связи с несоблюдением досудебного порядка разрешения спора.

Указанное, по мнению суда, бесспорно подтверждает пояснения представителя Лукьянова Е.А. – Киселевой Т.Э., что истец приезжал за денежными средствами, однако Ананьева В.В. в определенной договором срок отказалась их оплачивать.

То, что Ананьева В.В. не имела намерения оплачивать денежные средства по договору, подтверждаются так же ее последующими действиями по обращению в ДД.ММ.ГГГГ суд с иском к Лукьянову Е.А. о прекращении ипотеки в отношении спорной квартиры, а так же с иском к Лукьянову Е.А. о признании его утратившим права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета в квартире по <адрес>. По данным делам в суд Ананьевой В.В. была представлена расписка о получении Лукьяновым Е.А оставшейся суммы 1 150 000 рублей, копии которой имеются в материалах данных гражданских дел, составление которой он в настоящее время отрицает.

Кроме того, как следует из исковых заявлений, имеющихся в материалах данных гражданских дел № и 2№ Ананьевой В.В., умышленно не были указаны телефонные номера Лукьянова Е.А., несмотря на то, что они были ей хорошо известны, что подтверждается представленной детализацией звонков абонента Лукьянова Е.А. № в период с ДД.ММ.ГГГГ. до ДД.ММ.ГГГГ из которой следует, что как Лукьяновым Е.А., так и Ананьевой В.В. и ее сожителем ФИО10 на телефонный номер друг друга неоднократно направлялись смс сообщения.

Суд не может согласиться с доводами представителя ответчика о том, что то, что Ананьева В.В. имела намерение найти истца и оплатить ему сумму задолженности по договору купли-продажи в оставшемся размере подтверждается фактом ее обращения в правоохранительные органы с заявлением о его розыске, поскольку поводом для обращения с таким заявлением, как следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ., послужило желание Ананьевой В.В. снять Лукьянова Е.А. с регистрационного учета в квартире, о чем она указывает в заявлении, а не намерение оплатить ему денежные средства.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО9, являющаяся бывшей соседкой Лукьянова Е.А. пояснила, что при продаже спорной квартиры видела Лукьянова с ответчиком 2 раза, а впоследствии ни разу не видела. Он ей сказал, что уезжает жить в <адрес>, об этом она говорила Ананьевой В.В.. После продажи квартиры он ей ФИО9 звонил 3-4 раза. В ходе разговора говорил, что собирается подавать в суд, т.к. что-то с деньгами по квартире. ДД.ММ.ГГГГ. просил передать Ананьевой В.В. что бы она ему перезвонила, она по его просьбе передавала. Ананьева В. пыталась до него дозвониться, но он не отвечал.

Об отсутствии у Ананьевой В.В. намерения оплатить денежные средства за приобретенную квартиру свидетельствует так же ее ответ на требование о расторжении договора купли-продажи, из которого не усматривается ее согласия на оплату 1150 000 рублей.

При наличии приведенных доказательств судом не могут быть приняты во внимание пояснения ФИО10 и ФИО11 том, что Ананьева В.В. готова была оплатить денежные средства за квартиру, они имелись в наличии, однако именно Лукьянов Е.А. отказывался их принимать. Кроме того, судом так же учтены пояснения свидетеля ФИО10 о том, что Лукьянов Е.А. после наступления срока оплаты звонил Ананьевой и ему, просил перевести денежные средства на карту, однако он (ФИО10) отказался это сделать, т.к. хотел отдать деньги наличными.

Как подтвердила в судебном заседании представитель ответчика, ДД.ММ.ГГГГ. у Ананьевой В.В. не имелось в наличии денежных средств для того, что бы расплатиться с Лукьяновым Е.А., однако они вскоре появились и она готова была их выплатить.

По мнению суда, то, обстоятельство, что при наступлении указанного в договоре срока оплаты ответчик денежных средств не имела, их Лукьянову Е.А. передать не могла, дает основания для расторжения договора купли-продажи по указанному в иске основанию.

При таких обстоятельствах исковые требования о расторжении договора купли-продажи подлежат удовлетворению.

Несмотря на то, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является в данном случае крайней мерой, применяемой к недобросовестному покупателю, суд учитывает, что с наступления срока оплаты по договору прошло значительное количество времени, у Ананьевой имелась возможность исполнить договор, чего ей сделано не было. Кроме того, ей были совершены действия по обращению в суд с исками о прекращении ипотеки и снятии истца с регистрационного учета, свидетельствующие о злоупотреблении правом с ее стороны. В связи с указанным, суд полагает, что сохранение договорных отношений в данном случае становится нецелесообразным и не выгодным для истца.

Кроме того, суд учитывает, что в соответствии с ч. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (ч. 3 ст. 488 ГК РФ).

Договор купли-продажи квартиры является договором купли-продажи товара в кредит, так как передача недвижимого имущества предшествовала по срокам его полной оплате. Неисполнение покупателем обязанности по оплате товара в срок, установленный договором, является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости и возврата продавцу имущества в силу прямого указания на это в ч. 3 ст. 488 ГК РФ.

Относительно договора продажи товара в рассрочку пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации так же закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Поскольку спорным договором предусмотрена оплата товара в рассрочку, а покупатель Ананьева В.В. в установленный договором срок платеж за проданный в рассрочку товар не произвела, то спор должен был быть разрешен с учетом положений пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, что является дополнительным основанием для расторжения договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из приведенных норм материального права, право требования на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации возврата переданного покупателю имущества в натуре возникает у продавца, не получившего оплаты указанного имущества, в случае расторжения договора купли-продажи этого имущества.

В связи с указанным, суд полагает, что поскольку договор купли-продажи подлежит расторжению, то спорная квартира по <адрес> подлежит возврату истцу.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

При изложенных обстоятельствах требования Лукьянова Е.А. подлежат удовлетворению.

На основании п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Исходя из этого, с ответчика в пользу истца в возврат понесенных им расходов по оплате государственной пошлины подлежат взысканию 18 450 рублей.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Лукьянова Е.А. к Ананьевой В.В. о расторжении договора купли-продажи, возврате недвижимого имущества, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. квартиры <адрес> заключенный между Лукьяновым Е.А. и Ананьевой В.В..

Возвратить в собственность Лукьянова Е.А. квартиру <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 01.02.2016года.

Председательствующий Николаева Л.В