Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-294/2022 (2-4079/2021;) ~ М-3996/2021 от 08.10.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 февраля 2022 года                                                                   г. Новороссийск

Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе судьи Литвинова А.Н.

при секретаре Данилович Е.В., с участием представителя истца, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №2-294/2022 по иску Лопаревой Т.Н. к Фетисову Д.В., ООО «СЗ СК Грань» и Управлению Росреестра по Краснодарскому краю о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л :

Лопарева Т.Н. обратилась в суд с иском к Фетисову Д.В., ООО «СЗ СК Грань» и Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, от 25 августа 2020 года, возложить обязанность отменить запись от 7 сентября 2020 года за номером <№> о регистрации права на квартиру с кадастровым номером <№>

В обоснование своих требований в исковом заявлении указано, что 01.10.2020 года Корнеев И.В. и ИП Лопарева Т.Н. заключили договор уступки права требования (цессии), по которому Корнеев И.В. переуступил ИП Лопаревой Т.Н. право требования по договору займа от 29.03.2019 года №29-03/2019 на сумму 50 000 000 рублей к <ФИО4, а также произведена смена залогодержателя на ИП Лопареву Т.Н. при уступки права требования по договору залога (ипотеки) от 29.03.2019 года №29-03/2019-и.

    На основании договора залога (ипотеки) от 29.03.2019 года <№>-и Корнеев И.В. являлся залогодержателем земельного участка <№> площадью 2 094 кв.м. и расположенного на нем объекта незавершенного строительства <№> (процент готовности 73%) по адресу: 353960, <адрес>.

    15.04.2020 года начальником управления архитектуры и градостроительства МО г. Новороссийск было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию малоэтажного многоквартирного жилого дома, которому вместо кадастрового номера <№> присвоен кадастровый <№>. Соответственно, квартиры введенного в эксплуатацию многоквартирного дома были обременены залогом.

Правом собственности на земельный участок <№> и малоэтажный многоквартирный дом <№> в настоящее время обладает ООО «СЗ СК Грань», что подтверждается регистрационной записью в ЕГРН <№> от 29.07.2019 года.

    09.03.2021 года Корнеев И.В. и ИП Лопарева Т.Н. подали в Новороссийский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю соглашение о замене лица в обязательстве от 01.10.2020 года при уступки права требования по договору залога (ипотеки) от 29.03.2019 года №29-03/2019-и, а также заявление о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества.

7 сентября 2020 года на основании договора купли-продажи, заключенного ООО «СЗ СК Грань» с Фетисовым Д.В., осуществлена государственная регистрация права собственности на квартиру с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, <№> в жилом многоквартирном доме <№>, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись за номером <№>

Договор купли-продажи квартиры заключен ООО «СЗ СК Грань» с Фетисовым Д.В. без согласия залогодержателя ИП Лопаревой Т.Н., что является основанием для признания сделки недействительной.

Представитель истца Гордейчик В.А. иск поддержал, ссылаясь на изложенные в нем обстоятельства.

Фетисов Д.В. в судебное заседание на явился, уведомив суд о рассмотрении дела в его отсутствие. В возражениях, направленных в суд по почте, Фетисов Д.В. указал, что он является добросовестным приобретателем спорной квартиры, во время совершения сделки купли-продажи об обременении земельного участка и строения залогом он не знал и не мог знать, так как сведения о залоге в ЕГРН отсутствовали, что подтверждается полученными им выписками.

Представитель соответчика ООО «СЗ СК Грань», третьи лица Крнеев И.В. и представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили, об отложении судебного разбирательства не просили.

Заслушав объяснения представителя истца и исследовав письменные доказательства, суд пришел к заключению, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (пункт 2 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные пп. 3 п. 2 ст. 351, пп. 2 п. 1 ст. 352, ст. 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Статьей 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В силу положений ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно положений ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу положений ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Из представленных суду документов видно, что 29 марта 2019 года Корнеев И.В. и Гаводьян А.А. заключили договор займа №29-03/2019 на сумму 100 000 000 рублей.

    В тот же день Корнеев И.В. и Гаводьян А.А. заключили договор залога (ипотеки) №29-03/2019-и, предметом по которому являются земельный участок <№> площадью 2 094 кв.м. и расположенный на нем объекта незавершенного строительства <№> (процент готовности 73%) по адресу: 353960, <адрес>.

29 июля 2019 года осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «СЗ СК Грань» на земельный участок <№> (запись в ЕГРН <№>).

1 октября 2020 года Корнеев И.В. и ИП Лопарева Т.Н. заключили договор уступки права требования (цессии), по которому Корнеев И.В. переуступил ИП Лопаревой Т.Н. право требования по договору займа от 29.03.2019 года №29-03/2019 на сумму 50 000 000 рублей к <ФИО4, а также соглашение о замене лица в обязательстве, в соответствии с которым произведена замена залогодержателя Корнеев И.В. на ИП Лопареву Т.Н. по договору залога (ипотеки) от 29.03.2019 года №29-03/2019-и.

    15 апреля 2020 года Управлением архитектуры и градостроительства МО г. Новороссийск выдано разрешение №23-308000-2028-2020 на ввод в эксплуатацию малоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: 353960, Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Цемдолина, ул. Красина.

    10 мая 2020 года осуществлен кадастровый учет малоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: 353960, <адрес>, которому присвоен кадастровый <№>.

    10 августа 2020 года на основании разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и акта приема-передачи от 14 мая 2020 года осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «СЗ СК Грань» на <адрес> площадью 68,3 кв.м. с кадастровым номером <№> в <адрес>.

25 августа 2020 года ООО «СЗ СК Грань» и Фетисов Д.В. заключили договор купли-продажи квартиры №<№> с кадастровым номером <№> по адресу: г<адрес> и подписали акт приема-передачи квартиры с передачей ключей и соответствующей технической документации.

Стоимость квартиры определена сторонами в договоре в сумме 2 788 000 рублей, которые были внесены Фетисовым Д.В. в кассу ООО «СЗ СК Грань», что подтверждается квитанцией к приходному-кассовому ордеру от 25 августа 2020 года.

В соответствии с условиями договором ООО «СЗ СК «Грань» обязан передать Фетисову Д.В. квартиру по передаточному акту в порядке и срок предусмотренные договором (п. 4.1.2.), совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, в том числе подписать и предоставить в регистрирующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю (п. 4.1.3.).

Со своей стороны Фетисов Д.В. обязан принять квартиру по передаточному акту в порядке, предусмотренном настоящим договором (п. 4.2.1.), уплатить цену договора в порядке, предусмотренном его условиями (п. 4.2.2.), своевременно подписать и предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности (п. 4.2.3.).

Договор купли-продажи сдан на государственную регистрацию перехода права собственности, которая была осуществлена 7 сентября 2020 года, о чем в ЕГРН внесена запись за номером <№>

В этот же день Фетисовым Д.В. получена выписка ЕГРН со сведениями о государственной регистрации его права собственности на квартиру и отсутствии каких-либо обременений, в том числе и залога.

В силу положений пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ одним из оснований для прекращения залога является возмездное приобретение заложенного имущества добросовестным приобретателем - лицом, которое не знало, и не должно было знать, что имущество является предметом залога. Этот случай является исключением из общего правила о сохранении залога при переходе прав на заложенное имущество (п. 1 ст. 353 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Возмездность приобретения имущества сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Обязательным при этом условием является то обстоятельство, что по возмездной сделке приобретает имущество лицо, которое не знало, и не должно было знать, что имущество является предметом залога.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что Фетисов Д.В. не знал и не мог знать о нахождения приобретаемого имущества в залоге у истца.

Фетисов Д.В. приобрел спорное жилое помещение у застройщика, заявившего о такой продаже, в том числе посредством СМИ, рекламы на сайтах и телевидении, то есть путем акцепта публичной оферты, на основании возмездной сделки и по цене, соответствующей рыночной стоимости объекта недвижимости в заявленный период, при этом, право собственности продавца было зарегистрировано Управлением Росреестра.

На момент отчуждения спорной квартиры право собственности продавца ООО «СЗ Грань» никем не оспаривалось.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержал регистрационных записей о наличии обременений, ограничивающих полномочия продавца по распоряжению принадлежащей ему квартиры, что было признано представителем истца в судебном заседании.

Кроме этого, в пункте 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, предусмотренном частью 12 настоящей статьи, государственным регистратором прав осуществляется проверка представленных документов на предмет наличия или отсутствия предусмотренных пунктами 1 - 10, 12, 14, 18, 19, 22, 35, 37, 41, 45 части 1 статьи 26 данного Закона оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, наличия правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок и соответствия согласно части 13 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости: сведениям, содержащимся в ЕГРН и предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливаются по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В соответствии с пунктом 15 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости основанием приостановления являться отсутствие в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна.

По результатам проведенной правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру №<№> с кадастровым номером <№> в <адрес> по договору купли-продажи от 25 августа 2020 года, решение о приостановлении государственной регистрации прав по основанию, предусмотренному пунктом 15 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости Управлением Росреестра по Краснодарскому краю не принималось.

Таки образом, Фетисов Д.В., как покупатель, путем совершения доступных для нее действий, убедился в принадлежности имущества продавцу, и как следствие в законности совершаемой сделки, в отсутствии каких-либо запретов и ограничений.

При существовании специальных процедур регистрации, при наличии государственного реестра все риски, связанные с юридическими недостатками имущества, должны нести не покупатели или продавцы, а те органы, которые при соблюдении соответствующих процедур имели возможность вовремя их устранить. В данном случае речь идет об ответственности учетно-регистрационной системы за внесение недостоверных сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

В частности, в ст.7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N218-ФЗ указано, что ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений, соответственно, Реестр прав на недвижимость, являясь составной частью ЕГРН, также должен отвечать принципу достоверности. Поэтому содержащиеся в нем сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости должны быть достоверны в силу закона.

В то же время из смысла статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ следует, что: права, закрепляющие принадлежность недвижимого имущества определенному лицу, ограничения таких прав и обременения недвижимого имущества (права на него) подлежат государственной регистрации; государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы.

Правовая регламентация всех действий регистрирующего органа, его обязанностей, правил и порядка регистрации направлена на обслуживание принципа достоверности государственного реестра.

Согласно прецедентной позиции Европейского Суда по правам человека, изложенной в постановлении от 06 декабря 2011 г. N 7097/10 по делу "Гладышева против России", любое вмешательство в собственность должно не только быть законным и иметь законную цель, но и удовлетворять требованиям пропорциональности. Должен быть установлен справедливый баланс между потребностями, вытекающими из общих интересов общества, и необходимостью защиты основных прав человека. Необходимый баланс не будет достигнут, если заинтересованное лицо несет индивидуальное и чрезмерное бремя. Кроме того, именно государство обладает исключительной компетенцией по определению условий и процедур, в порядке которых оно отчуждает свои активы лицам, которые, как оно считает, имеют на это право, а также обладает исключительной компетенцией по осуществлению надзора за соблюдением этих условий. Риск совершения ошибки органом государственной власти должно нести государство, и эти ошибки не должны исправляться за счет заинтересованного лица.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки, он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, проявил разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи. О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества. В то же время покупатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и, если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

При таких данных, правоподтверждающее значение государственной регистрации прав на объекты недвижимости и ее значимость как гарантии правовой определенности в обороте недвижимости, позволяющей его участникам соизмерять собственное поведение и предвидеть последствия такового в условиях неизменности официально признанного статуса правообладателей, должно быть учтено при разрешении настоящего спора.

Публичность реестра означает доступность содержащихся в нем сведений. Получив выписку из ЕГРН, т.е. официальный документ, содержащий основные и дополнительные сведения об объекте права, Фетисов Д.В. получил исчерпывающую информацию об интересующей его недвижимости. При совершении сделки он может полностью доверять этой информации, любые ошибки в предоставленном документе не должны причинять ему ущерб.

Лица, приобретшего объект недвижимости, которое основывалось на данных государственного реестра, действует презумпция добросовестности, учитывая положения закона, на другой стороне лежит обязанность опровергнуть данную презумпцию.

При отсутствии в ЕГРН сведений о наличии ограничений (обременений) права собственности продавца и отсутствия препятствий в государственной регистрации прав, у Фетисова Д.В. не было оснований сомневаться в наличии у ООО «СЗ Грань» полномочий на отчуждение квартиры без получения согласия третьих лиц, так как никаких объективных данных для таких сомнений в настоящем случае не имелось.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

    В удовлетворении иска Лопаревой Т.Н. к Фетисову Д.В., ООО «СЗ СК Грань» и Управлению Росреестра по Краснодарскому краю о признании недействительным договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, от 25 августа 2020 года и возложении обязанности отменить запись от 7 сентября 2020 года за номером <№> о регистрации права на квартиру с кадастровым номером <№> отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарской краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Судья                                                                      А.Н. Литвинов