Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-68/2020 (2-2063/2019;) ~ М-1926/2019 от 06.11.2019

Дело № 2-68/2020

УИД: 26RS0012-01-2019-003393-31

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ессентуки                          «20» января 2020 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Казанчева В.Т.,

при секретаре Малашихиной В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жуковой Н. В. к ООО «Еврострой 1» о признании предварительного договора участия в долевом строительстве основным договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, об устранении препятствий в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, взыскании компенсации морального вреда,

            УСТАНОВИЛ:

Жукова Н.В. обратилась в суд с иском к ООО «Еврострой 1» о возложении обязанности заключить основной договор, устранении препятствий в регистрации договора, взыскании компенсации морального вреда.

В обоснование заявленных исковых требований указано следующее.

19 декабря 2013 года между ней и ООО «Еврострой 1» был заключен предварительный договор № 40 участия в долевом строительства, в соответствии с которым ответчик обязался не позднее 1 квартала 2014 года построить многоквартирный жилой дом на земельном участке площадью 9551 кв.м, в соответствии с действующим законодательством РФ и передать ей - участнику долевого строительства одно-комнатную квартиру с проектным номером 61, очередь вторая, общей предварительной площадью 39,89 кв.м, расположенную на 2 этаже пяти-этажного дома, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Ф.Энгельса 63, при этом ответчик обязался обеспечить введение Объекта в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2014 года.

Согласно дополнительного соглашения № 2 к предварительному договору № 40 участия в долевом строительстве от 19 февраля 2013 года от 17 июня 2016 года основной договор участия в долевом строительстве заключается сторонами не позднее, чем 28 декабря 2016 года, также согласно данного дополнительного соглашения Застройщик обязан обеспечить введение Объекта в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2016 года.

Однако, строительство остановлено, объект долевого участия не завершен к указанному сроку, основной договор так и не заключен.

Она полностью исполнила свои обязательства по договору, в том числе, оплатила стоимость квартиры в размере 850 000 рублей.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.

Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий.

В соответствии со ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу требований ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года (далее по тексту ФЗ № 214) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 8 ФЗ № 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом, не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Поскольку ответчик принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с условиями, содержащимися в договоре, т.е. в срок до окончания 4 квартала 2014 года заключить с ней договор купли-продажи квартиры по указанному адресу. Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, ответчик тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

Она направила претензию с требованиями о заключения основного договора долевого участия в строительстве, однако претензия осталась без ответа.

Вместе с тем, проведение государственной регистрации в соответствии со ст. 15 Закона о регистрации носит заявительный характер. Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав определены в п.2 ст. 14 Закона о регистрации. Круг лиц, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, определен ст. 15 Закона о регистрации.

В тоже время, основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации, в соответствии с ч.5 п.2 вышеуказанной статьи 14 Закона о регистрации может являться вступивший в законную силу судебный акт, в котором будет указано на наличие оснований для осуществления вышеуказанных регистрационных действий. В данном случае таким основанием является устранение препятствий в регистрации сделки в отсутствии заявления застройщика.

В соответствии с п.2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, в целях осуществления государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, заключенных с застройщиком ООО «Еврострой-1», она вправе предоставить вступивший в законную силу судебный акт, в котором будет указано на наличие оснований для осуществления государственной регистрации соответствующего договора участия в долевом строительстве.

При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению в силу положений ст. 15 ФЗ № 218.

В силу п.1 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Верховный Суд Российской Федерации в своем Обзоре судебной практики по гражданским делам, утвержденном на заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 01 февраля 2012 года указал, что согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и принятыми в соответствии с ним иными правовыми актами.

Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой.

В силу статьи 15 названного Закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.

Препятствием в осуществлении регистрации является уклонение застройщика - ООО «Еврострой-1» от заключения основного договора и его государственной регистрации, при таких обстоятельствах она вынуждена обратиться в суд за защитой своих прав и интересов. Действиями (бездействиями) ответчика ей причинен моральный вред и нравственные страдания, которые она оценивает в 1 000 000 рублей.

На основании изложенного, просит суд возложить обязанность на Общество с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» заключить с ней основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры № 61, общей площадью 39.89 кв.м, расположенной на втором этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: Ставропольский край, город Ессентуки, улица Ф. Энгельса, номер 63; устранить препятствия со стороны Общества с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» и ней, путем осуществления государственной регистрации без участия представителя Общества с ограниченной ответственностью «Еврострой 1»; взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» в ее пользу моральный вред в размере 1 000 000 руб.

Впоследствии, Жукова Н.В. уточнила заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, указав, что в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 3. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Частью 1 ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

В силу ст. 309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается.

В обзорной практике разрешения судами споров, возникших в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013) (ред. От 04.03.2015) указано, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

На основании изложенного, считает возможным применение к данному договору положений Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и Закона РФ «О защите прав потребителей» Глава Ш. Защита прав потребителей при выполнении работ (оказании услуг).

Просит суд признать предварительный договор № 40 участия в долевом строительстве от 19 декабря 2013 года, заключенный между ней и Обществом с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» в лице генерального директора Стефанова Павла Лаврентевича, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщики обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию; устранить препятствия со стороны Общества с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 40 от 19 декабря 2013 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» и ней, путем осуществления государственной регистрации без участия представителя Общества с ограниченной ответственностью «Еврострой-1»; взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» в свою пользу моральный вред в размере 1 000 000 руб.

Истец Жукова Н.В., ее представитель, представитель ответчика ООО «Еврострой 1», надлежаще уведомленные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились. Представитель истца ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также значимости для правильного рассмотрения дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано закона или иными правовыми актами (п. 4 ст.421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Статьей 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как установлено материалами дела, 19 декабря 2013 года между Жуковой Н.В. и ООО «Еврострой 1», в лице генерального директора Стефанова П.Л., заключен предварительный договор № 40 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Предметом настоящего предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор участия в долевом строительстве для возведения многоквартирного жилого дома на земельном участке, который принадлежит застройщику на праве собственности, площадью 9551 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул.Ф.Энгельса, 63, с последующей передачей участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Объектом является доля в построенном многоквартирном доме - однокомнатная квартира с проектным номером 61, очередь № 2, общей предварительной площадью 39,89 кв.м., расположенная на 2 этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: СК, г. Ессентуки, ул.Ф.Энгельса, 63, состоящая из кухни, комнаты, санузла, прихожей и балкона.

В соответствии с п. 2.3. предварительного договора, цена в договоре участия в долевом строительстве - размер денежных средств, расходуемых на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, устанавливается в сумме: 1 850 000 руб., из расчета 21 309 руб. 00 коп. за 1 кв.м. Указанная цена Объекта долевого строительства является фиксированной и перерасчету не подлежит.

Согласно п.2.4. предварительного договора, участник долевого строительства передал застройщику в момент подписания настоящего договора денежную сумму в размере: 500 000 руб. 00 коп., в обеспечение обязательства сторон по заключению основного договора долевого участия, которая засчитывается в цену объекта долевого строительства при заключении основного договора долевого участия. Оставшуюся сумму 350 000 руб. участник долевого строительства обязуется передать застройщику до 01 марта 2014 года.

Пунктом 2.5. предварительного договора установлено, что уплата цены договора производится участником долевого строительства путем перечисления (внесения) денежных средств на расчетный счет застройщика либо путем внесения их в кассу застройщика, при этом каждая передача денежных средств оформляется в письменном виде и выдается кассовый ордер.

Согласно п. 1.8. предварительного договора, договор участия в долевом строительстве заключается сторонами не позднее, чем 30 дней с момента государственной регистрации права аренды застройщика на земельный участок, получения разрешения на строительство, опубликования проектной документации.

Дополнительным соглашением № 2 к предварительному договору № 40 от 19 февраля 2013 года стороны определили, что основной договор участия в долевом строительстве заключается сторонами не позднее, чем 28 декабря 2016 года. Застройщик обязан обеспечить введение объекта в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2016 года.

Судом установлено, что обязательства по предварительному договору истцом исполнены в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № 65 от 19 декабря 2013 года и № 5 от 10 февраля 2014 года.

Поскольку ответчиком нарушены сроки заключения основного договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценивая доводы истца, суд исходит из следующего.

В силу положений ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее по тексту Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства;

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

- условия, предусмотренные ч.5 ст. 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в ч. 1 ст. 18.1 настоящего Федерального закона.

Условия договора, предусмотренные ч.4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч.4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) указано, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии с ч.2 ст.1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно ч.2 ст.27 Закона № 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Федерального закона № 214, данный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Сторонами заключен договор, поименованный как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем основной договор участия в долевом строительстве.

Между тем, суд независимо от наименования договора должен устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения используемых в договоре слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся между сторонами отношений.

В ходе исследования заключенного сторонами предварительного договора судом установлено, что все его условия соответствуют требованиям ст. 4 Закона № 214-ФЗ, в том числе, в договоре содержатся сведения об объекте долевого строительства, сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Следовательно, указанный договор должен быть признан договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Аналогичные требования установлены ст. 17 Закона № 214-ФЗ, согласно которой, договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Таким образом, на основании приведенных положений закона, договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной регистрации.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 15 Закона № 218-ФЗ проведение государственной регистрации носит заявительный характер. Пунктом 3 части 3 указанной статьи предусмотрено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В тоже время, основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации, в соответствии с ч. 5 п. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ может являться вступивший в законную силу судебный акт.

В соответствии с п. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, в целях осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, сторона договора вправе предоставить вступивший в законную силу судебный акт, в котором будет указано на наличие оснований для осуществления государственной регистрации соответствующего договора участия в долевом строительстве.

В силу ч. 7 ст. 15 Закона № 214-ФЗ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Согласно «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Таким образом, используя данный способ защиты, истец обязан доказать наличие двух условий: совершение сделки в надлежащей форме, отсутствие препятствий для ее регистрации и уклонение другой стороны от регистрации сделки.

По мнению суда, указанные обстоятельства Жуковой В.Н. доказаны.

Так, судом установлено, что договор участия в долевом строительстве, заключенный между сторонами, соответствует требованиям закона и составлен в надлежащей форме. Условия договора истцом выполнены, стоимость объекта долевого строительства полностью оплачена.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что ответчик уклоняется от регистрации сделки, о чем свидетельствует письменная претензия Жуковой Н.В. в адрес ООО «Еврострой 1» от 14 октября 2019 года.

Учитывая вышеизложенное, в целях осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с застройщиком, истец вправе предоставить вступивший в законную силу судебный акт, в котором будет указано на наличие оснований для осуществления государственной регистрации соответствующего договора участия в долевом строительстве. В данном случае, таким основанием является устранение препятствий в регистрации сделки в отсутствие заявления застройщика.

Суд отмечает, что решение суда является лишь одним из оснований для осуществления регистрации прав на спорный объект недвижимости, при отсутствии иных оснований, препятствующих осуществлению государственной регистрации.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае, надлежащим способом защиты прав истца будет являться возложение на Управление Росреестра по Ставропольскому краю обязанности по регистрации договора участия в долевом строительстве, при этом, с учетом характера спорных правоотношений, мотивов обращения истца в суд за защитой права, разрешение иска таким образом не будет выходить за рамки заявленных требований.

В условиях состязательности процесса, ответчик не привел доказательств, опровергающих доводы истца, в связи с чем, в силу положений ст.ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, исковые требования Жуковой В.Н. о признании предварительного договора основным договором и об устранении препятствий в государственной регистрации договора подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования Жуковой В.Н. о взыскании компенсации морального вреда, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Статьей 1101 ГК РФ установлено, что размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

В соответствии п. 2 ст. 1099 ГК РФ, моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

На основании ст. 15 ФЗ Закона № 2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

По мнению суда, Жуковой Н.В. доказано, что действиями ответчика нарушены ее права, поскольку объект долевого строительства до настоящего времени истцу не передан, ответчик уклоняется от заключения основного договора участия в долевом строительства и его регистрации.

Учитывая обстоятельства дела, требования закона о разумности и справедливости, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 3 000 руб.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст.ст. 56, 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Жуковой Н. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» о признании предварительного договора участия в долевом строительстве основным договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, об устранении препятствий в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, взыскании компенсации морального вреда – удовлетворить в части.

Признать предварительный договор № 40 участия в долевом строительстве от 19 декабря 2013 года, заключенный между Жуковой Н. В. и Обществом с ограниченной ответственностью «Еврострой 1», основным договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщики обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Устранить препятствия со стороны Общества с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 40 от 19 декабря 2013 года.

Возложить на Управление Росреестра по Ставропольскому краю обязанность произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № 40 от 19 декабря 2013 года, заключенного между Жуковой Н. В. и Обществом с ограниченной ответственностью «Еврострой 1», без участия Общества с ограниченной ответственностью «Еврострой 1».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» в пользу Жуковой Н. В. компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб.

В удовлетворении исковых требований Жуковой Н. В. о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» компенсации морального вреда в размере 997 000 руб. - отказать.

Ответчик вправе подать в Ессентукский городской суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии мотивированного решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья:                                     В.Т. Казанчев

Мотивированное решение изготовлено «24» января 2020 года.