Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-38/2014 (2-1830/2013;) ~ М-1271/2013 от 22.04.2013

Дело № 2-38/2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 сентября 2014 г. г.Канск

Канский городской суд Красноярского края

в составе: председательствующего судьи Чернышовой Р.В.,

при секретаре Мартынчук Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» к Макаеву Е.А., Макаеву В.А.. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, встречному исковому заявлению Макаева Е.А. к Коммерческому банку «Европейский трастовый банк», ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» о признании сделки по передаче прав на закладную недействительной, о применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

    Истец, ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» обратились в суд к ответчикам Макаеву Е.А., Макаеву В.А. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, мотивируя требования тем, что в соответствии с условиями кредитного договора КИ-749/24/09 от ДД.ММ.ГГГГ заемщикам Макаеву Е.А., Макаеву В.А. Коммерческим банком «Европейский трастовый банк» (ЗАО) (далее КБ «ЕТБ» ЗАО) был предоставлен ипотечный жилищный кредит в сумме 1614000 рублей на срок 240 месяцев для приобретения в собственность Макаева Е.А. квартиры по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности Макаева Е.А. на предмет ипотеки произведена ДД.ММ.ГГГГ года. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному предметом ипотеки, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю первоначальному залогодержателю – ЗАО КБ «Европейский трастовый банк». В настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». С сентября 2011 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им ответчиками не производились. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору, которое до настоящего времени не исполнено. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчиков составляет 3449436 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 1608652,25 рублей, сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом – 932491,07 рублей, начисленные пени в размере 908292,79 рублей. Истец снизил размере пени до 50000 рублей, в связи с чем сумма задолженности составляет 2591143,32 рублей. Просят взыскать с ответчиков задолженность в сумме 2591143,32 рублей; проценты за пользование кредитом 1608652,25 рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день полного погашения обязательств; расходы по уплате госпошлины 25155,72 рублей; обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру по адресу: <адрес>48; определить способ реализации предмета ипотеки в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость предмета ипотеки в размере 2373000 рублей.

В порядке уточнении исковых требований, истец ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» заявило об изменении наименования истца на Открытое акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» (л.д. 123 т. 1). Просят взыскать в солидарном порядке с ответчиков Макаева Е.А., Макаева В.А. в пользу истца 2787572,93 рублей, в том числе:

остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 1608652,25 рублей,

сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 1177920,68 рублей,

начисленные пени в размере 1000 рублей.

Просят определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,75 рублей годовых, начисляемых на остаток основного долга – 1608652,25 рублей с ДД.ММ.ГГГГ по дату расторжения кредитного договора включительно.

Расторгнуть кредитный договор №КИ-749/24/08, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Коммерческим банком «Европейский трастовый банк» и Макаевым <данные изъяты>.

Взыскать в солидарном порядке с ответчиков Макаева <данные изъяты>, Макаева <данные изъяты> в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 26137,86 рублей.

Взыскать в солидарном порядке с ответчиков Макаева <данные изъяты>, Макаева <данные изъяты> в пользу истца судебные расходы за проведение экспертизы в размере 5000 рублей.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, принадлежащую Макаеву <данные изъяты>, находящуюся по адресу: <адрес>, состоящую из трех комнат, общей площадью 69,5 кв.м., в том числе жилой площадью 41,8 кв.м., расположенной на 1 этаже 5 этажного панельного жилого дома.

В том числе:

- определить способ реализации предмета ипотеки, в виде продажи с публичных торгов;

- определить начальную продажную стоимость предмета ипотеки исходя из оценки предмета ипотеки, указанной в закладной, в размере 1680000 рублей;

- из суммы, вырученной от реализации предмета ипотеки уплатить суммы долга ответчиков перед истцом, указанные в решении суда.

Макаев Е.А. обратился со встречным исковым заявлением к Коммерческому банку «Европейский трастовый банк» (далее КБ «ЕТБ» ЗАО), ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (далее ОАО «АФЖС») о признании сделки по передаче прав на закладную недействительной, о применении последствий недействительности сделки. Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между КБ «ЕТБ» (ЗАО) с одной стороны и Макаевым Е.А., Макаевым В.А. был заключен кредитный договор № КИ-749/24/08 на сумму 1614000 рублей сроком на 240 месяцев под 13,75% годовых. Обеспечением исполнения обязательств должников по кредитному договору явилась ипотека в силу закона квартиры по адресу: <адрес>. Права кредитора по договору были удостоверены закладной, выданной первоначальному залогодержателю в день государственной регистрации права на квартиру, государственной регистрации ипотеки в силу закона - ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ г., спустя три месяца после заключения кредитного договора, КБ «ЕТБ» ЗАО по индивидуальному договору замены закладных от ДД.ММ.ГГГГ все права по закладной передал ЕТВ Mortgage Finance 1 S.A (ЕТБ Морттедж Файненс 1 Эс Эй). ДД.ММ.ГГГГ ЕТВ Mortgage Finance 1 S.A по договору купли-продажи закладных права закладной вновь продал КБ «ЕТБ». Должники по кредитному договору о смене владельцев закладной не уведомлялись. Отметка о смене владельца закладной подписана неким начальником некоего отдела ипотеки Бычковой О.Б., не заверена печатью предприятия, имеется ссылка на наличие доверенности у Бычковой от ДД.ММ.ГГГГ без указания ее номера. ЕТВ Mortgage Finance 1 S.A (Люксембург), созданная КБ «ЕТБ», как компания, не имеющая ни имущества, ни собственного персонала, не могла совершить сделку по продаже закладной. По этой причине от имени ЕТВ Mortgage Finance 1 S.A (Люксембург) выступила начальник кредитного отдела КБ «ЕТБ» Бычкова О.Б., которая совершила сделку от имени представляемого ЕТВ Mortgage Finance 1 S.A в отношении другого лица - КБ «ЕТБ» ЗАО, представителем которого она одновременно являлась, что запрещено законом. То есть сделка по передаче прав на закладную от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной в силу ничтожности и не порождает никаких правовых последствий. Кроме того, доверенность, на основании которой действовала Бычкова, должна содержать номер, этого требует ст. 48 Закона об ипотеке, а также должна быть заверена печатью юридического лица, как это требует ст. 185 ГК РФ. ДД.ММ.ГГГГ КБ «ЕТБ» права по закладной передал ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом» на основании договора уступки прав требования (передачи прав) по закладной от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом» продало закладную КБ «ЕТБ», который в этот же день продал закладную ОАО «АИРЖК». Считает, что сделка, совершенная между ЕТВ Mortgage Finance 1 S.A (Люксембург) и КБ «ЕТБ» от ДД.ММ.ГГГГ являлась ничтожной. КБ «ЕТБ» не мог передать прав на указанную закладную ОАО «АИРЖК», поскольку на момент совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ Банк не обладал правами на закладную, поскольку право по ничтожной сделке возникнуть не может.

Просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ №18-11/6, заключенный между Коммерческим банком «Европейский трастовый банк» (ЗАО) и ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» в части передачи КБ «ЕТБ» ЗАО открытому акционерному обществу «АИРЖК» прав на закладную, удостоверяющую права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, вытекающему из кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ № КИ-749/24/08. Просит применить последствия недействительности данной сделки – признать отсутствие прав ОАО «АИРЖК» на закладную.

В порядке уточнения встречных исковых требований Макаев Е.А. просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ЕТВ Mortgage Finance 1 S.A. (Люксембург) и КБ «ЕТБ», в части передачи прав на закладную, удостоверяющую права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, вытекающему из кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ №КИ-749/24/08. Применить последствия недействительности данной сделки – признать отсутствие прав КБ «ЕТБ» ЗАО на закладную. Просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ №18-11/6, заключенный между Коммерческим банком «Европейский трастовый банк» (ЗАО) и открытым акционерным обществом «Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов» в части передачи КБ «ЕТБ» открытому акционерному обществу «АИРЖК» прав на закладную, удостоверяющую права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, вытекающему из кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ №КИ-749/24/08. Применить последствия недействительности данной сделки – признать отсутствие прав ОАО «АИРЖК» на закладную.

Представитель истца Бочаров О.В. (ответчика по встречному иску) на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в заявлении об уточнении исковых требований. Встречный иск не признал, пояснил, что Макаевым пропущен срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, считает, что отсутствие в передаточной надписи от ДД.ММ.ГГГГ г., совершенной Бочковой О.Б., указания на номер доверенности, не свидетельствует об отсутствии у Бочковой надлежащих полномочий. Бочкова О.Ю. никогда не состояла в трудовых отношениях с КБ «ЕТБ» (ЗАО), доверенность КБ «ЕТБ» (ЗАО) никогда не выдавал на ее имя. Просит отказать в удовлетворении встречного иска.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) Макаева Е.А. - Швецова Е.Г., на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.91 т.1) исковые требование ОАО «АФЖС» не признала. Пояснила, что не согласна с утверждением истца о пропуске Макаевым срока исковой давности по сделке купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ 318-11/6, поскольку оспариваемая сделка совершена в 2011 г., к ней неприменимы положения ст.ст.166-176, 178-181 ГК РФ. Истец заявляет о ничтожности, а не об оспоримости сделок, что предполагает различное исчисление сроков исковой давности с учетом даты совершения сделки. Считает неверным расчет задолженности 1608652,25 рублей, поскольку согласно графику погашения на момент приобретения ОАО «АФЖС» прав по закладной по договору купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ остаток задолженности по кредиту составил 1553791,90 рублей. Считают, что ОАО «АФЖС» является ненадлежащим истцом в силу приобретения прав по ничтожной сделке.

Представитель ответчика по встречному иску КБ «Европейский трастовый банк» Суденков И.А. иск не признал, просит применить срок исковой давности по требованию о признании недействительным Договора купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ. Также пояснил, что Бочкова О.Б. никогда не состояла в трудовых отношениях с КБ «Европейский трастовый банк» и Банк никогда не выдавал доверенности на имя Бочковой О.Б. тот факт, что в передаточной надписи от ДД.ММ.ГГГГ, совершенной Бочковой О.Б., как представителя ЕТВ Mortgage Finance 1 S.A. (Люксембург), отсутствует указание на номер доверенности не свидетельствует об отсутствии у Бочковой О.Б. надлежащих полномочий. Просит отказать в удовлетворении встречного иска.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, считает, что исковые требования ОАО «АФЖС» подлежат частичному удовлетворению. В удовлетворении встречных исковых требований Макаеву Е.А. необходимо отказать.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона.

В соответствии со ст.307 ГК РФ установлено, что кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ установлено, что заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ст. 811 ГК РФ установлено, что в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона РФ № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке» жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Согласно ст. 334 ГК РФ, ст. 1 Закона РФ «Об ипотеке» в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона РФ № 103-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ « Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права его законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Согласно ст. 17 Указанного Закона при осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию. Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной передачи прав на данную закладную, либо о применении последствий недействительности этой сделки;

В силу ст. 48 Федерального закона № 103-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ « Об ипотеке» при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.

При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце.

В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную.

Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненным. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем.

Согласно ст. 185 ГК РФ Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.

В соответствии со ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу ст. 166 ГК РФ Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 167 ГК РФ Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Из ст. 168 ГК РФ следует, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня. Когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как установлено в судебном заседании, в соответствии с условиями кредитного договора КИ-749/24/09 от ДД.ММ.ГГГГ заемщикам Макаеву Е.А., Макаеву В.А. Коммерческим банком «Европейский трастовый банк» (ЗАО) был предоставлен ипотечный жилищный кредит в сумме 1614000 рублей (л.д. 45 т.1) на срок 240 месяцев для приобретения в собственность Макаева Е.А. квартиры по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 12-23). Государственная регистрация права собственности Макаева Е.А. на предмет ипотеки произведена ДД.ММ.ГГГГ года. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному предметом ипотеки, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> первоначальному залогодержателю – ЗАО КБ «Европейский трастовый банк» (т.1 л.д. 32-44). ДД.ММ.ГГГГ КБ «ЕТБ» ЗАО по индивидуальному договору замены закладных от ДД.ММ.ГГГГ все права по закладной передал ЕТВ Mortgage Finance 1 S.A (ЕТБ Морттедж Файненс 1 Эс Эй). ДД.ММ.ГГГГ ЕТВ Mortgage Finance 1 S.A по договору купли-продажи закладных права закладной вновь продал КБ «ЕТБ» (т.1 л.д. 42). КБ «ЕТБ» ЗАО права по закладной передал ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом» на основании договора уступки прав требования (передачи прав) по закладной от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом» продало закладную КБ «ЕТБ», который в этот же день продал закладную ОАО «АИРЖК» (т.1 л.д. 43-44).

Должники по кредитному договору о смене владельцев закладной не уведомлялись. Хотя, согласно п. 4.3.2 Кредитного договора «в случае передачи прав по закладной кредитор обязуется письменно уведомить об этом Заемщиков в течение 10 календарных дней, считая от даты перехода прав по закладной к новому владельцу закладной, с указанием всех реквизитов нового владельца закладной, необходимых для надлежащего исполнения обязательств, по кредитному договору и договору купли-продажи квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «АИРЖК», в связи с переименованием – ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства», направило Макаеву Е.А. уведомление о том, что общество является законным владельцем закладной и предложило погасить задолженность по кредитному договору. В апреле ОАО «АИРЖК» обратилось в суд с иском к Макаевым о взыскании долга по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога. ДД.ММ.ГГГГ у кредитной организации КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО) лицензия на осуществление банковских операций была отозвана (л.д. 52 т.2). Назначена временная администрация по управлению кредитной организацией КБ «ЕТБ» ЗАО.

Представитель ответчика (истца по встречному иску ) ссылается на то, что отметка о смене владельца закладной (л.д. 42) подписана начальником отдела ипотеки Бычковой О.Б., не заверена печатью предприятия, имеется ссылка на наличие доверенности у Бычковой от ДД.ММ.ГГГГ без указания ее номера. По мнению представителя, от имени ЕТВ Mortgage Finance 1 S.A (Люксембург) выступила начальник кредитного отдела КБ «ЕТБ» Бычкова О.Б., которая совершила сделку от имени представляемого ЕТВ Mortgage Finance 1 S.A в отношении другого лица - КБ «ЕТБ», представителем которого она одновременно являлась, что запрещено законом, следовательно, сделка по передаче прав на закладную от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной в силу ничтожности и не порождает никаких правовых последствий.

С данными утверждениями не согласились представители ОАО «АФЖС», КБ «ЕТБ » ЗАО. Суд также не может согласиться с указанными доводами представителя ответчика (истца по встречному иску Макаева Е.В. - Швецовой Е.Г., поскольку считает, что они являются предположительными. Суду не представлено доказательств того, что Бычкова О.Б. являлась одновременно сотрудником как ЕТВ Mortgage Finance 1 S.A (Люксембург), так и КБ «ЕТБ» ЗАО. Отсутствие печати в передаточной надписи вызвано тем, что подпись в указанном документе ставил не руководитель учреждения (организации), а лицо, действующее на основании доверенности). Отсутствие номера доверенности в передаточной надписи также не свидетельствует об отсутствии у Бочковой О.Б. надлежащих полномочий. Как видно из материалов дела, доверенность выдана не нотариусом, а юридическим лицом, и как правило, юр.лица при выдаче доверенности не указывают ее номер. Все условия, при выполнении которых новый владелец закладной является законным владельцем и вправе осуществлять права, удостоверенные закладной, выполнены, а именно:

- при передаче прав на закладную лицо, передающее закладную, производит на ней отметку о новом владельце,

- в отметке должно быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи;

- отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой – владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке;

- при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.

Отметка о смене владельца закладной с датой передачи закладной ДД.ММ.ГГГГ содержит: Коммерческий банк «Европейский трастовый банк» - лицо, которому переданы права на закладную;

- Подпись лица, подписавшего отметку Бычковой О.Б., действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. 48 Закона Об ипотеке» владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем.

В настоящее время владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства», ранее общество имело наименование ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (т.1 л.д. 125-133).

Согласно Договору купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Коммерческий банк «Европейский трастовый банк» (ЗАО) - Продавцом и Открытое акционерное общество «ОАО Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» Покупателем и Приложению № ( т.1 л.д.189-196; 217-243) Продавец передал права на закладные в собственность Покупателя, а Покупатель принял закладные и произвел оплату. Как следует из п.1.6 Договора, право собственности на Закладную переходит к Покупателю в дату произведения на Закладной отметки о новом владельце – Покупателе. Отметка о новом владельце должна содержать наименование Покупателя как нового владельца Закладной и реквизиты настоящего договора как основания передачи прав на соответствующую Закладную. Согласно п. 1.7 договора с момента произведения на Закладной отметок о новом владельце - Покупателе, все права на Закладную и все права, удостоверенные Закладной, включая право на получение исполнения по обеспеченным ипотекой денежным обязательствам, возникшим из кредитного договора и право залога на недвижимое имущество, обремененное ипотекой, переходят к Покупателю.

Суд не соглашается с утверждениями представителей ОАО «АФСЖ» и КБ «ЕТБ» ЗАО о пропуске Макаевым Е.А. срока исковой давности по сделке, поскольку о нарушении своих прав Макаев Е.В. узнал впервые в апреле 2013 года, когда первоначальный истец обратился в суд с иском о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, а именно, когда в материалы дела истцом была приобщена копия закладной. До этого момента Макаеву Е.В. ничего не было известно о совершаемых КБ «ЕТБ» сделках с закладной.

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «АИРЖК», в связи с переименованием – ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства», направило Макаеву Е.А. уведомление о том, что общество является законным владельцем закладной и предложило погасить задолженность по кредитному договору. В апреле 2013 года ОАО «АИРЖК» обратилось в суд с иском к Макаевым о взыскании долга по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога, указывая на то, что с сентября 2011 года (то есть с момента заключения Договора купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ между Коммерческий банк «Европейский трастовый банк» (ЗАО) - и Открытое акционерное общество «ОАО Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им ответчиками не производились. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору, которое не исполнено.

Истцом представлен в суд расчет задолженности, где указан размер основного долга в сумме 1608652 руб. 25 коп. Указанную сумму истец взял из Приложения (т.1 л.д. 222) к Дополнительному соглашению № к договору купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 47), где 1608652 руб. 25 коп. – остаток неисполненных обязательств по основному долгу.

Как следует из ст. 48 ФЗ «Об ипотеке» если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненным.

Поскольку в договоре купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ не оговорено иное, постольку в силу названной нормы закона обязательства должны были быть исполненными Макаевым до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.

Это же подтверждается самим истцом, который в иске указывает, что Должник ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им не производит с сентября 2011 года.

Согласно графику погашения задолженности по кредитному договору № КИ-749/24/08 от ДД.ММ.ГГГГ на момент приобретения ОАО «АФЖС» прав по закладной по договору купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ остаток задолженности по кредиту составлял 1553791,90 рублей (пункт 38 информационного расчета ежемесячных платежей) (т.1 л.д.25). Следовательно, расчет задолженности, которую просит взыскать истец по основному иску, исходя из размера основного долга в сумме 1608652 руб. 25 коп. является неверным, соответственно, неверен и расчет процентов.

Учитывая, что обязательства, которые должны быть исполнены должником до момента передачи прав на закладную истцу, считаются исполненными, то проценты должны быть начислены на сумму 1553791 руб. 90 коп. за взыскиваемый период.

Ответчиком в материалы дела представлен расчет, который суд считает верным, где при заданных условиях: 1553791,90 рублей под 13,75% за 32 месяца (с сентября 2011 года по апрель 2014 года) сумма основного долга равна 1553791 руб. 90 коп., проценты за пользование денежными средствами 311017 руб. 90 коп.

Ответчиком также представлен расчет со ссылкой на ст. 406 ГК РФ и заявлено в судебном заседании о том, что кредитор считается просрочившим, поскольку он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершал действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Суд не соглашается с представителем Макаева в этой части, поскольку суду не представлено доказательств, что Должник пытался надлежащим образом исполнить свое обязательство, а кредитор отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение.

Поскольку в судебном заседании установлено, что ОАО «АИРЖК» (после переименования ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства») ДД.ММ.ГГГГ обратилось к Макаеву Е.А., уведомив о том, что общество является законным владельцем закладной, с предложением погасить задолженность по кредитному договору, но заемщики Макаевы не исполнили данные требования, то требования первоначального истца в части взыскания с ответчиков неустойки подлежат удовлетворению за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (день обращения с иском). В связи с тем, что истец ОАО «АФЖС» снизил размер неустойки до 1000 рублей, то указанная сумма и подлежит взысканию с ответчиков Макаевых.

Согласно ст.ст. 447-449 ГК РФ и ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке» и п. 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется судом.

Согласно заключению независимого оценщика ООО «Эксперт-Оценка» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость предмета ипотеки составляет 2 100 000 рублей (л.д. 2-33). Судебная оценочная экспертиза № подготовлена на основании определения суда, вынесенного ДД.ММ.ГГГГ на основании ходатайства сторон о проведении судебной оценочной экспертизы.

Суд определяет начальную продажную стоимость заложенного имущества – трехкомнатной квартиры по адресу: <адрес> размере 2100 рублей.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы, связанные с оплатой оценки и государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» к Макаеву Е.А., Макаеву В.А. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество удовлетворить частично.

Взыскать в солидарном порядке с ответчиков Макаева Е.А., Макаева В.А. в пользу истца Открытого акционерного общества «Агентства финансирования жилищного строительства»: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 1553791,90 рублей,

сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 311017,90 рублей,

неустойка – 1000 рублей. Всего взыскать 1865809,80 рублей.

Расторгнуть кредитный договор № КИ-749/24/08, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Коммерческим банком «Европейский трастовый банк» и Макаевым Е.А., Макаевым В.А.

Взыскать с ответчиков Макаева Е.А., Макаева В.А. в пользу Открытого акционерного общества «Агентства финансирования жилищного строительства» расходы по уплате государственной пошлины в размере 17529 рублей, по 8764 рублей 50 копеек с каждого.

Взыскать с ответчиков Макаева Е.А., Макаева В.А. в пользу истца судебные расходы за проведение экспертизы в размере 5000 рублей, по 2500 рублей с каждого.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, принадлежащую Макаеву Е.А., находящуюся по адресу: <адрес>, состоящую из трех комнат, общей площадью 69,5 кв.м., в том числе жилой площадью 41,8 кв.м., расположенной на 1 этаже 5 этажного панельного жилого дома.

В том числе:

- определить способ реализации предмета ипотеки, в виде продажи с публичных торгов;

- определить начальную продажную стоимость предмета ипотеки - квартиры по адресу: <адрес> размере 2100000 рублей

В удовлетворении встречных исковых требований Макаева <данные изъяты> к Коммерческому банку «Европейский трастовый банк», ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЕТВ Mortgage Finance 1 S.A и КБ «Европейский трастовый банк в части передачи прав на закладную о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи прав на закладную, о применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Красноярский краевой суд через Канский городской суд с момента вынесения мотивированного решения суда.

Судья                     Чернышова Р.В.