Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-27/2013 (2-1469/2012;) ~ М-1590/2012 от 28.09.2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 февраля 2013 года г.Михайловск

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

Председательствующего судьи Болотовой Л.А.

при секретаре Григорян С.В.

С участием

Истца Корнева Н.С.

представителя истцов Корнева Н.С., Малец А.С. по доверенности Водопьяновой В.В.

представителя истцов по доверенности Сергеева Ю.А.

ответчика Орловой С.Ю.

представителя ответчика ООО «Ставрополец» по доверенности Киселева Д.Б.

третьих лиц Туманян Р.С., Калашниковой Н.В., Рубачевой В.Е., Самарина И.В., Самарина С.В., Макаренко А.А., Воробьевой В.А., Ищенко В.В., Шендяева В.Н., Волосникова В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Корнева Н.С., Ореховой В.И., Малец А.С., Шеховцова А.Н., Шеховцова С.Н., Дедешко А.В., Агамагомедова А.Х., Крайнюченко Р.В., Проломовой С.Г., Зинченко Н.Н., Курбанова М.А., Волковой Т.А., Волкова В.М., Босенко Е.В., Барановой О.Д., Шаповаловой Е.П., Лощининой Т.Ф. к ООО «Ставрополец» и Орловой С.Ю. о признании протокола общего собрания собственников земельных долей и договора аренды недействительными

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в Шпаковский районный суд с указанными выше требованиями.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что … г. в х. … состоялось общее собрание собственников земельных долей. Поводом для собрания было то, что на аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым № … было два претендента, ООО КФХ «…» и ООО «…».

… года 112 собственников земельных долей земельного участка с кадастровым № … выдали Корневу Н.С. доверенности, на основании которых он должен был заключить долгосрочный договор аренды земельного участка.

… г. 14 собственников земельных долей выдали доверенности на имя Сергеева Ю.А. для проведения межевания и заключения долгосрочного договора аренды с СПКк «Пригородный».

При подготовке пакета документов для проведения государственной регистрации договора аренды было выяснено, что указанная в свидетельствах площадь земельного участка 21527200,00 кв. м. не соответствует действительности, так как в период с 2008 по 2011 год было проведено несколько выделов самостоятельных земельных участков, поменялась конфигурация участка и изменилось соотношение пашни и пастбищ на одну долю. Кроме того, теперь доля в праве составляла не 1/225 долю, а 1/208 так как изменилось число собственников и количество земельных долей. Площадь земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ составляет … кв. м.

При подсчете доверенностей было выяснено, что 5 собственников земельных долей не выдали доверенности, 14 пожелали сдать свои доли в аренду СПКк «Пригородный».

Для наведения порядка в документах и приведения их в соответствие с требованиями регистрирующих органов было принято решение о проведении межевания раздела земельного участка и разделения его на девять самостоятельных. Участки были сформированы с учетом интересов собственников земельных долей, желающих отдать свои доли в аренду. Работы по межеванию были оплачены ООО КФХ «…», Корневым Н.М., и СПКк «Пригородный».

… г. на государственный кадастровый учет были поставлены земельные участки, образованные в результате раздела:

№ … площадью … кв. м.

№ … площадью … кв. м.

№ …. площадью … кв. м.

№ … площадью … кв. м.

№ … площадью … кв. м.

№ … площадью … кв. м.

№ … площадью … кв. м.

№ … площадью …кв. м.

№ … площадью … кв. м.

Земельные участки, образованные в результате раздела предназначались для:

- перерегистрации прав собственников на существующую реально площадь;

- определения размера земельной доли каждого собственника;

- передачи в аренду;

- регистрации прав собственников не желающих сдавать доли в аренду в самостоятельные земельные участки.

ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор аренды земельного участка между ООО КФХ «…» и собственниками земельных долей в лице представителя по доверенностям, Корнева Н.С.. … года договор аренды был сдан в Шпаковский отдел Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Через несколько дней Корневу Н.С. стало известно, что несколько человек отозвали свои доверенности, а затем отзыв доверенностей приобрел массовый характер.

Регистрация договора аренды была сорвана, документы из Регистрационной службы были возвращены без регистрации.

На собрании … г. были допущены следующие нарушения:

- неправильно посчитаны присутствующие и количество долей.

- изменена повестка дня.

- не утвержден порядок подсчета голосов.

- присутствующие на собрании не расписывались в приложении к протоколу.

- бюллетени для голосования были не заполнены на момент проведения собрания.

… г. в Шпаковский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Орловой С.Ю. был сдан на регистрацию договор аренды земельного участка кадастровый номер … при множественности лиц на стороне арендодателей. Договор заключен между уполномоченной Орловой С. Ю. и ООО «…».

Договор от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, так как отсутствует указанный в договоре предмет, а именно, площадь земельного участка с кадастровым № … … кв. м.

В приложении к договору с указанием лиц, доли которых переходят в аренду, имеется ряд нарушений: указаны лица, не имеющие земельных долей, лица, не желающие сдавать свои доли в аренду и лица, которые на момент заключения договора умерли.

Уполномоченный представитель собственников, Орехова В.И. не ознакомлена с условиями договора аренды и не давала своего согласия на его сдачу в Регистрационную службу.

В договоре от … г. предусмотрено преимущественное право на выкуп земельных долей Арендатором. Данное существенное условие договора на собрании … г. не обсуждалось и является прямым нарушением прав собственников земельных долей.

В соответствии с п. 4 ст. 14 Федеральным Законом № 435-ФЗ от 29. 12. 2012 г. уполномоченное общим собранием лицо обязано информировать участников долевой собственности об осуществлении переданных ему общим собранием собственников полномочий. Орлова С. Ю. перед подачей договора аренды на регистрацию не ознакомила даже уполномоченных Орехову В. И. и Сафонову Г. П. с текстом договора.

Таким образом, действия ответчиков по составлению незаконных документов нарушают права и законные интересы истцов.

В связи с чем, истцы просили:

- признать Протокол общего собрания собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером …, расположенного примерно в 0 км. от ориентира — … от … г., недействительным;

- признать Договор аренды земельного участка кадастровый номер … при множественности лиц на стороне арендодателей от … г. заключенный Орловой С.Ю. и ООО «…», недействительным.

В судебном заседании представитель истцов Корнева Н.С., Малец А.С. по доверенности Водопьянова В.В. полностью поддержала заявленные требования, уточнив их и пояснила, что … г. в х. … состоялось общее собрание собственников земельных долей для решения вопроса о передаче в аренду ООО КФХ «…» либо ООО «…» земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым № ….

Собрание было проведено со многими нарушениями. Неверно были подсчитаны голоса. Кроме того, в ходе собрания не рассматривался вопрос о преимущественном праве выкупа арендатора данного земельного участка, несмотря на что, это условие вошло в договор аренды, тем самым нарушая права других сособственников на такой выкуп.

Предметом договора аренды является земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым № … площадью … кв.м., в то время как реальная площадь участка после выдела из него 4 самостоятельных участков составляет … кв.м. В ходе рассмотрения дела ответчиками было сдано для регистрации дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, где площадь передаваемого в аренду земельного участка указывается как … кв.м.

В приложении № к договору аренды имеется список собственников земельных долей, состоящий из 140 лиц, где доля в праве указана как 1\225. При этом в список включены … М.А.Ф., Т.А.А., а также 15 человек, не имеющих права долевой собственности с арендуемом участке.

Поскольку договор аренды не соответствует требованиям закона, сделка является недействительной, ничтожной сделкой.

Представитель истцов просила

- признать Протокол общего собрания собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером …, расположенного примерно в 0 км. от ориентира — … от … г., недействительным;

- признать Договор аренды земельного участка кадастровый номер … при множественности лиц на стороне арендодателей от … г. заключенный Орловой С.Ю. и ООО «…», недействительным.

Истец Корнев Н.С. в судебном заседании исковые требования поддержал просил их удовлетворить, при этом полностью поддержал доводы своего представителя.

Представитель истцов Сергеев Ю.А. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, полностью поддержал доводы Водопьяновой В.В., при этом дополнил, что 14 истцов с 15 долями фактически изъявили желание на заключение СПК к «Пригородный» договора аренды из земельного участка с кадастровым номером …. Однако, при заключении оспариваемого договора интересы этих лиц не были учтены, несмотря на то, что их долями фактически пользуется СПК к «Пригородный», при этом оплачивая арендную плату. СПК к «Пригородный» проводит работу по выделу из земельного участка с кадастровым номером … земельного участка.

Остальные истцы в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчика ООО «…» по доверенности Киселев Д.Б. в судебном заседании пояснил, что исковые требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Доводы истцов о недействительности протокола общего собрания участников долевой собственности от … (далее - общее собрание) не основаны на нормах действующего законодательства и противоречат фактическим обстоятельствам дела.

По мнению истцов, земельный участок с кадастровым номером … разделен на 9 новых земельных участков, что влечет снятие данного земельного участка с кадастрового учета и прекращение его существования как объекта недвижимости. При этом в связи с выделением долей в земельном участке некими собственниками, изменился размер доли с 1/225 на 1/208. Однако, данный довод опровергается письменными доказательствами: по данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, то есть действовавшим на дату проведения общего собрания и заключения оспариваемого истцами договора аренды, размер доли в земельном участке составляет 1/225, площадь земельного участка составляет … кв.м. и земельный участок не ликвидирован. Следовательно, при проведении общего собрания размер доли участников долевой собственности учтен правильно.

Истцы указывают, что при проведении общего собрания была изменена повестка дня. Между тем, извещение о проведении общего собрания ДД.ММ.ГГГГ было опубликовано в СМИ – газете «Наша жизнь» (от … № … (10705)), размещено на сайте Администрации МО Татарского сельсовета, на информационных стендах в с. … по месту нахождения Администрации, как это предусмотрено п. 2 ст. 14.1. Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон о землях сельхозназначения), а также дополнительно размещено в х. …, с. …, где проживает большинство собственников земельного участка. Размещение извещения о проведении общего собрания и его публикация осуществлены с соблюдением 40-дневного срока, установленного п. 2 ст. 14.1. Закона о землях сельхозназначения. При этом в повестку дня общего собрания включены следующие вопросы:

- О порядке распоряжения (о передаче в аренду) земельных долей в земельном участке, расположенном примерно в 0 км по направлению на северо-запад от ориентира районе …, хутор …, расположенного за пределами участка, …, кадастровый номер ….

- Определение лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности заключить договор аренды данного земельного участка с ООО «…», действовать при государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, с определением объема и сроков его полномочий.

Истцы утверждают, что общим собранием не утвержден порядок подсчета голосов. Между тем, при проведении общего собрания была утверждена счетная комиссия, в которую участниками общего собрания были предложены и избраны С.Г.П., Д.О.Н. С.Л.В., О.В.И., осуществлявшая подсчет голосов, а само голосование осуществлялась по бюллетеням. Одна из истцов Орехова В.И. являлась членом счетной комиссии принимала активное участие в подсчете голосов, в связи с чем довод истца о том, что порядок подсчета голосов не утверждался, является надуманным и необоснованным.

По утверждениям истцов, присутствовавшие на общем собрании сособственники не расписывались в приложении к договору. Согласно п. 11 ст. 14.1. Закона о землях сельхозназначения принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании. Таким образом, согласно Закону обязательным является подписание протокола, причем перечень лиц, подписывающих протокол, строго определен и не подлежит расширительному толкованию.

Основанием для признания решения общего собрания недействительным истцы считают факт незаполнения бюллетеней на момент проведения собрания. Между тем, бюллетени для голосования были подготовлены до проведения общего собрания и розданы участника долевой собственности, принявшим участие в общем собрании, непосредственно на общем собрании. При этом в бюллетени для голосования не были внесены никакие отметки, которые могли бы повлиять на результат волеизъявления участника, бюллетени заполнялись непосредственно участниками собственноручно в ходе общего собрания, после чего были переданы счетной комиссии для подведения итогов голосования. Законом о землях сельхозназначения не регламентирован способ голосования, однако во избежание подтасовки голосов для проведения общего собрания был избран именно способ голосования по бюллетеням, а не поднятием руки, например. При подведении итогов голосования счетной комиссией установлено соответствие лиц, заполнивших бюллетени, списку присутствующих участников долевой собственности.

По итогам голосования установлено, что общим собранием приняты решения: заключить договор аренды земельного участка с ООО «…» на оговоренных условиях, избрать Орлову С.Ю., Сафонову Г.П. Орехову В.И. лицами, уполномоченными без доверенности действовать при согласовании местоположение границ земельного участка, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, образуемых из него земельных участков, заключать договор/ы аренды данного земельного участка и соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка, а также по всем вопросам, принятых общим собранием собственников земельного участников сроком на три года.

Во исполнение решения общего собрания представителем сособственников Орловой С.Ю. заключен договор аренды земельного участка с ООО «…» от.. . Данный договор передан для государственной регистрации в Шпаковский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ответчику сообщено, что государственная регистрация договора аренды приостановлена на неопределенный срок, при этом единственным основанием для приостановления указано наличие обеспечительных мер, наложенных Шпаковским районным судом СК. Иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации договора аренды не указано. Между тем, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляет правовую экспертизу предоставленных ему документов и отказывает в государственной регистрации прав в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, согласно абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Доводы истцов о том, что договор аренды является ничтожным ввиду отсутствия предмета аренды - самого земельного участка, опровергаются ранее указанными доказательствами: выпиской из ЕГРП, кадастровым паспортом на участок, подтверждающих существование земельного участка значительно позже дат проведения общего собрания и заключения договора аренды.

Как установлено в судебном заседании на момент заключения договора собственники земельных долей М.А.Ф. и Т.А.А. умерли. Однако, на собрании собственников интересы Т.А.А. по доверенности представлял сам истец Корнев Н.С. О том, что указанные лица умерли ответчикам известно не было.

Между тем, ст. 14 Закона о землях сельхозназначения предусмотрен порядок передачи в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности более пяти лиц, при этом земельный участок передается в аренду полностью, а лица, проголосовавшие на общем собрании против передачи участка в аренду, вправе выделить принадлежащие им доли в натуре (п. 5 ст. 14 Закона в редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения»). При этом право выделить принадлежащие им доли реализуется независимо от согласия или несогласия арендатора участка.

Довод истцов о том, что Орехова В.И., являясь уполномоченным представителем собственников земельного участка, не ознакомлена с условиями договора аренды и не давала своего согласия на его сдачу в государственный регистрирующий орган, не основан на нормах законодательства Российской Федерации. В соответствии с п. 4 ст. 14 Закона о землях сельхозназначения решением общего собрания может быть избрано лицо, действующее от имени участников долевой собственности без доверенности. Законом не установлено ограничение, препятствующее избранию нескольких уполномоченных лиц, обладающих равными правами. При этом подписание договора аренды и сдача его в компетентный государственной орган для государственной регистрации может производиться любым из этих лиц, поскольку их полномочия равны по своему объёму. Договор аренды, оспариваемый истцами, может быть признан недействительным лишь в случае, если его содержание противоречит условиям, определенным общим собранием, однако все условия, которые решением общего собрания были признаны существенными и подлежащими включению в договор аренды, в данный договор включены.

Ссылка истцов на то, что договор аренды содержит условие о преимущественно праве арендатора, то есть ответчик, на выкуп долей в земельном участке, безосновательна, так как данное условие договора аренды дублирует содержание ст. 12 Закона о землях сельхозназначения, которая закрепляет правило приобретения доли в праве собственности на земельный участок исключительно другими собственниками данного земельного участка либо, организацией или КФХ, обрабатывающей данный земельный участок.

Ответчик Орлова С.Ю. в судебном заседании пояснила, что заявленные требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению, при этом полностью поддержала возражения представителя ООО «…» и дополнила, что действительно в Приложение №1 к договору аренды «Список арендодателей» были включены несколько человек не имеющих долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером …, однако это была техническая ошибка.

Дополнительными соглашения к договору аренды были внесены изменения в части площади арендуемого участка, зон с особыми условиями использования, а также в Список арендодателей.

Третьи лица Туманян Р.С., Калашникова Н.В., Рубачева В.Е., Самарин И.В., Самарин С.В., Макаренко А.А., Воробьева В.А., Ищенко В.В., Шендяев В.Н., Волосников В.А. оставили разрешение спора на усмотрение суда и не высказали своей позиции по существу заявленных требований.

Остальные третьи лица, в том числе и представитель администрации Шпаковского муниципального района, будучи надлежащим образом извещены в судебное заседание не явились. Суд, с учетом мнения сторон, счел возможным рассмотреть дело по существу в их отсутствие.

Третьи лица Захарина О.А., Захарина С.П., Захарин Ю.А., Сибирко Т.В., Сибирко Е.В., Абсатов Р.А., Абсатова С.Х., Долгополова Л.И., Долгополов П.Г., Захарина Г.В., Гергель В.А., Адамова С.С., Федорова А.А., Захарина Р.Л., Чайка В.Е., Корнева В.В., Корнев В.М., Дейнега Г.Б., Дейнега Ф.И., Дейнега Е.Ф., Дейнега К.В., Сивальнева Л.В., Царева Л.Д., Черкашин Н.Д., Черкашина Р.В., Косякова Г.Г., Нагорная Р.Ф., Нагорный Н.В., Захарин А.А., Захарин В.А., Кучер А.И., Кучер П.Д., Кучер Л.А., Кучер В.И., Захарин Д.А., Капылов Н.Т., Капылова А.Н., Печнов П.Д., Мухина К.И., Шеховцов В.В., Дедешко И.В., Дедешко О.Н. просили рассмотреть дело в их отсутствие, в удовлетворении иска просили отказать по следующим основаниям.

На момент проведения общего собрания, заключения оспариваемого истцами договора аренды согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок кадастровый номер … разделен на 225 долей, что опровергает доводы истцов о том, что доля в праве собственности составляет 1/208, а не 1/225.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе на земельные участки и доли в них, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Статья 11.2 Земельного кодекса РФ также связывает момент возникновения земельного участка с моментом его государственной регистрации.

Согласно ст. 2 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Таким образом, ссылки истцов на то, что в отношении земельного участка произошли какие-либо изменения в площади и составе участников опровергаются сведениями, содержащимися в ЕГРП. Следовательно, доводы истцов о том, что при проведении собрания участников долевой собственности были неправильно подсчитано количество долей, являются необоснованными.

ДД.ММ.ГГГГ перед началом собрания проводилась регистрация участников, при этом проверялись документы, удостоверяющие личность, а также правоустанавливающие документы на доли в земельном участке. В связи с тем, что часть явившихся не имели при первой явке данные документы на руках, часть людей возвращалась домой за недостающими документами. В связи с этим регистрация участников затянулась на значительное время, однако все присутствовавшие на собрании представили документы, предусмотренные ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Все присутствовавшие были записаны в соответствующий журнал регистрации. Голосование на собрании участников долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ осуществлялось по бюллетеням, розданным участникам организаторами собрания. Таким образом, доводы истцов о том, что были допущены ошибки в подсчете присутствовавших на собрании опровергаются доказательствами - каждый из присутствовавших собственноручно заполнял бюллетени для голосования, что исключает вероятность манипуляции с голосами.

На собрании присутствовал директор ООО КФХ «…» Н.С.Ф., который неоднократно требовал внести изменение в повестку дня собрания, однако председатель собрания Х.Н.В. аргументированно, со ссылками на нормы ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» отказал ему в этом, так как вопросы повестки дня должны быть доведены до сведения участников долевой собственности не менее чем за 40 дней до проведения собрания.

Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не предусмотрен какой-либо порядок подсчета голосов, обязательный к применению. На общем собрании было принято решение голосовать, при помощи бюллетеней, поскольку голосование путем подъема руки может быть скомпрометировано. Зная о имеющемся споре между ООО «…» и ООО КФХ «…», предыдущем учредителем которого был один из истцов Корнев Н.С., а после него - депутат Ставропольской краевой Думы Д.В.В., участники общего собрания приняли все разумные меры для того, чтобы их волеизъявление не было искажено в последствии.

Довод истцов о том, что в протоколе участники собрания не расписывались, недостоверен. Каждый из прошедших регистрацию участников собрания расписался в приложении к протоколу общего собрания (журнал регистрации). В том числе, в нем расписывались истцы Корнев Н.С., Орехова В.И., Малец А.Н.

В ходе собрания участникам были розданы бюллетени, которые заполнялись ими собственноручно. Требования о том, что бюллетени должны быть заполнены, законом не предусмотрено.

По поводу требования истцов признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заявитель поясняет, что данный договор заключен в строгом соответствии с нормами действующего законодательства РФ, а также протоколом общего собрания участников долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, и содержит все условия, предусмотренные протоколом.

Истцы ошибочно считают, что площадь земельного участка является предметом договора, в то время как предметом договора аренды является сам земельный участок. В договоре содержатся все идентифицирующие признаки земельного участка, а именно его местоположение и кадастровый номер, что достаточно для определения предмета договора. Кроме того, истцы не указывают основания, по которым считают договор ничтожным. В то же время несогласование сторонами договора его предмета влечет признание договора незаключенным. Кроме того, как стало известно заявителю, государственная регистрация договора аренды в настоящее время приостановлена и не произведена, сторонами представлено дополнительное соглашение, конкретизирующее площадь земельного участка в соответствии с последними данными, внесенными в ЕГРП.

Статьей 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрен порядок распоряжения участниками долевой собственности земельным участком, "земельный участок передается в аренду на основании решения общего собрания участников долевой собственности целиком, без выделения долей лиц, проголосовавших за передачу участка в аренду. Пунктом 5 данной статьи предусмотрен порядок выделения в натуре земельных долей участников, которые выразили свое несогласие на передачу участка в аренду. Заявителю стало известно о том, что истцы в настоящее время разместили объявление о выделе своих долей из земельного участка, собрание участников долевой собственности по данному вопросу назначено на ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, фактически права истцов на владение, пользование и распоряжение долями в земельном участке ни решениями общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, ни заключением договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ нарушены не были, в связи с чем, их требования не подлежат удовлетворению.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии просил о рассмотрении дела в отсутствие его представителя на усмотрение суда, при этом ранее в судебном заседании представитель третьего лица по доверенности Кучевский А.А. в также специалист Е.С.И. в судебном заседании пояснили, что согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним №… от … г., площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, участок находится примерно в 0 км по направлению на северо-запад от ориентира район … хутор … расположенного за пределами участка, кадастровый номер … составляет … кв.м. Количество долей, находящихся в данном массиве - 208.

До ДД.ММ.ГГГГ из вышеуказанного земельного участка в счет своих долей в праве общей долевой собственности выделили:

- Ф.В.И.: земельный участок -из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: …, участок находится примерно в 0 км по направлению на северо-запад от ориентира район … хутор … расположенного за пределами участка, кадастровый номер: …, площадью … кв.м. в собственность в счет 9 долей, дата регистрации … г.

- В.Ф.М.: земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: …, Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир х. …. Участок находится примерно в 0 км от ориентира по направлению на северо-запад, кадастровый номер …, площадью … кв.м. в собственность в счет 5 долей, дата регистрации … г.

- Корнев Н.С.: земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: …, участок находится примерно в 0 км от ориентира по направлению на северо-запад Ориентир … х. …, установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка, кадастровый номер …, площадью … кв.м. в собственность в счет 1 доли, дата регистрации … г.

- Корнев Н.С.: земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: …, участок находится примерно в 0 км от ориентира по направлению на северо-запад Ориентир … х …, установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка, кадастровый номер: …, площадью … кв.м. в собственность в счет 2 долей, дата регистрации …г.

По данным ЕГРП размер доли составляет 1\225, поскольку собственники земельного участка с кадастровым номером …, не передали на регистрацию соглашение об определении долей, а государственная регистрация в соответствии с действующим законодательством носит заявительный характер и сам орган не вправе самостоятельно менять размер доли.

Заслушав пояснения сторон и их представителей, исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований истцов частично по следующим основаниям.

Истцами оспаривается протокол общего собрания собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером …, расположенного примерно в 0 км. от ориентира — район …, хутор … от …г.

В силу п.11 ст. 14.1 Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли.

Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании.

Как установлено в судебном заседании … г. в х. … состоялось общее собрание собственников земельных долей для решения вопроса о передаче в аренду ООО КФХ «…» либо ООО «…» земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым № …. Извещение о проведении общего собрания … года было опубликовано в СМИ – газете «Наша жизнь» (от … № … (10705)), размещено на сайте Администрации МО Татарского сельсовета, на информационных стендах в с. … по месту нахождения Администрации, как это предусмотрено п. 2 ст. 14.1. Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон о землях сельхозназначения), а также дополнительно размещено в х. …, с. …, где проживает большинство собственников земельного участка. Размещение извещения о проведении общего собрания и его публикация осуществлены с соблюдением 40-дневного срока, установленного п. 2 ст. 14.1. Закона о землях сельхозназначения. При этом в повестку дня общего собрания включены следующие вопросы:

-о порядке распоряжения (о передаче в аренду) земельных долей в земельном участке, расположенном примерно в 0 км по направлению на северо-запад от ориентира районе …, хутор …, расположенного за пределами участка, …район, …, кадастровый номер ….

- определение лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности заключить договор аренды данного земельного участка с ООО «…», действовать при государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, с определением объема и сроков его полномочий.

Как установлено в судебном заседании счетная комиссия избранная на общем собрании осуществляла подсчет голосов, а само голосование осуществлялась по бюллетеням.

Бюллетени заполнялись непосредственно участниками собственноручно в ходе общего собрания.

По итогам голосования установлено, что общим собранием приняты решения: - заключить договор аренды земельного участка с ООО «…» на оговоренных условиях,

- избрать Орлову С.Ю., Сафонову Г.П. Орехову В.И. лицами, уполномоченными без доверенности действовать при согласовании местоположение границ земельного участка, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, образуемых из него земельных участков, заключать договор/ы аренды данного земельного участка и соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка, а также по всем вопросам, принятых общим собранием собственников земельного участников сроком на три года.

Данные решения принятые общим собранием истцами не оспариваются. В связи с чем, оснований для признания протокола общего собрания недействительным у суда не имеется.

Истцами также заявлены требования о признании недействительным договора аренды земельного участка кадастровый номер … при множественности лиц на стороне арендодателей от … г. заключенный Орловой С.Ю. и ООО «…» как несоответствующего требованиям закона.

Как установлено в судебном заседании … года собственниками земельного участка, от имени которых выступила Орлова С.Ю. и ООО «…», заключен договор аренды земельного участка кадастровый номер …. Согласно п.1.1 договора площадь данного участка составляет …кв.м. (т.1 л.д.228-230). При этом, как следует из п. 2.1, 2.5 договора размер земельной доли составляет 1\225.

Однако, как установлено в судебном заседании согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним №… от … г., площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения расположенного по адресу: …, участок находится примерно в 0 км по направлению на северо-запад от ориентира район … хутор … расположенного за пределами участка, кадастровый номер … составляет … кв.м., количество долей, находящихся в данном массиве – 208 (т.3 л.д.226-227).

Действительно, ранее площадь земельного участка кадастровый номер … составляла … кв.м., а размер земельной доли составлял 1\225.

Но при этом, до … г. из вышеуказанного земельного участка в счет своих долей в праве общей долевой собственности выделили 17 долей:

- Ф.В.И.: земельный участок -из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: …, участок находится примерно в 0 км по направлению на северо-запад от ориентира район … хутор… расположенного за пределами участка, кадастровый номер: …, площадью … кв.м. в собственность в счет 9 долей, дата регистрации … г.

- В.Ф.М.: земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: …, Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир х. …. Участок находится примерно в 0 км от ориентира по направлению на северо-запад, кадастровый номер …, площадью … кв.м. в собственность в счет 5 долей, дата регистрации …г.

- Корнев Н.С.: земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: …, участок находится примерно в 0 км от ориентира по направлению на северо-запад Ориентир … район х. …, установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка, кадастровый номер …, площадью … кв.м. в собственность в счет 1 доли, дата регистрации …. г.

- Корнев Н.С.: земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: …, участок находится примерно в 0 км от ориентира по направлению на северо-запад Ориентир … х …, установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка, кадастровый номер: …., площадью …. кв.м. в собственность в счет 2 долей, дата регистрации …г.

В связи с чем, на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения расположенного по адресу: …, участок находится примерно в 0 км по направлению на северо-запад от ориентира район … хутор … расположенного за пределами участка, кадастровый номер … составляла …. кв.м., а количество долей, находящихся в данном массиве - 208.

Суд полагает несостоятельными доводы ответчика, о том, что размер доли и площадь участка были ими внесены в договор на основании сведений регистрирующих органов, поскольку в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка КН … (т.1 л.д.105) представленном ответчиком на государственную регистрацию площадь участка указана … кв.м. А сведения о размере доли могут быть изменены лишь на основании соглашения собственников об определении долей. Данные изменения носят заявительный характер. Что своевременно собственниками не было выполнено, а ответчиками по выписке из ЕГРП не было проверено соответствие количества правообладателей объекта количеству принадлежащих им долей.

ДД.ММ.ГГГГ (т.3 л.д.53) ответчиками для государственной регистрации было предоставлено дополнительное соглашение к договору аренды №… где в п. 1.1 договора в части указания площади участка были внесены изменения, при этом площадь участка указана … кв.м. Однако, при уменьшении в договоре площади участка и с учетом того, что количество долей, находящихся в данном массиве не было изменено и осталось 225, то на каждую долю будет приходиться значительно меньшая площадь, что приведет к нарушению прав арендодателей.

Кроме того, в приложении №1 к договору аренды (т.1л.д.173-177) имеется список собственников земельных долей, состоящий из 142 лиц, где доля в праве указана как 1\225. При этом в список включены умершие М.А.Ф. (т.2л.д.203), Т.А.А. (т.1 л.д.168), а также 15 человек (А.А.М., А.М.М., А.М., Б.Н.М., Г.В.А., Д.И.В., З.Л.Н., З.В.К., К.А.П., К.С.Ф., Л.Л.Д., М.И.П., Р.Г.М., Ф.В.И., Ц.Т.С.), не имеющих права долевой собственности с арендуемом участке. Затем ходе рассмотрения дела ответчиками было сдано для регистрации дополнительное соглашение №1 к договору аренды от … года, где в договор аренды внесены дополнения в виде п.6.5 о зонах с особыми условиями использования, а также представлено на регистрацию Приложение№1 к договору аренды с измененным списком арендодателей среди которых:

А.А.М., А.М.М., А.М., Б.Н.М., Г.В.А., Д.И.В., З.Л.Н., З.В.К., К.А.П., К.С.Ф., Л.Л.Д., М.И.П., Р.Г.М., Ф.В.И.

Из измененного списка арендодателей были исключены лишь умерший Т.А.А., и Ц.Т.С. не имеющая, доли в праве на передаваемый в аренду земельный участок. В остальном список оставлен без изменения.

Согласно выписок из ЕГРП А.М.М., А.М., Б.Н.М., Д.И.В., К.А.П., Р.Г.М. на праве долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером …, Ф.В.И. на праве долевой собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами …, …, …, остальные из перечисленных выше лиц вообще не имеют на праве собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения (т.3 л.д.32-51,103-104).

Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка кадастровый номер … от … г. в качестве арендодателей выступали два умерших лица М.А.Ф. и Т.А.А., а также 15 лиц, не имевших доли в праве на передаваемый в аренду земельный участок, т.е. лица которые не могли быть стороной в данной сделке.

Таким образом, в договор аренды земельного участка с КН …от … г. были включены сведения несоответствующие действительности, а именно, площадь земельного участка передаваемого в аренду, доля в праве на земельный участок каждого из сособственников, а также сведения об одной из сторон сделки – арендодателях, в состав которых были включены лица, умершие на момент заключения сделки, а также лица, не имеющие доли в праве на передаваемый в аренду земельный участок.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Кроме того, как следует из протокола общего собрания собственников земельных долей земельного участка с КН … (т.1 л.д.205-209) в ходе собрания не рассматривался вопрос о преимущественном праве выкупа арендатора данного земельного участка. В то время как условия договора аренды были предметом рассмотрения на собрании, а именно срок договора аренды, арендная плата, порядок её получения, порядок возмещения арендатором земельного налога собственникам, запрет на залог арендатором земельного участка и др.

Несмотря на это, согласно договору аренды от … г. арендатор имеет преимущественное право на выкуп земельных долей перед другими лицами.

Согласно ч.1 ст. 12 Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В связи с чем, кроме арендатора преимущественное право на выкуп земельной доли имеют также другие участники долевой собственности, и включение этого пункта в договор существенно затрагивает их права, при этом арендодатели такое условие договора аренды на собрании не обсуждали.

Доводы истцов о том, что часть собственников земельных долей не желали передачи в аренду ООО «…» земельного участка с кадастровым номером … являются необоснованными, поскольку в соответствии со ст. 14 Закона о землях сельхозназначения предусмотрен порядок передачи в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности более пяти лиц, при этом земельный участок передается в аренду полностью, а лица, проголосовавшие на общем собрании против передачи участка в аренду, вправе выделить принадлежащие им доли в натуре (п. 5 ст. 14 Закона в редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения»). При этом право выделить принадлежащие им доли реализуется независимо от согласия или несогласия арендатора участка.

Довод истцов о том, что Орехова В.И., являясь уполномоченным представителем собственников земельного участка, не ознакомлена с условиями договора аренды и не давала своего согласия на его сдачу в государственный регистрирующий орган, не основан на нормах законодательства Российской Федерации. В соответствии с п. 4 ст. 14 Закона о землях сельхозназначения решением общего собрания может быть избрано лицо, действующее от имени участников долевой собственности без доверенности. Законом не установлено ограничение, препятствующее избранию нескольких уполномоченных лиц, обладающих равными правами. При этом подписание договора аренды и сдача его в компетентный государственной орган для государственной регистрации может производиться любым из этих лиц, поскольку их полномочия равны по своему объёму.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Корнева Н.С., Ореховой В.И., Малец А.С., Шеховцова А.Н., Шеховцова С.Н., Дедешко А.В., Агамагомедова А.Х., Крайнюченко Р.В., Проломовой С.Г., Зинченко Н.Н., Курбанова М.А., Волковой Т.А., Волкова В.М., Босенко Е.В., Барановой О.Д., Шаповаловой Е.П., Лощининой Т.Ф. к ООО «Ставрополец» и Орловой С.Ю. о признании протокола общего собрания собственников земельных долей и договора аренды недействительными - удовлетворить частично.

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером …, расположенный: примерно в 0 км. по направлению на северо-запад от ориентира район … хутор … расположенного за пределами участка, …район … при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ заключенный Орловой С.Ю. и ООО «…».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Болотова Л.А.