Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-29761/2016 от 13.10.2016

Судья Ермолов Г.Н. Дело № 33-29761/16

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«22» ноября 2016 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей Кудинова А.В., Шакитько Р.В.

по докладу судьи Поповой Е.И.

при секретаре Захаровой О.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью «Восьмое небо» по доверенности Вдовиченко Э.А. на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 10 августа 2016 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Дворянов А.В. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Восьмое небо» (в дальнейшем также – ООО «Восьмое небо») о расторжении договора купли-продажи, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения и признания на него права собственности, возмещении судебных расходов. Заявленные требования истец мотивировал тем, что между ним в качестве продавца и ООО «Восьмое небо» в качестве покупателя был заключен договор купли-продажи от 25 июля 2014 года в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 27781 кв.м. (категория земель: земли населенных пунктов – для жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения; многоэтажные жилые дома; среднеэтажные жилые дома; малоэтажные жилые дома (за исключением индивидуальных жилых домов), в том числе малоэтажные жилые дома блокированной застройки; жилые дома коммерческого назначения (доходные жилые дома)), расположенного по адресу: <...>, по цене, равной <...> рублей 00 копеек. На основании указанного договора, которым предусмотрена продажа данного объекта недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа (ст.ст. 488-489 ГК РФ), Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 29 июля 2014 года была произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к ООО «Восьмое небо». В последующем ООО «Восьмое небо» было допущено неисполнение своих обязательств по производству в установленный договором срок очередного платежа за проданный в рассрочку и переданный ему земельный участок величиной <...> рублей 00 копеек. По данному факту истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о погашении задолженности в срок до 08 июня 2015 года, однако ООО «Восьмое небо» причитающиеся по договору денежные средства в этот срок и в последующем уплачены не были; по состоянию на 25 октября 2015 года размер задолженности ООО «Восьмое небо» перед Дворяновым А.В. по денежным обязательствам из договора составил <...> рублей 00 копеек, мер к ее погашению ответчиком не принимается. В последующем Дворянов А.В. во исполнение требований п. 2 ст. 452 ГК РФ направил в адрес ООО «Восьмое небо» претензию (требование) от 06 октября 2015 года о расторжении договора с соответствующим дополнительным соглашением, однако ответа на нее получено не было. Также ответчик при указанных обстоятельствах заключил с гражданами договоры участия в долевом строительстве, предусматривающие привлечение их денежных средств для возведения объектов капитального строительства на данном земельном участке, на основании которых Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю была произведена государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на участок ипотекой в силу закона, установленной в пользу указанных граждан на основании ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что также нарушает права Дворянова А.В. и противоречит его законным интересам. Нарушенные права истца подлежат защите путем расторжения договора купли-продажи в связи с существенным нарушением его со стороны покупателя, истребования земельного участка из незаконного владения ООО «Восьмое небо» и признания права собственности на него за Дворяновым А.В. Также подлежат возмещению понесенные истом судебные расходы в размере <...> рублей, уплаченных в счет государственной пошлины при обращении в суд с настоящим иском.

Генеральный директор и представители ООО «Восьмое небо» против удовлетворения иска Дворянова А.В. возражали, ссылаясь на то, что на приобретенном по договору с Дворяновым А.В. земельном участке в настоящее время начато строительство с привлечением денежных средств граждан по договорам долевого участия в строительстве. Задолженность перед Дворяновым А.В. образовалась в связи с тяжелым финансовым положением, которое стало следствием невыполнения третьим лицом договора генерального подряда и смены генерального подрядчика при строительстве. Ответчик не отказывается от исполнения своих обязательств по договору с Дворяновым А.В., и данный договор возможность расторжения договора по инициативе продавца в связи с нарушением сроков производства очередного платежа не предусматривает. Истец в сложившейся ситуации вправе требовать от ответчика уплаты причитающихся по договору денежных средств и процентов на основании статьи 395 ГК РФ, однако основания к расторжению договора и к возврату земельного участка в его собственность отсутствуют.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 10 августа 2016 года иск Дворянова А.В. удовлетворен.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Восьмое небо» по доверенности Вдовиченко Э.А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на доводы, приводившиеся в обоснование возражений относительно иска. Полагает, что при принятии решения суд не дал надлежащей оценки обстоятельствам дела и неверно истолковал закон, который не предусматривает возможность расторжения договора купли-продажи в одностороннем порядке в связи с нарушением покупателем обязательства по оплате цены товара. Кроме того, при принятии решения не учтено наличие ограничений права собственности, установленных в пользу участников долевого строительства на основании заключенных между ними и ООО «Восьмое небо» договоров участия в долевом строительстве.

В возражениях относительно апелляционной жалобы Дворянов А.В. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на несостоятельность доводов о наличии оснований к его отмене. Указывает, что при наличии существенных нарушений договора, допущенных покупателем земельного участка, он как продавец в соответствии с законом вправе требовать расторжения договора с соответствующими этому последствиями.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно нее, заслушав объяснения генерального директора ООО «Восьмое небо» Залялова В.Г., представителей ООО «Восьмое небо» по доверенностям Вдовиченко Э.А., Кулиниченко И.В., объяснения Дворянова А.В., объяснения Лебедевой И.П., ИП Медведевой С.В., привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда.

Оспаривая законность обжалуемого судебного постановления, представитель ООО «Восьмое небо» по доверенности Вдовиченко Э.А. указывает в жалобе на то, что при рассмотрении и разрешении дела суд неверно истолковал и применил закон, которым не предусмотрено расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке по инициативе продавца в связи с прочной оплаты цены товара, а также в отсутствие доказанного факта причинения другой стороне значительных убытков вследствие нарушения договора должником.

Между тем, с указанными доводами представителя нельзя согласиться.

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом в силу абз. 2 указанной пункта статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Пунктом 2 той же статьи Кодекса предусмотрено: когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исходя из п. 2 ст. 450.1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В ходе судебного разбирательства по результатам исследования и оценки имеющихся в деле доказательств установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, что ООО «Восьмое небо» допущено неисполнение денежного обязательства перед Дворяновым А.В. по производству в установленный договором срок очередного платежа за проданный хозяйственному обществу в кредит с условием о рассрочке платежа и переданный ему земельный участок величиной <...> рублей в условиях, когда общая сумма платежей, полученных от покупателя, не превысила половины предусмотренной договором цены такого участка (<...> рублей).

Последовавшее за указанным фактом нарушения договора неисполнение покупателем требований продавца о погашении задолженности по уплате очередного платежа вплоть до направления последним предложения о расторжении договора в соответствии с правилами п. 2 ст. 452 ГК РФ, а затем и обращения в суд с настоящим иском, ответчиком также не оспаривалось, представленными суду доказательствами не опровергнуто.

Установлено, что возникшая перед Дворяновым А.В. задолженность ни до начала судебного разбирательства по предъявленному им иску, ни в ходе рассмотрения дела по существу ООО «Восьмое небо» не погашена.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что предъявленные Дворяновым А.В. требования о расторжении договора в связи с его существенным нарушением основаны на законе и при установленных по делу фактических обстоятельствах спорных правоотношений сторон являются обоснованными.

Указывая на наличие ограничений права собственности на земельный участок, установленных на основании ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в пользу лиц, с которыми ООО «Восьмое небо» были заключены договоры участия в долевом строительстве, представитель хозяйственного общества указывает в апелляционной жалобе на то, что переход прав на участок к Дворянову А.В., о котором им также предъявлено требование, противоречит закону.

Однако указанные доводы нельзя признать состоятельными.

В соответствии с абз. 1 п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

При этом в силу абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В то же время, согласно абз. 3 и 4 п. 65 того же постановления, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

При этом согласно п. 1 ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Принимая во внимание изложенное и учитывая установленный в ходе судебного разбирательства факт государственной регистрации права собственности ООО «Восьмое небо» на спорный земельный участок, а также исходя из положений п. 2 ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что предъявленные Дворяновым А.В. требования о признании за ним права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения являются надлежащим способом защиты права и подлежат удовлетворению.

Правильно квалифицировав предмет спора, суд дал надлежащую оценку спорным правоотношениям сторон и представленным ими доказательствам, правильно истолковал и применил нормы материального права, и по результатам судебного разбирательства, проведенного в установленном процессуальным законом порядке, принял по делу законное и обоснованное решение.

Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене обжалуемого решения суда судебной коллегией при рассмотрении дела в апелляционном порядке не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 10 августа 2016 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя общества с ограниченной ответственностью «Восьмое небо» по доверенности Вдовиченко Э.А. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: