Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2907/2014 ~ М-2936/2014 от 02.07.2014

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

18 июля 2014 года                                г.Сызрань

Судья Сызранского городского суда Самарской области Непопалов Г.Г.

при секретаре Анцуповой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2907/14 по заявлению ФИО2 об оспаривании отказа в государственной регистрации права,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратилась в Сызранский городской суд с вышеуказанным заявлением, мотивируя тем, что ей на праве собственности принадлежат 5/30 долей в праве общей собственности на жилой дом и 5/30 долей в праве общей собственности на земельный участок общей площадью 1 396 кв.м., расположенные по адресу: г.Сызрань, ул. ХХХ. Право собственности заявителя на указанные выше объекты недвижимости зарегистрировано в Сызранском отделе ФИО1 по Самарской области. Сособственниками жилого дома по указанному выше адресу являются: ФИО6, которому принадлежат 303/1206 долей в праве общей собственности, и муниципальное образование городской округ Сызрань, которому принадлежат 700/1206 долей в праве общей собственности. На основании договора купли-продажи от **.**.**** г. истица продала принадлежащие ей доли в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок ФИО9, после чего ФИО2, а также покупатель обратились в Сызранский отдел ФИО1 по Самарской области для регистрации перехода права и права собственности. В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В связи с этим, к заявлениям о государственной регистрации перехода права и права собственности были приложены заявления ФИО6 и Комитета имущественных отношений Администрации г.о. Сызрань об отказе их от преимущественного права покупки указанных выше долей жилого дома и земельного участка. Однако, в последующем заявителем были получены сообщения об отказе в государственной регистрации от **.**.**** г. №№00 и 08/600/2014-273. Основанием к отказу в государственной регистрации права послужили те обстоятельства, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о регистрации права собственности на оставшиеся 39/67 долей в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок, соответственно отсутствуют документы, подтверждающие, что продавец известила всех сособственников о намерении продать свои доли. Заявитель полагает, что в государственной регистрации перехода права и права собственности ей было отказано незаконно и необоснованно, поскольку она представила на регистрацию заявления ФИО6 и Комитета имущественных отношений Администрации г.о. Сызрань об отказе их от преимущественного права покупки указанных выше долей жилого дома и земельного участка. На основании изложенного, ФИО2 просит суд: отказы ФИО1 по Самарской области в государственной регистрации перехода права и права собственности от **.**.**** г. №№00 и 08/600/2014-273 признать незаконными; а также обязать ФИО1 по Самарской области осуществить государственную регистрацию перехода права и права собственности на 5/30 долей в праве общей собственности на жилой дом и 5/30 долей в праве общей собственности на земельный участок, расположенные по адресу: г.Сызрань, ул. ХХХ, на основании договора купли-продажи от **.**.**** г..

В судебном заседании ФИО2 заявленные требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше.

ФИО1 по Самарской области в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв от **.**.**** г. № ВН-28-ЖУР/589, согласно которому возражает против удовлетворения заявленных требований, указывает, что **.**.**** г. ФИО2 и ФИО9 обратились в Сызранский отдел ФИО1 по Самарской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности на 5/30 долей в праве общей собственности жилой дом и 5/30 долей в праве общей собственности на земельный участок, расположенные по адресу: г.Сызрань, ул. ХХХ.

Согласно п. 2 ст. 16 и п. 1 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от **.**.**** г. № 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, при этом они должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), содержать описание объекта недвижимости.

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на спорные объекты недвижимости зарегистрировано право общей долевой собственности: за ФИО6 в размере 303/1206 долей в праве общей собственности, и за ФИО2 в размере 5/30 долей в праве общей собственности. Поскольку размер зарегистрированных долей менее единицы, то, соответственно, не все сособственники указанных выше объектов недвижимости зарегистрировали свои права.

На государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа был представлен договор купли-продажи от **.**.**** г., предметом которого являются 5/30 долей в праве общей собственности на многоквартирный жилой дом и 5/30 долей в праве общей собственности на земельный участок, расположенные по указанному адресу.

    В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу п. 1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Однако, в нарушении указанных норм заявителем не были представлены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, либо документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в установленном законом порядке.

Так, на государственную регистрацию было представлено заявление ФИО6 от **.**.**** г., согласно которому ему известно о предстоящей продаже ФИО7, принадлежащих ей 5,30 долей в праве собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: г.Сызрань, ул. ХХХ, за цену 500 000 рублей, а также что ФИО6 отказывается от своего преимущественного права на данный объект недвижимости. Однако, данное заявление не могло быть принято во внимание государственным регистратором, как документ, подтверждающий отказ сособственника ФИО6 от своего преимущественного права на покупку доли в объекте недвижимости, указанном в договоре купли-продажи от **.**.**** г., т.к. в представленном заявлении в качестве продавца доли фигурирует ФИО7, а не ФИО2 (собственник доли согласно ЕГРП и договору купли-продажи от **.**.**** г.). В заявлении ФИО6 речь идет о 5,30 долях в праве общей собственности, что составляет в переводе на правильную дробь 53/10, а не 5/30 долей, как это указано в договоре купли-продажи от **.**.**** г. и в ЕГРП. Более того, в представленном заявлении не указан вид объекта недвижимости, в связи, с чем не представляется возможность установить о каком объекте идет речь (земельный участок, квартира, жилой дом или т.д.). Таким образом, представленное заявление не может являться документом, подтверждающим отказ ФИО6 от преимущественного права покупки 5/30 долей в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом по указанному выше адресу.

Также заявителем на государственную регистрацию было представлено письмо Комитета имущественных отношений Администрации г.о. Сызрань от **.**.**** г. № 08-17/3820, согласно которому муниципальному образованию городской округ Сызрань известно о предстоящей продаже 5/30 долей в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок по указанному адресу, а также, что муниципалитет отказывается от преимущественного права его покупки. Однако, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о регистрации по прежнему порядку за муниципальным образованием городской округ Сызрань прав на оставшуюся долю в праве общей собственности на указанный выше многоквартирный жилой дом, а также тот факт, что на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие право названного муниципального образования на долю в праве общей собственности на данный объект недвижимости, то у государственного регистратора отсутствовали основания для принятия во внимание данного письма Комитета имущественных отношений Администрации г.о. Сызрань.

В обосновании своих требований ФИО2 ссылается на справку Сызранского филиала ГУП «ЦТИ» от **.**.**** г. № 267, согласно которой собственниками в праве общей собственности на жилой дом (а не многоквартирный, как указано в ЕГРП) по указанному адресу являются: заявитель – 5/30 долей в праве, ФИО6 – 303/1206 долей в праве, и муниципальное образование городской округ Сызрань – 700/1206 долей в праве. Однако, данный документ не был представлен на государственную регистрацию, правовая оценка ему государственным регистратором не давалась, а следовательно, данный документ не может являться допустимым доказательством в рамках производства по делу, возникающему из публичных правоотношений, где предметом является обжалуемый отказ и документы, представляемые на государственную регистрацию. Более того, в случае, если доля муниципального образования городской округ Сызрань равна 700/1206 долей, как это указано в справке Сызранского филиала ГУП «ЦТИ» от **.**.**** г. № 267, то при сложении долей, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в указанной выше справке: 5/30+303/1206+700/1206, в сумме единица не получается, а следовательно, остается доля в праве общей собственности, собственник которой не зарегистрировал свое право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и документы, подтверждающие его отказ от преимущественного права, на государственную регистрацию также не представлены.

Таким образом, на государственную регистрацию не были представлены документы, необходимые в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, а представленные документы, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, что в силу абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 названного выше Федерального закона является надлежащим основанием для отказа в проведении заявленного регистрационного действия. В связи с этим, **.**.**** г. ФИО2 было отказано в проведении заявленного регистрационного действия (сообщение № 08/600/2014-272).

Согласно п. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Следствием отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности на многоквартирный дом по указанному адресу, явилось отсутствие основания для государственной регистрации ипотеки в силу закона на спорный объект недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, а также принимая во внимание, что оспариваемое решение ФИО1 по Самарской области полностью соответствует действующему законодательству, ФИО1 заинтересованного лица просит отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Заинтересованное лицо – Администрация г.о. Сызрань, в письменном заявлении просит суд рассмотреть дело без участия его ФИО1, решение по делу оставляет на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо – ФИО6, в судебном заседании заявление ФИО2 поддержал, полагает, что ФИО1 по Самарской области незаконно и необоснованно отказано в государственной регистрации перехода права и права собственности на указанные выше объекты недвижимости.

Заинтересованное лицо – ФИО9, в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, об уважительных причинах неявки суд не уведомила, об отложении судебного заседания не просила, в связи с чем суд определил рассмотреть дело без ее участия.

Проверив дело, заслушав объяснения заявителя и заинтересованного лица, суд полагает заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от **.**.**** г. № 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем…

В силу п. 1 ст. 18 названного выше Федерального закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним…

Согласно абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

(см. текст в предыдущей редакции)

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов…

В силу п. 1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

    Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежат 5/30 долей в праве общей собственности на жилой дом и 5/30 долей в праве общей собственности на земельный участок общей площадью 1 396 кв.м., расположенные по адресу: г.Сызрань, ул. ХХХ. Право собственности заявителя на указанные выше объекты недвижимости зарегистрировано в Сызранском отделе ФИО1 по Самарской области

**.**.**** г. ФИО2 заключила с ФИО9 договор купли-продажи, согласно которому заявитель продала последней принадлежащие ей доли в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок, после чего **.**.**** г. стороны договора обратились в Сызранский отдел ФИО1 по Самарской области с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права и права общей долевой собственности на указанные выше объекты недвижимости.

    По поданным заявлениям государственным регистратором была проведена правовая экспертиза документов, по итогам которой было принято решение об отказе в государственной регистрации права от **.**.**** г. №№00 и 08/600/2014-273.

Судом также установлено, что основаниями к отказу в государственной регистрации права послужили те обстоятельства, что по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на жилой дом и земельный участок общей площадью 1 396 кв.м., расположенные по адресу: г.Сызрань, ул. ХХХ зарегистрировано право общей долевой собственности: за ФИО6 в размере 303/1206 долей в праве общей собственности на жилой дом, и за ФИО2 в размере 5/30 долей в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок. Таким образом, размер зарегистрированных долей менее единицы, что свидетельствует о том, что не все сособственники указанных выше объектов недвижимости зарегистрировали в установленном законом порядке свои права.

В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи от **.**.**** г., заключенный между ФИО2 и ФИО9

Также на государственную регистрацию было представлено заявление ФИО6 от **.**.**** г., согласно которому ему известно о предстоящей продаже ФИО7, принадлежащих ей 5,30 долей в праве собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: г.Сызрань, ул. ХХХ, за цену 500 000 рублей, и что он (ФИО6) отказывается от своего преимущественного права на данный объект недвижимости. Однако, данное заявление не было принято во внимание государственным регистратором, как документ, подтверждающий отказ сособственника ФИО6 от своего преимущественного права на покупку доли в объекте недвижимости, указанном в договоре купли-продажи от **.**.**** г., т.к. в представленном заявлении в качестве продавца доли фигурирует ФИО7, а не ФИО2 (собственник доли согласно ЕГРП и договору купли-продажи от **.**.**** г.). В заявлении ФИО6 речь идет о 5,30 долях в праве общей собственности, что составляет в переводе на правильную дробь 53/10, а не 5/30 долей, как это указано в договоре купли-продажи от **.**.**** г. и в ЕГРП. Более того, в представленном заявлении не указан вид объекта недвижимости, в связи, с чем не представляется возможность установить о каком объекте идет речь (земельный участок, квартира, жилой дом или т.д.). Таким образом, представленное заявление не являет документом, подтверждающим отказ ФИО6 от преимущественного права покупки 5/30 долей в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом по указанному выше адресу.

Вместе с тем, на государственную регистрацию было представлено письмо Комитета имущественных отношений Администрации г.о. Сызрань от **.**.**** г. № 08-17/3820, согласно которому муниципальному образованию городской округ Сызрань известно о предстоящей продаже 5/30 долей в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок по указанному адресу, а также, что муниципалитет отказывается от преимущественного права их покупки. Однако, названное выше письмо также не было принято во внимание государственным регистратором, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о регистрации по прежнему порядку за муниципальным образованием городской округ Сызрань прав на оставшуюся долю в праве общей собственности на указанный выше многоквартирный жилой дом, а документы, подтверждающие право названного муниципального образования на долю в праве общей собственности на данный объект недвижимости, на государственную регистрацию также представлены не были.

    Таким образом, на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, либо документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в установленном законом порядке.

Указанные выше обстоятельства подтверждаются сообщениями об отказе в государственной регистрации от **.**.**** г. №№00 и 08/600/2014-272, техническим заключением Сызранского филиала ГУП «ЦТИ» от **.**.**** г. № 267, свидетельствами о государственной регистрации права от **.**.**** г. и от **.**.**** г., кадастровым паспортом здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от **.**.**** г., свидетельством о праве на наследство по завещанию от **.**.**** г., свидетельством о смерти ФИО8, решением Сызранского городского суда от **.**.**** г., письмом КИО Администрации г.о. Сызрань от **.**.**** г. № 08-17/3820, техническим паспортом жилого дома, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от **.**.**** г. № 08-003/2014-1688, договором купли-продажи от **.**.**** г., заявлением ФИО6 от **.**.**** г., а также объяснениями заявителя и заинтересованного лица в судебном заседании.

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым заявление ФИО2 оставить без удовлетворения, поскольку в судебном заседании установлено, что в государственной регистрации договора купли-продажи от **.**.**** г., перехода права и права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г.Сызрань, ул. ХХХ, Сызранским отделом ФИО1 по Самарской области было отказано законно и обоснованно, т.к. на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, либо документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в установленном законом порядке, а потому предусмотренные законом основания для удовлетворения настоящего заявления отсутствуют.

Ссылки ФИО2 на техническое заключение Сызранского филиала ГУП «ЦТИ» от **.**.**** г. №00 суд полагает несостоятельными, поскольку данный документ не был представлен на государственную регистрацию, правовая оценка ему государственным регистратором не давалась, а следовательно, названное техническое заключение не является допустимым доказательством по настоящему гражданскому делу, возникающему из публичных правоотношений, где предметом рассмотрения являются оспариваемый отказ и документы, представленные на государственную регистрацию. Более того, названное выше техническое заключение не является документом, подтверждающим регистрацию по прежнему порядку за муниципальным образованием городской округ Сызрань прав на оставшуюся долю в праве общей собственности на указанный выше многоквартирный жилой дом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Заявление ФИО2 об оспаривании отказа в государственной регистрации права оставить без удовлетворения.    

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Сызранский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                    Непопалов Г.Г.