Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3537/2015 ~ М-2451/2015 от 12.05.2015

дело № 2-3537/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Пушкино 14 сентября 2015 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Золотаревой О.В.

при секретаре Щ.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к ООО «Текта Восток» о признании акта недействительным, обязании устранить недостатки, взыскании денежных средств,

установил:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о рамках Закона о защите прав потребителей, просит обязать ответчика выполнить работы по перепланировке квартиры № по адресу: <адрес> в соответствии с первоначальным проектом, установить индивидуальные счетчики тепла, выполнить изоляцию труб холодного и горячего водоснабжения, гидроизоляцию пола санузла, подключить горячее и холодное водоснабжение, ввести в эксплуатацию грузовой лифт, убрать мусор в квартире (окурки), установить шланги пожаротушения.

В обоснование заявленных требований указала, что <дата>. заключила с ответчиком договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Предметом договора является квартира свободной планировки, проектной площадью 40,4 кв.м., с проектным номером № расположенная на 7 этаже, секция 4.2. Оплата по договору истцом произведена в полном объеме. Договором предусмотрено устройство лоджии площадью 4 кв.м., ее остекление. <дата>. в адрес истца поступило письмо о необходимости внесения изменений в Договор и подписания дополнительного соглашения в связи с рекомендацией, данной застройщику, о повышении энергоэффективности путем уменьшения энергопотребления за счет его рационального использования и увеличения освещенности жилых помещений в доме, на что истец ответила отказом. <дата>. в адрес истца поступило повторное письмо о необходимости заключения дополнительного соглашения, на что истец также ответила отказом. <дата>. ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. <дата>. истцом получено уведомление о готовности объекта и необходимости его принять, а также уведомление о необходимости доплаты за увеличение площади квартиры по результатам технической инвентаризации. <дата>. истец направила в адрес ответчика уведомление о готовности принять объект долевого строительства и уведомление об отказе в доплате до регистрации дополнительного соглашения к Договору. На запрос предоставить ей документы технической инвентаризации ответчик ответил отказом, ссылаясь на их наличие на сайте застройщика. <дата>. истец явилась в офис ответчика для осмотра и принятия квартиры. От показа квартиры сотрудники отказались, в связи с чем, истцом направлена в адрес ответчика претензия о согласовании даты и времени передачи квартиры. Аналогичная ситуация произошла <дата>. <дата>. истцом получено письмо о необходимости явиться для принятия квартиры в строго определенные периоды времени – с <дата>. <дата>. истец явилась для осмотра и принятия квартиры, сотрудники от показа квартиры вновь отказались, акт об отказе в передаче квартиры подписывать также отказались. Квартира предоставлена истцу для осмотра <дата> В ходе осмотра выявлены ряд недостатков: отсутствуют лоджия, индивидуальные счетчики тепла, изоляция труб холодного и горячего водоснабжения, горячее и холодное водоснабжение, электричество, не подключен электросчетчик, створка правого окна установлена с перекосом, не работает фурнитура, продувается стык между балкой наружной стены в местах закладных деталей и левым нижним углом квартиры, не работает лифт, нет ключей от входной двери, в квартире мусор. Данные недостатки истец указала в акте осмотра, указанные дефекты должны были быть устранены до <дата>. <дата>. при осмотре квартиры вновь были выявлены недостатки: отсутствуют лоджия, индивидуальные счетчики тепла, изоляция труб холодного и горячего водоснабжения, гидроизоляция пола санузла, горячее и холодное водоснабжение, не работает грузовой лифт, в квартире мусор, отсутствуют шланги пожаротушения. Указанные недостатки истец считает существенными, не позволяющими использовать квартиру по назначению, делают жилое помещение непригодным для проживания.

В ходе рассмотрения дела истец уточила исковые требования, указав, что <дата>. получила от ответчика односторонний акт передачи объекта долевого строительства, который она просит признать недействительным, поскольку передача квартиры в срок, указный в договоре, – до <дата> не состоялась, квартира ею не принята, поскольку имелись существенные недостатки, которые застройщиком не устранены. Также просит взыскать в ее пользу моральный вред в размере <данные изъяты>, штраф в размере 50% от суммы присужденной судом (л.д.80-87). В остальном требования оставила без изменения.

В судебном заседании истец уточненные исковые требования поддержала, пояснив, что <дата>. вновь состоялся осмотр квартиры. Ответчиком устранены недостатки по теплоизоляции труб холодного и горячего водоснабжения, появилась горячая и холодная вода, грузовой лифт находился в рабочем состоянии, установлены шланги пожаротушения, установлен счетчик тепла, выполнена теплоизоляция труб. Однако, по прежнему отсутствует лоджия, не выполнена гидроизоляция пола санузла, не убран мусор. Прибор учета тепла установлен в подъезде, щиток не изолирован. Также появились новые недостатки, которые она указала в акте осмотра, однако, с претензией по новым недостаткам она к застройщику не обращалась.

Представитель ответчика ООО «Текта Восток» по доверенности Б. иск не признала по доводам, изложенных в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела (л.д.92-103, 152-163).

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

<дата> между ООО «Текта Восток» и К. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. По условиям договора ответчик обязался построить жилой комплекс с нежилыми помещениями и автостоянкой по адресу: <адрес> и не позднее четырех месяцев после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру свободной планировки, с проектным номером №, расположенную на 7 этаже, в секции 4.2, проектной площадью 40,4 кв.м. (л.д.9-15). Поэтажным планом (приложение № к Договору) предусмотрено наличие лоджии в квартире площадью 4,0 кв.м. (л.д.14 оборот). В перечень работ, выполняемых в квартире, входит, в том числе, остекление лоджии (приложение № к договору л.д.14).

<дата>. истцом получено уведомление о том, что застройщику рекомендовано повысить энергоэффективность путем уменьшения энергопотребления за счет его рационального использования, и увеличить освещенность жилых помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, застройщиком принято решение отказаться от лоджии в ряде квартир и выполнить перенос наружной стены на место внешнего ограждения лоджии, в том числе, в квартире со строительным номером № подлежащей передаче истцу. По результатам внесенных изменений <дата>. получена корректировка положительного заключения ГАУ МО «Московская областная государственная экспертиза», в проектную документацию по строительству многоквартирного дома внесены соответствующе изменения. Также истцу разъяснено, что несущая способность конструкций позволяет возвести помещение лоджии самостоятельно после ввода дома в эксплуатацию и подписания передаточного акта. Истцу предложено внести изменения в Договор и подписать соответствующее дополнительное соглашение (л.д.16, 19), на что истец ответила отказом (л.д.17-18, 24-27), также истец отказалась производить доплату к цене договора за разницу между площадью квартиры, указанной в договоре, и площадью, установленной по результатам технической инвентаризации (л.д.28-32). Одновременно истцом направлено уведомление о готовности принять объект долевого строительства <дата>. (л.д.31).

Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию получено ответчиком <дата>. (л.д.54-55).

<дата> осмотр квартиры не состоялся в связи с отказом сотрудников от показа объекта, о чем в адрес ответчика направлена соответствующая претензия (л.д.36-38, 46).

<дата>. истец вновь прибыла в офис ООО «Текта Восток» для осмотра и принятия квартиры, доступ в подъезд был огорожен забором, на территории комплекса велись строительные работы (л.д.47).

В ходе осмотра квартиры <дата>. выявлены недостатки: отсутствуют лоджия, горячее и холодное водоснабжение, электричество; не подключен электросчетчик; створка правого окна установлена с перекосом; не работает фурнитура; продувается стык между балкой наружной стены в местах закладных деталей и левым нижним углом квартиры; не работает лифт; отсутствуют ключи от входной двери, в связи с чем, невозможно проверить работу замка; в квартире мусор (окурки), о чем составлен ответствующий акт, дефекты подлежали устранению в срок до <дата>. (л.д.48).

<дата>. вновь произведен осмотр квартиры, в ходе которого выявлены недостатки: отсутствует лоджия, индивидуальные счетчики тепла, горячее и холодное водоснабжение, изоляция труб, не работает грузовой лифт, отсутствует гидроизоляция пола санузла, в квартире мусор (окурки), отсутствуют шланги пожаротушения (л.д.49). Истец просила устранить указанные недостатки до <дата>. (л.д.49-52).

<дата> истцом получен акт передачи объекта долевого строительства от <дата>., подписанный в одностороннем порядке Застройщиком, по которому истцу передана квартира свободной планировки, со строительным номером №, проектной площадью 40,4 кв.м., расположенная на 7 этаже, в секции 4.2 в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д.88-90).

Указанный акт истец просит признать недействительным в связи с наличием существенных недостатков в квартире, отраженных ею в актах осмотра и неустраненных ответчиком на момент составления акта.

Оценив в порядке ст.67 ГПК РФ представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

О вводе жилого дома в эксплуатацию в адрес истца ответчиком направлены уведомления о завершении строительства и готовности передать квартиру, а также необходимости произвести доплату в связи с увеличением площади квартиры. В связи с большим количеством объектов, подлежащих передаче, принято решение о предварительном согласовании визита. Истцу предложено явиться в период с <дата> то есть в рамках предусмотренного договором срока, для передачи квартиры, предварительно согласовав время своего визита. Данный порядок организации приема-передачи объектов долевого строительства не нарушает права его участников. После многочисленной переписки и переговоров с истцом согласована дата приемки квартиры на <дата>. В указанный день истец отказалась от приемки квартиры, заявив о наличии по ее мнению существенных недостатках, препятствующих ей принять квартиру по акту приема-передачи. Вместе с тем, недостатки, на которые ссылается истец, и которые указаны ею в акте от <дата>., в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не являются теми недостатками, с которыми законодательство связывает право участника долевого строительства отказаться о приемки объекта. Подписание представителем Застройщика акта о недостатках не свидетельствует о признании наличия оснований для отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта, а фиксирует претензии участника к объекту долевого строительства.

В соответствии со ст.8 Закона № 214-ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст.7 настоящего Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст.7 Закона (безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов участника на устранение недостатков) (ст.8 Закона).

Анализ положений Закона № 214-ФЗ позволяет сделать вывод о том, что невозможность отказа участников долевого строительства от подписания передаточного акта связана с наличием таких недостатков объекта, которые ухудшают его качество и делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Доказательств о наличии в передаваемой квартире недостатков, которые отвечают вышеуказанным критериям, являющихся основанием для отказа в принятии квартиры, истцом не представлено.

Существенный недостаток товара (работы, услуги), согласно преамбуле к Закону РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», - это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов и затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Заявленные истцом в акте осмотра от <дата>. недостатки являются устранимыми и не позволяют признать жилое помещение - квартиру непригодной для проживания. Отсутствие оснований для отказа в подписании передаточного акта не умаляет права участника долевого строительства на заявление о недостатках объекта.

Такие недостатки как установка створки правого окна с перекосом, нерабочее состояние фурнитуры, продувание стыка ответчиком устранены, что подтверждается актом от <дата>. Также на дату рассмотрения дела ответчиком произведена теплоизоляция труб холодного и горячего водоснабжения, подключена холодная и горячая вода, установлены шланги пожаротушения, приборы учета тепловой энергии.

Другие заявленные истцом недостатки – отсутствие лоджии, наличие мусора в квартире (окурки), отсутствие гидроизоляции пола санузла не являются существенными и не служат основанием для отказа в приемке квартиры по следующим основаниям.

Заявляя требования об обязании ответчика устранить недостатки путем возведения лоджии, истец указывает на то, что устройство и остекление лоджии предусмотрено Договором и проектной документацией. Однако, застройщик в нарушение договора и действующего законодательства в одностороннем порядке внес изменения в проектную декларацию, в связи с чем, лоджия исключена из планировки квартиры. Незаконно проведенную ответчиком перепланировку за счет присоединения части лоджии к жилой площади квартиры, в результате которой увеличилась общая площадь квартиры, истец расценивает как недостаток объекта.

В нарушение ст.56 ГПК РФ истцом не доказано, что изменение в проектную декларацию в части перепланировки квартиры произведено ответчиком в нарушение требований закона и договора, а также то, что Даная перепланировка привела к ухудшению качества квартиры и непригодности ее для использования.

Согласно ч.4 ст4 Закона № 214-ФЗ договору участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В пункте 2.1 Договора приведены проектные характеристики объекта долевого строительства, подлежащего передаче истцу, - квартира свободной планировки с указанием площади и наличием лоджии. Приложением № 1 к договору предусмотрено также остекление лоджии в квартире.

Также в указанном пункте договора указано, что проектные характеристики объекта подлежат уточнению после окончания строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, в составе которого находится объект. При этом, площади квартиры уточняются по данным технической инвентаризации.

При заключении договора стороны предусмотрели право застройщика на внесение в многоквартирный жилой дом и (или) объект незначительных архитектурных, структурных изменений, а также заменить строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование, при условии, что по завершении строительства многоквартирный дом в целом и объект в частности будут отвечать требованиям проектной документации (п.7.2.2 Договора).

Данное право застройщика не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ, в частности, статье 52, согласно которой отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

По факту изменений в проектную документацию ответчиком получено положительное заключение экспертизы (л.д.141-147), по результатам которой технические решения, реализованные при перепланировке, выполнены с соблюдением технических регламентов, норм и правил, впоследствии жилой дом введен в эксплуатацию.

Действующее законодательство не содержит запрета застройщику на внесение изменений в проектную документацию в одностороннем порядке, также не указывает на необходимость соглашения сторон при изменении проектной документации. Застройщик обязан в установленный законом срок внести соответствующие изменения в проектную декларацию, по требованию участника долевого строительства предоставить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

О данных изменениях, внесенных в проектную документацию, истец уведомлена соответствующим образом.

В силу положений ст.9 Закона № 214-ФЗ существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе, существенное изменение размера объекта долевого строительства может являться основанием для расторжения договора долевого участия в судебном порядке по требованию участника долевого строительства, а также применения последствий, установленных частью 2 указанной статьи.

Данным правом истец воспользоваться не желает.

В жилом доме проведена техническая инвентаризация всех помещений, в том числе, квартиры истца. Требования истца об обязании установить лоджию путем возведения стен, перегородок, по сути является требованием о внесении изменений в проектную документацию, что недопустимо, поскольку дом завершен строительством, проведена техническая экспертиза строения в целом, жилом дом введен в эксплуатацию. Указанное будет являться перепланировкой, что требует дополнительных согласований с уполномоченными службами, при этом оснований для исполнения данных требований в связи с надлежащим согласованием исходно-разрешительной документации у ответчика не имеется.

Устройство гидроизоляции пола санузла, отделение полов санузла порогом договором не предусмотрено. Указанные работы выполняются участником долевого строительства в ходе проведения ремонтных работ за свой счет.

Наличие окурков в квартире не является существенным недостатком, позволяющим истцу отказаться от приемки квартиры. Данные недостатки качество квартиры не ухудшают, доказательств непригодности жилого помещения для проживания наличием указанного мусора истцом не представлено.

Поскольку другие недостатки, указанные истцом в актах от <дата>. ответчиком устранены, суд не дает им оценку.

С учетом изложенного, суд считает, что со стороны истца имеет место уклонение от подписания акта приема-передачи квартиры без уважительных на то причин. Доказательств наличия таких недостатков, которые ухудшают качество объекта и делают его непригодным для предусмотренного договором использования, позволяющим истцу отказаться от принятия квартиры, истцом не представлено, в связи с чем, составление одностороннего акта ответчиком явилось вынужденной мерой, которая вызвана уклонением истца от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный законом и договором срок. Оснований для признания данного акта недействительным у суда не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении иска, производные требования истца о взыскании морального вред, штрафа удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска К. к ООО «Текта Восток» о признании акта недействительным, обязании устранить недостатки, взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – <дата>.

Судья: