Решение по делу № 33-13638/2019 от 05.07.2019

Судья Тимофеев Е.В. Дело № 33-13638/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 22.08.2019

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Киселевой С.Н.

судей Зайцевой В.А.,

Орловой А.И.

при секретаре Баишевой И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Лазаренко Натальи Юрьевны, Печенкиной Анастасии Вячеславовны, Макеевой Анастасии Александровны к Сагидуллину Ильгизу Зуфаровичу о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, признании недействительным основания возникновения права собственности – договора долевого участия и дополнительного соглашения, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого владения,

по апелляционной жалобе истцов в лице представителя Емец А.А. на решение Сысертского районного суда Свердловской области от 21.02.2019.

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения представителя ответчика Сагидуллина И.З. Масленниковой Т.В., судебная коллегия

установила:

Лазаренко Н.Ю., Печенкина А.В., Макеева А.А. обратились в суд с иском к Сагидуллину И.З. о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, признании недействительным основания возникновения права собственности – договора долевого участия и дополнительного соглашения, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого владения. В обоснование иска указано, что истцы являются собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: .... Многоквартирный дом по вышеуказанному адресу сдан в эксплуатацию. Согласно рабочей документации, в секции 3 располагается место общего пользования под № 126 согласно экспликации (№ 33 на поэтажном плане), площадью 9,1 кв.м., кадастровый номер №. Однако истцам стало известно, 24.11.2017 на вышеуказанное помещение зарегистрировано право собственности за Сагидуллиным И.З. Доказательствами отнесения помещения площадью 9,1 кв.м. к общему имуществу является рабочая и проектная документация, предполагавшая использование такого имущества для хранения инвентаря уборщика. В связи с тем, что данное помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, в силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, по мнению истцов, такое помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, а так же общим имуществом МКД.

Истцы просили признать нежилое помещение площадью 9,1 кв.м. № 126 согласно экспликации (№ 33 на поэтажном плане), расположенное на 1-ом этаже (кадастровый номер №) общим имуществом многоквартирного дома по адресу: .... Признать основание возникновения права Сагидуллина И.З. на помещение площадью 9,1 кв.м. (кадастровый номер №) недействительным, с применением последствий недействительности сделок в виде аннулирования записей о государственной регистрации права собственности. Истребовать из чужого незаконного владения объекта недвижимого имущества в виде передачи по акту приема-передачи нежилого помещения площадью 9,1 кв.м. (кадастровый номер №) в общедолевую собственность собственников помещений многоквартирного дома по адресу: ..., признать недействительным договор долевого участия в долевом строительства № АК7\К1 от 12.10.2015 и дополнительное соглашение к нему от 15.03.2016, применить последствия недействительности сделки.

Истцы Лазаренко Н.Ю., Печенкина А.В., Макеева А.А. в судебное заседание не явились, представитель истцов Емец А.А., действующий на основании доверенностей от 31.07.2018 сроком на один год, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что данное помещение до сих пор используется как общее имущество. Сотрудники управляющей компании до сих пор пользуются им. На акт осмотра представитель ответчика был приглашен. Там происходит набор воды и хранение инвентаря для уборки помещений. Управляющая компания начала пользоваться помещением с 2016 года. В техническом паспорте указано, что данное помещение является местом общего пользования. Техническую документацию им передали после решения Арбитражного суда.

Представитель третьего лица ООО «Управляющая компания «Константа Плюс» - Емец А.А., в судебном заседании не возражал против удовлетворения искового заявления. Доводы истцов поддержал в полном объеме, пояснил, что данное помещение используется управляющей компанией для хранения инвентаря.

Ответчик Сагидуллин И.З. в судебное заседание не явился, направил в суд отзыв на исковое заявление истцов, согласно которому возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель ответчика Сагидуллина И.З. – Трофимова Т.А., в судебном заседании требование искового заявления не признала в полном объеме. Пояснила, что согласно выкопировке, аналогичные помещения на всех верхних этажах, считается продаваемой частью квартиры. На первом этаже вся фасадная часть – это нежилые помещения. В техпаспорте жилого дома не указано, что спорное помещение отнесено к местам общего пользования. Спорное помещение было описано и поставлено на кадастровый учет, как нежилое помещение. Просит суд отказать в удовлетворении исковых требований. Данное помещение приобретено по договору долевого участия. Данное помещение использует ответчик с 2016 года. УК «Константа плюс» вскрыла данное помещение незаконно.

Решением Сысертского районного суда от 21.02.2019 исковые требования оставлены без удовлетворения.

С таким решением не согласились истцы, их представитель Емец А.А. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, удовлетворив иск в полном объеме, ссылаясь на то, что поскольку истцами доказано отнесение спорного помещения к общему имуществу в рабочей проектной документации, то иск подлежал удовлетворению.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Сагидуллина И.З. Масленникова Т.В. возражала против доводов апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание коллегии не явились, извещались своевременно надлежащим образом, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с п.1. Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N491, состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – собственники помещений) – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Судом первой инстанции установлено, что Печенкина А.В. является собственником жилого помещения по адресу: ... кв. 130, Лазаренко Н.Ю. является собственником квартиры 18пол указанному выше адресу, Макеевой А.А. принадлежит кв. 173 в данном доме.

Нежилое помещение, площадью 9,1 кв.м., этаж № 1,расположенное по адресу ... принадлежит Сагидуллину И.З., дата государственной регистрации права 24.11.2017 № №. Право собственности зарегистрировано на основании договора № АК7\К1 участия в долевом строительстве от 12.10.2015, дополнительного соглашения к данному договору от 15.03.2016, в котором спорное помещение указано как нежилое, стоимостью 353370 руб. 98 коп.

Помещение площадью 9,1 кв. м, учтено в ходе осуществления технической инвентаризации и при постановке дома на кадастровый учет в составе названного жилого дома в качестве нежилого помещения, предназначенного для самостоятельного использования. Данное помещение, согласно техническому паспорту на жилой дом, не учтено в качестве места общего пользования, и входит в состав нежилых помещений в доме.

Судом первой инстанции достоверно установлено, что спорное нежилое помещение – нежилое помещение, площадью 9,1 кв.м., этаж № 1, расположенное по адресу: ..., по данным государственного технического учета не отнесено к категории мест общего пользования и не является общим имуществом собственников помещений в доме по ул. ..., в акте сдачи-приема нежилых помещений от 22.03.2016 указано как самостоятельное нежилое помещение, не включенное в состав общего имущества многоквартирного дома, что право собственности Сагидуллина И.З. на нежилое помещение возникло на основании договора № АК\7К21 участия в долевом строительстве от 12.10.2015, а так же дополнительного соглашения к нему от 15.03.2016, в установленном законом и договором порядке, а также что спорный объект является самостоятельным обособленным объектом недвижимости, назначение которого не предназначено для обслуживания помещений многоквартирного дома. Оно имеет самостоятельное функциональное значение, не связанное с обслуживанием дома.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из сведений реестра недвижимости, а также технического паспорта многоквартирного дома, составленного по состоянию на 21.10.2015, где спорное помещение отнесено к нежилым помещениям самостоятельного функционального использования, общая площадь которых составила 2112,2 кв. м.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на законе и подтверждается материалами дела.

Так, Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим – отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества следует, как указано в пункте 3 Правил № 491, «использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП)».

Согласно пункту 4 Правил № 491 «в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП».

Как усматривается из представленной документации, расхождений в технической документации и зарегистрированными правами в отношении спорного помещения не имеется. Согласно техническому паспорту(л.д.115) и сведений о зарегистрированных правах, спорное помещение относится к нежилым помещением самостоятельного функционального использования. Доводы истцов об отнесении данного помещения к общему имуществу основаны на том, что оно предназначено для обслуживания более чем одного помещения в доме. Между тем, данное обстоятельство стороной истцов не подтверждено. Сам по себе факт занятия спорного помещения управляющей компании и использования его для хранения инвентаря не относит помещение к общему имуществу и не дает оснований утверждать, что оно предназначено для обслуживания более чем одного помещения в доме.

Между тем, Согласно разъяснениям, данным в п. п. 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

С учетом того, что доказательств размещения в спорном помещении инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания более чем одна квартира, сторона истцов не представила, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе истцам в удовлетворении их иска.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, не проверенных судом первой инстанции при рассмотрении дела по существу, выводов суда первой инстанции не опровергают, сводятся к субъективному толкования технической документации, которое не может быть положено в основу отмены оспариваемого решения, поскольку противоречит технической документации и фактического использования спорного помещения.

Выводы решения суда подтверждены материалами дела, которым суд дал надлежащую оценку. Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые опровергали выводы судебного решения и направлены на иную оценку доказательств, что не является основанием для отмены судебного решения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сысертского районного суда Свердловской области от 21.02.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов Лазаренко Н.Ю., Печенкиной А.В., Макеевой А.А. в лице их представителя Емец А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий С.Н.Киселева

Судьи В.А. Зайцева

А.И.Орлова