Решение по делу № 2-2384/2016 ~ М-2026/2016 от 29.04.2016

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

ДД.ММ.ГГГГ                     г. Чехов

Чеховский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Шахбанова А.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Межрегиональной общественной организации «Юридический центр защиты потребителей», действующей в интересах ФИО2, ФИО3, к Обществу с ограниченной ответственностью «Кэпитал», Публичному акционерному обществу Сбербанк России о признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л :

МОО «Юридический центр защиты потребителей», действующий в интересах ФИО2, ФИО3, обратился в суд с иском к ответчикам о признании отсутствующим залога на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, прекращении права собственности ООО «Кэпитал» на указанную квартиру; признании за ФИО2, ФИО3 права собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>; по ? доли за каждым.

Представитель истцов в судебном заседании исковые требования поддержал и пояснил, что между ООО «Кэпитал» и ФИО2, ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи квартир, находящийся по вышеуказанному адресу. Свои обязательства по оплате договоров истцами были выполнены в полном объеме, спорная квартира была передана истцам по актам приема-передачи. 11.02.2016 года ООО «Кэпитал» зарегистрировало право собственности на объекты недвижимости и заключило с истцами договоры купли-продажи жилых помещений. На момент заключения предварительных договоров купли-продажи, также как и основных договоров купли-продажи квартир каких-либо обременений на жилые помещения наложено не было, под арестом или запретом они не находились, о правопритязаниях третьих лиц заявлено не было.

После заключения договора купли-продажи истцы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для регистрации права собственности на квартиры, однако выяснилось, что после регистрации права собственности ООО «Кэпитал» на объекты недвижимости было зарегистрировано обременение в виде залога в пользу ОАО «Сбербанк России» до исполнения ООО «Кэпитал» обязательств по кредитному договору.

Представитель ответчика – ООО «Кэпитал» по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме, подтвердила факт надлежащего исполнения истицей обязательств по оплате квартир, не оспаривает ее право на объекты недвижимости, пояснил, что при заключении предварительных договоров купли-продажи, а также впоследствии основных, обременений на квартиры не имелось, о залоге покупатели не знали, в договорах об этом сведений не имелось. Государственная регистрация залога была произведена на основании заявления представителя ПАО Сбербанк в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> после государственной регистрации права собственности ООО «Кэпитал» на жилые помещения.

Представитель ответчика – ПАО Сбербанк по доверенности ФИО6 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, представил письменные возражения, в которых в удовлетворении исковых требований истцам просит отказать. Пояснил, что многоквартирные дома были построены на кредитные средства, земельный участок и построенные квартиры находятся в залоге у Банка в соответствии с законом.

Истцы ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела.

Представитель 3-го лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, в судебное заседание не явился, извещен, направил в адрес суда заявление, в котором просит рассмотреть дело без его участия, возражений не представил.

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнений остальных лиц участвующих в деле, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть настоящее дело при имеющейся явке.

В судебном заседании установлено, что между ООО «Кэпитал» и ФИО2, ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: МО, <адрес>, общей площадью 46,4 кв.м.

В соответствии с п. 2.1. Договора, основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 45 рабочих дней после даты регистрации продавцом своего права собственности на квартиру в органе, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним при условии завершения в полном объеме расчетом между сторонами, но не позднее 12 месяцев с даты заключения договора.

Цена договора составляет 3 300 000 руб., обязательства по которому ФИО3, ФИО2 были выполнены в полном объеме, что подтверждается платежными документами (л.д.13).

Согласно Акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира была передана покупателям (л.д.10).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кэпитал» на основании Акта распределения квартир <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, было зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: МО, <адрес>, общей площадью 46,4 кв.м. При этом каких-либо существующих обременений и ограничений на спорную квартиру зарегистрировано не было, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кэпитал» и ФИО2, ФИО3 был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, в соответствии с п. 3 которого установлено, что к моменту заключения договора квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не передана в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременена рентой, в споре, под запрещением (арестом) не состоит.

ДД.ММ.ГГГГ квартира передана ФИО2, ФИО3 по Акту приема-передачи (л.д.10), управляющей компанией с ней заключен договор управления многоквартирным домом.

Обратившись в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для государственной регистрации перехода права собственности, истцы выяснили, что на спорную квартиру зарегистрировано обременение в виде залога ПАО Сбербанк, что нарушает их права и законные интересы и препятствует в государственной регистрации перехода права собственности.

Представителем ПАО Сбербанк в обоснование своих возражений представлены суду Договор №ип об открытии невозобновляемой кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Банк предоставил ООО «Кэпитал» невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по проекту строительства трех многоэтажных жилых домов по следующему адресу: <адрес>, корпус №, корпус №, корпус № на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.106-109).

В обеспечение вышеуказанного договора между ПАО Сбербанк и ООО «Кэпитал» был заключен договор залога имущественных прав №ип от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащие залогодателю следующие имущественные права (требования) – право требования на получение в собственность квартир и нежилых помещений в строящихся трех многоквартирных домах общей площадью 19 515,48 кв.м., указанных в Приложении №, расположенных по адресу: <адрес>, корпус №, №, № (л.д.106-109).

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ООО «Кэпитал» было заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору залога имущественных прав (л.д.103).

Удовлетворяя исковые требования истцов о признании права собственности на квартиру, суд исходит из следующего:

В силу ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, присуждения к исполнению обязанности в натуре, иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации».

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также права пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено судом, свои обязательства по договорам купли-продажи истцами выполнены в полном объеме, квартиры переданы ими по актам приема-передачи, они несут бремя их содержания, каких-либо претензий у продавца к покупателям не имеется, в связи с чем требования истцов признании права собственности на квартиру и прекращении права собственности застройщика суд находит законными и обоснованными.

В соответствии с п. 1 ст. 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Разрешая требования истцов о прекращении залога, суд исходит из следующего:

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» изменена редакция ст. 352 ГК РФ.

Согласно подп. 2 п. 1 данной статьи залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В соответствии с пп. 1, 3 ст. 3 Федерального закона № 367-ФЗ измененные положения ГК РФ вступают в силу с ДД.ММ.ГГГГ и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого федерального закона.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № (2015)», утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, поскольку правоотношения, регулируемые подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после ДД.ММ.ГГГГ.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» указано, что продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. В этом случае залогодержатель вправе требовать возмещения убытков с лица, на которое возложена обязанность предоставления информации об обременении имущества.

Истцы, надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе были рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «Кэпитал», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления иска о признании права.

Право покупателя на расторжение договора с возвратом внесенных денежных средств в случае неисполнения продавцом - застройщиком своих обязательств не исключает для покупателя возможности предъявления иных требований. Как было указано выше, дом введен в эксплуатацию, квартиры находятся в фактическом владении истцов, от имущественных прав на данные жилые помещения истцы не отказывались, а оформлению права собственности препятствует имеющиеся ограничения в виде залога кредитной организации.

Заключение договора залога имущественных прав, в предмет которых входит право требования в отношении спорных квартир, осуществлено между застройщиком ООО «Кэпитал» и банком в период, когда строительство данной квартиры осуществлялось застройщиком на свои денежные средства. Заключение ООО «Кэпитал» в последующее время договоров на спорные квартиры свидетельствует о том, что право требования, которое являлось предметом залога, перестало принадлежать первоначальному залогодателю (ООО «Кэпитал»). Договоры купли-продажи недействительными не признаны, поэтому отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение продавцом - застройщиком права требования в рассматриваемой ситуации правового значения не имеет, и на разрешение спора не влияет.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, ч. 1 ст. 333.19 НК РФ с ответчика ООО «Кэпитал» в доход бюджета Чеховского муниципального района <адрес> подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13 200 рублей 00 коп.

Кроме того суд полагает правильным разъяснить истцам, что их право на возмещение судебных издержек по настоящему делу может быть реализовано в порядке ст. 104 ГПК РФ.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд, -

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Межрегиональной общественной организации «Юридический центр защиты потребителей», действующей в интересах ФИО2, ФИО3, к Обществу с ограниченной ответственностью «Кэпитал», Публичному акционерному обществу Сбербанк России о признании права собственности на квартиру, - удовлетворить.

Прекратить обременение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в виде залога в пользу ОАО «Сбербанк России», дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-3511/1.

Прекратить право собственности ООО «Кэпитал» на <адрес>, расположенной в многоквартирном <адрес>, находящемся по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО2, ФИО3 право общей долевой собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес> по ? доле за каждым.

Взыскать с ООО «Кэпитал» в доход бюджета Чеховского муниципального района <адрес> государственную пошлину в размере 13 200 рублей 00 копеек.

Настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> к внесению соответствующих изменений в сведения ЕГРП.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение 30 дней со дня его вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чеховский городской суд.

Судья: /подпись/ А.А. Шахбанов

Копия верна

Оригинал решения находится в Чеховском городском суде Московской области в гражданском деле №

Судья: А.А. Шахбанов