Решение по делу № 2-2642/2016 ~ М-3022/2016 от 01.09.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 октября 2016 года а. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе

Председательствующего судьи                          Одинцова В.В.

при секретаре                                      ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4» о расторжении договора участия в долевом строительстве и взыскании внесенной суммы,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5», в котором просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО1 и ФИО7 в связи с нарушением существенных условий договора ФИО6 взыскать внесенные денежные средства в размере 584 023 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 445 39 руб. 24 коп., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 292 012 руб., обратить взыскание на земельный участок, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, а. Новая Адыгея, ул. им. Совмена, кадастровый № как на предмет залога,

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между ней и ФИО8 был заключен договор № участия в долевом строительств жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а. Новая Адыгея, <адрес>, на общую сумму 884 023 руб. ФИО9 застраховал свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве в ФИО10» ДД.ММ.ГГГГ. Ею оплачено 584 023 руб. ДД.ММ.ГГГГ, оставшуюся сумму в размере 300 000 рублей должна была оплатить до ДД.ММ.ГГГГ., однако по вине ФИО11 оплата произведена не была.

По договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО12 взял на себя обязательства в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ окончить строительство и ввести в эксплуатацию жилой дом и передать ему в собственность, расположенную в доме по <адрес> однокомнатную <адрес> предварительной общей площадью 35,15 кв.м., в том числе жилая 16,58 кв.м., площадь балкона 1,78 кв.м.

Однако, ФИО14 свои обязательства в установленный договором срок не выполнен, дом в настоящее время не построен, чем нарушил существенные условия договора, что является основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с требованиями п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», с ответчика подлежит взысканию штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50 % от взыскиваемой суммы, который составляет 292 012 руб.

Кроме того, в соответствии с требованиями ст. 395 ГК РФ с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 44 539 руб. 24 коп.

В судебном заседании истица ФИО1 исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО13 в судебное заседание не явились, о месте, дате и времени судебного разбирательства извещался надлежащим образом, представил в суд заявление о признании исковых требований в полном объеме.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав мнение истца, считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 9 ФЗ от 26.01.1996г. №15-ФЗ «О введении действие части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федераций, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите Оправ потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 119-ФЗ).

В судебном заседании установлено, что между ФИО1 и ФИО15 заключен в установленном порядке договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.5 договора ориентировочный срок ввода жилого дома в эксплуатацию - 2 квартал 2016 года. Прекращение строительства в запланированные сроки, а также выполнение незначительных строительных работ свидетельствуют о невозможности исполнения ответчиком взятых на себя обязательств в оговоренные в договоре сроки, что подтверждается тем фактом, что на момент вынесения решения строительство многоквартирного дома не закончено.

В силу ч. 1 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 9 214-ФЗ, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 указанной статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Частью 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Федеральный закон от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в п. 1.1. ст. 9 предусматривает, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

По смыслу указанной нормы права, право требования расторжения договора долевого участия участником долевого строительства возникает у него при наличии одновременно двух условий: прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства; наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

ДД.ММ.ГГГГв адрес ответчика была направлена претензия с требованием о расторжении договора, однако данная претензия осталась без рассмотрения.

Исходя из изложенного, суд считает возможным удовлетворить требования истца о расторжении договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При этом Федеральный закон от 30.12.2004г. № 214-ФЗ в п. 2 ст. 5 допускает возможность изменения первоначальной цены договора только при одновременном соблюдении двух условий: 1) такая возможность должна быть предусмотрена в самом договоре; 2) на изменение цены необходимо дополнительно получить согласие участника долевого строительства. Для изменения цены необходимо соглашение сторон. Следовательно, без свободного волеизъявления каждой из сторон изменить цену договора в порядке ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве невозможно (даже при наступлении предусмотренных договором случаев и условий для изменения цены).

Согласно п. 2.2. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ цена договора является фиксированной и не подлежит изменению в ходе создания объекта долевого строительства. Изменение условия договора о цене возможно только после подписания соглашения к договору и только на тех условиях, которые будут указаны в соглашении. Таким образом, ответственность застройщика не учитывает индексацию денежных средств, инвестированных в строительство, в связи с чем суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца уплаченные по договору денежные средства в размере 584 023 руб.

Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Одним из таких законов является Закон об участии в долевом строительстве, призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13-15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014г. №-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права собственности застройщика возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Статьей 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. При этом, обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно договору долевого участия цена договора составляет 884 023 000 руб.

Согласно заключению эксперта ФИО16 № от ДД.ММ.ГГГГ. представленного ответчиком рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес> составляет 4 672 300 руб., что свидетельствует об обоснованности требования об обращении взыскания на данный предмет залога.

Данная судебная экспертиза обоснованная, логичная и последовательная и имеет, соответственно, для суда большую доказательственную базу, чем иные отчеты, представленные суду. Стороны по делу данную экспертизу не оспаривали, и о назначении экспертизы по настоящему делу не настаивали.

Согласно п. 3 ст. 349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случае, если имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.

Таким образом, требование об обращении взыскания на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, является законным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер процентов подлежащих взысканию составляет 44 539, 24 руб.

Задолженность, руб.	Период просрочки	Процентная ставка, Южный фед. округ	Дней в году	Проценты, руб.
c	по	дни
[1]	[2]	[3]	[4]	[5]	[6]	[1]*[4]*[5]/[6]
№	№	№	№	№	№	№
№	№	№	№	№	№	№
№	№	№	№	№	№	№
№	№	№	№	№	№	№
№	№	№	№	№	№	№
№	№	№	№	№	№	№
№	№	№	№	№	№	№
№	№	№	№	№	№	№
№	№	№	№	№	№	№
№	№	№	№	№	№	№
№	№	№	№	№	№	№
№	№	№	№	№	№	№
№	№	№	№	№	№	№
№	№	№	№

На основании п. 46 Постановления Пленума ВС РФ и ч. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

50% от взыскиваемой судом суммы составляет 292 012 рублей (584 023 рубля: 2), и подлежит взысканию с ответчика ООО «Сармат» в пользу ФИО1

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО17 о расторжении договора участия в долевом строительстве и взыскании внесенной суммы – удовлетворить.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО18

Обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 4 672 300 руб.

Взыскать с ФИО19 в пользу ФИО1 уплаченные по договору денежные средства в размере 584 023 руб., проценты за пользование денежными средствами в размере 44 539 руб. 24 коп., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 292 012 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Судья Тахтамукайского

Районного суда РА                                 В.В. Одинцов