Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2115/2020 ~ М-1424/2020 от 20.04.2020

73RS0002-01-2020-002014-47

Дело № 2-2115/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ульяновск                                                           23 июня 2020 года

Засвияжский районный суд г. Ульяновска в составе:

председательствующего судьи                   Родионовой Т.А.,

при секретаре                                   Царевой Ю.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Машталова Виктора Николаевича к Автономной некоммерческой организации «Коллегия судебных экспертов» о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости доли в недвижимом имуществе,

УСТАНОВИЛ:

Машталов В.Н. обратился в суд с иском к Автономной некоммерческой организации «Коллегия судебных экспертов» (далее АНО «Коллегия судебных экспертов») о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости доли в недвижимом имуществе. В обосновании иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП № 1 по Засвияжскому району г. Ульяновска УФССП России по Ульяновской области ФИО8, в рамках исполнительного производствам №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ (предмет исполнения: взыскание задолженности по договору займа, госпошлина в размере 9 267 250, 00 рублей; должник Машталов Виктор Николаевич; взыскатель Алиуллина Гулия Хамитовна), было вынесено постановление о принятии результатов оценки имущества, произведенного АНО «Коллегия судебных экспертов». Считает, указанный отчет не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно: при проведении оценщиком оценки, объекта оценки, содержания отчета имеет неоднозначности толкования суммарного размера рыночной стоимости 1/2 доли в праве на квартиру общей площадью 38, 9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>; отсутствие надлежащего анализа рынка недвижимости, выраженного в сравнении аналогов недвижимости не идентичных к оцениваемому объекту недвижимости. На стр. 2 отчета № указано что на основании государственного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг по оценке имущества, арестованного в процессе исполнительного производства, компанией АНО «Коллегия судебных экспертов». Далее указана итоговая величина рыночной стоимости объекта на дату оценки: 786 000 (Семьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей с учетом НДС 655 000 (Шестьсот пятьдесят пять тысяч) рублей без учета НДС. Под данным информационным письмом стоит подпись директора ООО «Орион-ГЛ» ФИО4, а на данной подписи печать организации АНО «Коллегия судебных экспертов», т.е. невозможно установить какой     организацией проведена оценка. На ст. 4 отчета № п. 1.3 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке. Таблица № указано: Затратный подход - не применялся; Сравнительный подход - 786 169, 00 рублей; Доходный подход - не применялся; Итоговая величина стоимости объекта оценки с учетом НДС - 786 000, 00 рублей; Итоговая величина стоимости объекта оценки без учета НДС, руб. - 655 000, 00 рублей. По тексту отчета № не указаны основания отказа применения    Оценщиком    сравнительного    и    доходного    подхода    к    оцениваемому    объекту недвижимости, данные подходы могли привести к результатам оценки более высоким по цене оцениваемого объекта, нежели только единственный примененный подход - сравнительный. Отсутствие надлежащего анализа рынка недвижимости, выраженного в сравнении аналогов недвижимости не идентичных к оцениваемому объекту недвижимости, что в итоге привело к значительному занижению Оценщиком итоговой стоимости оцениваемого объекта. Им был проведен анализ рынка недвижимости в г.Ульяновске и был сделан вывод, что средневзвешенная стоимость одного квадратного места объекта недвижимости составляет 57106,37 руб., а следовательно рыночная стоимость ? доли в праве общей долевой собственности недвижимости объекта оценки составляет 1110718, 90 руб. Просит признать отчет АНО «Коллегия судебных экспертов» № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости 1/2 доли недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> недействительным.

В судебное заседание истец не явился, будучи извещен о месте и времени судебного разбирательства.

Представитель истца – Кирсанов О.И., действующий на основании нотариальной доверенности, в судебном заседании исковые требования и доводы изложенные в иске поддержал в полном объеме. Дополнив, что отчет не соответствует требованиям законодательства, поскольку имеет двусмысленное толкование, а именно: не возможно определить какой организацией был составлен данный отчет; в отчете указано две цены объекта оценки; и нет анализа рынка недвижимости.

Представитель ответчика – Глазова И.В. в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме. Суду пояснила, что на странице 2 Отчета имеется техническая описка в наименовании учреждения – ООО «Орион-ГЛ» фамилии директора, которая не влияет на результаты оценки. На странице 49 Отчета имеется идентичная подпись директора АНО «Коллегия судебных экспертов» ФИО7, печать стоит организации АНО «Коллегия судебных экспертов». Отчет содержит исчерпывающие сведения о заказчике, об оценщике, а также основания проведения оценки. Подробный отчет стоимости арестованного имущества произведен на ст.32-49 Отчета, поэтому проведенный анализ рынка истцом, не опровергает выводы квалифицированного специалиста – оценщика, которые отражены в отчете. Указание в отчете цены с учетом НДС и без учета НДС не противоречат действующему законодательству. При этом, судебный пристав исполнитель в качестве рыночной стоимости объекта принимает во внимание цену без учета НДС.

В судебном заседании Судебный пристав-исполнитель ОСП №1 по Засвияжскому району г.Ульяновска ФИО8 исковые требования не признала. Суду пояснила, что отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости 1/2 доли в недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> был составлен на основании государственного контракта. В силу закона была принята рыночная стоимость объекта -655000 руб. цена без учета НДС

Третье лицо – Алиуллина Г.Х. в судебном заседании исковые требования не признала. Суду пояснила, что отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости 1/2 доли недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> соответствует действующему законодательству. Указание в отчете цены с учетом НДС и без учета НДС не влияют на толкование, поскольку в публичных торгах могут принимать участие юридические лица.

    Представитель третьего лица УФССП России по Ульяновской области в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия.

Третье лицо – Машталова Н.А. в судебное заседание не явилась, будучи извещена о месте и времени судебного разбирательства.

Суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав материалы настоящего дела, пришел к следующему.

Сторонам была разъяснена норма, содержащаяся в ст. 56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом были определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию сторонами.

В соответствии с п.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

Часть 1 ст. 13 данного закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

В случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Согласно разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 « О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» ( п. 50) при рассмотрении споров об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, основанной на отчете оценщика, к участию в деле в качестве заинтересованного лица следует привлекать также оценщика, составившего соответствующий отчет. Равным образом при оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права. При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

Судом установлено, что в производстве ОСП №1 по Засвияжскому району г.Ульяновска УФССП России по Ульяновской области находится исполнительное производство №-СД в отношении должника Машталова В.Н. о взыскании в пользу Алиуллиной Г.Х. денежных средств в размере 12591267 руб. 28 коп.

Производство находится на исполнении у судебного пристава-исполнителя ФИО8

Постановлением судебного пристава-исполнителя был наложен арест на принадлежащее должнику Машталову В.Н. имущество: ? долю жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Для определения стоимости указанных ценных бумаг был привлечен специалист АНО «Коллегия судебных экспертов».

ДД.ММ.ГГГГ за № АНО «Коллегия судебных экспертов» изготовило отчет об оценке рыночной стоимости ? долю жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, согласно которому, рыночная стоимость указанного имущества без учета НДС составила 655 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель ФИО8, руководствуясь указанным отчетом, вынесла постановление о принятии результатов оценки.

Данные обстоятельства подтверждаются копиями материалов указанного исполнительного производства.

Суд, проверяя достоверность результатов оценки указанной квартиры, произведенной АНО «Коллегия судебных экспертов», приходит к следующему выводу.

Согласно п. 5 раздела 3 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное.

Как следует из содержания указанного отчета, оценщик – АНО «Коллегия судебных экспертов» произвел оценку рыночной стоимости ? доли в праве на <адрес>, общей площадью 38,9 кв.м. применяя сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж.

Из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (ч. 4 ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу п. 11 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 22 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 г. № 611 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Из составленного отчета № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он выполнен в соответствии с вышеуказанными требованиями закона.

Доводы стороны истца о том, что о занижении стоимости арестованного имущества, суд отклоняет, поскольку объект оценки, расположен в доме 2008 года, а в своем расчете истец использует, объекты недвижимости, расположенные в домах 2014-2015 годах. При этом, не учитывает, что объектом оценки является арестованное имущество, что носит характер вынужденной сделки, отсутствие доступной информации о предмете сделки.

Доводы о том, что в отчете указаны две цены, а именно с учетом НДС -786000 руб. и без учета НДС -655000 руб. не говорит о неоднозначного толкования полученных результат. Судебный пристав-исполнитель принял в качестве рыночной стоимости объекта цену без учета НДС-655000 руб.

То обстоятельство, что на странице 2 отчета имеется техническая описка в наименовании организации, фамилии и инициалах директора, также не могут повлечь признание данного отчета недействительным, поскольку печать стоит АНО «Коллегия судебных экспертов» и на станице 49 Отчета имеется аналогичная подпись директора ФИО7, при этом наименование организации указано АНО «Коллегия судебных экспертов» и печать стоит соответствующей организации. При этом оценку проводила подписала отчет оценщик ФИО10, которая имеет соответствующие образование и квалификацию.

Оценщик производил оценку на основании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к государственному контракту № на оказание услуг по оценке имущества, арестованного в процессе исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ, и не имеет личной заинтересованности относительно объекта оценки и действует непредвзято.

При таком положении доводы стороны истца о недостоверности проведенной в ходе исполнительного производства оценки объекта суд не может принять во внимание.

С учетом изложенного суд, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Машталова Виктора Николаевича к Автономной некоммерческой организации «Коллегия судебных экспертов» о признании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости 1/2 доли в недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> недействительным.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Машталова Виктора Николаевича к Автономной некоммерческой организации «Коллегия судебных экспертов» о признании недействительным отчета № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости 1/2 доли в недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> - отказать.

    Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Засвияжский районный суд г.Ульяновска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья                                                                        Т.А. Родионова