Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-7/2017 (2-1491/2016;) ~ М-1340/2016 от 13.09.2016

                                                                В окончательной форме изготовлено 05.06.2017 года

Дело № 2-7/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Камышлов                         31 мая 2017 года                                                                                   

Камышловский районный суд Свердловской области в составе:

председательствующего Л.А. Афанасьевой

при секретаре Ошиваловой С.В.,

с участием: ответчика (истца по встречному иску) ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к Проскуряковой ФИО11 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску Проскуряковой ФИО10 к ПАО «Сбербанк России» о расторжении кредитного договора, установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛ:

           Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее - ПАО «Сбербанк России») обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, указав следующее: Между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 12.03.2010г. был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым заемщик получил кредит «Ипотечный» в сумме <данные изъяты> рублей на срок до 12.03.2030г. под <данные изъяты> годовых на приобретение жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставил банку залог объекта недвижимости (п. 2.1 договора). В соответствии с отчетом №/И-413 от 03.06.2016г. рыночная стоимость предмета залога по состоянию на 03.06.2016г. составляет 3 380 000, в том числе жилой дом - 3 121 000 руб., земельный участок - 259 000 руб. Залоговая стоимость предмета залога, исходя из оценочной стоимости устанавливается в размере 2 704 000 руб. (3 380 000 х 80% = 2 704 000). На данный момент в нарушение условий кредитного договора обязанности заемщиком не исполняются. Платежи в погашение ссудной задолженности поступают от заемщика несвоевременно и не в полном объеме. По состоянию на 02.03.2016г. задолженность заемщика перед банком составляет 3 059 308 руб. 24 коп. в том числе: задолженность по неустойке - 26 720 руб. 85 коп., проценты за кредит - 245 920 руб. 51 коп., просроченная ссудная задолженность - 2 786 666 руб. 88 коп. Сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера оценки предмета залога, период, с которого началась просрочка исполнения обязательств, образовался 11.09.2015г., таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество действующим законодательством допускается. С учетом уточнений к иску от ДД.ММ.ГГГГ просят взыскать в пользу ПАО «Сбербанк России» с ФИО2 сумму задолженности по кредитному договору № от 12.03.2010г. за период с 11.09.2015г. по 02.03.2016г. в размере 3 059 308 руб. 24 коп., в том числе: 26 720 руб. 85 коп. - неустойка, 245 920 руб. 51 коп. - просроченные проценты, 2 786 666 руб. 88 коп. - просроченный основной долг; обратить взыскание в счет погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ путем продажи с публичных торгов следующего имущества: жилой дом общей площадью 143,3 кв.м., литер А, назначение жилое, адрес: <адрес>, кадастровый №; земельный участок, категория земель: земли поселений, площадью 1013 кв.м., разрешенное использование: под жилой дом индивидуальной жилой застройки, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира на дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, кадастровый №, установив начальную продажную стоимость в размере 2 704 000 руб., взыскать в пользу ПАО Сбербанк с ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 29 496 руб. 54 коп. и расходы по проведению оценки рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «Эксперт-Ком»в размере 4 372 руб. 86 коп.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, в письменном заявлении от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 110-111 том 2) просит с учетом заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ взыскать с ФИО2 сумму задолженности по кредитному договору № от 12.03.2010г. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за период с 11.09.2015г. по 02.03.2016г. в размере 3 059 308 руб. 24 коп., в том числе: 26 720 руб. 85 коп. - неустойка, 245 920 руб. 51 коп. - просроченные проценты, 2 786 666 руб. 88 коп. - просроченный основной долг; обратить взыскание в счет погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ путем продажи с публичных торгов следующего имущества: жилой дом общей площадью 143,3 кв.м, литер А, назначение жилое, адрес: <адрес>, кадастровый №; земельный участок, категория земель: земли поселений, площадью 1013 кв.м, разрешенное использование: под жилой дом индивидуальной жилой застройки, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира на дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, кадастровый №, установив начальную продажную стоимость в размере 3 680 000 руб., из которых 3 453 600 руб. - жилой дом, 226 400 руб. - земельный участок; взыскать в пользу ПАО Сбербанк с ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 29 496 руб. 54 коп. и расходы по проведению оценки рыночной стоимости объекта недвижимости 16 372,86 руб., из которых оплата услуг ООО «Эксперт-Ком» в размере 4 372 руб. 86 коп., за проведение повторной оценки рыночной стоимости объектов недвижимости НП «Уральская палата готового бизнеса» - 12 000 руб.

Ответчик ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ПАО «Сбербанк России» о расторжении кредитного договора, с учетом уточнений, указав следующее, с исковыми требованиями согласна частично, не возражает на взыскании суммы задолженности по кредитному договору № от 12.03.2010г. в размере <данные изъяты> руб., а так же обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Не согласна с начальной продажной стоимостью заложенного имущества, а также считает возможным расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время у нее существенно изменилось материальное положение, на момент оформления ипотеки и приобретения недвижимого имущества у нее был доход, который позволял исполнять взятые на себя обязательства по кредитному договору. Считает, что финансовая несостоятельность заемщика является существенным изменением обстоятельств, если бы ей было известно об этом, она бы не стала заключать с банком кредитный договор.При обращении взыскания на предмет залога - жилой дом и земельный участок банком была установлена начальная продажная стоимость в размере: 3 121 000 рублей - жилой дом и 259 000 рублей - земельный участок. Данная стоимость была установлена в соответствии с Отчетом об оценке №/И-413 от ДД.ММ.ГГГГ.Считает, что стоимость имущества, указанная Банком явно занижена, так как с момента приобретения дома в нем произведен дорогостоящий ремонт и на земельном участке были возведены дополнительные хозяйственные постройки. Помимо этого организация, проводившая оценку, недвижимость не осматривала, в основу отчета положены фотографии, которые предоставлялись в банк в январе месяце и не отражают полную картину состояния имущества. Вместе с тем, не оспаривает обоснованность обращения взыскания на заложенное имущество, но считает, что начальная продажная стоимость заложенного имущества должна быть установлена на основании отчета об оценке №н-16 ИП Лебедева в размере 7 000 000 руб., из которых рыночная стоимость жилого дома - 6 623 700 руб., рыночная стоимость земельного участка - 376 300 руб. Просит расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2, взыскав с ФИО2 сумму в размере 3 059 308,24 рублей; установить начальную продажную стоимость заложенного имущества: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в соответствии с отчетом об оценке ИП Лебедева от ДД.ММ.ГГГГ

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ПАО «Сбербанк России» ФИО4 по доверенности №-ДГ/528 от ДД.ММ.ГГГГ в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просит рассмотреть дело без своего участия,доводы уточненного искового заявления поддержала, на установлении рыночной и начальной продажной стоимости объекта залога - жилого дома в соответствии с отчетом от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом сведений о площади, внесенной в свидетельство о государственной регистрации, а именно 143,3 кв.м, настаивала. В письменном отзыве на встречное исковое заявление (л.д. 75 том 1) представитель ПАО «Сбербанк России» встречный иск не признала, поскольку основания, предусмотренные ст.ст. 450-451 ГК РФ, в данном случае отсутствуют. Просит отказать в удовлетворении встречного иска.

Ответчик ФИО2 в судебном заседанииисковые требования признала частично, не оспаривала размер задолженности по кредитному договору, образовавшейся на ДД.ММ.ГГГГ. Встречный иск поддержала, просит расторгнуть кредитный договор, полагает необходимым установить начальную продажную стоимость заложенного имущества жилого дома и земельного участка в соответствии с заключением НП «Уральская палата готового бизнеса» от ДД.ММ.ГГГГ, содержащейся в справочной части заключения на стр. 72, согласно которой рыночная стоимость объекта оценки - жилого дома,с учетом фактической площади жилого <адрес> кв.м, составляет 6 817 000 рублей, земельного участка - 283 000 руб. На момент регистрации права собственности не была учтена площадь подвала под домом, которая составляет 80 кв.м. Реализация объекта недвижимости путем продажи с торгов без учета подвального помещения, которое составляет единое целое с жилым домом, невозможна, и приведет к нарушению прав сторон. Встречный иск поддержала, просит расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «Сбербанк России» и ФИО2, в связи с изменившимся материальным положением, взыскав с ФИО2 сумму в размере 3 059 308,24 рублей; установить начальную продажную стоимость заложенного имущества: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, исходя из площади <данные изъяты> кв.м, в следующем размере: жилой дом <данные изъяты>, земельный участок - <данные изъяты> рублей.

Судебные расходы считает возможным удовлетворить в соответствии с положениями ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на возмещение расходов на проведение оценки объектов недвижимости, произведенной ООО «Эксперт-Ком», в размере 4 372,86 руб. возражала, поскольку данная экспертиза не может быть принята во внимание, произведена без осмотра объекта недвижимости в 2016 году, оценка объектов недвижимости занижена, значительно отличается от рыночной стоимости, предложенной экспертами ИП Лебедевым и НП «Уральская палата готового бизнеса».

Привлеченные судом третьи лица на стороне ответчика ФИО5, ФИО6, действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО7, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

Судом, с согласия ответчика, определено рассмотреть дело при данной явке.

        Заслушав ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

Согласно статье 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 12.03.2010г. между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым заемщик получил кредит «Ипотечный» в сумме <данные изъяты> рублей на срок до 12.03.2030г. под <данные изъяты> годовых на приобретение жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. (л.д.6-8)

Согласно п. 2.1 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставил банку залог объекта недвижимости жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Залоговая стоимость объекта недвижимости определена сторонами в размере 100% от его стоимости, указанной в договоре купли-продажи. Стоимость жилого дома и земельного участка определены сторонами в договоре купли-продажи в размере 5 000 000 руб., из которых 4 900 000 руб. - жилой дом, 100 000 руб. - земельный участок (л.д. 19).

Из материалов дела следует, что истец обязательства по кредитному договору исполнил надлежащим образом, предоставив ответчику денежные средства.

Ответчик свои обязательства надлежащим образом не исполнял.

Сумма задолженности заемщика по кредитному договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 3 059 308 руб. 24 коп., в том числе: 26 720 руб. 85 коп. - неустойка, 245 920 руб. 51 коп. - просроченные проценты, 2 786 666 руб. 88 коп. - просроченный основной долг.

Материалами дела подтверждается, что условия кредитного договора о ежемесячном погашении кредита и уплате процентов, заемщиком не исполнялись на протяжении длительного времени, и на день рассмотрения дела образовавшаяся задолженность по сумме основного долга и процентов не была погашена. Претензионные требования истца, изложенные в требовании от ДД.ММ.ГГГГ не были удовлетворены, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

Ответчик доказательств погашения задолженности, уплаты процентов не представила, размер задолженности, расчет процентов и неустойки не оспорила.

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа и уплатить причитающиеся проценты и неустойку, предусмотренную условиями кредитного договора (п. 1 ст. 810, п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно п.п. 5.2.5. кредитного договора (л.д. 6) кредитор имеет право потребовать от заемщика досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за его пользование и неустойку, предусмотренные условиями договора, предъявить аналогичные требования поручителям и обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заемщиком его обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору, а также по другим договорам о предоставлении кредита, заключенным с кредитором.

На основании представленных истцом в материалы дела документов, суд требования истца о взыскании просроченного основного долга в размере 2 786 666 руб. 88 коп., просроченных процентов в размере 245 920 руб. 51 коп., неустойки в размере 26 720 руб. 85 коп., удовлетворяет в полном объеме на основании ст. 811, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено взыскание на заложенное имущество.

На основании статьи 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества только по решению суда.

В силу статьи 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 2, 3 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сумма просроченной задолженности по основному долгу и процентам за пользование кредитом составляет 2 786 666 руб. 88 коп. - просроченный основной долг и 245 920 руб. 51 коп. - просроченные проценты, что превышает 5% стоимости заложенного имущества, которая определена в кредитном договоре в соответствии с договором купли-продажи объекта недвижимости в размере 5 000 000 руб. (п. 2.1.2). Доказательств погашения просроченной задолженности в материалы дела не представлено.

Поскольку судом установлены, а ответчиком не опровергнуты обстоятельства нарушения заемщиком условий кредитного договора о внесении аннуитетных платежей, периоды просрочки составляют более трех месяцев, задолженность по кредитному договору крайне незначительной по отношению к стоимости заложенного имущества признана быть не может, задолженность по кредитному договору в полном объеме не погашена, требования об обращении взыскания на предмет залога - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению в силу ст.334, 349 ГК РФ.

В обосновании расчета рыночной стоимости объектов недвижимости суду представлено 3 отчета об оценке: отчет №/И-413 от 03.06.2016г. ООО «Эксперт-Ком» (л.д. 20-33 том 1), отчет об оценке №н-16 от ДД.ММ.ГГГГ эксперта - оценщика ФИО8 (л.д. 76-104 том 1), экспертное заключение НП «Уральская палата готового бизнеса» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 190-216 том 1, л.д. 2-82 том 2).

Из содержания заключения НП «Уральская палата готового бизнеса» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на дату осмотра земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, фактическая площадь жилого дома составляет <данные изъяты> кв.м, площадь жилого дома по правоустанавливающим документам - <данные изъяты> кв.м.

Суд принимает за основу расчет стоимости имущества, указанный в экспертном заключении НП «Уральская палата готового бизнеса» от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости - жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м, литер А, назначение жилое, адрес: <адрес>, кадастровый №, составляет 4 317 000 руб.; рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, разрешенное использование: под жилой дом индивидуальной жилой застройки, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира на дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, кадастровый №, составляет 283 000 руб.

Не доверять выводам экспертов у суда оснований не имеется, они полностью согласуются с материалами дела. Выводы эксперта подробно мотивированы со ссылками на нормативные акты и данные, которыми он руководствовался при составлении заключения, в процессе исследования экспертами были применены два подхода - затратный и сравнительный, выбор итоговой величины стоимости произведен на основе нескольких промежуточных результатов. Экспертное заключение отвечает всем требованиям, предъявляемым к нему в соответствии со ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, эксперты, имеющие соответствующее образование и квалификацию, были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладают специальными познаниями в исследуемой области, имеют значительный стаж экспертной работы, и не являются лицами, заинтересованными в исходе спора, экспертиза проведена с непосредственным осмотром объектов недвижимости, в связи с чем суд принимает заключение экспертов НП «Уральская палата готового бизнеса» от ДД.ММ.ГГГГ в качестве допустимого доказательства по данному делу. Экспертная оценка производилась в отношении того здания, право собственности на которое зарегистрировано в правоустанавливающем документе, - в свидетельстве о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом установленная экспертами рыночная стоимость жилого дома с учетом площади 226,0 кв.м в размере 6 817 000 руб. (л.д. 73 том 2) не может быть принята судом во внимание, поскольку данная информация носит справочный характер и не основана на значении площади, внесенной в правоустанавливающий документ на жилой дом.

Как указали эксперты в разъяснительном письме в адрес суда от ДД.ММ.ГГГГ, эксперты посчитали возможным произвести справочный расчет рыночной стоимости объектов исследования, исходя из данных, указанных в техническом паспорте на домовладение по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, исходя из площади жилого дома, указанной в техническом паспорте НПО состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Данный расчет приведен в Приложении № заключения экспертов на стр. 66-72.

Не может быть принята судом во внимание оценка объекта недвижимости в отчете об оценке №н-16 от ДД.ММ.ГГГГ эксперта - оценщика ФИО8 (л.д. 76-104 том 1) с учетом фактической площади жилого дома с подвальным помещением 171,3 кв.м, основана на сведениях технического документа (технического паспорта на объект недвижимости), поскольку технический паспорт правоустанавливающим документом не является.

Согласно п. 1 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.

На основании п.9 ч. 4 ст. 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из основных сведений является площадь объекта недвижимости. В случае непредставления документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, либо если сведения, содержащиеся в них недостоверны, по решению государственного регистратора регистрация может быть приостановлена, а по истечении установленного срока для устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, государственным регистратором принимается решение об отказе в регистрации (ст.26, 27 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии со ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Согласно свидетельству о государственной регистрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь объекта залога по данному кредитному договору составляет 143,3 кв.м. Ответчик на протяжении всего времени действия кредитного договора для внесения изменений информации об общей площади объекта залога в правоустанавливающий документ, ни в банк, ни в соответствующий государственный орган, осуществляющий регистрацию прав, не обращался, не выражал несогласия со сведениями, содержащимися в свидетельстве огосударственной регистрации. Для регистрациисоответствующего права именно ответчиком в регистрирующий орган была представлена всянеобходимая информация по объекту залога. Ввиду того, что право было зарегистрировано всоответствующем органе, информация об объекте недвижимости, представленная ответчиком длярегистрации права собственности, является достоверной, дополнительных изменений с момента заключения договора ипотеки в сведения кадастрового учета или в записи ЕГРН не вносилось, ответчик является собственником того объекта недвижимого имущества, право на которое у него зарегистрировано, и которое является предметом залога.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно представленному экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость указанного жилого дома составила 4 317 000 руб., рыночная стоимость земельного участка составила 283 000 руб. (л.д. 66 том 2).

С учетом требований п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд устанавливает начальную продажную стоимость жилого дома в размере 3 453 600 руб., стоимость земельного участка в размере 226 400 руб.

№">Ответчик ФИО2 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями о расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора (изменение материального положения и уменьшение размера доходов заемщика).

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 407 Г"К РФ обязательство прекращается полностью или частично но основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исходя из приведенных выше норм права следует, что лицо, требующее расторжения
действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при этом наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвидимыми.

Заключение сделки совершается по волеизъявлению обеих сторон,ее условияустанавливались сторонами по согласованию, при этом банк взял на себя обязательства по предоставлению денежных средств, а заемщик по их возврату, в связи с чем, каждая сторона приняла на себя риск по исполнению взятых на себя по кредитному договору обязательств.

При этомизменение материального положения истца нельзя признать существенным изменением обстоятельств, так как данные обстоятельства не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Ухудшение материального положения Истца не является тем обстоятельством, существенное изменение которого может служить основанием для расторжения кредитного договора.

Кроме того, наличие у заемщика стабильного дохода не является условием изменения обязательств, в связи с чем, основания для расторжения кредитного договора, предусмотренные статьями 450 - 451 ГК Российской Федерации в данном случае отсутствуют.

Расторжение кредитного договора исходя из положений пункта 2 статьи 453 и статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, влечет прекращение обязательства сторон на будущее, но не прекращает обязательства заемщика по возвращению уже полученного займа и уплаты предусмотренных статьей 809 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов за весь период пользования займом до момента его возврата, в том числе по уплате неустойки при нарушении обязательства.

Истцом не указано на намерение исполнить условия кредитного договора по возврату суммы и процентов за пользование, в каком размере и в какой срок.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на истца возлагается обязанность предоставления доказательств в обоснование своих требований, однако истец доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, влекущих расторжение договора, суду не представила.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено в судебном заседании, заемщиком в адрес банка требование о расторжении кредитного договора не направлялось.

В связи с изложенным, исковые требования ФИО2 о расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат.

Согласно ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу части 1 статьи ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судом установлено и следует из материалов дела, что в ходе рассмотрения гражданского дела по ходатайству истца определением Камышловского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная экспертиза об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости, производство которой поручено НП «Уральская палата готового бизнеса». Оплата по проведению экспертизы возложена на истца. Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ истцом произведена оплата экспертизы в сумме 12 000 руб.

Заключение судебной экспертизы об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости, проведенной НП «Уральская палата готового бизнеса», исследовано судом, данное доказательство положено в основу выводов суда об определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

В связи с изложенным, с учетом положений ст.ст. 94, 98 ГПК РФ, судебные расходы по производству судебной экспертизы об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости в размере 12 000 рублей подлежат взысканию с ответчика.

        Расходы истца на проведение оценки объектов недвижимости, произведенной ООО «Эксперт-Ком», в размере 4 372,86 руб. возмещению не подлежат, поскольку суд не принял данную оценку в качестве основания для удовлетворения исковых требований.

Расходы по уплате госпошлины в размере 29 496,54 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст. 98 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

           Иск Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к Проскуряковой ФИО12 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в Публичного акционерного общества «Сбербанк России» сумму задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 059 308 руб. 24 коп., в том числе: 2 786 666 руб. 88 коп. - просроченный основной долг, 245 920 руб. 51 коп. - просроченные проценты, 26 720 руб. 85 коп. - неустойка.

        Обратить взыскание в счет погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» путем продажи с публичных торгов заложенного имущества - жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м, литер А, назначение жилое, адрес: <адрес>, кадастровый №, установив начальную продажную стоимость на жилой дом в размере 3 453 600 руб.; земельного участка, категория земель: земли поселений, площадью <данные изъяты> кв.м., разрешенное использование: под жилой дом индивидуальной жилой застройки, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира на дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, кадастровый №, установив начальную продажную стоимость на земельный участок в размере 226 400 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» судебные расходы по оплаты госпошлины в размере 29 496 руб. 54 коп., по оплате судебной экспертизы об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости в размере 12 000 руб., всего взыскать 41 496 руб. 54 коп.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ПАО «Сбербанк России» о расторжении кредитного договора, установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества в соответствии с фактической площадью жилого дома отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Камышловский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий       Л.А. Афанасьева