Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-17/2011 (2-1144/2010;) ~ М-948/2010 от 02.08.2010

№2-17/2011г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 февраля 2011 года г. Боровичи Новгородской области

Боровичский районный суд Новгородской области

в составе

судьи Вихровой С.А.,

при секретаре Веркиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михайлова <данные изъяты>, Михайловой <данные изъяты>, Крыловой <данные изъяты>, Соколова <данные изъяты> к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Боровичского муниципального района, Романовой <данные изъяты> о признании права общей долевой собственности собственников помещений жилого дома на нежилое помещение-подвал,

установил:

Михайлов С.И., Михайлова Б.И., Соколов А.И., Крылова Н.С. обратились с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Боровичского муниципального района, Романовой <данные изъяты> о признании права общей долевой собственности собственников помещений жилого дома на нежилое помещение-подвал.

В обоснование заявленных исковых требований указали, что истцам на праве собственности принадлежат жилые помещения в доме <адрес>: Михайлову С.И. и Михайловой Б.И.-на квартиру № с ДД.ММ.ГГГГ, Соколову А.И.-на квартиру № с ДД.ММ.ГГГГ, Крыловой Н.С.-на квартиру № с ДД.ММ.ГГГГ. В силу закона (ст.ст. 289,290 ГК РФ, ст. 36 п.1 ЖК РФ) в совместной собственности истцов находится нежилое помещение, являющееся частью общего имущества дома- подвал, в котором установлено инженерное оборудование (теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения), предназначенное для обслуживания всех помещений многоквартирного дома. Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений здания в силу закона независимо от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право общей долевой собственности на общее имущество здания не подлежит отдельной государственной регистрации. Вместе с тем государственную регистрацию прошло право собственности Романовой Г.В. на спорное помещение. Поскольку право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, они имеют право требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество в порядке ст. 304 ГК РФ.

В судебное заседание истцы Михайлова Б.И., Крылова Н.С., Соколов А.И., каждый, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие с участием представителя по доверенности Алексеева А.О.

Истец Михайлов С.И. заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в заявлении основания, пояснив, что на момент приватизации жилых помещений истцами после реконструкции жилого дома <адрес>, находившегося в муниципальной собственности, спорное нежилое помещение(подвал) не был сформирован как самостоятельный объект права. Следовательно, истцы являются совладельцами внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома, включая спорное нежилое помещение. Право собственности КУМИ Администрации Боровичского муниципального района на подвал на момент приватизации истцами принадлежащих им жилых помещений ( в 2001 году) не зарегистрировано. Представленная ответчиком выписка из реестра муниципальной собственности не является надлежащим документом, подтверждающим право собственности ответчика на спорное нежилое помещение. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за Муниципальным образованием Боровичский муниципальный район ДД.ММ.ГГГГ и отчуждено в пользу Романовой Г.В.

Представитель истцов Михайловой Б.И., Крыловой Н.Ф., Соколова А.И., действующий на основании доверенности, Алексеев А.О., в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в заявлении основаниям. Пояснил при этом, что истцами заявлен негаторный иск, поэтому срок исковой давности на заявленные требования не распространяется. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений здания в силу закона независимо от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На дату первой приватизации жилого помещения истцами право собственности на спорное нежилое помещение за ответчиками не зарегистрировано, помещение не имело статуса самостоятельного объекта. Поэтому у истцов возникло право общей долевой собственности на спорное нежилое помещение.

Представитель ответчика- Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Боровичского муниципального района, действующая на основании доверенности, ФИО4, исковые требования не признала и пояснила, что спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, являлось муниципальной собственностью Боровичского муниципального района и состояло на учете в реестре муниципальной собственности на основании решения Малого Совета народных депутатов от 30 июня 1992 года № « Об утверждении пообъектного перечня муниципальной собственности города Боровичи и Боровичского района». После произведенного капитального ремонта с реконструкцией, указанное помещение с ДД.ММ.ГГГГ было передано в пользование на правах аренды Романовой Г.В., то есть использовалось и числилось в Реестре муниципальной собственности, как самостоятельный объект недвижимости. В регистрационной службе помещение как самостоятельный объект не регистрировалось, так как согласно ст. 6 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 года права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего федерального закона признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Технические характеристики помещения позволяют использовать его как самостоятельный объект прав. Нахождение в помещении сетей отопления, водоснабжения и канализации не является достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, необходимости в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в нем оборудования у истцов нет. В ДД.ММ.ГГГГ года помещение продано Романовой Г.В. и зарегистрировано в установленном законом порядке. Согласно п.4.2.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Романова Г.В. обязана обеспечивать беспрепятственный доступ, возможность прокладки, ремонта, использования инженерных сетей, расположенных во временном помещении подвала. Романова Г.В. на протяжении <данные изъяты> лет открыто пользуется спорным помещением и до настоящего времени вопрос доступа в спорное помещение не возникал. Помещение поддерживается в надлежащем состоянии, претензий со стороны собственников жилых помещений в адрес комитета не поступало. Права собственников жилых помещений нарушены не были. Просила в иске отказать.

Ответчик Романова Г.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя.

Представитель ответчика Романовой Г.В., действующая по доверенности, Третьякова С.А. исковые требования не признала и пояснила, что спорное нежилое помещение(встроенное помещение подвала жилого дома <адрес>) принадлежит Романовой Г.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Боровичи и Боровичского района и Романовой Г.В. по итогам торгов и не может быть признано совместной собственностью истцов. На момент заключения договора встроенное помещение подвала являлось муниципальной собственностью, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности. Романова Г.В. не является собственником жилых помещений в доме <адрес>. Право общей долевой собственности не может быть одновременно признано за истцами и ответчиком. Согласно предмету договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Романовой Г.В. передана индивидуально-определенная вещь, принадлежащая конкретному субъекту права- встроенное нежилое помещение подвала. Право Романовой Г.В. на спорное помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. Начиная с ДД.ММ.ГГГГ Романова Г.В. до момента приобретения в собственность арендовала спорное помещение под магазин и склад. В настоящее время и ранее спорное помещение имеет функциональное назначение, не совпадающее с назначением общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, согласно паспорту БТИ спорное помещение определено как встроенное помещение магазина промышленных товаров с соответствующими помещениями. Нахождение в спорном помещении оборудования и коммуникаций не влечет возникновения права собственности истцов на само встроенное помещение. Спорное помещение не является техническим, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля., использовалось и используется в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. С ДД.ММ.ГГГГ года ( на правах аренды, на праве собственности) спорным помещением пользовалась Романова Г.В., общего доступа и пользования спорным помещением не было, расходов по содержанию указанного помещения истцами не неслось, распорядительных действий в отношении спорного имущества не совершалось. Оснований для отнесения спорного имущества к общему имуществу многоквартирного дома не имеется. Истцы не оспаривают право Романовой Г.В. на само помещение, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав истцов. Право собственности истцов на жилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме, зарегистрировано в ДД.ММ.ГГГГ году, после того как помещение подвала было передано в аренду Романовой Г.В. Истцы спорным помещением никогда не владели и не пользовались, поэтому требование истцов нельзя рассматривать как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения. Полагает, что истцами пропущен срок исковой давности. Просила в иске отказать.

Суд, выслушав стороны, специалистов ФИО3, ФИО1, ФИО2, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, находит заявленные истцами требования не подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований. Права всех собственников защищаются равным образом.

В судебном заседании установлено, что Крыловой Н.С. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав ДД.ММ.ГГГГ за № принадлежит на праве собственности однокомнатная <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенная по адресу: <адрес>,<адрес> (кадастровый номер №); Соколову А.И. на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав ДД.ММ.ГГГГ за №, принадлежит на праве собственности однокомнатная <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенная по адресу: <адрес>(кадастровый номер №);Михайловой Б.И. на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с КУМИ г. Боровичи и Боровичского района, принадлежит <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>,<адрес> (кадастровый номер №); Михайлову С.И. на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с КУМИ <адрес> и <адрес>, принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на трехкомнатную <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>,<адрес> (кадастровый номер №) (л.д.6-9,101,119,123-124).

В соответствии со ст. 215 ГК РФ имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

На основании Решения Малого Совета народных депутатов Новгородской области № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом <адрес> в полном объеме передан в муниципальную собственность города Боровичи и Боровичского района, включен в реестр муниципальной собственности г. Боровичи и Боровичского района в порядке, установленном распоряжением Президента РФ № 114-рп от 18 марта 1992 года « Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности», постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". (л.д.126-127).

Право собственности на указанное недвижимое имущество возникло у муниципального образования до вступления в законную силу Федерального закона № 122-фз от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и является юридически действительным вне зависимости от государственной регистрации данного права.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона № 122-фз от 21.07.1997 года признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей( п.1 ст.6 Федерального закона №122-фз от 21 июля 1997 года).

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 6, п.2 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №112-фз от 21 июля 1997 года государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной в одном из следующих случаев, имеющих место уже после введения в действие Закона: регистрации перехода ранее возникшего права; регистрации ограничения (обременения) ранее возникшего права; регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, совершенной после введения в действие Закона.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ № 329-О-О от 01 марта 2007 года регулирование порядка регистрации права собственности на соответствующие объекты при передаче их из государственной или муниципальной собственности в частную, содержащееся в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не только признает права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Федерального закона, юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации (пункт 1 статьи 6), но и прямо предусматривает государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества к другому лицу (пункт 2 статьи 6). Приведенные законоположения предполагают, что отсутствие государственной регистрации у первоначального собственника не препятствует ее осуществлению при регистрации перехода права собственности, в том числе в порядке приватизации жилого помещения.

Таким образом, будучи собственником указанного выше имущества, муниципальное образование в соответствии со ст. 209 ГК РФ обладало полномочиями по распоряжению им по своему усмотрению.

Как следует из материалов дела в процессе реконструкции жилого дома спорное нежилое помещение, расположенное в жилом доме <адрес>, проектировалось как подростковый клуб для занятий атлетической гимнастикой и аэробикой, запроектирован гардероб верхней одежды, вестибюль,санузлы,кабинеты врача, раздевальные с душевыми и залы для тяжелой и легкой атлетики ( пояснительная записка ГООП <данные изъяты> к плану реконструкции жилого дома). Постановлением Администрации г. Боровичи и Боровичского района № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден акт государственной комиссии по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов от ДД.ММ.ГГГГ-<данные изъяты> квартирного жилого дома <адрес>, согласно которому строительство осуществлялось по проекту ГООП <адрес> прошедшему экспертизу (л.д.213-218).

Решением Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Боровичи и Боровичского района от ДД.ММ.ГГГГ № Романовой Г.В. предоставлено в аренду подвальное помещение в доме <адрес> для использования под склад с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.92, 183-185). Постановлением Администрации г. Боровичи и Боровичского района № от ДД.ММ.ГГГГ за помещением, предоставленным в аренду Романовой Г.В. закреплен земельный участок площадью 602 кв.м. для содержания и обслуживания помещения (л.д.244). Решением Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Боровичи и Боровичского района № от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды нежилого помещения продлен по ДД.ММ.ГГГГ (договор № от ДД.ММ.ГГГГ) ( л.д. 93-95). На основании решения КУМИ г. Боровичи и Боровичского района от ДД.ММ.ГГГГ № и протокола аукциона ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ г. Боровичи и Боровичского района и Романовой Г.В. заключен договор купли-продажи встроенного помещения подвала (нежилого помещения) полезной площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося в 4-х этажном жилом доме по адресу: <адрес> (л.д.89-90). ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности и прекращение права собственности Муниципального образования Боровичский муниципальный район на спорное нежилое помещение, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности Романовой Г.В. (кадастровый номер №) на встроенное помещение подвала(нежилое помещение). Решением Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Боровичи и Боровичского района № от ДД.ММ.ГГГГ встроенное помещение подвала с кадастровым номером №, расположенное в жилом доме по адресу: <адрес> исключено из реестра муниципальной собственности, с ДД.ММ.ГГГГ расторгнут договор аренды на вышеуказанное помещение (л.д.177). В настоящее время на встроенное помещение магазина промышленных товаров, расположенное в четырехэтажном жилом доме <адрес> органами БТИ выдан технический паспорт (л.д.40-43).

Истцы, их представитель полагают, что спорное нежилое помещение является общим имуществом многоквартирного дома, просят признать за ними право общей долевой собственности.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ч.1 ГК РФ).

Как следует из положений ч.1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Исследовав фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что с учетом изначального проектирования здания, предполагающего размещение в цокольном этаже реконструируемого жилого дома подросткового клуба, предназначения и фактического использования спорного нежилого помещения в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома (передача в аренду, склад, магазин), спорное нежилое помещение не являлось техническим помещением, связанными исключительно с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома. Нежилое помещение, находящееся в подвале жилого <адрес> по <адрес>, обладает самостоятельными полезными свойствами и правомерно являлось объектом гражданско-правовых сделок, которые в судебном порядке не признаны недействительными.

На основании документов технического учета судом установлено, что спорное нежилое помещение не обладало и не обладает признаками, характерными для технического подвала, имеет смешанное функциональное назначение, является обособленными, имеет высокие потолки, оконные проемы, отдельные входы, санузлы(туалеты, умывальные), то есть является объектом самостоятельного хозяйственного назначения и использовалось собственником помещения с целях, не связанных с обслуживанием жилого дома (предоставление в аренду, под складские помещения, магазин). Технические характеристики помещения позволяют использовать его собственником как самостоятельный объект прав в определенных им целях.

По состоянию на даты возникновения права собственности истцов на жилые помещения, расположенные в доме <адрес>, спорное нежилое помещение жилого дома было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома( с ДД.ММ.ГГГГ сдавалось в аренду Романовой Г.В.), и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами, таким образом право общей долевой собственности истцов на это помещения не возникло.

При этом довод истцов, их представителей о том, что наличие в спорных помещениях коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одной квартиры, свидетельствует о принадлежности данного помещения к общему долевому имуществу собственников квартир, суд находит несостоятельными.

Нахождение в помещении инженерных коммуникаций не является достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному. Факт наличия в спорном помещении указанных коммуникаций не изменяет целевого назначения помещения, не меняет режим собственности и не свидетельствует о принадлежности спорного помещения к общему имуществу многоквартирного дома. Наличие в спорном помещении инженерных коммуникаций само по себе не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, выделенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

Истцами не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в спорном нежилом помещении оборудования для нужд других помещений дома, что нахождение коммуникаций в спорном помещении каким-либо образом препятствует истцам в управлении общим имуществом жильцов дома. Доступ к инженерному оборудованию необходим только для обслуживающей организации, а не для любого собственника, проживающего в доме. В договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п.4.2.2), заключенный с Романовой Г.В. включено требование обеспечения беспрепятственного доступа, возможности прокладки, ремонта и использования инженерных сетей, расположенных во встроенном помещении подвала, являющегося предметом договора.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ суд не находит оснований для признания права общей долевой собственности за собственниками жилых помещений <адрес> на спорное нежилое помещение.

Представителем ответчика Романовой Г.В. заявлено о пропуске истцами без уважительных причин срока исковой давности для обращения в суд с заявленными требованиями. В силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения ( ст. 304 ГК РФ). Следовательно, доводы представителя ответчика в этой части суд находит необоснованными.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Михайлова <данные изъяты>, Михайловой <данные изъяты>, Крыловой <данные изъяты>, Соколова <данные изъяты> к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Боровичского муниципального района, Романовой <данные изъяты> о признании права общей долевой собственности собственников помещений жилого дома на нежилое помещение-подвал- отказать.

Решение может быть обжаловано в Новгородский областной суд через Боровичский районный суд Новгородской области в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

<данные изъяты>

Судья         С.А. Вихрова