Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-344/2021 (2-5105/2020;) ~ М-4120/2020 от 01.10.2020

Дело №2-344/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    18 января 2021 года Коминтерновский районный суд г. Воронежа

в составе:

    председательствующего судьи Безрядиной Я.А.,

    при секретаре Чахалян К.А.,

    с участием истца Пискунова Н.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Пискунова Николая Владимировича, Пискуновой Елены Александровны к Обществу с ограниченной ответственностью «ЖК Чемпион» о взыскании излишне уплаченных по договорам участия в долевом строительстве денежных средств, -

УСТАНОВИЛ:

Пискуновы Н.В., Е.А. обратились в суд с иском к ООО «ЖК Чемпион» о взыскании солидарно в их пользу излишне оплаченной стоимости квартир в размере 135 128 рублей, неустойки за период с 14.02.2020 года по 24.09.2020 года в сумме 135 128 рублей, штрафа в размере 50% от присужденной суммы, и компенсации морального вреда в сумме 20 000 рублей.

В обоснование заявленных требований истцысослались на то, что при заключении и исполнении договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимости (№) от 08.06.2017 года и (№) от 20.11.2015 года, ответчиком были нарушены их законные права, поскольку при определении цены договоров и расчете общей площадиобъектов недвижимости ООО «ЖК Чемпион» не применил понижающий коэффициент к площади лоджий (0,5), что привело к переплате стоимости квартир по первому договору в сумме 98 280 рублей, по второму – в сумме 36 848 рублей (л.д.4-9).

    В судебном заседании истец Пискунов Н.В. заявленные требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные им в письменном отзыве на возражения ответчика (л.д.96-99).

    Истец Пискунова Е.А. ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д.105).

        Ответчик ООО «ЖК Чемпион», будучи надлежащим образом извещенным о дате, месте и времени судебного разбирательства (л.д.103), своего представителя для участия в судебном заседании не направил. Ранее представителем общества по доверенности Погребняковой Г.В. (л.д.85), суду были представлены письменные возражения на иск, в которых указано на то, что права истцов действиями ответчика не нарушены, поскольку фактическая площадь квартир, переданных Пискуновым, больше площади, предусмотренных договорами (л.д.69-72).

        Выслушав пояснения истца Пискунова Н.В., изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 20 ноября 2015 года между Пискуновым Н.В., Пискуновой Е.А. и ООО «ЖК Чемпион» был заключен договор участия в долевом строительстве (№), предметом которого являлось строительство однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, корпус 1, строительный номер квартиры (№), в 3 подъезде на 5 этаже, проектной площадью (с учетом площади остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1.0) 41,61 кв.м., и проектной площадью без учета площади остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1.0 – 39,73 кв.м. (л.д.22-33).

Стоимость 1 кв.м. площади объекта на момент заключения Договора определена в сумме 39 200 рублей, проектная площадь объекта (с учетом площади остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0) составляла 41,61 кв.м.

Цена настоящего договора - 1 631 112 рублей (л.д.24).

Обязательства по договору Пискуновыми исполнены в полном объеме.

18 августа 2017 года спорная квартира была передана истцам по акту приема-передачи объекта долевого строительства на основании договора (№) участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 20.11.2015 года, по которому Застройщик передал 1 комнатную квартиру (№), на 5 этаже, площадью (без учета площади балконов и лоджий) – 39,7кв.м., площадью (с учетом площади балконов и лоджий) – 41,5, расположенную по адресу: <адрес> (л.д.39).

08 июня 2017 года между ООО «ЖК Чемпион» и ООО «Алмира» был заключен договор (№) участия в долевом строительстве многоквартирного дома (л.д.10-21).

Согласно условиям договора, Застройщик в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома строительная позиция 2.3, должен передать Участнику долевого строительства объект (квартиру):

- подъезд 1;

- проектный этаж 2;

- строительный номер 10;

- количество комнат 3;

- проектная площадь (с учетом остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0) 87,09 кв.м.;

- проектная площадь (без учета остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0) 81,63 кв.м.

    В соответствии с пунктом 4.2 Договора стоимость 1 кв.м. площади объекта долевого строительства на момент заключения Договора составляла 36 000 рублей. Проектная площадь объекта (с учетом остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0) 87,09 кв.м.

    Цена настоящего договора – 3 135 240 рублей (л.д.12).

18 января 2018 года между Пискуновым Н.В., Пискуновой Е.А. и ООО «Алмира» был заключен договор уступки права требования в соответствии с договором (№) от 08.06.2017 года, по условиям которого истцам было передано право требования трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, строительный номер квартиры (№), в 1 подъезде на 2 этаже, проектной площадью (с учетом площади остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1.0) 87,09 кв.м., и проектной площадью без учета площади остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1.0 – 81,63 кв.м. (л.д.34-37).

За уступаемые права Цессионарий производит оплату Цеденту в размере 2 961 060 рублей (пункт 1.3.Договора).

Оплата истцами была произведена полностью.

    10 мая 2018 года между ООО «ЖК Чемпион» и Пискуновыми Н.В., Е.А. был подписан акт приема-передачи квартиры на основании договора (№) участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 08.06.2017 года, по которому Застройщик передал 3 комнатную квартиру (№), на 2 этаже, площадью (без учета площади балконов и лоджий) – 82 кв.м., площадью (с учетом площади балконов и лоджий) – 87,5, расположенную по адресу: <адрес> (л.д.38).

Истцы полагают, что исходя из того, что стоимость 1 кв.м площади жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (№) от 08.06.2017 года составляет 36 000 рублей, а по договору (№) от 20.11.2015 года – 39 200 рублей, разница в оплаченной ими и фактической общей жилой площади жилого помещения составляет 5,46 кв.м. и 1,88 кв.м. соответственно. Таким образом, переплата по договорам составила 98 280 рублей и 36 848 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика (л.д.4,5).

28 января 2020 годаистец Пискунов Н.В. направил ответчику письменную претензию с требованием в течение 10 дней с момента получения претензии вернуть денежные средства в сумме 98 280 рублей за уменьшение площади квартиры, исходя из стоимости 1 кв.м. площади в размере 36 000 рублей (л.д.40-41).

Письмом от 06.03.2020 года ответчик отказал в возврате суммы в связи с уменьшением площади квартиры (л.д.42-43).

Оценив по правилам статей 56, 67 ГПК РФ представленные в материалы дела письменные доказательства, суд находит доводы стороны истца несостоятельными, поскольку они сделаны без учета подлежащих применению норм материального права.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законов, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона от дата №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу требований части 1 статьи 7 вышеупомянутого Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 указанного Федерального закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу статьи 5 Федерального закона от дата №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в договоре долевого участия указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Таким образом, определение в договоре его цены в виде фиксированной суммы, без указания цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади объекта долевого строительства, состоящей из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, не противоречит закону.

Согласно п.2.3 договоров участия в долевом строительстве стороны допускают отклонение проектной площади объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.2. договора, на момент получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и проведении технической инвентаризации органами БТИ, в размере более (менее) 2% (л.д.11,23).

Из абз.3 п.2.3 договоров следует, что ответчик принял на себя обязательства по уплате участнику долевого строительства денежных средств в случае уменьшения фактической общей площади жилого помещения объекта долевого строительства на момент ввода в эксплуатацию жилого дома по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в пункте 2.2 договора, более, чем на 2%.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования условий оспариваемых истцами договоров следует, что обязанность по выплате денежных средств, возникающая в случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, по сравнению с оплаченной участником общей площади, возлагается на застройщика.

На дату подписания сторонами передаточного акта на основании договора (№) от 08.06.2017 года (л.д.38) общая площадь спорной квартиры составляла 87,5кв.м.

По акту приема-передачи, подписанного сторонами на основании договора (№) от 20.11.2015 года (л.д.39), общая площадь спорной квартиры составила 41,5кв.м.

В соответствии с п.7 ч.2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

На момент рассмотрения спора в суде Пискуновыми осуществлен государственный кадастровый учет квартиры (№) и квартиры (№) в доме (№), корпус (№) и корпус (№) соответственно, расположенных по адресу: <адрес>, общей площадью 82 кв.м (л.д.55-58) и 39,7 кв.м. (л.д.106-108), при этом для кадастрового учета объектов недвижимости, регистрирующим органом не учтена площадь лоджий.

В силу ч.7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (ч.1 ст. 8 Закона).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (ч.2 ст. 8 Закона).

К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п.9 ч.4 ст. 8 Закона).

Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (п.1 ч.5 ст. 8 Закона) и определяется с учетом площади объекта недвижимости.

    Согласно ст. 401 НК РФ квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (ст. 402), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (ст. 403).

Из приведенных норм права следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.

Как видно из материалов дела, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения о площади спорных квартир истцами не оспаривались, в установленном порядке изменения не вносились.

    Таким образом, представленные доказательства свидетельствуют о том, что ответчик передал истцам квартиры, фактическая площадь которых не меньше договорной.

Ссылка Пискуновых на приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.11.2016 года №854/пр., согласно которому при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5, не может быть признана состоятельной, поскольку указанный нормативный правовой акт определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации и обязателен для всех организаций технической инвентаризации. Для отношений между дольщиками и застройщиками данный акт обязательного характера не носит.

    Необходимо также отметить, что по основаниям, предусмотренным пунктами 1 - 2 статьи 12 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» истцы от договоровучастия в долевом строительстве не отказывались и таких требований суду не заявляли.

    В силу статьи 424 Гражданского Кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

    Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

    Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что стоимость участия в долевом строительстве была оплачена Пискуновыми Н.В. и Е.А. в полном соответствии с достигнутыми договоренностями.

    Сведений о том, что стороны при определении характеристик объектов долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартир с учетом лоджии, материалы дела не содержат, также отсутствуют сведения о внесении сторонами изменений в условия договоров относительно их цены.

Таким образом, обязанность по возврату излишне уплаченных денежных средств за несоответствие площади переданных квартиру ответчика не возникла.

Сведений о том, что уменьшение площади объектов недвижимости привело к ненадлежащему качеству товара, материалы дела также не содержат.

Оснований для взыскания с ООО «ЖК Чемпион» денежных средств, в качестве соразмерного уменьшения цены квартир за невыполнение ответчиком обязательства обих площади, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Пискунова Николая Владимировича, Пискуновой Елены Александровны к Обществу с ограниченной ответственностью «ЖК Чемпион» о взыскании излишне уплаченных по договорам участия в долевом строительстве денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий:                        Безрядина Я.А.

Мотивированное решение

изготовлено 25.01.2021 года.