Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2413/2013 ~ М-1847/2013 от 10.04.2013

Р Е Ш Е Н И Е

именем российской Федерации

11 сентября 2013 года город Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Дмитриевой Е.Н.,

при секретаре Копьевой М.Д.

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело № 2-2413\13 по исковому заявлению Департамента управления имуществом г.о. Самара к Перевертову С.А., Заварихину Ю.А о признании договора социального найма недействительным, признании договора приватизации недействительным, признании договора купли-продажи недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения; встречному исковому заявлению Заварихина Ю.А. к Департаменту управления имуществом о признании добросовестным приобретателем,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент управления имуществом г.о. Самара обратился в суд с иском к Перевертову С.А. о признании неприобретшим права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета мотивируя свои требования тем, что ответчик являлся стороной по договору социального найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за №, заключенному с Департаментом управления имуществом г.о. Самара по которому ответчику была переда <адрес>. Данный договор имеет ссылку на приказ Департамента № от ДД.ММ.ГГГГ, как на принятое решение органа местного самоуправления о предоставлении по договору социального найма жилого помещения Перевертову С.А.. однако по результатам проверки было установлено, что Приказ департамента за № 1496 от 24 мая 2012 года был вынесен относительно жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> на основании данного приказа был заключен договор социального найма жилого помещения с Паниной О.А.

Ссылаясь на указанные обстоятельства и на нормы Жилищного законодательства истец просил признать Перевертова С.А. непреобретшим право пользования жилым помещением. Расположенным по адресу: <адрес> обязать Управление Федеральной миграционной службы по Самарской области снять Перевертова С.А. с регистрационного учета по указанному адресу.

В последствии истец неоднократно уточнял исковые требования и в итоге просил признать договор социального найма от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный с Перевертовым С. А. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, недействительным; признать договор передачи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в собственность Перевертова С.А. (в порядке приватизации) от ДД.ММ.ГГГГ №, недействительным; признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Перевертовым С.А. и Заварихиным Ю.А., недействительным; истребовать из чужого незаконного владения Заварихина Ю.А. жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>; погасить запись № от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Заварихина Ю.А. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Уточнение исковых требований было связано с тем, что после заключения договора социального найма на жилое помещение по спорному адресу с Перевертовым, указанное жилое помещение было передано последнему по договору в порядке приватизации. А в дальнейшем реализовано Перевертовым по договору купли-продажи Заварихину, который в настоящее время является собственником данного жилого помещения.

В судебном заседании представитель истца, действующая на основании доверенности уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, указав, что поскольку договор социального найма с Перевертовым был заключен с нарушениями действующего законодательства, следовательно он является ничтожным. Соответственно и все последующие сделки не могут являться законными.

Представитель Заварихина Ю.А. действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Департамента управления имуществом не признал, просил в удовлетворении требований отказать. Кроме того заявил встречные исковые требования о признании Заварихина Ю.А. добросовестным приобретателем, поскольку он не знал и не мог знать о том, что Перевертов не имеет законных оснований на заключение договора купли-продажи спорного жилого помещения.

Ответчик Перевертов С.А. в судебное заседание не явился, о дне слушания извещался надлежащим образом.

Третье лицо Удачнова А.Ю. в судебном заседании просила в удовлетворении требований Департамента отказать, пояснив, что ее отец – Заварихин Ю.А. приобрел спорную квартиру для нее, в указанной квартире они сделали ремонт и она проживает в ней вместе со своим несовершеннолетним ребенком.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», УФМС России по Самарской области в судебное заседание не явились, о дне слушания извещались надлежащим образом.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что согласно договору социального найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за № заключенному между Департаментом У. имуществом, с одной стороны (Наймодатель) и Перевертовым С. А. с другой стороны (Нанимателем) - Перевертову С.А. и членам его семьи в бессрочное владение и пользование было передано жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из 2 комнат, расположенное по адресу: <адрес>. Как следует из самого договора, то он заключен на основании Приказа заместителя руководителя Департамента У. имуществом г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д. 4).

Согласно Приказа Департамента управления имуществом городского округа Самара от 24 мая 2012 года за № 1496 «О заключении договора социального найма жилого помещения», он был издан на основании заявления Паниной О.А. и в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 4 оборот).

В соответствии с частью 1 ст. 63 Жилищного Кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Согласно нормам статьи 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

- Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке.

- Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях.

Части 3 и 4 статьи 57 ЖК РФ устанавливают, что гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.

Из изложенного следует, что основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.

В соответствии со статьей 27 Устава городского округа Самара Департамент управления имуществом является органом местного самоуправления городского округа Самара наделенным собственными полномочиями по решению вопросов местного значения в сфере управления и распоряжения имуществом городского округа Самара.

Из пункта 3.1.2 Положения о порядке управления и распределения муниципальным жилищным фондом городского округа Самара, утвержденным решением Думы городского округа Самара от 28 мая 2009 года № 754, от имени муниципального образования городского округа Самара наймодателем по договорам социального найма жилых помещений в муниципальном жилищном фонде выступает Департамент управления имуществом, который также осуществляет учет и регистрацию заключенных договоров социального найма.

В судебном заседании установлено, что Перевертов С.А. не был признан в установленном законом порядке нуждающимся в жилых помещениях муниципального жилищного фонда, с заявлением в орган местного самоуправления о принятии его на учет в качестве нуждающегося не обращался.

Кроме того, в ходе проверки, проводимой Департаментом управления имуществом было установлено, что договор социального найма о предоставлении жилого помещения с Перевертовым заключен без соответствующего решения органа местного самоуправления о предоставлении ему жилого помещения.

Из анализа приведенных выше норм следует, что договор социального найма жилого помещения заключается между двумя сторонами - гражданином-нанимателем и собственником предоставляемого жилого помещения, относящегося только к государственному или муниципальному жилищному фонду. Передача жилого помещения нанимателю осуществляется на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения, что порождает обязанность наймодателя заключить с ним соответствующий договор социального найма жилого помещения. В силу этого основанием возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает совокупность двух юридических фактов - принятие решения о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма жилого помещения, который одновременно является и обязательственным правоотношением между нанимателем и наймодателем.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что договор социального найма с Перевертовым заключен с нарушением норм действующего законодательства, а именно: без соответствующих на то оснований, и в отсутствии, необходимого в данном случае, решения органа местного самоуправления (Приказ о заключении договора социального найма). В связи с чем, оспариваемый договор социального найма не соответствует требованиям закона.

Согласно договору передачи квартир в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Департаментом управления имуществом г.о. Самара и Перевертова С. А. последнему была передана в собственность занимаемая им двухкомнатная <адрес>, общей площадью 36,0 кв.м., жилой площадью 21,8 кв.м., являющаяся в момент заключения договора муниципальной собственностью (л.д. 56).

Жилищные права и обязанности согласно статье 10 Жилищного кодекса Российской Федерации возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

Основания признания договоров и иных сделок незаконными, то есть, недействительными, регулируются нормами гражданского права. Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства и приведенные нормы права, суд приходит к выводу, что требования истца в части признания договора социального найма от ДД.ММ.ГГГГ за №, заключенного с Перевертовым С. А. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> признании договора передачи указанной квартиры в собственность Перевертова С.А. (в порядке приватизации) недействительными являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения, а в случае признания недействительным договора социального найма, заключенный на основании него договор о передачи квартиры в собственность граждан (в порядке приватизации) также является недействительным.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Перевертовым С.А. бел заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения с Заварихиным Ю. А. (л.д.38).

Указанный договор был зарегистрирован в реестре Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по самарской области.

В соответствии с п. 5 договора купли-продажи спорная квартира продана за <данные изъяты> Данную сумму Покупатель выплатил продавцу полностью до подписания настоящего договора купли-продажи, а Продавец данную сумму получил.

Как следует из расписки от ДД.ММ.ГГГГ Перевертов С.А. получил от Заварихина Ю.А. за продаваемую квартиру <данные изъяты> (л.д. 101).

На основании указанного договора за Заварихиным Ю.А. было зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно справке МП г.о. Самара «ЕИРЦ» по адресу: <адрес> зарегистрированы с ДД.ММ.ГГГГ Удачнова А. Ю., <данные изъяты> рождения и Удачнова К. А., <данные изъяты> рождения (л.д. 100).

Пунктом 1 ст. 302 ГК Российской Федерации предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Пункт 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указывает, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Анализируя приведенные выше нормы и обстоятельства установленные в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу, что требования Департамента управления имуществом о признании договора купли-продажи недействительны и об истребовании у Заварихина спорной квартиры удовлетворению не подлежат, тогда как требования Заварихина о признании его добросовестным приобретателем являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку Департаментом управления имуществом не доказан факт выбытия спорной квартиры из их владения помимо их воли.

Так договор о передаче квартиры в собственность (в порядке приватизации) Перевертову С.А. был подписан заместителем руководителя Департамента У. имуществом, который в момент подписания договора имел полномочия на его подписание, что свидетельствует о проявлении воли непосредственного собственника имущества передать его другому лицу.

Кроме того, Заварихин Ю.А. в момент заключения договора купли-продажи с Перевертовым не знал и не мог знать об отсутствии оснований у Перевертова отчуждать спорное жилое помещение, поскольку право собственности у Перевертова на спорную квартиру было оформлено в установленном законом порядке, о чем была соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сам договор купли-продажи отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что он совершен неуправомоченным отчуждателем, а именно требованиям Гражданского кодекса РФ по которым, по договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, данный договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В данном случае договор заключен в письменной форме, являлся возмездной сделкой, по данному договору продавец передал, а покупатель принял и оплатил приобретаемое имущество (квартиру), данный договор зарегистрирован в органах государственной регистрации.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Департамента управления имуществом г.о. Самара – удовлетворить в части.

Признать договор социального найма от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный с Перевертовым С. А. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> недействительным.

Признать договор передачи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в собственность Перевертова С. А. (в порядке приватизации) от ДД.ММ.ГГГГ № недействительны.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Встречные исковые требования Заварихина Ю. А. удовлетворить.

Признать Заварихина Ю. А. добросовестным приобретателем <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца через Ленинский районный суд г. Самары.

Решение изготовлено 16 сентября 2013 года

Председательствующий подпись Е.Н.Дмитриева

Копия верна Судья