Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-122/2020 (3а-912/2019;) ~ М-546/2019 от 27.05.2019

                                                                                Дело № 3а-122/2020

    РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

    26 марта 2020 года       г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Национальный инвестиционно-строительный комитет» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Национальный инвестиционно-строительный комитет» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просило установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, наименование: торгово-офисный центр, расположенное по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года.

Представитель административного истца в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствии, в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) представила заявление об уточнении исковых требований, где просила суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения в которых, выразив несогласие с экспертным заключением, полагая его не допустимым доказательством в виду допущения нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, ходатайствовал о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, а в случае отклонения ходатайства о назначении повторной экспертизы просил о вызове эксперта для дачи пояснений по делу и об отложении рассмотрения дела по существу.

Управление федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по Московской области, участвующее в деле, будучи надлежаще извещенным о дате и времени судебного разбирательства, своего представителя не направило, отношения по требованиям не представило.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, наименование: торгово-офисный центр, расположенное по адресу: <данные изъяты>

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Из справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что по состоянию на дату определения кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налога в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговый платеж, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требований административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ИП Круглов Д. В., согласно которого по состоянию на дату определения кадастровой стоимости рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия об определении рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная оценочно-экспертная корпорация «Люди-Дела» Макарову Михаилу Викторовичу.

Суду представлено экспертное заключение по результатам ознакомления с которым стороной Министерства имущественных отношений Московской области оно подвергнуто сомнению в связи с наличием допуска экспертом нарушений норм федерального законодательства и федеральных стандартов оценки при производстве экспертизы. По результатам допроса эксперта Макарова М.В. судом определением от 23 декабря 2019 года была назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Основанием для назначения по делу повторной экспертизы явилось не возможность эксперта дать убедительные ответы на замечания министерства и незнание содержание проведенного экспертом исследования.

Проведение повторной судебной оценочной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Первая оценочная компания» Демченко Алексею Алексеевичу.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № 3а-912/19/Э от 25.02.2020 года, экспертом в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены наиболее существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки.

Экспертом по состоянию на дату кадастровой оценки рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта Демченко А.А., согласился представитель административного истца, представитель административного ответчика выразил несогласие с экспертным заключением, полагая его также не допустимым доказательством в виду допущения нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Принимая во внимание назначение судом повторной судебной оценочной экспертизы в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению представленному заключению.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 12-13 заключения эксперта).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости. В указанной части заключение стороной административного истца и ответчика сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в своем заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объекта методами сравнения продаж и прямой капитализации, пришел к выводам, изложенным в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведено в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением эксперта Демченко А.А. административный ответчик подверг его сомнению, указав, что выводы эксперта о том, что сегмент рынка объекта экспертизы является «неактивным» и внесение корректировок в сравнительном подходе/использование коэффициентов для неактивного рынка в доходном подходе (стр. 40, 51-52, 58-59, 61 заключения), ошибочны.

По мнению представителя административного ответчика, внесение корректировки на назначение в рамках применения сравнительного подхода (стр. 43-44 заключения) некорректно/ошибочно. Также представитель административного ответчика обратил внимание на то, что согласно копии объявления о продаже объекта недвижимости (стр. 70 заключения), использованного в качестве аналога № 3 в сравнительном подходе, площадь предлагаемого к продаже объекта составляет 28 600 кв.м. Однако в расчетах эксперт исходит из площади объекта-аналога № 3 в 44 401 кв.м. (стр. 45 заключения).

Согласно выводам, сделанным экспертом в рамках применения сравнительного подхода к оценке, объект недвижимости, использованный в качестве аналога № 1 расположен «на красной линии» (стр. 45 заключения), однако по мнению представителя данный вывод эксперта не соответствует действительности – указанный объект расположен внутриквартально.

В связи с указанными обстоятельствами представитель административного ответчика ходатайствовал о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, а в случае отклонения ходатайства о назначении повторной экспертизы просил вызвать эксперта для дачи пояснений по делу и об отложении рассмотрения дела по существу.

Суд, исследовав экспертное заключение по результатам повторной судебной экспертизы с выводами представителя Министерства имущественных отношений Московской области согласиться не может исходя из следующего.

Как следует из заключения эксперта Демченко А.А., использование в расчетах корректировки на торг для неактивных рынков обусловлены особенностями местоположения и значительной площадью исследуемого объекта. Крупные торговые центры, расположенные за пределами Москвы и Московской области редко выставляются на продажу, имеют значительный срок экспозиции и большой разброс цен, что более характерно для неактивных рынков.

Вопреки мнению представителя административного ответчика представленный аналог № 2 является торгово-сервисным, а не производственным зданием. Его объемно-планировочные решения не препятствуют ведению торгово-сервисной деятельности на всех этажах, в том числе и на первом, что подтверждается наличием витринных окон, отдельных входов и текущими арендаторами: салон красоты, представительство страховой компании, спортивные магазины и пр. Кроме того, помещения автосервиса также не являются производственными помещениями: имеют качественную отделку, отдельный вход, витринные окна и могут быть переоборудованы под ритейл. Также следует отметить, что большая часть 2-го этажа занята фитнес-клубом, который относится к торгово-сервисной функции. Корректировка на тип помещения как верно исследует из заключения в данном случае не требовалась.

При определении площади объекта-аналога № 3 эксперт руководствовался данными, указанными в объявлении о продаже аналога, а также данными справочной информации по объектам недвижимости Росреестра, где площадь объекта составляет 44 601,2 кв.м. При этом выделить долю паркинга для расчета корректировки в общей площади здания представляется затруднительным, особенно учитывая его частичное использование в качестве торговых площадей (согласно данным официального сайта с ранней весны до поздней осени на третьем уровне парковки торгового центра «Хамелеон» работает «Садовый дворик», в котором агрофирмы представляют свою продукцию). При этом, в случае корректировки на паркинг исходя из предполагаемой площади в 16 000 кв.м. (что не является корректным, так как значительная, но неопределенная часть используется под торговлю), удельный показатель стоимости данного аналога увеличился бы на 15-20%, но итоговая стоимость объекта исследования увеличится не более чем на 3%. Учитывая малую степень влияния указанной корректировки на итоговую стоимость, неоднозначности ее применения, а также снижения стоимости данного аналога по сравнению с ценой предложения на дату определения стоимости в последующие 2018 и 2019 года, эксперт правомерно счел возможным не применять корректировку на долю паркинга для объекта-аналога № 3.

При определении площади объекта-аналога эксперт руководствовался данными, указанными в объявлении о продаже данного аналога, а также данными справочной информации по объектам недвижимости Росреестра, где площадь объекта составляет 44 601,2 кв.м., как и указано в заключении.

Объект-аналог № 1 определен как нежилое здание, расположенное по адресу: Российская Федерация, Московская область, г.о. Звенигород, г. Звенигород, мкрн. Первомайский, д. 14. Данное здание расположено на 1-й линии ул. Спортивная, в связи с чем, экспертом обоснованно был сделан вывод о расположении объекта на красной линии.

Суд не может согласиться с доводами представителя Министерства имущественных отношений Московской области о том, что стоимость «доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости «ЕОН», составившая, согласно расчетам эксперта более 158 млн.руб. в сравнительном подходе (стр. 47 заключения) и более 137 млн.руб. в доходном подходе (стр. 61 заключения), не проанализирована на соответствие реальным рыночным данным.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки с использованием методов массовой оценки.

В рамках рассматриваемого заключения требовалось определить рыночную стоимость, в связи с чем доля земельного участка под объектом исследования определялась экспертом как часть рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Согласно примененному источнику («Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под ред. Л.А. Лейфера, 2017 год) данная доля составляет около 23%. Данный справочник и данная доля является типовой для подобных объектов и подтверждается иными источниками. Нарушение в указанной части со стороны эксперта отсутствует.

Принимая во внимание изложенное выше, суд считает ходатайство представителя административного ответчика о назначении повторной судебной оценочной экспертизы на повторную экспертизу необоснованным, поскольку на поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, а также, исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта Демченко А.А., не усмотрел оснований согласиться с позицией административного ответчика поскольку все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Демченко А.А., имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Учитывая изложенное выше, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением повторной судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением эксперта Демченко А.А..

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости следует считать 27 мая 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177,178 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Национальный инвестиционно-строительный комитет», поданное в Московский областной суд 27 мая 2019 года удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, наименование: торгово-офисный центр, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 01 апреля 2020 года.

Судья                                                                                        М.Ю. Елизарова

                                                                                Дело № 3а-122/2020

    РЕШЕНИЕ

    (резолютивная часть)

    Именем Российской Федерации

    26 марта 2020 года       г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Национальный инвестиционно-строительный комитет» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Национальный инвестиционно-строительный комитет», поданное в Московский областной суд 27 мая 2019 года удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, наименование: торгово-офисный центр, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                        М.Ю. Елизарова