Решение по делу № 2-1065/2012 от 24.01.2012

к делу № 2-1065\2012 г.

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

14 марта 2012 г.                         г.Геленджик

Геленджикский горсуд краснодарского края в составе:

председательствующего Короткого В.А.

при секретаре Меляковой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Кочеян А.А. к ООО «Норд», Бурцеву И.В., Геленджикскому городскому отделу УФССП по Краснодарскому краю о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя, признании недействительными торгов и договора, заключенного по их результатам, применении последствий недействительности сделки,-

У С Т А Н О В И Л:

Истица обратилась в суд с иском с учетом уточнений к ответчикам о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя, признании торгов и договора, заключенного по результатам торгов, недействительными.

Свои требования обосновывает тем, что в ходе исполнительного производства 15.08.2011г. судебным приставом –исполнителем Геленджикского городского отдела УФССП по Краснодарскому краю было передано арестованное имущество на торги торгующей организации ООО фирма «Норд» в виде здания кафе «Чайка» и право аренды на земельный участок, расположенные расположенных в районе п/о «Кавказ», г.Геленджика по цене 6 360 293 руб. По результатам торгов имущество было продано за указанную сумму Бурцеву И.В.

Истица считает такие действия незаконными, поскольку основанием для возбуждения исполнительного производства послужило вступившее в законную силу решение Геленджикского горсуда от 02.12.2010г., по которому с нее в пользу Полищука Д.Г. взыскано 6.780.000 руб. и обращено взыскание на здание кафе «Чайка», терраса лит. «А», терраса лит. «а», назначение: нежилое, общей площадью 310.3 кв.м., кадастровый (условный номер) объекта 23:40:1.2.3.2000-1221, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Геленджик, район пансионата отдыха «Кавказ», находящиеся на праве собственности у Кочеян А.А., установив начальную продажную стоимость реализации объекта недвижимости 48.000.000 руб. Также обращено взыскание на права аренды земельного участка, площадью 860 кв.м., расположенного под зданием кафе «Чайка». В нарушении требований судебного акта судебный пристав-исполнитель произвел переоценку имущества, выставив его на торги. Сама же торгующая организация ООО фирма «Норд» не приняла мер по надлежащему размещению информации о дате и месте проведения торгов в средствах массовой информации, в том числе сети Интернет, ограничившись публикацией в газете «Вольная Кубань», что является существенным нарушением.

В судебном заседании представители истицы требования поддержали в полном объеме, дополнительно пояснив, что срок на обжалование действий судебного пристава-исполнителя был пропущен по уважительной причине, поскольку копии обжалуемых документов не выдавались, по почте не направлялись. На имеющихся в материалах исполнительного производства документах подпись, сделанная от имени Кочеян А.А., ей не принадлежит. Истица также не извещалась о переоценке стоимости имущества и о передачи его на торги.

Представитель ответчика – начальник Геленджикского городского отдела УФССП по Краснодарскому краю Долгов А.М. возражал против удовлетворения иска, представив письменный отзыв.

Представитель ответчика – ООО фирма «Норд» в судебном заседании не присутствовал, хотя был извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель заявил о непризнании иска по тем основаниям, что процедура проведения торгов проведена в строгом соответствии с действующим законодательством и какие-либо незаконные действия судебного пристава-исполнителя не могут являться основанием для признание торгов недействительными согласно информационному письму ВАС РФ от 22.12.2005г. №101. Представлен письменный отзыв.

Представитель ответчика Бурцева И.В. – по доверенности Прозор Д.В. иск не признал, пояснив, что его доверитель является добросовестным приобретателем и торги проведены в соответствии с действующим законодательством.

Третьи лица Полищук Д.Г. и представитель администрации МО г.Геленджик при разрешении спора полагались на усмотрение суда.

Представители третьих лиц – Геленджикского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю и ЗАО «Бизнес-Фактор» в судебное заседание не явились, хотя были извещены надлежащим образом. Суд определил признать их неявку неуважительной и рассмотреть дело по существу.

Выслушав представителей сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд полагает, что иск заявлен обоснованно и подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Вступившим в законную силу решением Геленджикского горсуда от 02.12.2011г. с Кочеян А.А. в пользу Полищук Д.Г. взыскано 6.780.000 руб.

Суд указал также на необходимость обратить взыскание на здание кафе «Чайка», терасса лит. «А», терраса лит. «а», назначение: нежилое, общей площадью 310.3 кв.м., кадастровый (условный номер) объекта 23:40:1.2.3.2000-1221, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Геленджик, район пансионата отдыха «Кавказ», находящиеся на праве собственности у Кочеян А.А., установив начальную продажную стоимость реализации объекта недвижимости 48.000.000 руб. Обратить взыскание на права аренды земельного участка, площадью 860 кв.м., расположенного в районе п/о «Кавказ», г.Геленджик Краснодарского края, принадлежащий на праве аренды Кочеян А.А. по договору №4000001622 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 30.09.2008г.

По заявлению взыскателя, 20.01.2011г. судом был выдан исполнительный лист серии ВС №013916897.

02.02.2011г. судебным приставом-исполнителем Геленджикского горотдела УФССП по Краснодарскому краю возбуждено исполнительное производство.

04.02.2011г. наложен арест на здание кафе «Чайка».

07.02.2011г. в адрес Кочеян А.А. направлено извещение о вызове на прием к судебному приставу-исполнителю. Вынесено предупреждение без даты и сведений о его направлении должнику.

24.02.2011г. произведена опись арестованного имущества, в соответствии с актами №161-162 и постановлением от 24.02.2011г.

25.02.2011г. здание кафе «Чайка» площадью 310,3 кв.м. по цене 48.000.000 руб. передано на торги.

07.06.2011г. вынесено постановление о снижении цены имущества на 15%, в связи с отсутствием заявок на участие в торгах.

08.07.2011г. в адрес взыскателя Полищука Д.Г. направлено предложение принять нереализованное на торгах здание кафе «Чайка» по цене 36.000.000 руб. 15.07.2011г. взыскатель отказался принимать имущество по указанной цене.

18.07.2011г. постановлением судебного пристава-исполнителя был привлечен специалист в соответствии с п.п.2,3 ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» ЗАО «Бизнес-Фактор» для оценки арестованного имущества: здание кафе «Чайка» площадью 310 кв.м., которое было получено специалистом 26.07.2011г., о чем расписался (л.д.101).

Постановлением от 18.07.2011г. внесены изменения в указанное постановление, а именно: добавлено право аренды земельного участка площадью 860 кв.м., принадлежащее Кочеян А.А. на основании договора аренды №4000001622 от 30.09.2008г. (л.д.102). Сведений о передачи постановления специалисту не представлено.

Согласно постановлению от 05.08.2011г. судебным приставом- исполнителем был принят отчет №396/042607п об оценке рыночной стоимости имущества: здание кафе «Чайка», терраса лит. «А», терраса лит. «а», общей площадью 310 кв.м. в размере 2.833.555 руб.; право аренды на земельный участок, кадастровый номер №, площадью застройки 561 кв.м. в размере 3.526.738 руб. (л.д.114).

В этот же день постановлением внесены изменения в части указания неверной площади земельного участка, вместо 860 кв.м. Сведений о направлении сторонам исполнительного производства копии документа не представлено (л.д.115).

05.08.2011г. начальник Геленджикского горотдела УФССП направил заявку на реализацию арестованного имущества.

Указанные действия суд признает незаконными в силу следующего.

При реализации с публичных торгов имущества должника, не являющегося предметом залога, оценка стоимости производится в соответствии с положениями Федерального закона от 02.10.2007г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» судебным приставом – исполнителем либо независимым оценщиком с указанием в случае необходимости на размер подлежащего уплате в бюджет налога.

В таком случае судебный пристав-исполнитель, являясь должностным лицом-исполнителем судебного акта, руководствуется ст.85 Закона, согласно которому он обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества. При этом в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки; назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Судебный пристав-исполнитель вправе при возникновении сомнений в правильности произведенной оценке, назначить иного оценщика, гарантировав, в первую очередь, должнику получение действительной разницы между стоимостью реализованного имущества и денежного долга.

Однако в данном конкретном случае такие нормы не могли быть применены судебным приставом-исполнителем в отношении здания кафе «Чайка».

При реализации с торгов заложенного имущества начальная продажная цена в соответствии со ст. 28.1 Закона от 29.05.1992г. №2872-1 «О залоге» и ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяется решением суда. При определении начальной продажной цены суд берет за основу либо стоимость предмета залога, указанную в договоре залога, либо рыночную стоимость предмета залога на дату вынесения судебного решения, установленную по результатам независимого оценщика.

Такая начальная продажная цена была установлена решением Геленджикского горсуда от 02.12.2011г. в размере 48.000.000 руб.

Таким образом, в случае реализации на торгах заложенного имущества, обращение взыскания на которое производилось в судебном порядке, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика (признание недействительным отчета оценщика) путем предъявления самостоятельного иска не допускается, так как начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда.

Только с разрешения суда, посредством обращения с заявлением об изменении порядка и способа исполнения решения, судебный пристав-исполнитель вправе был выставлять на торги здание кафе «Чайка» по иной цене.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что стороны исполнительного производства о представленной ЗАО «Бизнес-Фактор» оценке в установленный законом срок не уведомлялись надлежащим образом.

Само заключение специалиста в суд не представлено; исходя из чего, им была определена стоимость арестованного имущества в общей сумме 6.360.293 руб. и из расчета какой именно площади объектов недвижимости, не известно. От явки в суд и предоставления заключения ЗАО «Бизнес-Фактор» уклоняется.

Судом принимается во внимание, что с момента вынесения постановления 18.07.2011г. об участии специалиста в исполнительном производстве с указанием характеристик имущества и до выставления его на торги, после каждого процессуального действия, имеющего значение при установлении стоимости имущества, выносились постановления об исправлении описок в площади земельного участка, а именно: вместо правильного 860 кв.м., указывалось 561 кв.м. В них же указывалось о том, что копия подлежит направлению должнику, взыскателю и оценщику. Сведений об исполнении таких требований не представлено.

Такие нарушения могли привести к значительному уменьшению стоимости прав аренды земельного участка.На основании акта от 15.08.2011г. судебный пристав-исполнитель передал, а ООО фирма «Норд» приняло арестованное имущество на торги, а именно: здание кафе «Чайка», терраса лит. «А», терраса лит. «а», назначение –нежилое, общей площадью 310 кв.м., кадастровый номер 23:40:1.2.3.2000-1221 стоимостью 2.833.555 руб.; право аренды на земельный участок, кадастровый номер №, площадью застройки 561 кв.м. стоимостью 3.526.738 руб. (л.д.125).

Согласно поручению на реализацию №19161/2601-11 от 15.08.2011г. ТУФАУФИ по КК не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов ООО фирма «Норд» обязано опубликовать извещение о проведении торгов в печатных средствах массовой информации, распространяемых, в том числе, по месту нахождения реализуемого имущества, а также в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (Интернет) и в течении 7 рабочих дней после публикации представить в ТУ Росимущества в КК копию информационного сообщения в печати о проведении торгов по продаже заложенного имущества с указанием органа печати и даты выхода, текст информационного сообщения о реализации арестованного имущества, а также, данную информацию направить по электронному адресу: arrest@tfu.ru для размещения на сайте ТУ Росимущества в КК.

Из материалов дела видно, что ООО фирма «Норд» извещение об оспариваемых торгах опубликовала в газете «Вольная Кубань» от 16.08.2011г., в которой сообщено об окончании приема заявок 07.09.2011г. и проведении торгов 16.09.2011г.

Письмом от 20.08.2011г. судебный пристав-исполнитель сообщил директору ООО фирма «НОРД» о допущенной очередной описки в акте приема-передачи от 15.08.2011г. при описании земельного участка в районе п/о Кавказ г.Геленджика.

Однако судебным приставом-исполнителем не была исправлена в установленном законом порядке описка, допущенная на протяжении всего исполнительного производства при указании общей площади здания кафе «Чайка», составляющей 310,3 кв.м., вместо 310 кв.м.

30.08.2011г. в газете опубликовано сообщение о допуске ошибки при указании площади арестованного земельного участка (вместо 860 кв.м., указано 561 кв.м.), т.е. за 8 дней до окончания приема заявок.

Таким образом, ООО фирма «Норд» нарушены правила проведения торгов, поскольку извещение об их проведении было опубликовано с указанием недостоверных сведений о предмете (земельном участке).

Суду представлены достоверные сведения об отсутствии в сети Интернет (поисковая система Google, официальный сайт Роснедвижимости) информации о проведении публичных торгов за 07, 08, 16 сентября 2011г.

В соответствии с пунктом 3 статьи 54 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации. Порядок проведения торгов определяется ГК РФ (пункт 2 статьи 63 Закона об исполнительном производстве).

Согласно статье 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Нарушение указанных требований к процедуре торгов является обстоятельством, достаточным для признания торгов недействительными по иску должника для обеспечения конкуренции покупателей и получения наибольшей цены за продаваемое имущество. Действия ООО фирма «Норд» лишило иных потенциальных покупателей возможности принять участие в торгах, препятствуя реализации цели выставления имущества на публичную продажу.

Кроме того, ООО фирма «Норд», не заявляя судебному приставу-исполнителю о допущенной ошибке при указании общей площади здания кафе «Чайка», самовольной, в отсутствии на то полномочий, изменило площадь объекта в соответствии с правоустанавливающими документами.

При таких данных, ссылка представителя Бурцева И.В. на его добросовестность по приобретению с торгов недвижимого имущества, является несостоятельной.

В силу ч.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно постановлению о распределении денежных средств, поступающих во временное распоряжение от 30.09.2009г. на счет Полищука Д.Г. перечислено 6.751.666,98 руб., на счет ЗАО «Бизнес-Фактор» - 3705 руб., в доход бюджета за исполнительский сбор УФК по Краснодарскому краю (Управление ФССП по КК) 44.628,02 руб.

Однако в данном случае перечисленные службой судебных приставов-исполнителей денежные средства получены взыскателем не по сделке, заключенной по итогам торгов, а на основании исполненного решения суда.

В качестве продавца в оспариваемой сделке выступал организатор торгов (ООО фирма «Норд»), действовавший на основании договора с ТУФАУФИ по КК, согласно которому ООО фирма «Норд» по итогам публичных торгов заключает договоры купли-продажи в качестве продавца от своего имени (л.д.124).

Взыскатель, судебный пристав-исполнитель и ЗАО «Бизнес-Фактор» не являются стороной в сделке, и последствия недействительности сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, в отношении них не могут быть применены.

Продажа на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения. Признание торгов недействительными вследствие допущенных в рассматриваемом в рамках данного дела нарушений влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

В данном случае обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени, - ООО фирма «Норд».

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд -

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Кочеян А.А. удовлетворить.

Признать несостоявшимися торги, проведенные 16 сентября 2011г. ООО фирма «Норд» по реализации арестованного недвижимого имущества должника Кочеян Аллы Александровны в виде здания кафе «Чайка», терраса лит. «А», терраса лит. «а», назначение: нежилое, общей площадью 310.3 кв.м., кадастровый (условный номер) объекта 23:40:1.2.3.2000-1221, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Геленджик, район пансионата отдыха «Кавказ», и право аренды на земельный участок площадью 860 кв.м., расположенного под зданием кафе «Чайка», кадастровый номер №, по исполнительному производству №1436/11/30/23 от 02.02.2011г.

Признать недействительными:

- протокол №1 ООО фирма «Норд» от 08.09.2011г. об окончании приема и регистрации заявок на участие в торгах.

- протокол №2 ООО фирма «Норд» от 16.09.2011г. заседания комиссии об определении победителя по продаже арестованного недвижимого имущества, принадлежащего Кочеян А.А.;

- протокол №2 ООО фирма «Норд» от 16.09.2011г. заседания комиссии об определении победителя по продаже арестованного недвижимого имущества в виде здания кафе «Чайка», принадлежащего Кочеян А.А.;

- протокол №2 ООО фирма «Норд» от 16.09.2011г. заседания комиссии об определении победителя по продаже арестованного недвижимого имущества в виде права аренды на земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащего Кочеян А.А.;

- протокол №3 ООО фирма «Норд» от 16.09.2011г. о результатах торгов по продаже арестованного недвижимого имущества в виде права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:40:04 02 016:0012, принадлежащего Кочеян А.А.;

- протокол №3 ООО фирма «Норд» от 16.09.2011г. о результатах торгов по продаже арестованного недвижимого имущества в виде здания кафе «Чайка», принадлежащего Кочеян А.А.;

- передаточный акт от 16.09.2011г. Бурцеву И.В. право аренды на земельный участок с кадастровым номером № и передаточный акт от 16.09.2011г. Бурцеву И.В. здания кафе «Чайка», кадастровый (условный номер) объекта 23:40:1.2.3.2000-1221, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Геленджик, район пансионата отдыха «Кавказ».

Восстановить Кочеян А.А. процессуальный срок на обжалование действий судебного пристава-исполнителя Геленджикского городского отдела УФССП по Краснодарскому краю.

Признать незаконными действия Геленджикского городского отдела УФССП по Краснодарскому краю и признать недействительными:

- постановление судебного пристава-исполнителя Геленджикского городского отдела УФССП по Краснодарскому краю от 18.07.2011г. об участии специалиста в исполнительном производстве №1436/11/30/23;

- постановление судебного пристава-исполнителя Геленджикского городского отдела УФССП по Краснодарскому краю от 05.08.2011г. об оценке вещи или имущественных прав по исполнительному производству №1436/11/30/23;

- постановление судебного пристава-исполнителя Геленджикского городского отдела УФССП по Краснодарскому краю от 05.08.2011г. о передаче арестованного имущества на торги по исполнительному производству №1436/11/30/23;

- заявку начальника отдела Геленджикского городского отдела УФССП по Краснодарскому краю от 05.08.2011г. на реализацию арестованного имущества по исполнительному производству №1436/11/30/23;

- акт передачи арестованного имущества на торги от 15.08.2011г. по исполнительному производству №1436/11/30/23;

Обязать Геленджикский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать запись в ЕГРП на здание кафе «Чайка», терраса лит. «А», терраса лит. «а», назначение: нежилое, общей площадью 310,3 кв.м., кадастровый (условный номер) объекта 23:40:1.2.3.2000-1221, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Геленджик, район пансионата отдыха «Кавказ», на имя Бурцева И.В. №23-23-12/099/2011-347. Восстановить право собственности и зарегистрировать за Кочеян А.А. право собственности на здание кафе «Чайка», терраса лит. «А», терраса лит. «а», назначение: нежилое, общей площадью 310,3 кв.м., кадастровый (условный номер) объекта 23:40:1.2.3.2000-1221, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Геленджик, район пансионата отдыха «Кавказ».

Обязать Геленджикский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю внести изменения записи в ЕГРП №23-23-12/015/2009-007 от 16.02.2009г. на право аренды земельного участка площадью 860 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Геленджик, район пансионата отдыха «Кавказ», указав в качестве арендатора Кочеян А.А..

Обязать ООО фирма «Норд» возвратить Бурцеву И.В. денежные средства в размере 6.800.000 (шесть миллионов восемьсот тысяч) руб.

Обеспечительные меры, наложенные определением Геленджикского горсуда от 17.10.2011г. отменить после полного исполнения настоящего решения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Геленджикский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: