Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-9220/2015 от 24.04.2015

№ 2-9220/2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 июня 2015г. Советский районный суд г. Красноярска

в составе председательствующего судьи Бех О.В.,

при секретаре Максимовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Александров А.В. к ООО «Надежда» об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком,

у с т а н о в и л:

Александров А.В. обратился в суд с иском к ООО «Надежда» об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком, в ходе сводного исполнительного производства № № от ДД.ММ.ГГГГ. (Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Красноярскому краю (г. Красноярск, ул. К. Маркса, 122), возбужденного в отношении должника Александрова А.В. Свои требования мотивировал тем, что актом описи и ареста от ДД.ММ.ГГГГ. судебным приставом – исполнителем было арестовано имущество Александрова А.В. в виде ? доли в праве собственности на нежилые помещения № № по адресу: <адрес>. Постановлением пристава от ДД.ММ.ГГГГ. оценка рыночной стоимости указанного имущества поручена оценщику ООО «Надежда». Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ. пристав- исполнитель принял результаты оценки в соответствии с отчетом ООО «Надежда» № от ДД.ММ.ГГГГ., всего на сумму <данные изъяты> рублей. Копия данного постановления получена истцом ДД.ММ.ГГГГ.

С указанной величиной рыночной стоимости объектов истец не согласен, полагает ее не соответствующей действительной рыночной стоимости имущества, поскольку оценщик исследовал не полную информацию об объекте оценки, не получил сведений о правах истца в отношении земельного участка, на котором расположены оцениваемые нежилые помещения.

Вместе с тем, распоряжением администрации г. Красноярска № № от ДД.ММ.ГГГГ. собственникам нежилых помещений строений № по <адрес>, предоставлен в общую долевую собственность земельный участок с целевым назначением «для эксплуатации нежилых зданий в соответствии с градостроительным регламентом зоны», с кадастровым номером № по указанному адресу, общей площадью 21890 кв.м., кадастровой стоимостью на ДД.ММ.ГГГГ. <данные изъяты> рублей.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ, отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Учитывая, что в обжалуемом отчете не содержится информация о правах истца на долю земельного участка, занятого оцениваемыми объектами недвижимого имущества, стоимость объектов оценки нельзя считать достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами недвижимости- реализация на торгах в рамках исполнительного производства.

Истец полагает, что отчет ООО «Надежда», не содержащий данных о рыночной стоимости имущества, нарушает права истца, поскольку может повлечь не получение средств от его реализации и погашение в меньшем объеме требований взыскателей по исполнительным документам.

На основании изложенного, истец просит суд признать недостоверной установленную в отчете ООО «Надежда» № от ДД.ММ.ГГГГ. величину рыночной стоимости объектов оценки: 1/2 доля нежилых помещений № № по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца Александрова З.А. иск поддержала. Представитель ответчика ООО «Надежда» в суд не явился, извещен должным образом, просил иск рассмотреть в свое отсутствие (л.д. 128-129 т.2). Представитель третьего лица ООО «Мега-А» возражал против удовлетворения иска. Судебный пристав- исполнитель МОСП по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Красноярскому краю Сеслер Н.Л. полагала иск не подлежащим удовлетворению. Третьи лица Когут А.В., ОАО «Банк УралСиб», ООО «УК «Жилкомресурс», ГУ Красноярская лаборатория судебной экспертизы, ИФНС России по Железнодорожному району г. Красноярска, Александрова И.А., - ОАО АКБ "Банк Москвы", ОАО "МТС-БАНК", УПФР России в Железнодорожному районе г.    Красноярска в суд не явились, извещались должным образом (л.д. 203- 219), дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 08.06.2015) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со статьей 12 данного закона, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 13 закона № 135- ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно статье 69 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. от 06.04.2015) "Об исполнительном производстве", при отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

Должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь. Окончательно очередность обращения взыскания на имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем.

Если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании, на исполнении в межрайонном отделе судебных приставов по особым исполнительным производствам на принудительном исполнении находится сводное исполнительное производство № №, возбужденное в отношении Александрова А.В. о взыскании задолженности в пользу физических и юридических лиц, в общей сумме задолженности <данные изъяты> рублей, остаток задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет <данные изъяты> рублей. В пользу взыскателя ООО «Мега-А» по сводному исполнительному производству сумма задолженности составляет <данные изъяты> рублей, остаток задолженности на ДД.ММ.ГГГГ. в пользу данного взыскателя <данные изъяты> рублей, согласно данным межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам (л.д. 133 т.2).

Актом описи и ареста от ДД.ММ.ГГГГ. судебным приставом – исполнителем было арестовано имущество Александрова А.В. в виде ? доли в праве собственности на нежилые помещения № № по адресу: <адрес> (л.д. 26-29 т.2).

Постановлением пристава оценка рыночной стоимости указанного имущества поручена оценщику ООО «Надежда».

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ. пристав- исполнитель принял результаты оценки в соответствии с отчетом ООО «Надежда» № от ДД.ММ.ГГГГ., всего на сумму <данные изъяты> рублей (л.д. 25-26 т.1).

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ. данное имущество передано на торги (л.д. 27- 28 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ. истец обратился в межрайонный отдел судебных приставов по особым исполнительным производствам с заявлением (л.д. 138 т.2), в котором просил принять и направить специалисту оценщику сведения по земельному участку, на котором расположены оцениваемые нежилые помещения: распоряжение № № от ДД.ММ.ГГГГ. о предоставлении в общую долевую собственность за плату земельного участка по <адрес>; договор купли- продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., поскольку, по мнению истца, данные сведения влияют на стоимость нежилых помещений, от исследования и применения этих сведений зависит объективность принимаемых специалистом - оценщиком выводов и заключений.

В материалы дела истцом представлена копия договора купли- продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 139- 152 т.2), согласно которому Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (продавец) обязуется предоставить в общую долевую собственность за плату покупателям, в том числе, индивидуальному предпринимателю Александрову А.В., с учетом долей в праве собственности на нежилые здания, а покупатели- принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов, зоны делового, общественного и коммерческого назначения с наложением зон с особыми условиями использования территорий, связанными с охраной объектов культурного наследия, с кадастровым номером № по указанному адресу, общей площадью 21890 кв.м., для эксплуатации нежилых зданий в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, стоимостью <данные изъяты> рублей. Согласно пункту 6.1 договора, право собственности на участок возникает у покупателей с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении росреестра по Красноярскому краю.

В соответствии с распоряжением администрации г. Красноярска № № от ДД.ММ.ГГГГ. о предоставлении в общую долевую собственность за плату земельного участка по <адрес> (л.д. 153- 157 т.2), постановлено образовать земельный участок с кадастровым номером № по указанному адресу, общей площадью 21890 кв.м., предоставить данный земельный участок за плату в общую долевую собственность с учетом долей в праве собственности на нежилые здания покупателям, в том числе, ИП Александрову А.В.

Возражая по иску ООО «Надежда» сообщило (л.д. 126-127 т.2) о том, что в отчете об оценке рыночной стоимости имущества от ДД.ММ.ГГГГ. № были применены доходный и сравнительный подходы, вес подходов составил 50%. Затратный подход в данной работе не применялся, поскольку применение данного подхода целесообразно в основном для оценки объектов, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. На момент оценки сведений о принадлежности должнику земельного участка представлено не было. При этом, стоимость земельного участка учитывается только при применении затратного подхода, и только отдельно стоящего здания, в данном случае- целью оценки явилось определение рыночной стоимости ? доли помещений. На основании изложенного, ответчик полагает, что отчет выполнен в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе, стандартами оценки, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли № от ДД.ММ.ГГГГ., и не нарушает прав истца.

Возражая по иску, ООО «Мега- А» указал на то, что данное исполнительное производство возбуждено в ДД.ММ.ГГГГ. (8 лет назад), до настоящего времени не окончено, решения судов не исполнены. Ранее истец неоднократно обжаловал постановления пристава об оценке имущества, в том числе от ДД.ММ.ГГГГ., решениями судов заявления истца оставлены без удовлетворения, в том числе, судами учтены доводы взыскателя о неоднократном оспаривании истцом постановлений приставов об оценке имущества и заявлениях о приостановлении исполнительного производства, что приводило к истечению срока действия отчета об оценке. ДД.ММ.ГГГГ. МОСП по ИОИП УФССП по Красноярскому краю вынесено постановление об оценке имущества должника согласно отчету ООО Надежда» от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное постановление Александровым А.В. обжаловано, решением Железнодорожного суда г. Красноярска жалоба оставлена без удовлетворения. Данное решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «Мега- А» полагает, что должник Александров А.В. злоупотребляет своими правами, что выражалось в неоднократных неявках в судебные заседания, не предоставлении доказательств, свидетельствующих о занижении стоимости, заявлении о назначении экспертизы с указанием на согласие оплатить расходы по экспертизе, с последующим отказом от ее оплаты, неоднократных отказах оценщикам в доступе на объекты оценки.

Кроме того, представитель ООО «Мега- А» указывал на отсутствие регистрации договора купли- продажи земельного участка в установленном законом порядке, а также на пропуск истцом срока оспаривания стоимости объекта, установленного п.3 ч.4 ст. 85 закона об исполнительном производстве, и составляющего 10 дней со дня извещения о произведенной оценке. Отчет об оценке был составлен и подписан ДД.ММ.ГГГГ., в материалы сводного исполнительного производства поступил ДД.ММ.ГГГГ. представитель истца Александрова З.А. обращалась к приставу с заявлением о предоставлении специалисту- оценщику дополнительных документов, поэтому в указанный день должна была узнать о произведенной оценке. На основании изложенного, полагает иск не подлежащим удовлетворению.

Оценивая представленные доказательства, суд учитывает положения статьи 2
Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу статьи 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.

В силу статьи 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со статьей 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Истец оспаривает отчет ООО «Надежда» № от ДД.ММ.ГГГГ ссылаясь на не соответствие указанной величины рыночной стоимости объектов действительной рыночной стоимости имущества, поскольку оценщик исследовал не полную информацию об объекте оценки, не получил сведений о правах истца в отношении земельного участка, на котором расположены оцениваемые нежилые помещения. В обоснование довода о наличии у истца прав на земельный участок истцом представлены распоряжение администрации г. Красноярска № № от ДД.ММ.ГГГГ. о предоставлении в общую долевую собственность за плату земельного участка по <адрес>, а также договор купли- продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, данные документы не содержат сведений о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленных истцом материалов следует, что переход права собственности на земельный участок по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ. не зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждено также заявлением представителя истца (л.д. 158 т.2).

Суд принимает во внимание положения пункта 60
Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым, пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из изложенного следует отсутствие у истца права собственности на земельный участок по указанному адресу, а также отсутствие оснований для включения стоимости указанного земельного участка (его доли) в оспариваемую оценку.

Довод истца о том, что в силу положений статьи 35 ЗК РФ, отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, не может быть положен в основу решения об удовлетворении иска, поскольку материалами дела не установлено наличие у истца права собственности в отношении данного земельного участка (его доли).

Кроме того, суд учитывает, что после регистрации перехода права собственности на земельный участок, соответственно, после приобретения права собственности в отношении данного участка (его доли), истец вправе в порядке статьи 69 закона «Об исполнительном
производстве», указать приставу данное имущество, как имущество, на которое он просит обратить взыскание, следствием этого явится необходимость оценки земельного участка (его доли), как самостоятельного объекта права.

Таким образом, суд полагает, что стоимость имущества, явившегося объектом оценки, согласно оспариваемому отчету, всего на сумму 95605 000 рублей, не зависит от стоимости земельного участка, на котором расположено это имущество, поскольку истец не приобрел право собственности на данный земельный участок в установленном законом порядке.

С учетом изложенного, ходатайство истца о назначении по делу экспертизы для оценки спорного имущества и прав истца на землю оставлено без удовлетворения ввиду нецелесообразности.

При этом, суд принял во внимание то, что специалист- оценщик был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, и у суда не имеется оснований не доверять выводам указанного специалиста.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска и полагает иск не подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Иск Александров А.В. к ООО «Надежда» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объектов оценки: 1/2 доля нежилых помещений № № по адресу: <адрес>, установленную в отчете ООО «Надежда» № от ДД.ММ.ГГГГ.,- оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Бех О.В.