Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-946/2014 ~ М-956/2014 от 03.03.2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи ФИО21

при секретаре ФИО10 заседания ФИО12,

с участием:

истицы ФИО5, являющейся представителем по доверенностям истцов ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1,

представителя истца товарищества собственников жилья «Рубин-2009», ФИО2, имеющего право без доверенности действовать от имени товарищества собственников жилья «Рубин-2009»,

представителей ответчика ФИО9 по доверенности ФИО3, ФИО4,

представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «СТ Финанс» по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом ФИО10 заседании в помещении суда гражданское дело по иску товарищества собственников жилья «Рубин-2009», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1 к ФИО9, обществу с ограниченной ответственностью «СТ Финанс» (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Росреестра по <адрес>) о признании недействительной (ничтожной) первоначальной государственной регистрации, признании сделок недействительными, признании права общей собственности на нежилые помещения за собственниками помещений многоквартирного жилого дома пропорционально их долям в праве собственности на помещения, взыскании ФИО10 расходов,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Рубин-2009», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО9, ООО «СТ Финанс» в котором просили суд признать первоначальную государственную регистрацию права собственности ООО «СТ Финанс» на нежилые помещения №, 887, 888, 889, 890, 891 общей площадью 215,3 кв. метра, расположенные на техническом этаже 8 секции многоквартирного жилого дома, недействительной (ничтожной). Признать недействительной сделкой последующий договор купли-продажи недвижимости от 28.05.2013г. с собственником ФИО9 Признать нежилые помещения №, 887, 888, 889, 890, 891 общей площадью 215,3 кв. метра, расположенные на техническом этаже 8 секции многоквартирного жилого дома расположенного по адресу <адрес> общей собственностью. Возложить уплату государственной пошлины на ответчиков.

ТСЖ «Рубин-2009», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО9, ООО «СТ Финанс» в котором просили суд признать первоначальную государственную регистрацию права собственности ООО «СТ Финанс» на нежилые помещения №, 879, 880, 881, 882, 883 общей площадью 217,3 кв. метра, расположенные на техническом этаже 5 секции многоквартирного жилого дома, недействительной (ничтожной). Признать недействительной сделкой последующий договор купли-продажи недвижимости от 28.05.2013г. с собственником ФИО9 Признать нежилые помещения №, 879, 880, 881, 882, 883 общей площадью 217,3 кв. метра, расположенные на техническом этаже 5 секции многоквартирного жилого дома расположенного по адресу <адрес> общей собственностью. Возложить уплату государственной пошлины на ответчиков.

ТСЖ «Рубин-2009», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО9, ООО «СТ Финанс» в котором просили суд признать первоначальную государственную регистрацию права собственности ООО «СТ Финанс» на нежилые помещения №, 862, 865 общей площадью 235,2 кв. метра, расположенные на техническом этаже 1 секции многоквартирного жилого дома, недействительной (ничтожной). Признать недействительной сделкой последующий договор купли-продажи недвижимости от 28.05.2013г. с собственником ФИО9 Признать нежилые помещения №, 862, 865 общей площадью 235,2 кв. метра, расположенные на техническом этаже 1 секции многоквартирного жилого дома расположенного по адресу <адрес> общей собственностью. Возложить уплату государственной пошлины на ответчиков.

ДД.ММ.ГГГГ данные исковые заявления приняты к производству Октябрьского районного суда, по ним возбуждены гражданские дела №№, №

Определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ указанные гражданские дела были объединены в одно производство и гражданскому делу присвоен номер №.

В обоснование указанных исков указано на то, что истцы являются собственниками квартир расположенных в многоквартирном жилом доме со встроено пристроенными помещениями на основании свидетельств о регистрации права собственности. Согласно полученной копии свидетельства от работников ООО «Ставропольторг», им стало известно (доведено представителем ТСЖ ДД.ММ.ГГГГг), что нежилые помещения №, 862, 865 общей площадью 235,2 кв.м., расположенные на техническом этаже 1 секции, 886-891 общей площадью 215,3 кв.м., расположенные на техническом этаже 5 секции, 878-883 общей площадью 217,3 кв. метра, расположенные на техническом этаже 5 секции многоквартирного жилого дома были зарегистрированы за собственником ФИО9 на основании свидетельств <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> от 08.07.2013г. Право собственности было оформлено на основании договора купли-продажи недвижимости от 28.05.2013г. с ООО «СТ Финанс» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №№ от 27.11.2009г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, его несущие конструкции, а также механическое, электрическое оборудование за пределами или внутри квартиры. Пунктом 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Согласно постановления правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, в состав общего имущества относятся технические этажи (пп. 2 п. 1 правил).

Считают, что действия, связанные с государственной регистрацией права собственности за ООО «СТ Финанс» и последующим переоформлением права собственности на ФИО9 являются незаконными (сделка о регистрации права ничтожной, которая не порождает никаких правовых последствий) в связи с тем что у первоначального правообладателя отсутствовало какое либо право на общее имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Поскольку, спорные помещения находятся в долевой собственности его регистрация за ООО «СТ Финанс» могла происходить только с согласия собственников всех помещений многоквартирного дома. Находящиеся в многоквартирном доме технические помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное оборудование, предназначены исключительно для обслуживания помещений собственников жилья, принадлежат последним на праве общей долевой собственности и не могут быть переданы отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ) и не предназначены для самостоятельного использования. Жилищным кодексом - статьей 44 ЖК РФ также определен порядок отчуждения, вывод из общей собственности или уменьшение площади помещений общего пользования, который возможен при условии получения согласия всех собственников на общем собрании. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (пункт 3 ст. 36 ЖК РФ, «Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме» (пункт 2 ст.40 ЖК РФ, пп.1 пункта 2 ст.44 Жилищного кодекса РФ). Получается, что уменьшение или передача помещений общего пользования возможна только при условии проведения реконструкции этих помещений и получения перед ее проведением согласия всех собственников многоквартирного жилого дома путем проведения общего собрания в форме совместного присутствия. В данном случае не было ни первого, ни второго условия.

Кроме того, в спорных помещениях расположены ливневые воронки с электроподогревом, проходит ливневая канализация для отвода ливневых стоков электрический кабель для питания в зимний период времени. Согласно решения Арбитражного суда <адрес> №№, засиленного постановлением ФАС СКФО на крышах 5 и 8 секции должны располагался сигнальные (загородительные) огни с разводкой электрического кабеля по техническому этажу до щита управления.

На техническом этаже расположены пульты управления системой дымоудаления, доступ к которым не может являться открытым для посторонних лиц, в связи с созданием опасности жизни людей заблокированных в лифтовых шахтах (управление проточного воздуха) и отсутствием удаления дыма на трех этажах (непосредственно на котором произошло срабатывание пожарных дачиков, под этим этажом и над этим этажом) при срабатывании раскрытия электроклапанов системы дымоудаления.

На техническом этаже отсутствует пожарный (второй эвакуационный) выход для их эксплуатации находящихся там собственников или других лиц. Это влечет невозможность эксплуатации технических этажей. Решением Октябрьского районного суда (судьей ФИО13) также удовлетворено требование ТСЖ и физических лиц об устранении строительного недостатка путем установки двойного стеклоблока вместо окон для увеличения теплоизоляции технического этажа согласно проекта АС переданного эксплуатирующей организации. Данное обстоятельство также указывает на отсутствие возможности эксплуатации помещений в качестве производственных или административных

Технические этажи в многоквартирном доме выполняют функцию отсечения контакта холодного воздуха бетонных конструкций с собственниками верхних квартир (потолочного перекрытия) для уменьшения теплопотерь и создания температуры в соответствии с правилами оказания коммунальных услуг выше 18 градусов в жилых помещениях. Проектной документацией переданной ТСЖ «Рубин - 2009» также отсутствует снабжение помещений технического этажа тепловой энергией, электрической энергией (за исключением технического освещения), горячей и холодной водой.

Соответственно, эксплуатация технических этажей невозможна без нарушения микроклимата производственных помещений согласно СанПиН2.ДД.ММ.ГГГГ-96 (федеральных санитарных правил, норм и гигиенических нормативов).

Согласно пункта 40 Правил пожарной безопасности РФ (ППБ 01-03) «В зданиях, сооружениях организаций (за исключением индивидуальных жилых домов) запрещается: …использовать чердаки, технические этажи, венткамеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов.... Получается, что эксплуатация технических этажей без нарушения правил пожарной безопасности остальных жильцов многквартирного жилого дома попросту невозможна.

Застройщик - ООО СТ Финанс так и ФИО9 целенаправленно утаивал (уклонялся в том числе от предоставления информации о получении права собственности на помещения), не оплачивал техническое содержание помещений в соответствии со ст. 155 ЖК РФ с начала июля 2010 года. Кроме того, при продаже квартир от застройщика так и при заключении договоров долевого участия в строительстве до приобретателей жилых помещений не доводилась информация о том, что технические этажи или другие подвальные помещения будут исключены из общедолевой собственности с последующей реализацией. Что является дополнительно обманом потребителя при заключении договора на более худших условиях.

Согласно актам приема-передачи помещений общего пользования № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Аквапарк» передал ТСЖ «Рубин-2009» в том числе и чердачное помещение с выявленными на тот момент недоделками. В ФИО10 заседании АССК по делу А63-8550/2011 представитель ООО «СТ Финанс» подтвердил что помещения должен был передавать заказчик строительства ООО «Аквапарк», это продублировано и письмом № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СТ Финанс», где сославшись на пункт ДД.ММ.ГГГГ договора №/ТЗ-0504 от ДД.ММ.ГГГГ об оказании услуг по исполнению функций заказчика, заключенного между ООО «СТ Финанс» и ООО «Аквапарк» дало разъяснение, что именно заказчик обязан передать объект в управление эксплуатирующей организации (ТСЖ) и, следовательно, находящуюся у него документацию на жилой дом. Получается что при государственной регистрации права на уже переданные технические этажи ООО «СТ Финанс» уже знал о том что данные помещения были переданы эксплуатирующей организации.

Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ и п. 8 ст. 138 ЖК РФ "Товарищество собственников жилья" обязано представлять интересы собственников помещений в жилом доме, в том числе в отношениях с третьими лицами».

В статье 12 ГК РФ одним из способов защиты права является признание права. Согласно пункта 55 постановления Пленума ВС РФ № от 29.04.10г. И Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в ФИО10 практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» не обращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права до предъявления в суд иска не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Впоследствии представителем истца ТСЖ «Рубин-2009» в лице ФИО14, истцом и представителем истцов ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1 - ФИО5 были представлены дополнения к исковым заявлениям, в которых указали, что в соответствии с исполнительной документацией по разделам канализация, водопровод по жилому дому № <адрес>, на технических этажах не предусмотрено наличие канализации и водопровода, что делает помещения непригодными для эксплуатации.

В п. 2 искового заявления истцы указывают о расположении в помещениях техэтажей системы дымоудаления, в качестве подтверждения прилагают рабочий проект «Автоматическая установка пожарной сигнализации, система оповещения и управления эвакуацией, система управления дымоудалением».

В качестве документов, подтверждающих устройство загородительных огней на крышах 1,5,8 секций прилагают технические условия ГУП СК «Международный аэропорт Ставрополь» и исполнительный лист по делу №А63-8550/11 на понуждение к установке огней. Технический паспорт дома был передан Товариществу ДД.ММ.ГГГГ (письмо от ДД.ММ.ГГГГ №) по исполнительному листу на основании решения АС СК от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А63-8550/11, при этом дом сдан в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ В соответствии со ст. 8 ГК РФ, п. 10 ст. 162 ЖК, постановлением Правительства № от 13.0806 <адрес> был обязан передать техническую документацию эксплуатирующей организации в течение 2-х месяцев с момента сдачи объекта в эксплуатацию. В результате нежилые помещения были отнесены (переведены) из общественных помещений к прочим (продаваемым) без согласия собственников.

Согласно акта о технологическом присоединении № от ДД.ММ.ГГГГ представителем Застройщика (ООО «СТ Финанс») - ООО «Аквапарк» оплачена максимальная мощность 756 кВт. Договором № от ДД.ММ.ГГГГ энергоснабжения электрической энергией заключенного между ТСЖ «Рубин 2009» и ОАО «Ставропольэнрегосбыт», дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ максимальная мощность составляет 612 кВт (в части жилых помещений). Данные мощности соответствуют проекту электроснабжения дома, в соответствии с которым расчетная нагрузка составляет 756 кВт, жилой <адрес> кВт, помещения общественного назначения 1-5 секции 144 кВт. Кроме того, распределение электрической мощности по нежилым помещениям дома в части технических этажей не предусмотрено (письмо № от ДД.ММ.ГГГГ) Таким образом, снабжение электрической энергией помещений технических этажей не предусмотрено документально, что подтверждает изначальное отнесение данных помещений к общественным.

При продаже помещений технического этажа (заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СТ Финанс» и ФИО15) ФИО9 действует от имени и в интересах ООО «СТ Финанс» на основании доверенности, что свидетельствует о незаконном выводе имущества, кроме того ФИО9 не является предпринимателем (выписка из ЕГРИП прилагается), что свидетельствует о невозможности использования данных помещений в качестве коммерческой недвижимости.

Апелляционным определение <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права собственности технических этажей 3 секции была признана недействительной с исключением из ЕГРП, о чем свидетельствует уведомление о погашении регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ.

В дальнейшем представитель истца ТСЖ «Рубин-2009» в лице ФИО14, истец и представитель истцов ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1 - ФИО5 уточнили исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ (т. 4, л.д. 1) и просили суд:

признать первоначальную государственную регистрацию права собственности ООО «СТ Финанс» на: нежилые помещения №, 862, 865 общей площадью 235,2 кв. метра, расположенные на техническом этаже 1 секции многоквартирного жилого <адрес>, г Ставрополь; нежилые помещения № общей площадью 217,3 кв. метра, расположенные на техническом этаже 5 секции многоквартирного жилого <адрес>, г Ставрополь; нежилые помещения № общей площадью 215,3 кв. метра, расположенные на техническом этаже 8 секции многоквартирного жилого <адрес> недействительной (ничтожной).

Признать ничтожной (недействительной) сделкой:

договор купли-продажи недвижимости от 28.05.2013г. заключенный между ООО «СТ Финанс» и ФИО9 на нежилые помещения №, 862, 865, общей площадью 235,2 кв. метра (свидетельство <адрес> от 08.07.2013г.); договор купли-продажи недвижимости от 28.05.2013г. заключенный между ООО «СТ Финанс» и ФИО9 на нежилые помещения № общей площадью 217,3 кв. метра (свидетельства <адрес> от 08.07.2013г.); договор купли-продажи недвижимости от 28.05.2013г. заключенный между ООО «СТ Финанс» и ФИО9 на нежилые помещения 886-891 общей площадью 215,3 кв. метра (свидетельства <адрес> от 08.07.2013г.).

Признать право общей собственности на нежилые помещения №, 862, 865 общей площадью 235,2 кв. метра, расположенные на
техническом этаже 1 секции многоквартирного жилого дома расположенного по адресу <адрес>; нежилые помещения №,879,880,881,882, 883 общей площадью 217,3 кв. метра,
расположенные на техническом этаже 5 секции многоквартирного жилого дома расположенного по адресу <адрес>, нежилые помещения №, 887, 888, 889, 890, 891 общей площадью 215,3 кв. метра,
расположенные на техническом этаже 8 секции многоквартирного жилого дома расположенного по адресу <адрес> за собственниками помещений многоквартирного жилого дома, пропорционально их долям в праве собственности на помещения.

Также просили взыскать солидарно с ответчиков в пользу ТСЖ «Рубин 2009» (плательщика государственной пошлины) государственную пошлину в размере: 11960,14 руб. (по иску о признании сделки по отчуждению помещений №,862,865 ничтожной); 11293,45 руб. (по иску о признании сделки по отчуждению помещений 878-883 ничтожной), 11218,96 руб. (по иску о признании сделки по отчуждению помещений № ничтожной).

Представителем истца ТСЖ «Рубин-2009» в лице ФИО14, истцом и представителем истцов ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1 - ФИО5 так же были представлены дополнения оснований к исковым требованиям о признании сделок по отчуждению недвижимого имущества (помещений технических этажей) ничтожной в которых они указали, что с учетом предоставленного в суд предварительного договора купли-продажи недвижимости от 17.09.2012г., заключенного между ООО «СТ Финанс» в лице ФИО9 и ФИО15 ФИО9 не может иметь статус добросовестного приобретателя по сделкам в связи с тем, что представляет интересы ООО «СТ Финанс» и фактически становится приобретателем технических этажей в целях выведения имущества из общей собственности собственников многоквартирного жилого дома (пропорционально их долей). Данное обстоятельство дополнительно доказывает:

- факт заключения в один день всех договоров купли-продажи «ДД.ММ.ГГГГг.»;

- сокрытие информации о приобретении имущества от эксплуатирующей организации которая в соответствии со ст. 155 ЖК РФ обязана расчитывать и истребовать денежные средства на техническое содержание и начисленные коммунальные платежи на ОДН (общедомовые нужды).

Сделка по перепродаже имущества ФИО9 является ничтожной на основании ст. 169 ГК РФ (совершенная с целью противной основам правопорядка и нравственности) по причине продажи ООО «СТ Финанс» «не своего имущества», а имущества являющегося общей собственностью. Технический этаж является вспомогательным помещением для обеспечения проживания основному — «жилому» помещению, проведения в нем различных инженерных систем (кольцевого трубопровода для горячего водоснабжения, канализационных выпусков, создания воздушной прослойки между жилыми помещениями и крышей дома, для безопасной эксплуатации многоквартирного жилого дома, включая систему загородительных огней, систему дымоудаления и систему приточного воздуха, расположения машинных помещений лифтов и т. далее. В приложенных документах (25.06.14г.) присутствовали технические условия ООО «Аквапарк» по выполнению загородительных огней для воздушных судов. По решению АССК по делу А63-8550/2011 от 15.03.13г. на ООО «Ст Финанс» возложена обязаность выполнить ТУ, электрические кабели 10 светильников проходят по техническим этажам. При приобретении квартир или в процессе строительства, заключении договоров долевого участия в строительстве дольщики или собственники оплачивали стоимость построенного квадратного метра жилого помещения с одновременной оплатой стоимости вспомогательных помещений, и инженерных коммуникаций, включая лестничные клетки, лифтовые холлы, внеквартирные корридоры, технические этажи и подвалы. Получается, что застройщик пытается дважды перепродать одно и тоже имущество в целях извлечения незаконно полученных денежных средств, часть которых он уже получил от собственников квартир.

Согласно разрешения на ввод обьекта в эксплуатацию многоквартирный жилой дом указан этажностью 14-12 этажей. Технический этаж является 15 этажом многквартирного жилого дома и не может быть «эксплуатируемым» в силу нарушения правил пожарной безопасности

Согласно полученной выписки из ЕГРЮЛ ФИО9 не является предпринимателем с 26.08.2011г., и данные помещения были им приобретены только для создания видимости возникновения мнимой сделки (ст. 170 ГК РФ). Об этом указывает и отсутствие появления ФИО9 в помещениях «эксплуатации» технических этажей по причине отсутствия физического доступа (наличия ключей), надлежащей (добровольной) оплаты.

Наличие в паспортах вытяжного вентилятора или приточного крышного вентирятора звуковых диапозонов работы, а также наличие на техническом этаже свободного доступа к пультам управления системы дымоудаления дает возможность незаконного отключения ФИО9 или арендатором помещений из-за срабатывания и высокого звукового шума работы электродвигателей.

Представителем ответчика ООО «СТ Финанс» по доверенности ФИО3 были представлены письменные отзывы на исковое заявление ТСЖ «Рубин», в которых он указал на то, что ООО «СТ Финанс» считает указанные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое. электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно подпункту «а» пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения; одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № №» разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по <адрес>.

Техническая инвентаризация жилого дома, включая оспариваемые нежилые помещения, была проведена ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация».

Так, на оспариваемые нежилые помещения было оформлено право собственности за ООО «СТ Финанс», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №. от ДД.ММ.ГГГГ № которые ДД.ММ.ГГГГ погашены.

Таким образом, имеющаяся разрешительная, проектно-техническая документация, а также правоустанавливающие документы, свидетельствуют о том, что спорные нежилые помещения проектировались и построены с целью дальнейшей их передачи, то есть эти помещения предназначены для самостоятельного использования, а не для обслуживания жилого дома.

При этом, Управлением Росреестра по <адрес> произведен учет спорных помещений в качестве самостоятельных объектов недвижимости, им присвоены индивидуальные кадастровые номера.

Доказательств включения в установленном законом порядке спорного недвижимого имущества в состав общего имущества жилого дома с целью выполнения обязанности по его содержанию истцами не представлено.

Наличие в спорных помещениях отдельных инженерно-технических коммуникаций, равно как и в любом другом помещении дома, не может являться безусловным основанием для возникновения на них права общей долевой собственности всех домовладельцев, поскольку к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, которые предназначены исключительно для обслуживания многоквартирного дома и не могут использоваться самостоятельно.

Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения в Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (вступившие в силу с ДД.ММ.ГГГГ). в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №*1 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вступающие в силу с ДД.ММ.ГГГГ, а подпункты «с» и «т» с ДД.ММ.ГГГГ).

Указанными изменениями уточнено понятие «общая площадь помещений. входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме», которое следует определять как суммарную площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №RU №» разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по <адрес>. 71.

Техническая инвентаризация жилого дома, была проведена ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация» на момент ввода его в эксплуатацию, а именно ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которой оспариваемые нежилые помещения не входят в состав «помещений общего пользования», а включены в раздел «прочие» помещения.

Так, согласно технического паспорта с датой инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения располагаются:

-     в подвале, общей площадью 3 179.6 кв.м, из них — 942,8 кв.м это помещения общего пользования. 2 236,8 кв.м это прочие нежилые помещения;

-     на первом этаже, общей площадью 2 136,9 кв.м. из них — 713.4 кв.м это помещения общего пользования, 1 423.5 кв.м это прочие нежилые помещения:

-     на тринадцатом этаже, общей площадью 1 927,2 кв, из них — 791,4 кв.м это помещения общего пользования, 1 135,8 кв.м это прочие нежилые помещения;

-     на техническом (15-ом) этаже, общей площадью 1 290,6 кв.м, из них — 388,7 кв.м это помещения общего пользования. 901,9 кв.м это прочие нежилые помещения.

ИТОГО площадь нежилых помещений составляет 8 534,3 кв.м.

И только часть указанных площадей оформлена в собственность застройщика, в соответствии с действующим законодательством. Именно те помещения, которые имеют самостоятельное значение и изначально планировались к использованию застройщиком самостоятельно, а именно:

-     в подвале, общей площадью 2 230,10 кв.м;

-     на первом этаже, общей площадью 1 441,1 кв.м;

-     на тринадцатом этаже, общей площадью 1 142,8 кв;

-     на техническом (15-ом) этаже, общей площадью 896,1 кв.м.

ИТОГО изначально было оформлено в собственность застройщика 5 710,10 кв.м.

Такое распределение и назначение помещений было определено еще на момент ввода в эксплуатацию жилого дома, что подтверждается с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №RU 263090000№» объекта капитального строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по <адрес>. В данном разрешении указана площадь встроенно-пристроенных нежилых помещений 5 713,5 кв.м.

Таким образом, к обще домовому имуществу жильцов многоквартирного дома было отнесено 2 824,20 кв.м.

Так, на оспариваемые нежилые помещения было оформлено право собственности за ООО «СТ Финанс», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №. от ДД.ММ.ГГГГ № которые ДД.ММ.ГГГГ погашены.

Таким образом, имеющаяся разрешительная, проектно-техническая документация, а также правоустанавливающие документы, свидетельствуют о том, что спорные нежилые помещения проектировались и построены с целью дальнейшей их передачи, то есть эти помещения предназначены для самостоятельного использования, а не для обслуживания жилого дома.

При этом, Управлением Росреестра по <адрес> произведен учет спорных помещений в качестве самостоятельных объектов недвижимости, им присвоены индивидуальные кадастровые номера.

Доказательств включения в установленном законом порядке спорного недвижимого имущества в состав общего имущества жилого дома с целью выполнения обязанности по его содержанию истцами не представлено.

Наличие в спорных помещениях отдельных инженерно-технических коммуникаций, равно как и в любом другом помещении дома, не может являться безусловным основанием для возникновения на них права общей долевой собственности всех домовладельцев, поскольку к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, которые предназначены исключительно для обслуживания многоквартирного дома и не могут использоваться самостоятельно.

Представителем истца ТСЖ «Рубин-2009» в лице ФИО14, истцом и представителем истцов ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1 - ФИО5 были представлены письменные возражения на отзыв ООО «СТ Финанс», которые они обосновали тем, что постановлениями Правительства РФ №,344 были утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам многоквартирных домов (определяющие порядок расчета и нормативы потребления коммунальных услуг). В Постановлении № определение общей площади помещений общего имущества указано с целью осуществления расчетов для определения стоимости предоставления коммунальных услуг. Нежилым помещениям технических этажей не предоставляется ни одного вида коммунальных услуг (электроэнергия, отопление, водоснабжение, канализация), что изначально было определено проектной документацией.

В отзыве представитель ответчика ссылается на технический паспорт с датой инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ (ввода дома в эксплуатацию), при этом данный техпаспорт не приложен в качестве доказательства по делу, в связи с чем доводы отзыва не подтверждены доказательствами и не могут быть признаны судом обоснованными. В связи с тем, что техпаспорт от ДД.ММ.ГГГГ не был передан эксплуатирующей организации в сроки, установленные законодательством РФ, ТСЖ осуществляло запрос в Комитет градостроительства администрации <адрес> (орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию) по наличию технического паспорта с датой инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ Согласно полученного ответа Комитета (от ДД.ММ.ГГГГ) данный технический паспорт в архиве Комитета отсутствует.

Ответчик ссылается, что нежилые помещения техэтажей изначально предполагалось оформить в его собственность. Документом - основанием при регистрации права собственности являлось разрешение на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, при этом данные нежилые помещения расположены на 15 технических этажах, в разрешении указано, что количество этажей дома составляет 12-14. Таким образом в разрешении отсутствует указание на наличие нежилых помещений на 15 (техническом) этаже, соответственно данные помещения не могли быть зарегистрированы на основании данного документа в собственность ООО «СТ Финанс». Технические этажи не являются встроено-пристроенными помещениями дома, соответственно их площадь не включена в площадь встроено-пристроенных помещений, указанных в разрешении.

Так же представителем истца ТСЖ «Рубин-2009» в лице ФИО14, истцом и представителем истцов ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1 - ФИО5 были представлены еще одни письменные возражения на отзыв ООО «СТ Финанс», которые они обосновали тем, что из содержания отзыва ООО «СТ Финас» следует, что принадлежность к общему и продаваемому имуществу определялась застройщиком самостоятельно, согласно его коммерческих интересов. Право собственности за ООО «СТ Финанс» на спорные помещения подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права в которых в качестве документа основания указано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ (имеется в материалах дела), в котором указаны лишь общие показатели объекта, среди которых общая площадь встроено-пристроенных помещений 5713,5 м2. Технические этажи (15-й) не относятся к встроено-пристроенным помещениям и не указаны в разрешении, кроме того, в разрешении указано количество этажей - 12-14 (15-й отсутствует, т.к. является техническим). В соответствии с СП 54.1330.2011 СНиП 31-01-2003, утвержденных приказом Минрегиона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № встроено-пристроенные помещения - помещения, располагаемые в габаритах здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов здания более чем на 1,5 м. Таким образом, в правоустанавливающем документе, на основании которого Застройщиком произведена первоначальная государственная регистрация прав отсутствует информация об объекте права (нежилых помещениях технических этажей) в полном объеме. Согласно нормам законодательства РФ технический паспорт не является правоустанавливающим или правоподтверждающим документом. Технический паспорт объекта капитального строительства является информационно-техническим документом, содержащим сведения о потребительских свойствах и технических характеристиках объекта (данная информация содержится в письме ГУП СК «КТИ» от22.08.13г.

Представителем третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по доверенности ФИО16 представлены письменные отзывы на исковые заявления истца ТСЖ «Рубин- 2009», в которых указано, что право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п.1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации.

В соответствии со ст. 2 ФЗ РФ №122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в ФИО10 порядке При этом государственная регистрация права носит заявительный характер обращения и проводится с соблюдением требований, предусмотренных статьями 16,17,18 Закона о регистрации на основании заявления правообладателя сторон договора либо уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, с приложением документов, необходимых для ее проведения.

В соответствии со ст.ст. 16-18 Закона о регистрации обязанность предоставления документов, подтверждающих возникновение, изменение, прекращение прав, ограничений (обременений( на заявленный к регистрации объект недвижимого имущества, лежит на заявителях.

01.06.2012          г. и ДД.ММ.ГГГГ Управлением была проведена государственная регистрация права собственности ООО «СТ Финанс» на технический этаж, номера на поэтажном плане: 860, 862, 865, общей площадью 235,2 кв.м., к/н № на технический этаж, номера на поэтажном плане: 886-891, общей площадью 215,3 кв.м., к/н №, на технический этаж, номера на поэтажном плане: 878-883, общей площадью 217,3 кв.м., к/н №, расположенные по адресу: <адрес>, на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №№» от ДД.ММ.ГГГГ.

08.07.2012          г. проведена государственная регистрация права собственности ФИО9 на вышеуказанные помещения, на основании Договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

На государственную регистрацию были предоставлены все необходимые документы, соответствующие требованиям закона по форме и содержанию, оснований для отказа, предусмотренных ст. 20 Закон о регистрации не имелось.

Правоустанавливающие документы, послужившие основанием для проведения государственной регистрации права собственности, на момент ее проведения, никем не были отменены либо признаны недействительными в установленном законом порядке.

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе ФИО10, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, -призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Оспариванию в ФИО10 порядке подлежит не собственно свидетельство о праве собственности или же запись в реестре, а те гражданско-правовые основания, на основании которых возникло конкретное право на недвижимое имущество у лица, зарегистрированного в качестве правообладателя.

Следовательно, для того чтобы признать регистрацию права собственности недействительной, необходимо дать правовую оценку документу, на основании которого было зарегистрировано право.

ФИО10 защита в случае нарушения зарегистрированным правом охраняемых законом интересов третьих лиц по смыслу абз.2 п.1 ст.2 Закона о регистрации возможна исключительно путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество (правоустанавливающих документов, лежащих в основе зарегистрированного прав). Иной вывод противоречит буквальному содержанию указанной нормы материального права.

Постановлением Пленума Верховного суда РФ №, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в ФИО10 практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление) в целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции, арбитражными судами законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав даны разъяснения относительно споров о правах на недвижимое имущество.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются снованием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части ФИО10 акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Однако, в то же время решение суда о признании сделки не действительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 Постановления).

В пункте 53 Постановления закреплено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременении, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

В соответствии со ст. 17 Закона о регистрации - вступившие в законную силу ФИО10 решения являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае удовлетворения судом заявленных требований, признании недействительной сделкой договор купли-продажи недвижимости, для прекращения государственной регистрации на основании решения суда в соответствии со ст. 17 Закона о регистрации необходимо решить вопрос о прекращении зарегистрированного права и исключения соответствующих регистрационных записи из ЕГРП.

Представителем истца ТСЖ «Рубин-2009» в лице ФИО14, истцом и представителем истцов ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1 - ФИО5 были представлены письменные возражения на заключение эксперта №-Д с учетом опроса эксперта в которых указали о том, что в соответствии с проектной документацией, свидетельствами о государственной регистрации прав все спорные помещения расположены на техническом этаже дома. В соответствии с определением технического этажа, изложенным в СП 54.13330.2001 (СНиП 31-01-2003. утвержденных приказом Минрегиона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами. Пространство высотой 1,8 м и менее, используемое только для прокладки коммуникаций, этажом не является». С учетом расположения данных помещений и их назначения спорные помещения не могут принадлежать отдельным собственниками использоваться ими в личных целях. Данное определение технического этажа не используется в заключении, соответственно заключение дано без учета месторасположения спорных помещений, так как входы в общественные помещения должны быть изолированы от жилой зоны п7.2.15СП54.13.330.2011.

В соответствии с решением АС СК от ДД.ММ.ГГГГ на крыше 1,5,8 секции должно быть установлено оборудование - световое ограждение (загородительные сигнальные огни) для самолетов в количестве 10 штук с проводкой в спорных помещениях электрических кабелей. Экспертиза проводилась без учета данного факта -именно 5 дублирующих (двойных загородитеотных огней должны находится под спорными помещениями. Факт не нашел отражения в заключении.

В соответствии с решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного решения от 24.12.2013г (судьи ФИО13) вступившего в законную силу и находящееся на принудительном исполнении экспертиза проведена без учета устранения строительного недостатка — демонтажа с 1 по 10 секции в помещениях технических этажей оконных блоков и их заменой на двойной стеклоблок в целях утепления неотапливаемых помещений согласно проектной документации, чт влечет отсутствие каких либо в будующем создания эвакуационных выходов на крышу дома.

В заключении и объяснениях эксперта не дано понятия оборудования и наличия в спорных помещениях оборудования, обслуживающего более одного помещения в данном доме например ливневых воронок, потолка технических этажей являющегося составной частью крыши относящихся к общедомовому имуществу согласно пп. б) п.2 и п.5 правил содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме (утв постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №, а также невозможности исполнения обязательства эксплуатирующей организацией, предусмотренного п. 4.6.1.1 Правил технической эксплуатации организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить следующее: «исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода»..

При получении разьяснений на поставленные вопросы перед экспертом, выяснилось, что экспертиза проводилась без истребования проектной документации ВК (водопровод и канализация), ОВ (отопление и вентиляция), ЭО (электрическое оборудование) а также приложенных в материалах дела копий исполнительных чертежей иодопровода и канализации, согласно которых помещения технических этажей не обеспечиваются коммунальными ресурсами (факта наличия или отсутствия независимо от законности). С другой стороны эксперт при определении возможности эксплуатации помещений определял их возможность при отхождении от факта отсутствия эвакуационных выходов и других условий которые отсутствовали при визуальном осмотре.

При ответе на 3-й вопрос экспертом указано, что перечень ограничений для эксплуатации с учетом норм, а именно - п/п б) пункта 23 Правил противопожарного режима в РФ (утвержденных постановлением правительства от ДД.ММ.ГГГГ №) «На объектах запрещается: - использовать чердаки, технические этажи, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов» не является исчерпывающим что формально при отсутствии мебели приводит к невозможности использования данных помещений другими лицами.

С учетом поставленного судом вопроса: для чего предназначены спорные помещения в настоящее время, с учетом их реального состояния по факту (без инженерных коммуникаций и эвакуционных выходов), ответ данный экспертом на поставленный вопрос при выполнении указанных условий не понятен истцам.

Так же представителем истца ТСЖ «Рубин-2009» в лице ФИО14, истцом и представителем истцов ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1 - ФИО5 были представлены письменные возражения на разъяснения (пояснения) эксперта которые обосновали тем, что ДД.ММ.ГГГГ в ФИО10 заседании экспертом ФИО17 были даны устные ответы (пояснения) на вопросы по экспертному заключению, в том числе в части определения понятия оборудования.

В соответствии с постановлением Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме..» пункт 5 «В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе. Таким образом, водосточные воронки, расположенные в спорных помещениях отнесены законом к общему имуществу и являются оборудованием.

В ФИО10 заседании экспертом были даны пояснения в отношении понятия оборудования, зачитаны выдержки из СНиП 31-03-2001 «Производственные здания» (многоквартирный жилой дом не относиться к производственным зданиям) и Методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-35.2004. Постановление № не было принято во внимание экспертом, ответы эксперта не основывались на данном определении. Кроме того, экспертиза проводилась без истребования у стороны (Истца) проектной документации: отопление и вентиляция (ОВ), водопровод и канализация (ВК), электрооборудование (ЭО) технических этажей. В материалах дела находились и не были отражены в заключении: исполнительные чертежи водопровода 1,5,8 секции, канализации 1,5,8 секции, схема расположения загородительных огней, находящаяся на исполнении в рамках исполнительного производство по решению АС СК от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А63-8550/2011. Таким образом, по мнению Истцов заключение эксперта является противоречивым, не полным и не подтвержденным проектной документацией.

Представитель истца ТСЖ «Рубин-2009» в лице ФИО14 в ФИО10 заседании исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в письменных заявлениях, дополнениях и возражениях. Ссылался на то, что проектной документацией не было предусмотрено проведение коммуникаций (воды, электричества, тепла) на технический этаж в целом и в спорные помещения в частности. Полагал, что строительство спорных нежилых помещений производилось за счет дольщиков.

Истец и представитель истцов ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1 по доверенности ФИО5 в ФИО10 заседании исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в письменных заявлениях, дополнениях и возражениях. Полагала, что спорные помещения относятся к общему имуществу. Полагала, что на техническом этаже не могут находится помещения, являющиеся частной собственностью.

Истцы ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1, не явились в ФИО10 заседание, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие с участием их представителя, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. ст. 48, 167 ГПК РФ пришел к выводу о рассмотрении дела без указанных истцов с участием их представителя по доверенности ФИО5

Ответчик ФИО9 не явился в ФИО10 заседание, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием его представителя, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле в соответствии со ст. ст. 48, 167 ГПК РФ пришел к выводу о рассмотрении дела без указанного ответчика с участием его представителя по доверенности ФИО4

Представитель ответчика ФИО9 по доверенности ФИО4 в ФИО10 заседании исковые требования не признала, поддержала доводы письменных возражений, представленных стороной ответчиков. Полагала, что спорные нежилые помещения были построены за счет застройщика.

Представитель ответчика ООО «СТ Финанс» по доверенности ФИО3 в ФИО10 заседании исковые требования не признал, поддержал доводы письменных возражений. Полагал, что спорные нежилые помещения были построены за счет застройщика.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не явился в ФИО10 заседание, представил письменный отзыв и заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле в соответствии со ст. 167 ГПК РФ пришел к выводу о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законном порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств, имеющих значения для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 56 п.1 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры вмногоквартирномдоменаряду с принадлежащим емупомещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности наобщееимуществодома, то есть часть комплекса недвижимого имущества, которая предназначена для обслуживания, использованияпомещенийи доступа к ним, тесно связана с ними назначением и следующая их судьбе.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п.п. 1-3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О по смыслу п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в ФИО10 практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Таким образом, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> была проведена государственная регистрация права собственности ООО «СТ Финанс» на нежилые помещения технического этажа дома, расположенного по адресу: <адрес>, номера на поэтажном плане: 860, 862, 865, общей площадью 235,2 кв.м., к/н №; 886-891, общей площадью 215,3 кв.м., к/н № 878-883, общей площадью 217,3 кв.м., к/н №

Государственная регистрация проведена на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU №» от ДД.ММ.ГГГГ.

08.07.2013          г. проведена государственная регистрация права собственности ФИО9 на вышеуказанные помещения на основании договоров купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Данные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, договорами купли-продажи недвижимости, материалами дел правоустанавливающих документов (т. 1 л.д. 15-17, т. 2 л.д. 15, т. 3 л.д. 15, т. 4 л.д. 58-60, 71 (оборотная сторона) -72, 86-87, 109 (оборотная сторона)-110, 68-122).

Разрешая требования о признании недействительной (ничтожной) первоначальной государственной регистрации права собственности ООО «СТ Финананс» на спорные нежилые помещения по указанным истцами основаниям, суд приходит к следующему.

Судом для установления обстоятельств, предусмотренных п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ была назначена ФИО10 строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключения эксперта ООО <адрес>вое специализированное экспертное учреждение ФИО10 ЭКСПЕРТИЗА «ГлавЭксперт» ФИО17 от ДД.ММ.ГГГГ №-Д спорные нежилые помещения не предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом <адрес>.

В ходе проведения ФИО10 экспертизы установлено и в заключении эксперта зафиксировано наличие в спорных нежилых помещениях следующих инженерных коммуникаций: инженерные коммуникации стояковой разводки канализации (хозфекальной и ливневой) и вентиляции, расположенные в коммуникационных шахтах, проходящих через внутренние помещения квартир многоквартирного жилого дома от уровня второго до уровня четырнадцатого этажа и в уровне первого этажа, где расположены нежилые помещения встроенно-пристроенной части жилого многоквартирного дома.

Также в ходе проведения ФИО10 экспертизы установлено и в заключении эксперта зафиксировано, что в спорных нежилых помещениях №№, 883, 880, 886, 889 в уровне покрытия над техническим этажом расположены пластиковые трубопроводы внутреннего водостока дождевых и талых вод с кровельного покрытия жилого многоквартирного дома. К местам установки воронок проведен электрокабель рабочим напряжением 220В в гофрированной пластиковой трубе с разводными электрическими коробками. Рабочее напряжение подводящего кабеля к сливным воронкам соответствует рабочему напряжению электрокабеля стандартной сети внутренней электропроводки квартир, кабель не является магистральным и предназначен только для обогрева воронок.

При этом эксперт ФИО17 указала, что наличия оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, в спорных нежилых помещениях не установлено (т. 5, 33-34 листы заключения эксперта).

Указанные выводы эксперт ФИО17 подтвердила в ФИО10 заседании в ходе её допроса, где пояснила, что обнаруженные ею инженерные коммуникации к оборудованию, предназначенному для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, не относятся. В обоснование изложенного эксперт ФИО17 ссылалась на СНиП 31-03-2001 «Производственные здания», п. 3.4 Межгосударственного стандарта ГОСТ ЕН 1070-2003 «Безопасность оборудования.Термины и определения», Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденные постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, Свод правил СП 30.13330.2012 «СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85* Внутренний водопровод и канализация зданий» Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85*, Методику определения стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-35.2004, утв. Постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, указания по применению федеральных единичных расценок на монтаж оборудования (ФЕРм-2001) МДС 81-37.2004 утв. Постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №), постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.

В ФИО10 заседании эксперт ФИО17 пояснила, что согласно указанным ею нормам обнаруженные в спорных помещениях инженерные коммуникации не являются оборудованием, а являются трубопроводом, материалом.

В ФИО10 заседании из пояснений эксперта ФИО17 и представителя истца ТСЖ «Рубин-2009» ФИО2 было установлено, что ливневая канализация многоквартирного жилого <адрес> является самотечной и не имеет насосов.

Вышеуказанные выводы эксперта о том, что в спорных нежилых помещениях не обнаружено оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, что спорные нежилые помещения не предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом – являются обоснованными, основаны на проведенном экспертом исследовании, сторонами не опровергнуты.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что в спорных жилых помещениях расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений.

Суду не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что спорные нежилые помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме, что спорные нежилые помещения предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеют самостоятельного назначения.

Напротив, согласно технического паспорта на жилой <адрес>, экспликации к поэтажному плану строения, спорные нежилые помещения не отнесены к категории помещений общего пользования, а отнесены к прочим помещениям. При этом помещения №№, 862, 879, 881, 886, 888, 890 – имеют назначение «нежилое помещение», остальные спорные помещения – имеют назначение «сан узел» (т. 4, л.д. 136-139).

Из материалов дела также следует, что указанные сведения технического паспорта многоквартирного жилого дома в части назначения спорных нежилых помещений соответствуют проектной документации на указанный жилой дом, которая запрашивалась судом и осматривалась с привлечением специалиста ГУП СК «Бюро кадастровых инженеров <адрес>» ФИО18, а именно судом осматривался рабочий проект на секции №,2,3,4,5 один том, на секцию № один том, на секцию № один том (т. 5, л.д. 25, 26, 49, 53-60).

Таким образом, спорные нежилые помещения были спроектированы и построены как самостоятельные объекты, не связанные с техническим обслуживанием всего здания, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию утверждено органом местного самоуправления, то есть спорные помещения, запроектированные как нежилые помещения, не были отнесены к общему имуществу.

Сам по себе факт наличия в спорных помещениях коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одной квартиры, не свидетельствует об автоматическом отнесении данных помещений к общему долевому имуществу собственников квартир, поскольку наличие коммуникаций в частности канализационной сети, в спорных помещениях не является безусловным основанием для возникновения права общей долевой собственности домовладельцев на спорные помещения, и подлежит доказыванию.

Проведенным экспертным исследованием установлено, что спорные помещения имеют доступ через помещения общего пользования: лестничные клетки и коридор общего пользования, спорные помещения не являются местами общего пользования, через которые обеспечивается проход к другим, технологическим помещениям. Технологические помещения (машинные отделения, венткамеры), расположенные на техническом этаже, имеют отдельный доступ и для их обслуживания не нужно пользоваться спорными помещениями (т. 5, 27-29 листы заключения эксперта).

Проведенным экспертным исследованием также установлено, что в настоящее время спорные помещения не используются, при этом их самостоятельное использование не создает препятствий для пользования общим имуществом в многоквартирном доме. А то обстоятельство, что спорные помещения не используются в настоящее время, не свидетельствует о невозможности их использования.

Доказательств, свидетельствующих о том, что спорные нежилые помещения были построены за счет дольщиков, суду не представлено.

В материалы дела представлена копия договора от ДД.ММ.ГГГГ №К/КВ-259-26 участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «СТ Финанс» (застройщиком) и ФИО19 (участником долевого строительства).

Согласно п. 3.1.1 договора цена договора представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

При этом, согласно п. 1.2 договора объектом долевого строительства является индивидуально определенная квартира.

Указанным договором не предусмотрено строительство нежилых помещений за счет привлеченных средств участника долевого строительства.

Таким образом, материалы дела свидетельствуют о том, что спорные нежилые помещения были предусмотрены проектной документацией как самостоятельные помещения, назначением «нежилое помещение» и «санузел», не были отнесены к числу общих помещений, построены в соответствии с проектной документацией не за счет привлеченных средств участников долевого строительства.

С учетом установленных фактических обстоятельств дела, приведенных норм права и их конституционно-правого толкования, суд приходит к выводу о том, что спорные нежилые помещения не относятся к общему имуществ в многоквартирном доме, поскольку они не предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, в них нет оборудования, предназначенного для обслуживания нужд владельцев помещений, имеется возможность самостоятельного использования данных помещений.

Такие обстоятельства как отсутствие в спорных помещениях электроснабжения, отопления, водоснабжения, водоотведения, - не служат основанием для отнесения данных помещений к общему имуществу в многоквартирном доме в силу приведенных положений гражданского и жилищного законодательства.

Указанные обстоятельства, на которых основывают свои требования истцы, не свидетельствуют о том, что спорные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме.

Кроме того, экспертом ФИО17 было установлено, что техническая возможность обеспечения каждого спорного помещения водой и водоотведением – имеется (т. 5, 35 лист заключения эксперта).

Ссылаясь на положения п. ДД.ММ.ГГГГ СП 54.13330.2011, п. 4.2.1, п. 5.4.2 СП 1.13130.2009, п. 6.20* СНиП 21-01-97*, эксперт ФИО17 сделала вывод о том, что к аварийному выходу из помещений №№, 862, 865 может быть отнесена переходная лоджия (помещение №) через которую возможен аварийный выход на кровлю жилого дома по междуэтажной лестницы, для устройства аварийных выходов из помещений №№, №№ аварийный выход должен быть организован с лоджий на кровлю жилого дома.

В ФИО10 заседании эксперт ФИО17 пояснила, что техническая возможность устройства аварийных выходов имеется.

С учетом изложенного, являются необоснованными доводы истцов о том, что спорные помещения не могут самостоятельно использоваться, поскольку не оборудованы аварийными выходами, что противоречит нормам противопожарной безопасности.

Наличие или отсутствие нарушений норм противопожарной безопасности в нежилом помещении само по себе не может служить основанием для отнесения такого помещения к помещениям общего пользования.

Доводы истцов о том, что на крыше многоквартирного жилого дома должны быть установлены сигнальные (загородительные) огни с разводкой электрического кабеля по техническому этажу до щита управления, также не служат доказательством того, что спорные нежилые помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме. Соответствующего проекта, утвержденного надлежащим образом и предусматривающего размещение в спорных помещениях оборудования, предназначенного для обслуживания нужд владельцев помещений, суду не представлено.

Право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственниковпомещенийв многоквартирномдомев силу закона, не зависит от его регистрации, а зарегистрированное право собственности любых других лиц, может быть оспорено и признано недействительным при доказанности того, что спорноепомещение, в силу закона являющееся объектом права общей долевой собственности собственников помещением в многоквартирном доме, незаконно передано в собственность отдельного лица (лиц).

Согласно Постановления Пленума ВАС РФ N 22 и Пленума ВС РФ N 10 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в ФИО10 практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Права всех собственников подлежат ФИО10 защите равным образом (п.1).

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, и суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (п. 35).

Частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в ФИО10 порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части ФИО10 акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно п. 52 (абзац 4) вышеуказанного совместного постановления Пленума Верховного суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Пункт 52 постановления Пленума предусматривает в качестве способа защиты право требования о признании права другого лица отсутствующим, при этом определяя условия его использования: "в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу п. 52 Постановления Пленума является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что истцами избран неверный способ защиты предполагаемого нарушенного права путем заявления требования о признании недействительной (ничтожной) первоначальной государственной регистрации права собственности ООО «СТ Финананс» на спорные нежилые помещения, что в свою очередь является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении данного требования.

Таким образом, указанные истцами основания не влекут признания недействительной (ничтожной) первоначальной государственной регистрации права собственности ООО «СТ Финананс» на спорные нежилые помещения.

Давая оценку оспариваемым договорам купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ответчиками в отношении спорных нежилых помещений (т. 4 л.д. 71 (оборотная сторона)-72, 86-87, 109 (оборотная сторона)-110), суд приходит к следующему.

Оспариваемые договоры купли-продажи, заключенные ответчиками, соответствуют требованиям ст. ст. 549, 550, 551, 554, 555 Гражданского кодекса РФ, они заключены в письменной форме путем составления в каждом случае одного документа, подписанного сторонами. В договорах указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договорам – ответчику ФИО9, а именно: адреса, площади, номера на поэтажном плане, назначения помещений, кадастровые (или условные) номера.

Оспариваемыми договорами купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена цена договоров.

В силу ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ спорные договоры являются заключенными, поскольку прошли государственную регистрацию.

Таким образом, оспариваемые договоры заключены сторонами в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

В силу ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оснований для признания оспариваемой сделки недействительной, предусмотренных ст. ст. 168 – 179 ГК РФ, судом не установлено.

Таким образом, данные договорыявляются действительными.

Истцами не представлено доказательств того, что данные сделки являютсяничтожными в силу требований ст. 169 ГК РФ, как совершенные с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности.

Основания, по которым суд не относит спорные помещения к общему имуществу, указаны выше.

Регистрация ответчика ФИО9 в качестве индивидуального предпринимателя или отсутствие таковой, вопреки доводам истов, не свидетельствует ни о невозможности использования спорных помещений как самостоятельных объектов, ни о ничтожности оспариваемых сделок. Данное обстоятельство не относится к предмету доказывания по данному делу и не может повлиять на разрешение возникшего спора.

Также не свидетельствует о ничтожности оспариваемых сделок то обстоятельство, что ответчик ФИО9 представлял интересы ООО «СТ Финанс» в сделках с третьими лицами. Данное обстоятельство также не относится к предмету доказывания по данному делу и не может повлиять на разрешение возникшего спора.

С учетом установленных фактических обстоятельств дела и приведенных норм права, суд не находит оснований для признания ничтожными (недействительными) сделками договоров купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ответчиками в отношении спорных нежилых помещений.

Следовательно, не имеется оснований и для удовлетворения требований истцов о признании права общей собственности за собственниками помещений многоквартирного жилого дома пропорционально их долям в праве собственности на помещения.

Кроме того, право собственности на общее имущество многоквартирного дома может возникнуть у собственников квартир, но не у самого товарищества. В связи с тем, что ТСЖ в указанной ситуации действует не самостоятельно, а как представитель, собственники многоквартирного дома должны были уполномочить ТСЖ на подачу иска, однако соответствующих документов, подтверждающих полномочия ТСЖ в материалы дела не представлено.

Таким образом, у ТСЖ "Рубин-2009" отсутствовали правовые основания для обращения в суд с рассматриваемыми требованиями, поскольку право собственности на имущество многоквартирного дома не принадлежит товариществу, собственники помещений в доме не предоставили товариществу право обращения в суд с данным иском, товарищество не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов собственников помещений дома.

В соответствии с выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, истцы ФИО5, ФИО8, ФИО1 являются собственниками квартир многоквартирного жилого <адрес> (т. 5, л.д. 28).

Доказательств, свидетельствующих о том, что истцы ФИО6, ФИО7 являются собственниками помещений указанного многоквартирного дома, в материалы дела не представлено.

Указанные обстоятельства являются самостоятельными основаниями для отказа истцам ТСЖ «Рубин-2009», ФИО6 и ФИО7 в удовлетворении заявленных ими исковых требованиях.

Права и интересы ТСЖ "Рубин-2009", а также лиц, не являющихся собственниками помещений многоквартирного дома, данным решением не затрагиваются, а в удовлетворении исковых требований, заявленных также другими истцами, как собственниками жилых помещений многоквартирного дома, отказано по иным вышеприведенным основаниям.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования товарищества собственников жилья «Рубин-2009», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1 о признании недействительной (ничтожной) первоначальной государственной регистрации права собственности ООО «СТ Финананс» на: нежилые помещения №, 862, 865 общей площадью 235,2 кв.м., расположенные на техническом этаже 1 секции многоквартирного жилого <адрес>; нежилые помещения № общей площадью 217,3 кв.м., расположенные на техническом этаже 5 секции многоквартирного жилого <адрес>; нежилые помещения № общей площадью 215,3 кв.м., расположенные на техническом этаже 8 секции многоквартирного жилого <адрес> – оставить без удовлетворения.

Исковые требования товарищества собственников жилья «Рубин-2009», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1 о признании ничтожными (недействительными) сделками: договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СТ Финанс» и ФИО9 на нежилые помещения №,862,865, общей площадью 235,2 кв. метра (свидетельство <адрес> от 08.07.2013г.); договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СТ Финанс» и ФИО9 на нежилые помещения №, общей площадью 217,3 кв. метра (свидетельство <адрес> от 08.07.2013г.); договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СТ Финанс» и ФИО9 на нежилые помещения №, общей площадью 215,3 кв. метра (свидетельство <адрес> от 08.07.2013г.) – оставить без удовлетворения.

Исковые требования товарищества собственников жилья «Рубин-2009», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1 о признании права общей собственности за собственниками помещений многоквартирного жилого дома пропорционально их долям в праве собственности на помещения, на: нежилые помещения №, 862, 865 общей площадью 235,2 кв.м., расположенные на техническом этаже 1 секции многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; нежилые помещения №, 879, 880, 881, 882, 883 общей площадью 217,3 кв.м., расположенные на техническом этаже 5 секции многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; нежилые помещения №, 887, 888, 889, 890, 891 общей площадью 215,3 кв.м., расположенные на техническом этаже 8 секции многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья М.В. Волковская

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>