Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2385/2012 ~ М-2076/2012 от 02.10.2012

Дело № 2-2385/12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 октября 2012 года г. Ставрополь

Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Якименко И.И.,

при секретаре Штифанове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Манукян М.П. к Мамонтову В.В., третье лицо: ДО № 130 Северо-Кавказского банка - филиала АК Сберегательного банка РФ (ОАО), о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Манукян М.П. обратилась в суд с иском к Мамонтову В.В. о признании за ней право собственности на часть жилого дома, мотивируя свои требования тем, что 29 апреля 2010 года между ней и Мамонтовым В.В. заключен договор купли-продажи недвижимости по адресу: г. ….

Согласно п.1. заключенного договора Манукян М.П. должны перейти в собственность часть жилого дома - жилые помещения номера на поэтажном плане № 6,7,8,9 в литере «Е» на 1 этаже, общей площадью 39,1 кв.м., в том числе жилой площадью 17,0 кв.м, а также место общего пользования коридор-лестница литер 10 площадью 11,2 кв.м, расположенной по адресу: г. ….., принадлежащие на праве собственности Мамонтову В.В. на основании решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 25.12.2009 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним …. года в У ФРС по СК, произведена запись регистрации № …., свидетельство серии …. (литер Е) с ограничением права ипотеки в силу закона.

Указанные помещения расположены на земельном участке по адресу: …., с кадастровым номером ….., площадью …. кв.м., назначение земли - земли поселений, под индивидуальную жилую застройку, принадлежащего на праве собственности Мамонтову Вадиму Валерьевичу, на основании договора продажи недвижимости от …. г., зарегистрирован …. г., номер регистрации …., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним …. г. имеется запись.

Согласно п.4. Договора цена отчуждаемого объекта недвижимости определена соглашением сторон и составляет …. рублей.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности на жилой дом литер «Е» зарегистрирован залог недвижимости по ипотечному кредиту.

В силу ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом с согласия залогодержателя.

Учитывая, что до настоящего времени ипотека не погашена и согласие банка на отчуждение недвижимого имущества не получено, Манукян М.П. лишена возможности оформить право собственности на приобретенные ею жилые помещения.

На просьбы об урегулировании вышеуказанной проблемы с ипотекой, надлежащем оформлении правоустанавливающих документов на жилые помещения и передаче Манукян М.П. права собственности на них ответчик не реагирует и уклоняется от исполнения.

Считает, что поскольку между ней и Мамонтовым В.В. - продавцом достигнуто соглашение о предмете договора, объекты гражданских прав достаточно индивидуализированы на земельном участке, форма договора соблюдена, денежные средства по договору переданы в полном объеме, то при таких обстоятельствах, договор от …..года б/н является действительным.

При таких обстоятельствах, истец считает, что у нее возникло право собственности на часть жилого дома - жилые помещения номера на поэтажном плане № 6,7,8,9 в литере «Е» на 1 этаже, общей площадью 39,1 кв.м., в том числе жилой площадью 17,0 кв.м.

Принимая во внимание, что истец не имеет возможности оформить свое право собственности на жилые помещения иначе, чем в судебном порядке, то она вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

На основании изложенного просит признать за ней право собственности на часть жилого дома - жилые помещения номера на поэтажном плане № 6,7,8,9 в литере «Е» на 1 этаже, общей площадью 39,1кв.м., в том числе жилой площадью 17,0 кв.м, расположенные по адресу г. ….; о прекращении право собственности Мамонтова В.В. на часть жилого дома - жилые помещения номера на поэтажном плане № 6,7,8,9 в литере «Е» на 1 этаже, общей площадью 39,1кв.м., в том числе жилой площадью 17,0 кв.м, расположенные по адресу г. ….., в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю; в резолютивной части решения указать, что данное решение суда является основанием для регистрации права собственности на часть жилого дома - жилые помещения номера на поэтажном плане № 6,7,8,9 в литере «Е» на 1 этаже, общей площадью 39,1кв.м., в том числе жилой площадью 17,0кв.м, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Ставропольскому краю за Манукян М.П.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Ермаченко Ю.А. исковые требования поддержала, в их обоснование привела доводы, аналогичные с выше указанными по тексту.

Истец Манукян М.П. в судебном заседании мнение своего представителя поддержала, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Мамонтов В.В. не возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОАО Северо-Кавказского Банка Сбербанка РФ по доверенности Приходько Н.Г. не согласилась с исковыми требованиями, считает их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Между истцом и Мамонтовым В.В. ….г. был заключен договор купли-продажи недвижимости (далее - договор). Предметом договора является приобретение истцом части жилого дома - жилых помещений номера на поэтажном плане № 6, 7, 8, 9 в литере «Е», расположенных по адресу г. …..

При заключении договора стороны были осведомлены и знали об ограниченных правах (ипотека в силу закона) на указанную недвижимость (п.2, 3 договора).

Между Мамонтовым В.В. и ОАО «Сбербанк России» в лице Северо-Кавказского банка (дополнительный офис №137) заключен кредитный договор №…. от …. года, согласно которому банком были предоставлены Мамонтову В.В. денежные средства на приобретение объекта недвижимости: жилого дома, с земельным участком по адресу: г. ….., которые находятся в залоге у банка (ипотека в силу закона). В последствии ответчиком Мамонтовым В.В. было произведено строительство трех трехэтажных индивидуальных жилых домов литер Б, литер В, литер Е, общей площадью 536,6 кв.м., 424,9 кв.м. и 436,2 кв.м. на земельном участке, площадью 1398 кв.м.

В соответствии со ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Иного кредитным договором предусмотрено не было, следовательно залог (ипотека в силу закона) распространился и на построенные на земельном участке жилые дома литер Б, литер Е, литер В. Данные обременения были зарегистрированы в установленном законодательством порядке (записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.04.2010 г. № …., № …., № ….., что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности серии ….. от …… г.,. .... от ….. г., ….. от ….. г.

В соответствии со ст. 37 ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо распоряжаться им иным образом только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Ответчик Мамонтов В.В. не обращался в банк за выдачей согласия на отчуждение недвижимого имущества и соответственно банк не выдавал согласий ответчику Мамонтову В.В. относительно распоряжения заложенной недвижимостью.

Кроме того, Манукян М.П. на момент подписания договора купли-продажи недвижимости от ……г. знала, что недвижимое имущество находится в залоге (ипотека в силу закона - п. 2, 3 договора), следовательно, осознавала, что данное имущество отчуждается с нарушением правил, установленных ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласие на отчуждение недвижимости Банк залогодателю не давал, что истцом не оспаривается. Более того, истец в своем иске ссылается на тот факт, что согласия банка получено не было. Из положений ст. 39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что если приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил, то такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству.

Согласно части 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Учитывая отсутствие оснований для проведения государственной регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок, оснований для регистрации перехода права на находящееся на нем недвижимое имущество также не имеется.

При таких обстоятельствах считаем, что регистрация перехода права собственности залогодателя на объект другому лицу в условиях, когда объект передан в ипотеку и отсутствует согласие банка, противоречит действующему законодательству.

Таким образом, при изложенных обстоятельствах дела и избранном истцом способе защиты указанные истцом в исковом заявлении доводы направлены на доказывание прекращения залога Банка на земельный участок, нарушение прав Банка как залогодержателя, что, в свою очередь, является грубым нарушением материальных норм права.

На основании изложенного просила в удовлетворении иска Манукян Мани Парниковне отказать.

Выслушав стороны, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования истца Манукян М.П. законны, обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что …… года между Мамонтовым В.В. (Сторона-1) и Манукян М.П. (Сторона-2) заключен предварительный договор купли-продажи помещения, право собственности продавца на которое еще не оформлено, из которого следует, что стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи помещения - позиция-1 на первом этаже, по которому Сторона - 1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 –покупателем помещения (п. 1). Право собственности на указанное в настоящем договоре помещение в установленном законодательством порядке не оформленное, будет оформлено Стороной-1 на основании того, что право собственности на земельный участок, расположенный по ул. Октябрьской г. Ставрополя, общей площадью 1398 кв.м., принадлежит Стороне -1 на основании свидетельства о государственной регистрации права от ….. года № …... Цена помещения в позиции -1 составляет ….. рублей (п. 1). Общая цена помещения выплачивается на условиях 100% предоплаты (п.2).

Согласно п. 4 договора Сторона-1 обязуется заключить основной договор: в течение 10 дней с момента оформления права собственности Стороны-1 на помещение, но не более 1 года с момента заключения настоящего договора.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются, в соответствующих частях, правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 431 ГК РФ при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч.1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

В силу ст. 429 ГК РФ, по своей правовой природе предварительный договор содержит единственное обязательство сторон – обязательство по заключению основного договора. Это обязательство не является денежным обязательством, в связи с чем, его исполнение не может обеспечиваться уплатой денежных средств.

В то же время, в обязанность истицы по заключенному сторонами договору входила обязанность по уплате денежных средств в сумме, равной сумме, по сути, инвестированию строительства спорной квартиры, которая на момент заключения предварительного договора купли-продажи не была построена.

Обязательства сторон, вытекающего из заключенного ими договора, свидетельствует о том, что предварительным договором был оформлен договор инвестирования строительства дома с правом получения в собственность по окончании строительства дома спорной квартиры.

Из пояснений сторон следует, что Манукян М.П. свои обязательства по уплате денежных средств по финансированию спорного объекта недвижимости выполнила в полном объеме, что подтверждается пояснениями представителя истицы по доверенности Ермаченко Ю.А. о том, что денежные средства в сумме …… рублей переданы в момент заключения предварительного договора от ….. года, и пояснениями Мамонтова В.В. в настоящем судебном заседании о том, что данные денежных средств именно в момент, указанный в предварительном договоре – ….. года и использовались им для строительства спорных помещений жилых домам по ул. …...

На основании решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 25 декабря 2009 года на имя Мамонтова В.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом лит. «Е», расположенный по ул. …… (свидетельство ….. от ….. год).

Как следует из материалов дела, ….. года между Манукян М.П. и Мамонтовым В.В. был заключен договор купли-продажи недвижимости по адресу: г. ….. Согласно п.1 заключенного договора ответчик передает в собственность истцу часть жилого дома - жилые помещения номера па поэтажном плане № 6,7,8,9 в литере «Е» на 1 этаже, общей площадью 39,1 кв.м., в том числе жилой площадью 17,0 кв.м., расположенного по адресу: г. ……, принадлежащие на праве собственности Мамонтову В.В. на основании решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 25.12.2009 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ….. года в УФРС по СК произведена запись регистрации № …….

В материалах дела имеется технический паспорт по состоянию на 09 октября 2008 года, где указаны помещения – номера на поэтажном плане №№ 6,7,8,9 в жилом доме лит. «Б», на первом этаже, общей площадью 39,1 кв.м (л.д. 19-32).

В судебном заседании ответчик Мамонтов В.В. не возражал против удовлетворения требования Манукян М.П., судом при вынесении решения учитывается данное обстоятельство.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе, путем признания права.

При таких обстоятельствах, суд считает, что у Манукян М.П. возникло право собственности на часть жилого дома – жилые помещения номера па поэтажном плане № 6,7,8,9 в литере «Е» на 1 этаже, общей площадью 39,1 кв.м., в том числе жилой площадью 17,0 кв.м, расположенные по адресу г. ……

Суд не может принять во внимание доводы представителя третьего лица ОАО «Сбербанка России» в лице Северо-Кавказского банка по следующим основаниям.

….. года в УФРС по СК зарегистрирована ипотека в силу закона на недвижимое имущество – жилой дом площадью 85,5 кв.м. и земельный участок, приобретенные Мамонтовым В.В. на основании договора купли-продажи от 22.02.2007 года.

Вновь возведенные объекты – жилые дома лит. Б, В, Е, расположенные на земельном участке по ул. ……, на которые зарегистрировано ….. года право собственности за Мамонтовым В.В., также обременены ипотекой в силу закону, а также наложен арест.

Как пояснил представитель третьего лица ОАО «Сбербанка России» в лице Северо-Кавказского банка, у ответчика перед ОАО Сбербанком России в лице Северо-Кавказского банка имеется задолженность; однако письменных сведений о стоимости всего заложенного имущества, в том числе и спорных помещений, суду не представлено.

Таким образом, как следует из материалов дела, права третьего лица – ОАО «Сбербанк России» в лице Северо-Кавказского банка по погашению Мамонтовым В.В. задолженности по кредитному договору, по ипотечному кредиту, не нарушаются признанием права собственности за Манукян М.П. на жилые помещения № 6,7,8,9 в литере «Е» на 1 этаже, общей площадью 39,1кв.м., в том числе жилой площадью 17,0 кв.м, расположенные по адресу г. ….., поскольку они не являлись ни предметом кредитного договора, ни договора купли-продажи. Как субъект права литер «Е» стал существовать после совершения указанных сделок.

Согласно ст. 131 ч.1 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом в соответствии со ст. 8 ч. 2 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является вступившие в законную силу судебные акты

В соответствии со ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Согласно положениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право.

Поскольку исковые требования Манукян М.П. подлежат удовлетворению, у суда имеются правовые основания для удовлетворения исковых требований о прекращении права собственности Мамонова В. В. на часть жилого дома - жилые помещения номера на поэтажном плане № 6,7,8,9 в литере «Е» на 1 этаже, общей площадью 39,1кв.м., в том числе жилой площадью 17,0 кв.м, расположенные по адресу г. ……, поскольку данные помещения возведены не за счет средств Мамонтова В.В., а за счет денежных средств истицы, инвестированных в строительство Мамонтову В.В.

На основании изложенного ст.ст. 12,218,554 ГК РФ и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ - ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ № 6,7,8,9 ░ ░░░░░░ «░» ░░ 1 ░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 39,1 ░░.░., ░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 17,0 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░. …….

░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ - ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ № 6,7,8,9 ░ ░░░░░░ «░» ░░ 1 ░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 39,1 ░░.░., ░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 17,0 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░. ….., ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ – ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ № 6,7,8,9 ░ ░░░░░░ «░» ░░ 1 ░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 39,1 ░░.░., ░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 17,0 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░. ….., ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ - ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ № 6,7,8,9 ░ ░░░░░░ «░» ░░ 1 ░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 39,1 ░░.░., ░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 17,0 ░░.░, ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░.