Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2404/2016 ~ М-2900/2016 от 29.08.2016

    РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    К делу № 2-2404/2016

    30 ноября 2016 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края

в составе:

Председательствующего, судьи                       ДИДИК О. А.

при секретаре                                                     ВАСИЛЬЕВОЙ А.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Писарева В.А., Шарлай А.И. к акционерному обществу «Стройтрансгаз», обществу с ограниченной ответственностью «Бизнестренд» и обществу с ограниченной ответственностью «Ореховая Роща» и Федосеевой М. об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Писарев В.А. и Шарлай А.И. обратились в Хостинский районный суд г. Сочи с иском к акционерному обществу «Стройтрансгаз», обществу с ограниченной ответственностью «Бизнестренд», обществу с ограниченной ответственностью «Ореховая Роща» и Федосеевой М. об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В ходе разрешения настоящего спора истцы, уточнив свои требования, настаивали на признании сделок купли-продажи нежилых помещений недействительными в силу их ничтожности.

При этом в обоснование своих требований истцы указали, что они являются собственниками квартир и машиномест в доме <адрес> в Хостинском районе города Сочи.

    Как указывают истцы, в настоящее время им стало известно, что несколько нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже данного многоквартирного жилого дома, и являющихся общим имуществом собственников квартир, значатся на праве собственности за ответчиками по делу.

Данное обстоятельство, как полагают истцы, нарушает права собственников жилых помещений в данном жилом доме, в том числе, и их права, противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ, в связи с чем они и обратились в суд с настоящим иском.

    В судебном заседании представитель истца Писарева В.А., а также истец Шарлай А.И. настаивали на удовлетворении заявленных требований об истребовании спорных помещений из собственности Федосеевой М.. и признании всех предшествующих сделок купли-продажи спорных объектов недействительными в силу их ничтожности.

    При этом истцы указывают на то, что, заключая договоры инвестирования строительства данного многоквартирного жилого дома, они, в том числе, оплачивали и устроенные в данном доме общие помещения. Впоследствии, вселившись в свои жилые помещения, они вплоть до апреля 2014 года использовали спорные помещения. а именно помещения номер № и помещения с № номера по №, расположенные в цокольном этаже дома, как вспомогательные. Они хранили в помещении номер №, расположенном в месте расположения машиномест, запасные части от своих машин, скаты, колеса, а также предметы, необходимые для уборки общих помещений. Другие помещения, а именно помещение охраны и примыкающую к нему туалетную комнату, они также использовали, проводя там различные совещания с управляющей компанией, уточняя обоснованность расходов и т.д. В двух других помещениях распложены устройства для подачи воды и электроэнергии, а также счетчики потребления данных коммунальных услуг.

    Истцы утверждают, что, производя оплату за свои помещения, а также помещения общего пользования, они оплачивали содержание и спорных помещений, и различный ремонт расположенных там устройств.

    Только в апреле 2014 года, когда была произведена смена управляющей компании, они узнали, что, фактически спорные помещения, начиная с 2012 года, неоднократно перепродавались, сначала застройщиком – ООО «Стротрансгаз», который стал без законных оснований собственником данных помещений. Затем данные помещения перепродавались и, в итоге, их собственником стала <данные изъяты> председателя прежней управляющей компании, ответчик Федосеева М.

    Представитель Общества «Стройтрансгаз», не признав иск, пояснила, что основанием возникновения у данного Общества права собственности на несколько помещений, расположенных в цокольном этаже жилого дома номер <адрес> в Хостинском районе города Сочи, явился акт ввода жилого дома, и акт распределения помещений. Общество являлось застройщиком указанного жилого дома.

    Представитель общества с ограниченной ответственностью «Бизнестренд», и ответчика Федосеевой М., также не признав иск, пояснил, что истцы не представили суду ни одного доказательства в подтверждение того обстоятельства, что спорные нежилые помещения являлись местами общего пользования собственников квартир в данном доме.

Помимо изложенного представитель данных ответчиков, а также представитель Общества «Стройтрансгаз» настаивали на применении правил исковой давности.

    Представитель ТСЖ «Сосновый Бор», будучи надлежащим образом извещен о дате и времени судебного заседания, не явившись, не ходатайствовал ни об отложении судебного заседания, ни об оказании помощи в истребовании доказательств.

    Представитель регистрационной службы, будучи надлежащим образом извещен о времени и дате судебного заседания, не явившись, также не ходатайствовал ни об отложении судебного заседания, ни об оказании помощи в истребовании доказательств.

    Суд, выслушав истца Шарлай А.И., представителя истца Писарева В.А., представителей ответчиков, исследовав письменные доказательства, а также заключение экспертизы, находит исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

    К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

    Истцы, обратившись в суд с настоящим требованием, в подтверждение его законности и обоснованности представили надлежащие и бесспорные доказательства, которые дают суду основание для удовлетворения заявленных требований.

    При этом истцы представили доказательства, подтверждающие их право собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме <адрес> в Хостинском районе города Сочи. К таким доказательствам следует отнести договоры инвестирования ( том 1 л.д.8), договор о передаче прав ( том 1 л.д. 13) и дополнительное соглашение ( том 1 л.д. 15), а также свидетельства о государственной регистрации права (л.д.26-29).

    Таким образом, истцы имеют юридически действительные документы, подтверждающие их право собственности на жилые помещения (квартиры)? а также нежилые помещения (машиноместа) в указанном жилом доме.

    Обратившись в суд с настоящим требованием, истцы фактически указывают на то, что их места общего пользования в указанном многоквартирном жилом доме, без законных оснований, оказались в собственности иного лица.

    Действительно, в соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

    То есть, истцы, обратившись в суд с настоящим иском, основываясь на данной норме закона, указывают, что они, как собственники жилых помещений в многоквартирном жилом доме, лишены права собственности на места общего пользования в данном доме, конкретно: на помещения номера: №, расположенные в цокольном этаже жилого дома номер <адрес> в Хостинском районе города Сочи.

    При этом, исходя из представленных доказательств следует, что указанные выше помещения: № жилого дома <адрес> в Хостинском районе города Сочи, в настоящее время на праве собственности принадлежат физическому лицу, ответчику Федосеевой М.

    Из представленных доказательств следует, что ранее- 2008 год, указанные помещения на праве собственности принадлежали обществу с ограниченной ответственностью «Стройтрансгаз» - застройщику жилого дома, затем указанное юридическое лицо произвело отчуждение данных помещений другому юридическому лицу, а именно: обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес - Тренд» ( том 1 л.д. 163-192) и том 2 л.д. 22). Данное юридическое лицо осуществило продажу этих помещений физическому лицу – Б. том 1 л.д. 193-215), он, в свою очередь, юридическому лицу: обществу с ограниченной ответственностью «Ореховая Роща» ( том 2 л.д. 1), которое 13 февраля 2014 года произвело их отчуждение в пользу Федосеевой М. ( л.д. 13 том 2).

    В настоящее время истцы, предъявив настоящий иск, исходя из предмета спора, должны представить надлежащие доказательства в подтверждение того, что изначально, при проектировании указанного жилого дома и вводе его в эксплуатацию – указанные спорные помещения были спланированы, возведены и введены в эксплуатацию именно как помещения общего пользования.

    Суд пришел к выводу, исследовав представленные доказательства в совокупности, что данное обстоятельство нашло свое подтверждение в ходе разрешения спора.

    Суду представлены документы, подтверждающие выдачу разрешения на возведение указанного многоквартирного жилого дома в составе коттеджного микрорайона, представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 22 ноября 2006 года ( том 1 л.д. 30-35).

    Одним из доказательств в пользу истцов является Дополнительное соглашение к Договору инвестирования от 12 марта 2007 года, заключенного с истцом Шарлай А.И.. При этом данным соглашением в Пункт 3.1.8. внесены следующие дополнения: «Заказчик обязуется произвести работы по возведению забора вокруг территории коттеджного городка и работы по строительству помещения для охраны и поста охраны при въезде на территорию поселка».

    Таким образом, в данном пункте указана обязанность Заказчика возвести (устроить) в доме, в котором намерен приобрести для себя истец Шарлай А.И. квартиру – помещение для охраны. Не могут быть приняты во внимание доводы представителей ответчика о том, что имелось ввиду: помещение для охраны при въезде на территорию поселка, поскольку в данном пункте указанное условие указано дополнительно, дословно: «…и пост охраны при въезде на территорию поселка» (л.д.16 том 1).

    Далее, в данном Дополнительном соглашении указано на то, что на все помещения данного дома изготовлен технический паспорт, дата его изготовления - 31 августа 2006 года.

    В судебном заседании указанный технический паспорт исследовался в подлинном виде, к делу приобщена надлежащая его копия. Так из сведений в техническом паспорте на данный жилой дом указано, что площадь мест общего пользования составляет 1213.3 кв.метра. При этом ответчики не представили суду доказательств в подтверждение того, что спорные нежилые помещения: номер № и с № по №, не входят в данную площадь.

    Более того, в указанном техническом паспорте указано, что помещение номер № – площадью 53,0 кв.метра- это склад, помещение номер №, площадью 14.3 кв. метра- склад, помещение номер № - площадью 18, 3 кв.метра- помещение охраны, помещение номер № площадью 6. 3 кв.метра- санузел, а помещение номер №, площадью 14.5 - электрощитовая.

На л.д. 60 тома 2 имеется акт о составе общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного <адрес> в Хостинском районе города Сочи. Основанием утверждения данного акта явилось общее собрание собственников указанного жилого дома от 28 февраля 2013 года, договоры инвестирования, технический паспорт многоквартирного жилого дома. Акт подписан председателем комиссии, одним из собственников квартиры, членом комиссии – также собственником квартиры дома (истцом по делу) и руководителем управляющей компании.

    Исходя из содержания исследуемого акта, усматривается, что все спорные помещения - были описаны и внесены в данный акт, как общее имущество многоквартирного жилого дома, с указанием назначения каждого из названных помещений.

    В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном жилом доме, а именно:

    Пункт 2 ст. 36 ЖК РФ - иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятие физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

    Помимо изложенного пункт 3 данной нормы закона предусматривает, что крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

    Далее. В ходе разрешения настоящего спора по делу была назначена судебно-строительная экспертиза, и заключение указанной экспертизы явилось предметом тщательного судебного исследования (том 2 л.д. с 97 по 113).

    Из заключения эксперта усматривается, что в процессе исследования использовались, в том числе, проект указанного 8-ми квартирного жилого дома, проект водопровода и канализации всего квартала жилой застройки, и технический паспорт домовладения <адрес>, то есть – спорного жилого дома ( том 2 л.д. 99).

Из заключения эксперта следует, что восьмиквартирный жилой дом <адрес> в Хостинском районе города Сочи, является строением 2006 года постройки; имеет количество этажей - 3, в том числе два надземных и один цокольный.

В цокольном этаже жилого дома проектом предусмотрены автостоянка на 15 машиномест и помещения вспомогательного назначения №.

Экспертом указано. что на момент осмотра данные помещения были установлены в следующем виде.

Помещение № неотапливаемое, с внутренней отделкой (штукатуркой, окраской стен). В помещении имеется раковина, прибор учета расхода воды, имеется электроснабжение.

В помещении № площадью 14.6 кв.м располагается водомерный узел: отсюда идет разводка труб холодного водоснабжения в помещения жилого дома (в квартиры, места общего пользования, к пожарным кранам со шлангами в парковочной зоне, установленным на высоте 1,35м от уровня пола). На основной трубе холодного водоснабжения в водомерном узле имеется запорная арматура, водомер, на котором указывается количество израсходованной воды всеми пользователями жилого дома.

Помещение № - неотапливаемое, с внутренней отделкой (штукатуркой, окраской стен), полы покрыты керамической плиткой.

Помещение № площадью 18,3 кв.м - с внутренней отделкой (штукатуркой, окраской стен), полы покрыты керамической плиткой.

В помещении № площадью 6, 3 кв.м располагается санузел - подсобное помещение, с внутренней отделкой (штукатуркой, окраской стен), полы покрыты керамической плиткой. В помещении имеется унитаз, раковина.

В помещении № площадью 14,5 кв.м располагаются распределительные электрошкафы, от которых проложены кабели к электрощитам на 1-ми 2-м этажах. Помещение № с внутренней отделкой (штукатуркой, окраской стен), полы бетонные.

Далее эксперт указывает следующее.

В проекте водопровода и канализации квартала жилой застройки в микрорайоне Хостинского района г. Сочи (часть 4), разработанном специалистами АО «Ратко Митрович-Холдинг» в 2005 году, на плане 1-го этажа (по техническому паспорту - цокольный этаж) имеется помещение, обозначенное как «Водомерный узел». Это помещение соответствует по его расположению помещению №, где фактически и находится водомерный узел.

В пояснительной записке рабочего проекта «Противопожарные мероприятия, пожаротушение, пожарная сигнализация», разработанного специалистами ООО «ПОЖСЕР- ВИС» в 2006 году, указано: на отметке 0,00 расположены автостоянка, санузел, помещение охраны, электрощитовая, помещение склада.

В составе проекта «СС-Система связи», разработанного специалистами АО «Ратко Митрович-Холдинг» в 2005 году, на листе 2 показано помещение охраны с установленным в нем оборудованием, необходимым для охранной сигнализации жилого дома <адрес>.

В помещении № площадью 14,5 кв.м располагаются распределительные электрошкафы, от которых проложены кабели к электрощитам на 1-м и 2-м этажах.

В составе проекта «ЭО-Электроосвещение», разработанного специалистами АО «Ратко Митрович-Холдинг» в 2005 году, на листе 2 показано помещение электрощитовой с установленным в нем оборудованием, а также оборудованием, установленном в рядом расположенных помещениях, а именно в помещении для охраны и в водомерном узле, необходимым для нормальной работы электроснабжения жилого дома <адрес>.

Далее в заключении эксперта указано, что в техническом паспорте жилого дома, изготовленном в филиале ГУЛ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ», по состоянию на 31 августа 2006г., в графе «назначение помещения» указано:

для помещения № - назначение не определено,

для помещения№ - склад,

для помещения № – комната охраны,

для помещения № – санузел,

для помещениям № - электрощитовая.

При этом экспертом в категоричной форме установлено, что невозможна нормальная эксплуатация жилого дома № <адрес> города Сочи в целом, без использования собственниками квартир данного жилого дома помещения № площадью 14,3 кв.м (водомерный узел), помещения № площадью 14,5 кв.м (электрощитовая), поскольку в них расположены вводные устройства инженерных коммуникаций: труб холодного водоснабжения, электрообеспечения всех жилых и нежилых помещений в доме.

    Относительно иных спорных помещений.

Помещения № площадью 18,3 кв.м и № площадью 6,3 кв.м проектом жилого дома предусматривались как помещения охраны. Такой же статус указанные помещения отражен в техническом паспорте жилого дома, изготовленного по состоянию на 31 августа 2006 года (первичная техническая инвентаризация жилого дома после приемки его в эксплуатацию).

Помещение № площадью 53,0 кв.м проектом жилого дома предусматривалось как складское. Такой же статус это помещение отражен в техническом паспорте жилого дома, изготовленного по состоянию на 31 августа 2006 года (первичная техническая инвентаризация жилого дома после приемки его в эксплуатацию).

Экспертом в категорической форме установлено, что, далее дословно: «перенос водомерного узла в какое-либо иное место сопряжен со сложностью и высокой стоимостью выполнения работ. Для переноса водомерного узла необходимо заказать технические условия в эксплуатирующей организации ООО «Сочи Водоканал», заказать и утвердить проектную документацию. В состав работ должны быть включены работы по замене местоположения запорной арматуры, общего прибора учета расхода холодной воды, разводки водопроводной линии. В настоящее время разводка холодной воды проложена под потолком в уровне первого этажа (в зоне парковки)».

Эксперт указал о необходимости предусмотреть невозможность несанкционированного проникновения посторонних лиц к водомерному узлу, и в то же время обеспечить при необходимости доступ лиц к запорной арматуре и прибору учета для их ремонта, снятия показаний со счетчика. В данном случае водомерный узел расположен в отдельном помещении, доступ в которое имеет ограниченное число лиц.

Далее эксперт указывает, что перенос оборудования, установленного в электрощитовой (три больших и два малых распределительных шкафа), теоретически возможен, а практически приведет к тому, что оборудование, установленное на открытом воздухе, не будет защищено от атмосферного воздействия, от вандализма, что скажется на надежности электроснабжения жилого дома, поскольку не представляется возможным перенести указанное оборудование в зону парковки автомашин, так как электрошкафы с их начинкой относятся взрыво- и пожароопасным объектам Для получения разрешения в эксплуатирующей организации ОАО «Кубаньэнерго» на перенос оборудования необходимо получить технические условия, заказать проектную документацию, утвердить ее в установленном законом порядке.

    Таким образом, совокупность исследованных доказательств позволяет суду сделать вывод о том, что истцы, являясь собственниками квартир и других нежилых помещений в указанном жилом доме, на настоящий момент, помимо их воли лишены своей законной собственности на помещения общего пользования: нежилые помещения номер № и номера с № по №.

    Истцы настаивают на истребовании указанных нежилых помещений у последнего собственника – Федосеевой М.

    Данное их требование является обоснованным и основано на требованиях ст. 301 ГК РФ, предусматривающей, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

    При этом для принятия решения об истребовании имущества из чужого незаконного владения не требуется признание всех предшествующ9их сделок недействительными в силу их ничтожности.

    Из представленных доказательств следует, что открытое акционерное общество «Стройтрансгаз», застройщик жилого дома, собственником спорных нежилых помещений стал 12 августа 2011 года ( л.д. 36 том 1). При этом основанием возникновения у данного Общества права собственности явилось разрешение на ввод в эксплуатацию и акт распределения объектов недвижимого имущества.

    При этом дата данного акта распределения объектов недвижимого имущества отсутствует.

    Представитель Общества в настоящем судебном заседании ссылается на акт распределения объектов недвижимого имущества от 12 марта 2008 года (л.д. 122 том 1). Однако данный документ, его содержание, как по своей форме, так и содержанию, не может быть признан надлежащим, юридически действительным основанием возникновения права собственности у данного Общества.

    Указанный документ именован, как «акт распределения». Однако, как следует из фактических обстоятельств, данный документ составлен и подписан лишь представителем Общества. Однако при этом к указанной в акте дате в доме имелись иные собственники жилых и нежилых помещений, имелась управляющая компания, которые никаким образом не были привлечены к составлению данного акта.

    Из содержания акта не представляется возможным сделать вывод о том, каким образом нежилые помещения, которые, согласно проектно-сметной документации, и указанных выше документов, являлись общими помещениями собственников, были распределены в пользу Общества.

    Таким образом, суд пришел к выводу о законности и обоснованности требования истцов об истребовании спорных нежилых помещений у ответчика Федосеевой М..

    Относительно требований представителей ответчиков о применении правил исковой давности, то настоящий суд учитывает следующее.

    Пункт 1 ст. 196 ГК РФ указывает, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного кодекса. В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

    Из представленных доказательств следует, что в феврале 2013 года истцам стало известно о том, что спорные нежилые помещения на праве собственности принадлежат иному лицу. При чем на это указывают сами истцы в своем заявлении об уточнении исковых требований ( том 2 л.д. 62).

    С настоящим иском Писарев В.А. и Шарлай А.И. обратились 29 августа 2016 года, то есть с пропуском срока исковой давности.

    Вместе с тем, суд, руководствуясь ст. 205 ГК РФ и ст. 112 ГПК РФ находит возможным удовлетворение требования истцов о восстановлении пропущенного срока.

    Из материалов дела следует, что в июне 2014 года истцы обращались в суд с аналогичным настоящему требованием, что подтверждается определением районного суда на л.д. 57 тома 2 об оставлении заявления без движения. Далее, из представленных доказательств следует, что затем данные лица неоднократно вновь обращались в суд с аналогичными требованиями.

С учетом того, что истцы не обладают юридическими познаниями, а также, учитывая непродолжительный период времени, на который пропущен срок исковой давности, возможно восстановление срока. Суд, принимая решение о восстановлении срока исковой давности, учитывает возможность для собственников указанного многоквартирного жилого дома наступление крайне неблагоприятных, отрицательных последствий ввиду изъятия из их собственности указанных спорных помещений, использование которых является необходимым для нормальной эксплуатации данного многоквартирного жилого дома.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 36 ЖК РФ, ст.ст. 205 ГК РФ и ст.ст. 56, 112, 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Писареву В.А. и Шарлай А.И. восстановить срок для предъявления требования к акционерному обществу «Стройтрансгаз», обществу с ограниченной ответственностью «Бизнестренд» и обществу с ограниченной ответственностью «Ореховая Роща» и Федосеевой М. об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

    Исковые требования Писарева В.А. и Шарлай А.И. к акционерному обществу «Стройтрансгаз», обществу с ограниченной ответственностью «Бизнестренд» и обществу с ограниченной ответственностью «Ореховая Роща» и Федосеевой М. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, - удовлетворить в части.

    Из собственности ФЕДОСЕЕВОЙ М. ДД.ММ.ГГГГ года рождения истребовать нежилые помещения №, расположенные в цокольном этаже жилого дома <адрес> в Хостинском районе города Сочи Краснодарского края, признав данные нежилые помещения общей собственностью собственников жилых и нежилых помещений данного многоквартирного жилого дома, в том числе, общей собственностью Писарева В.А. и Шарлай А.И..

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении у ФЕДОСЕЕВОЙ М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, права собственности на нежилые помещения № расположенные в цокольном этаже жилого дома <адрес> в Хостинском районе города Сочи Краснодарского края, аннулировав (погасив) выданные на основании данных записей свидетельства о государственной регистрации права.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Писарева В.А. и Шарлай А.И. к акционерному обществу «Стройтрансгаз», обществу с ограниченной ответственностью «Бизнестренд» и обществу с ограниченной ответственностью «Ореховая Роща» и Федосеевой М. - отказать.

    Решение в течение месяца может быть обжаловано в краевой суд.

    Председательствующий                                                                          Дидик О.А.

На момент опубликования решение не вступило в законную силу