Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3246/2014 от 25.09.2014

Решение в окончательной форме изготовлено 16 декабря 2014 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 декабря 2014 года                     город Мурманск

Ленинский районный суд города Мурманска в составе:

председательствующего судьи     Бохолдиной Е.Г.

при секретаре Горожанцевой Р.А.             

с участием представителей истца Лепановой Т.А, Минтюкова А.А.

представителя ответчика Яцук О.В. - Кравцова Н.А.

представителя ответчика Фофанова А.Н. - Ефимова Д.Ю.

представителя третьего лица АО «Агентство Мурманнедвижимость» Валицкого С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3246/2014 по иску Товарищества собственников жилья «Заполярье» в интересах собственников многоквартирного дома к Яцук О.В., Фофанову А.Н. о признании права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

у с т а н о в и л:

ТСЖ «Заполярье» действующее от имени и в интересах собственников многоквартирного дома № по улице <адрес> в г. Мурманске, обратилось в суд с иском к Яцук О.В, Фофанову А.Н. о признании права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, истребовании имущества из чужого незаконного владения, а именно на подвальные помещения, общей площадью 79,8 кв.м (на поэтажном плане помещения № 8,9,10,11), входящие в состав помещения с кадастровым номером объекта №, площадь объекта 283,9 кв.м в доме № по улице <адрес> в городе Мурманске. В обоснование иска указали, что собственниками помещений многоквартирного дома № по улице <адрес> в городе Мурманске на общем собрании 24.01.2014 года принято решение о признании спорных помещений общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома, а также определено лицо ТСЖ «Заполярье», которое уполномочено от имени собственников помещений в многоквартирном доме на направление иска в суд и представление интересов собственников в суде о признании права общей долевой собственности, в связи с чем, и состоялось его обращение в суд. Указывает, что в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации собственникам помещений в данном многоквартирном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности подвальные помещения дома площадью 79,8 кв.м. (на поэтажном плане помещения № 8,9,10,11), входящие в состав помещения с кадастровым номером объекта №, площадь объекта 283,9 кв.м. В этих нежилых помещениях находится инженерное оборудование предназначенное для обслуживания более, чем одного помещения в доме, функционально предназначены для эксплуатационных возможностей жилого дома, то есть являются общей долевой собственностью всех собственников многоквартирного дома. Однако спорные помещения находятся в собственности ответчиков, что нарушает права истцов как собственников дома, на использование общего имущества в многоквартирном доме. Просит признать за собственниками помещений многоквартирного дома право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома - подвальные помещения, площадью 79,8 кв.м (на поэтажном плане помещения № 8,9,10,11), входящие в состав помещения с кадастровым номером объекта №, площадь объекта 283,9 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, истребовать указанные нежилые помещения из чужого незаконного владения ответчиков Яцук О.В. и Фофанова А.Н.

Определением суда к участию в деле привлечено в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ГУПТИ по МО, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области.

В судебном заседании представители ТСЖ «Заполярье» поддержали заявленные требования по основаниям указанным в иске. Указали, что спорные помещения предназначены исключительно для обслуживания жилых помещений в доме, помещения подвала непрерывно использовались и используются для размещения коммуникаций и инженерного оборудования в общих целях жилищной безопасности и жизнеобеспечения жителей дома до начала и после приватизации квартир, первая квартира в данном доме была приватизирована в 1992 году, правовых оснований для внесения спорных помещений в реестр муниципальной собственности не имелось. Запись о праве единоличной собственности ответчиков на такие помещения, относящиеся к общему имуществу, лишает других собственников и обслуживающую жилищный фонд организацию доступа в эти помещения в целях безаварийной эксплуатации оборудования.

Ответчик Яцук О.В. в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель ответчика Яцук О.В, действующий на основании доверенности Кравцов Н.А. с исковыми требованиями не согласился, указав, что Яцук О.В. является добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости, заявил о пропуске срока исковой давности.

Ответчик Фофанов А.Н. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель ответчика Фофанова А.Н, действующий на основании доверенности Ефимов Д.Ю, заявил о пропуске срока исковой давности.

Представитель третьего лица Комитета имущественных отношений города Мурманска в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в предыдущем судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель третьего лица АО «Агентство Мурманнедвижимость» Валицкий С.А. в судебном заседании с требованиями не согласился. Представил письменный отзыв на заявление.

Представитель третьего лица ГУПТИ МО в судебное заседание не явился, извещен, представил письменный отзыв, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по МО в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, направил отзыв.

Третье лицо Тулин М.А. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья создается для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Перечень прав товарищества собственников жилья изложен в статье 137 ЖК РФ, которая предусматривает, что он не является исчерпывающим, товарищество вправе совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, товарищество собственников жилья обязано представлять интересы собственников помещений в многоквартирном доме, вытекающие из целей и задач его деятельности, в том числе путем обращения в суд.

При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.

Как следует из материалов дела, в подтверждение того, что собственники помещений дома уполномочили ТСЖ «Заполярье» на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения истцом представлен протокол общего собрания собственников от 21 января 2014 года, согласно которому собственники приняли решение о наделении ТСЖ «Заполярье» правом обращения от имени собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения и признание права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома. К протоколу приобщено решение собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования. Указанное решение общего собрания ответчиками не оспорено.

При таких обстоятельствах у ТСЖ «Заполярье» имеются соответствующие полномочия на предъявление настоящего иска в суд.

Само по себе то, что Фофанов А.Н. является собственником одного из жилых помещений дома, не исключает возможности обращения ТСЖ с иском к нему, поскольку между ним и большинством других собственников имеется спор относительно имущества, которое большинство собственников считает общим имуществом многоквартирного дома; возможность судебного спора между ТСЖ и одним из собственников дома вытекает из анализа положений статей 137, 138 ЖК РФ.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статьям 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Положения статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Таким образом, вышеназванные нормы права определяют, какие именно части многоквартирного дома находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года № 489-OО к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Как следует из материалов дела нежилые помещения общей площадью 283,9 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> являлись федеральной собственностью и были приняты в муниципальную собственность на основании постановления администрации города Мурманска от 17 февраля 1999 года № 575 «Об утверждении «Перечней жилищного и нежилого фондов», находящихся в муниципальной собственности, приложение № 2 к постановлению, реестровый № 400 Ленинский округ.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права выданным 19 июля 2006 года за муниципальным образованием город Мурманск зарегистрировано в 2001 году право собственности на нежилое помещение. Этаж: цоколь, подвал общей площадью 283,9 кв.м, расположенные по адресу <адрес> (л.д.99).

На основании передаточного акта, утвержденного исполняющим обязанности председателя Комитета имущественных отношений города Мурманска от 20.08.2012 года нежилые помещения общей площадью 283,9 кв.м расположенные по адресу <адрес> переданы в собственность ОАО «Агентство Мурманнедвижимость» (л.д.103-111).

22 января 2014 года нежилые помещения общей площадью 283,9 кв.м расположенные по адресу <адрес> по договору купли-продажи заключенному между ОАО «Агентство Мурманнедвижимость и Тулиным М.А. переданы в собственность последнего.

Ответчики Яцук О.В. и Фофанов А.Н. являются собственниками (по ? доли) нежилых помещений общей площадью 283,9 кв.м, расположенных по адресу <адрес> на основании договора купли-продажи от 09 апреля 2014 года (л.д.91-93).

При этом договора купли-продажи в соответствии с которыми право собственности на спорный объект зарегистрировано за ответчиками, в установленном законом порядке не оспорены.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на момент рассмотрения данного спора ответчикам на праве собственности (по ? доли) принадлежат нежилые помещения общей площадью 283,9 кв.м, расположенные по адресу <адрес>.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иные федеральный законы, издаваемые в соответствии с ним и другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя с предоставлением правоустанавливающего документа и квитанции об оплате государственной пошлины. Документы, представляемые на государственную регистрацию должны соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 16, 17, 18 Закона о регистрации. В государственной регистрации может быть отказано по основаниям, перечисленным в п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, при этом перечень оснований для отказа является исчерпывающим.

Вместе с тем, доводов о наличии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации прав, предусмотренных п.1. ст. 20 Закона о регистрации, стороной истца не приведено, в связи с чем, произведенная Управлением Росреестра по МО государственная регистрация права собственности на спорный объект недвижимого имущества за муниципальным образованием город Мурманск, ОАО «Агентство Мурманнедвижимость», Тулиным М.А, ответчиками Яцук О.В. и Фофановым А.Н. не может являться недействительной.

Заявляя исковые требования истцы – собственники жилых помещений в многоквартирном доме № по улице <адрес> в городе Мурманске ссылаются на то, что спорные нежилые помещения являются общим имуществом собственников всех помещений в здании, поскольку на момент приватизации первой квартиры в доме они предназначались и использовались в целях, связанных исключительно с обслуживанием дома.

Частью 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права долевой собственности на общее имущество.

Однако, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Из документов представленных в материалы дела приватизация первой квартиры в указанном доме была осуществлена в 1992 году.

Из технического паспорта жилого дома усматривается, что в указанном доме имеются нежилые помещения, общей полезной площадью 283,9 кв.м, в том числе складского, бытового, учрежденческого назначения и нежилые помещения без функционального назначения.

Истцами не представлено в материалы дела доказательств того, что спорные помещения изначально относились к местам общего пользования и в таком качестве использовались, напротив из представленных материалов усматривается, что спорные помещения эксплуатировались ИП ФИО11 под химчистку как обособленное имущество для осуществления хозяйственной деятельности.

Кроме того, само по себе нахождение в помещении коммуникаций не может являться основанием для признания указанного объекта недвижимости общим имуществом собственников многоквартирного дома, поскольку для определения правового режима названных помещений, включая подвальные и цокольные, к которым относится и спорный объект недвижимости, не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования.

Акт ООО <данные изъяты> представленный истцами о наличии инженерных коммуникаций и оборудования в спорных помещениях подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев,

Исходя из того, что спорные подвальные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовались в качестве общего имущества домовладельцами, поэтому они являются самостоятельными объектами недвижимости, право общей долевой собственности на которые не возникло, и истцам не может быть передано право общей долевой собственности на спорные подвальные помещения.

Следовательно, на момент приватизации первой квартиры в доме 1992 году, нежилые подвальные помещения были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Доказательств того, что спорные посещения являются техническими (вспомогательными) и функционально предназначены исключительно для обслуживания общего имущества жилого дома, ни на момент приватизации первой квартиры в доме, ни в настоящий момент в материалы дела истцами в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено, а судом не добыто.

Кроме того, истцами пропущен установленный статьями 196,200 Гражданского кодекса Российской Федерации срок на обращение в суд за защитой нарушенного права.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

При этом срок исковой давности необходимо исчислять с момента государственной регистрации права собственности на первые жилые помещения, поскольку с указанного времени у собственников жилых помещений в многоквартирном доме возникло право общей долевой собственности на общее имущество, право на обращение в суд с заявленными требованиями и возможность получения сведений о наличии оспариваемого права.

Как следует из материалов дела, спорное помещение принято в муниципальную собственность на основании Постановления администрации города Мурманска от 17 февраля 1999 года № 575. Таким образом на момент возникновения права собственности истцов на жилые помещения спорные нежилые помещения уже находились в муниципальной собственности, и не являлись предметом использования истцов как собственников жилых помещений. Осуществление государственной регистрации права собственности муниципального образования на спорное помещение не является основанием для иного исчисления срока исковой давности.

Учитывая, что у истцов право собственности на спорное имущество не возникло, применение по делу положений статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации не представляется возможным, так как нормы настоящей статьи распространяются на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

При этом факт пропуска срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Анализируя представленные доказательства в их совокупности, с пояснениями сторон и представленными документами, суд приходит к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Товарищества собственников жилья «Заполярье» в интересах собственников многоквартирного дома к Яцук О.В., Фофанову А.Н. о признании права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и истребовании имущества из чужого незаконного владения – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Ленинский районный суд г. Мурманска в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Г.Бохолдина