Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1076/2020 от 21.01.2020

К делу 2- 1076/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    город Сочи, Краснодарского края     13 февраля 2020 года

Адлерский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Горова Г.М.,

при секретаре судебного заседания Саакян Е.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Сафарян Соны Михайловны к ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ДОРН», ООО «ЭНБИЭМ Стройсервис Недвижимость» о признании права собственности на квартиру в порядке наследования, а также как на общее имущество супругов, признании недействительным договора в части, возложения обязанности по регистрации права собственности в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

Истец Сафарян С.М. обратилась в Адлерский районный суд города Сочи с исковым заявлением к ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ДОРН», ООО «ЭНБИЭМ Стройсервис Недвижимость» о признании права собственности на квартиру в порядке наследования, а также как на общее имущество супругов, признании недействительным договора в части, возложения обязанности по регистрации права собственности в ЕГРН.

Исковые требования Сафарян С.М. мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ г. умер ее супруг Сафарян Николай Азатович, в <данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о смерти с соответствующим переводом на русский язык, в данном свидетельстве указана и супруга: Сафарян Сона Михайловна, свидетельство заверено специалистом ЗАГСА <данные изъяты>. После смерти своего супруга Сафаряна Н.А., Сафарян С.М. приняла наследство фактически, так как получила в пользование все его личные вещи, похоронила супруга, и обратилась в установленный срок к нотариусу г. Москвы (по месту регистрации супруга) с заявлением о принятии наследственного имущества в виде квартиры <адрес>. 29.11.2017 года она получила сообщение от нотариуса г. Москвы о невозможности выдать свидетельство о праве на наследство на вышеуказанное имущество в связи с тем, что право собственности на спорную квартиру не было оформлено на супруга при его жизни. Также 13 ноября 2017 года истцу выдана нотариусом г. Москвы справка о том, что открыто наследственное дело № № к имуществу умершего Сафаряна Н.А., в этой справке указано, что наследником является его супруга Сафарян Сона Михайловна. Наследники имеют право наследования не только в отношении имущества наследодателя, но и наследуют права наследодателя, в том числе на получение имущества. Спорное имущество оплачено ее супругом в период брака за счет общих супружеских средств, в связи с чем она имеет самостоятельное право на 1/2 долю данного имущества. 15.01.2008 года между Сафаряном Николаем Азатовичем и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» был заключен Агентский договор                 № 56/С, по условиям которого ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» взяло на себя обязательство за вознаграждение совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность Сафаряна Николая Азатовича объекта недвижимости - квартиры. Согласно п. 1.1. Агентского договора № 56/С стоимость квартиры составляет 15 925 101 рублей 00 копеек. Сафарян Н.А. за счет общих с истцом супружеских средств, в период брака, оплатил денежные средства в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 7888 от 31.01.2008 г., квитанциями к приходным кассовым ордерам: № 139 от 29.01.2008 г., № 140 от 29.01.2008 г. 16.01.2008 г. между Сафаряном Н.А. и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» был заключен предварительный договор № 56/С купли-продажи недвижимого имущества 3-комнатной квартиры, общей проектной площадью 160,10 кв.м., порядковый номер на этаже 1, расположенной на 16 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома по адресу: <адрес>. Жилой дом был закончен строительством и введен в эксплуатацию, данное обстоятельство подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 06.02.2015 года. Указанному объекту присвоен почтовый адрес: <адрес>, что подтверждается справкой о присвоении почтового адреса от 23.07.2015 г. Согласно кадастрового паспорта квартире присвоен № №. Согласно п. 3.1. предварительного договора № 56/С от 16.01.2008 г. стороны обязались заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома, но не позднее 31.12.2010 г. договор купли-продажи квартиры. Срок заключения договора купли-продажи истек, дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора не подписывалось, несмотря на выполнение Сафаряном Н.А. всех своих обязательств по Агентскому договору № 56/С надлежащим образом и в полном объеме. Из полученной выписки из ЕГРП стало известно, что право собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано за ООО «ДОРН». Право собственности ООО «Дорн» на спорную квартиру возникло в результате возмездной сделки договора участия в долевом строительстве, заключенного 15.09.2010 г. между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ЗАО «ДОРН» (правопредшественник ООО «ДОРН»). Однако на момент заключения договора между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ДОРН» спорная квартира уже принадлежала Сафаряну Н.А. на основании указанных выше договоров и не могла быть продана другому лицу в силу закона и данных обязательств супругу истца (ст. 309, 310 ГК РФ). Таким образом, предварительный договор 56/С купли-продажи недвижимого имущества от 16.01.2008 г., заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и Сафаряном Н.А. является договором купли – продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Сафарян Н.А. неоднократно обращался в ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» с требованием заключить основной договор купли-продажи, однако ответы на претензии не получал. Ответчик в нарушение положений ст. 309 ГК РФ, договорные обязательства не выполнил, вследствие чего права Сафаряна Н.А. на результат инвестиционной деятельности в виде квартиры были нарушены. Вместе с тем, после заключения между Сафаряном Н.А. и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» предварительного договора № 56/С купли-продажи недвижимого имущества 3-комнатной квартиры, общей проектной площадью 160,10 кв.м., порядковый номер на этаже 1, расположенной на 16 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома по адресу: <адрес>, и вложения денежных средств в полном объеме в соответствии с заключенным договором, ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве в соответствии с которым право на указанную квартиру было передано ООО «ДОРН». Таким образом, ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» не имело право заключать договор участия в долевом строительстве № 0610-С от 15.10.2010 года с ЗАО «ДОРН» в отношении спорного объекта недвижимости. Денежные средства за спорное имущество в виде квартиры были оплачены раньше, чем заключен вышеуказанный договора с ЗАО «ДОРН». На момент заключения между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» договора участия в долевом строительстве № 0610-С от 15.10.2010 года с ЗАО «ДОРН», заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и Сафаряном Н.А. предварительный договор № 56/С купли-продажи недвижимого имущества от 16.01.2008 года действовал, являлся действительным, не был признан недействительным. Кроме того, во исполнение условий предварительного договора № 56/С купли-продажи недвижимого имущества от 16.01.2008 года ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» была уплачена полная стоимость приобретаемой 3-комнатной квартиры, общей проектной площадью 160,10 кв.м., порядковый номер на этаже 1, расположенной на 16 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома по адресу: <адрес>, в размере 15 925 101 рублей, что подтверждается платежным поручением № 7888 от 31.01.2008 г., квитанциями к приходным кассовым ордерам: № 139 от 29.01.2008 г., № 140 от 29.01.2008 г. Истец считает, что договор участия в долевом строительстве № 0610-С от 15.10.2010 года, заключенный ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» с ЗАО «ДОРН» и зарегистрированный 25.01.2011 года в Управлении Росреестра по Краснодарскому Краю, должен быть признан недействительным в части передачи застройщиком ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» участнику долевого строительства ЗАО «ДОРН» и принятия ЗАО «ДОРН» в собственность, согласно приложению № 1 к договору участия в долевом строительстве № 0610-С от 15.10.2010 года, квартиры № 167 расположенной по адресу: <адрес>. В установленный предварительным договором № 56/С от 16.01.2008 г. срок (не позднее 31.12.2010 г.) договор купли-продажи квартиры не был заключен, объект (квартира) Сафаряну Н.А. ответчиком ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» передана не была, вместе с тем оплата за приобретаемую квартиру была произведена в полном объеме, но имущество Сафаряну Н.А. не было передано. В 2017 году Сафарян Н.А. обращался в суд с иском к ответчикам о признании права собственности на квартиру № №, расположенную по адресу: <адрес>. 28.06.2017 года Адлерским районным судом города Сочи вынесено решение о признании права собственности на указанную квартиру за Сафаряном Н.А., а право ООО «ДОРН» на спорную квартиру отсутствующим. Вместе с тем, учитывая, что данные требования на одно и тоже имущество являются взаимоисключающими, а также, что иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности направлен на восстановление вещного права Сафаряна Н.А., а не на обеспечение исполнения обязательства, вышеуказанное решение суда было отменено 12.07.2018 года апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда. ДД.ММ.ГГГГ года муж истца Сафарян Н.А. умер. 21.08.2017 года истец приняла по всем основаниям наследования наследство, оставшегося после смерти супруга Сафаряна Н.А., в связи с чем было открыто наследственное дело № 228/2017 к имуществу умершего. Поскольку истец Сафарян С.М. являлась супругой Сафаряна Н.А., то к ней, как наследнику первой очереди в порядке универсального правопреемства перешли в числе прав на наследство права и обязанности по предварительному договору № 56/С купли-продажи недвижимого имущества, в том числе право на спорную квартиру, в силу статей 1142, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, в порядке наследования истец претендует на 1/2 долю спорной квартиры <адрес>, а как супруга, она претендует также на оставшуюся 1/2 долю указанного имущества, так как квартира приобретена в период брака за счет общих средств супругов.

На основании изложенного, истец просит признать недействительным договор участия в долевом строительстве № 0610-С от 15.10.2010 года, заключенный ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» с ЗАО «ДОРН», в части условия о передаче застройщиком ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» участнику долевого строительства и принятия ЗАО «ДОРН» в собственность согласно приложению № 1 к договору участия в долевом строительстве № С-12/2010/мм от 27.12.2010 года, квартиры № №, расположенной по адресу: <адрес>; признать Сафарян С.М. принявшей наследство по закону в установленном законом порядке после смерти Сафаряна Н.А., последовавшей 10.05.2017 года; признать за Сафарян С.М. право в порядке наследования на получение в собственность имущества в виде 1/2 доли квартиры № №, расположенной по адресу: <адрес>; признать за Сафарян С.М. право на получение в собственность ее супружеской доли на имущество, приобретенное в период брака на общие средства супругов в виде 1/2 доли квартиры № №, расположенной по адресу: <адрес>; признать за Сафарян С.М. право собственности на квартиру № №, расположенную по адресу: <адрес>; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Адлерский отдел г. Сочи зарегистрировать на имя Сафарян С.М. право собственности на квартиру № №, расположенную по адресу: <адрес>; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Адлерский отдел г. Сочи аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости сведения о правах ЗАО «ДОРН» на квартиру № №, расположенную по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца Сафарян С.М. – Савицкая А.А., действующая на основании доверенности, поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, на удовлетворении заявленных требований настаивала и просила суд их удовлетворить в полном объеме.

В судебное заседание представители ответчиков ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», ООО «ДОРН», ООО «ЭНБИЭМ Стройсервис Недвижимость» не явились, были извещены надлежащим образом о дне, времени и месте судебного заседания, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного разбирательства в суд не направили.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Адлерскому району по г. Сочи в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, рассмотреть дело в свое отсутствие не просил.

В материалах дела имеются квитанции об отправке телеграмм лицам, участвующим в деле в качестве извещений о дне, времени и месте рассмотрения дела.

На основании положений ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения настоящего гражданского дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав доводы и пояснения представителя истца, изучив материалы дела и исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В силу положений статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, Сафарян С.М. состояла в браке с Сафаряном Николаем Азатовичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, который был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается свидетельством о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ года серии №.

ДД.ММ.ГГГГ года умер супруг Сафарян С.М. – Сафарян Н.А. в г. <данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о смерти с соответствующим переводом на русский язык. В данном свидетельстве указана как супруга Сафарян С.М. Свидетельство заверено специалистом ЗАГСА г. <данные изъяты>

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15.10.2019 года, на имя Сафаряна Н.А. зарегистрировано право собственности на жилое помещение – квартиру, с кадастровым номером №, общей площадью 138,9 кв.м., расположенную по адресу: г<адрес>. Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за Сафаряном Н.А. 06.09.2017 года, запись регистрации № № от 06.09.2017 года.

Согласно ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

В соответствии со ст. 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию, по наследственному договору и по закону.

Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом.

На основании ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности

Наследство, согласно ст. 1113 ГК РФ, открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.

В силу п. 1 ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

В соответствии с положениями ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

Согласно п. 1 ст. 1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Из материалов дела следует, что Сафарян С.М. является наследником, принявшим наследство после смерти наследодателя Сафаряна Н.А., что подтверждается представленной суду справкой от ДД.ММ.ГГГГ года, выданной нотариусом Московской городской нотариальной палаты Кабановой Г.А., согласно которой после смерти Сафаряна Н.А. <адрес> года открыто наследственное дело № №.

Однако, нотариусом Московской городской нотариальной палаты Кабановой Г.А. истцу Сафарян С.М. отказано в выдаче свидетельства о праве на наследство после умершего ДД.ММ.ГГГГ года Сафаряна Н.А. на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 138,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, поскольку право собственности на указанный объект было зарегистрировано после смерти наследодателя, а именно 06.09.2017 года.

Как установлено судом, в 2017 году Сафарян Н.А. обращался в суд с иском к ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», ООО «ДОРН», ООО «ЭНБИЭМ Стройсервис Недвижимость» о признании права собственности на квартиру № №, расположенную по адресу: <адрес>.

28.06.2017 года Адлерским районным судом города Сочи вынесено решение о признании права собственности на указанную квартиру за Сафаряном Н.А., а право ООО «ДОРН» на спорную квартиру отсутствующим.

После вступления решения Адлерского районного суда города Сочи от 28.06.2017 года в законную силу, представитель Сафаряна Н.А., действующий на основании выданной им доверенности, уже после смерти Сафаряна Н.А. обратилась в органы государственной регистрации и на основании поданного представителем заявления, было зарегистрировано право собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 138,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, на имя Сафаряна Н.А.

Указанный факт не влияет на рассмотрение настоящего спора по существу заявленных требований так как данный иск подан супругой умершего Сафаряна Н.А.- Сафарян С.М., имеющей самостоятельное право на спорное имущество: ? доля- как супружеское имущество, приобретенное в период брака, ? доля- как наследственное имущество, так как истица является единственной наследницей умершего супруга по закону.

Суд учитывает, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12.07.2018 года решение Адлерского районного суда города Сочи от 28.06.2017 года отменено, в удовлетворении исковых требований Сафаряна Н.А. (в порядке процессуального правопреемства Сафарян С.М.) к ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ДОРН» о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим и признании права собственности на спорный объект отказано, так как истец избрал ненадлежащий способ зашиты своих прав и не заявил требований о признании недействительным сделок, совершенных после приобретения им спорного имущества.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в апелляционном определении от 12.07.2018 года указала на то, что иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты и его применение возможно при условии исчерпания иных способов защиты и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Исковые требования о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим и признании за лицом права собственности на то же недвижимое имущество являются взаимоисключающими, но истцу не отказано судом по основаниям, что он не имеет прав на спорное имущество, приобретенное им при жизни с полной выплатой его стоимости, что в свою очередь дает возможность обратиться с самостоятельным исковым заявлением его супруге истице по настоящему делу- Сафарян С.М.

Право собственности ООО «Дорн» на спорную квартиру возникло в результате возмездной сделки - договора участия в долевом строительстве, заключенного между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ЗАО «Дорн». Указанная сделка до настоящего времени не признана недействительной и не оспорена.

Одним из заявленных истцом требований были требования о признании отсутствующим у ответчика права собственности на спорный объект недвижимости.

Вместе с тем, истцом Сафаряном Н.А. ранее был избран неверный способ защиты своих нарушенных прав, поскольку иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности направлен на восстановление вещного права истца, а не на обеспечение исполнения обязательства.

Судом апелляционной инстанции установлено, что истец Сафарян Н.А. надлежащим образом исполнил условия договора купли-продажи заключенного между ним и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ». Денежные средства оплачены в полном объеме.

Однако, до настоящего времени фактически спорное недвижимое имущество не было передано ни Сафарян Н.А., ни Сафарян С.М. Между сторонами не был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

Анализируя вышеизложенное и установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия полагала, что права истца могут быть защищены иным способом - путем предъявления требований, связанных с неисполнением договорных обязательств, следовательно, в рассматриваемой ситуации заявитель не лишен возможности воспользоваться иным способом защиты прав из числа предусмотренных законом.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сама по себе регистрация права собственности на имя Сафаряна Н.А., произведенная после его смерти во исполнение решения Адлерского районного суда города Сочи от 28.06.2017 года, не является основанием возникновения права на спорное недвижимое имущество - квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 138,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, как у истца Сафарян С.М., так и наследодателя Сафаряна Н.А., кроме того не влияет на рассмотрение настоящего спора по существу, так как независимо от времени регистрации права собственности на спорное имущество Сафаряном Н.А. за счет общих средств, нажитых в браке с супругой Сафарян С.М., он полностью выплатил стоимость спорной квартиры еще до регистрации на его имя права собственности.

Удовлетворяя исковые требования Сафарян С.М. в полном объеме, суд исходит из следующих обстоятельств.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 15.01.2008 года между Сафаряном Н.А. и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» был заключен агентский договор № 56/С, по условиям которого ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» взяло на себя обязательство за вознаграждение совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность Сафаряна Н.А., объекта недвижимости – квартиры: соответствующей следующим ориентировочным требованиям: <адрес>, общая площадь квартиры – 160,10 кв.м. (включая площадь балконов, лоджий, террас и веранд). Ориентировочная стоимость квартиры составляет 15 925 101 рубль (п. 1.1 агентского договора № 56/С).

В соответствии с п. 3.1 агентского договора № 56/С от 15.01.2008 года. Сафарян Н.А. оплатил ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» в счет вознаграждения агента за выполнение им своих обязательств по договору денежные средства всего в размере 492 529 рублей 43 копейки, что подтверждается платежным поручением № 7888 от 31.01.2008 г., квитанциями к приходным кассовым ордерам: № 139 от 29.01.2008 г., № 140 от 29.01.2008 г.

16.01.2008 года между Сафаряном Н.А. и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» был заключен предварительный договор № 56/С купли-продажи недвижимого имущества 3-комнатной квартиры, общей проектной площадью 160,10 кв.м., порядковый номер на этаже 1, расположенной на 16 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома по адресу: <адрес>

Согласно п. 3.1 предварительного договора № 56/С купли-продажи недвижимого имущества от 16.01.2008 года, стороны обязались заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления права собственности Общества на квартиру, но не позднее 31.10.2010 года, договор купли-продажи квартиры, в котором общество будет выступать продавцом, а гражданин Сафарян Н.А. покупателем.

Согласно п. 4.4 предварительного договора № 56/С купли-продажи недвижимого имущества от 16.01.2008 года, общая стоимость квартиры будет составлять 15 925 100 рублей 57 копеек.

Из материалов дела следует, что 15.01.2008 года между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (как поручителем) и Сафаряном Н.А. (как кредитором) был заключен договор поручительства № 56/С, согласно условиям которого поручитель обязался отвечать солидарно перед кредитором за ненадлежащее исполнение должником ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» обязательств по агентскому договору № 56/С.

Ответчик ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» не оспаривает получение от Сафаряна Н.А. денежных средств за приобретаемую квартиру в полном объеме.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что Сафарян Н.А. в полном объеме исполнил обязательства как по агентскому договору № 56/С от 15.01.2008 года, так и по предварительному договору № 56/С купли-продажи от 16.01.2008 года.

В силу ч. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Одновременно суд учитывает, что Сафарян Н.А. оплатил денежные средства по агентскому договору № 56/С от 15.01.2008 года и по предварительному договору № 56/С купли-продажи от 16.01.2008 года в полном объеме за счет общих денежных средств с Сафаран С.М., которые были нажиты в период брака с Сафаран С.М.

Как следует из материалов дела, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, был закончен строительством и введен в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 06.02.2015 года.

Указанному объекту присвоен почтовый адрес: <адрес>, что подтверждается справкой о присвоении почтового адреса от 23.07.2015 года. В соответствии с кадастровым паспортом, квартире, являющейся предметом предварительного договора № 56/С купли-продажи от 16.01.2008 года присвоен № №.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 ГК РФ устанавливает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пункт 1 ст. 314 ГК РФ устанавливает, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Судом установлено, что Сафарян Н.А. неоднократно обращался в ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» с требованием заключить основной договор купли-продажи в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, однако ответы на претензии не получал. ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» уклонился от заключения с Сафаряном Н.А. основного договора купли-продажи в отношении данной квартиры.

Таким образом, ответчик ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» в нарушение положений ст. 309 ГК РФ, договорные обязательства не выполнил, вследствие чего права Сафарян Н.А. на приобретение в собственность указанной квартиры были нарушены.

На основании п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

На основании п.п. 8, 9 названного Постановления, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП.

Таким образом, предварительный договор № 56/С купли-продажи недвижимого имущества от 16.01.2008 года, заключенный между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и Сафарян Н.А. является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что Сафарян Н.А. вправе был требовать от ответчика ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» заключения основного договора купли-продажи и регистрации в установленном законом порядке на его имя права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Из полученной Сафаряном Н.А. Выписки из Единого государственного реестра недвижимости ему стало известно о том, что право собственности на вышеуказанную квартиру была зарегистрировано за ООО «ДОРН».

Как следует из материалов дела, право собственности ООО «Дорн» на спорную квартиру возникло в результате возмездной сделки - договора участия в долевом строительстве, заключенного 15.09.2010 года между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ЗАО «ДОРН» (ЗАО «ДОРН» является правопредшественником ООО «ДОРН»), зарегистрированного 25.01.2011 года в Управлении Росреестра по Краснодарскому Краю.

Истец Сафарян С.М. просит признать недействительным договор участия в долевом строительстве № 0610-С от 15.10.2010 года, заключенный ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ЗАО «ДОРН», в части условия о передаче застройщиком ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» участнику долевого строительства и принятия ЗАО «ДОРН» в собственность согласно приложению № 1 к договору участия в долевом строительстве № С-12/2010/мм от 27.12.2010 года, квартиры № 167, расположенной по адресу: <адрес>

Согласно ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения ответчиками договор участия в долевом строительстве № 0610-С от 15.10.2010 года) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения ответчиками договор участия в долевом строительстве № 0610-С от 15.10.2010 года) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 2.1 статьи 1 Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения ответчиками договор участия в долевом строительстве № 0610-С от 15.10.2010 года) установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Федеральный закон от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" была дополнена частями 2.1 и 2.2, вступил в силу (в данной части) 21 июня 2010 года.

Таким образом, договор от 16.01.2008 года, заключенный между Сафаряном Н.А. и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» поименованный ими как предварительный договор № 56/С купли-продажи недвижимого имущества - 3-комнатной квартиры, общей проектной площадью 160,10 кв.м., порядковый номер на этаже 1, расположенной на 16 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес), не противоречил нормам действующего законодательства, был заключен в соответствии с ним.

Фактически данный договор был направлен ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» на привлечение денежных средств гражданина Сафаряна Н.А. для долевого строительства многоквартирного дома, по адресу: <адрес>, и возникновением в дальнейшем у Сафаряна Н.А. права собственности на объекты в строящемся доме – квартиру № №.

На момент заключения договора участия в долевом строительстве № 0610-С от 15.10.2010 года между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ЗАО «ДОРН», предварительный договор № 56/С купли-продажи от 16.01.2008 года между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и Сафаряном Н.А. являлся действующим, сторонами не расторгнут в установленном законом порядке и не прекратил свое действие.

После заключения между Сафаряном Н.А. и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» предварительного договора № 56/С купли-продажи недвижимого имущества 3-комнатной квартиры, общей проектной площадью 160,10 кв.м., порядковый номер на этаже 1, расположенной на 16 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома по адресу: <адрес>, и вложения Сафаряном Н.А. денежных средств в полном объеме в соответствии с заключенным договором в строительство многоквартирного дома, ответчиком ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» был заключен договор участия в долевом строительстве с ООО «ДОРН» в соответствии с которым право на указанную квартиру было передано ООО «ДОРН».

В соответствии со ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Сафарян С.М. не являлась стороной сделки - договора участия в долевом строительстве № 0610-С от 15.10.2010 года между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ЗАО «ДОРН».

Достоверно о наличии указанной сделки Сафарян С.М. стало известно только после замены истца Сафаряна Н.А. на Сафарян С.М. при рассмотрении гражданского дела по иску Сафаряна Н.А. (в порядке процессуального правопреемства Сафарян С.М.) к ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ДОРН» о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим и признании права собственности на спорный объект за истцом в апелляционной инстанции.

24.05.2018 года в порядке правопреемства допущена замена истца Сафаряна Н.А. в связи со смертью на Сафарян С.М.

О том, что данная сделка нарушает ее права и законные интересы, Сафарян С.М. стало известно только после вынесения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда апелляционного определения от 12.07.2018 года и получения копии данного судебного акта в Адлерском районном суде города Сочи только в сентябре 2019 года.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что с заявленными требованиями о признании сделки недействительной Сафарян С.М. обратилась в суд 26.09.2019 года, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности для предъявления указанных требований истцом не пропущен.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что на момент заключения договора участия в долевом строительстве № 0610-С от 15.10.2010 года между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ДОРН», спорная квартира № №, расположенная по адресу: <адрес> (адрес на момент строительства – 3-х комнатная квартира, общей проектной площадью 160,10 кв.м., порядковый номер на этаже 1, расположенная на 16 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома по адресу: <адрес>) не могла являться предметом данного договора, правами в отношении нее обладал только Сафарян Н.А. на основании предварительного договора № 56/С купли-продажи недвижимого имущества от 16.01.2008 года, поскольку данный договор был заключен на много раньше и является до настоящего времени действующей сделкой.

Пунктом 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В данном случае предварительный договор № 56/С купли-продажи недвижимого имущества от 16.01.2008 года нельзя считать прекращенным, поскольку, не смотря на то, что стороны данного договора установили дату заключения основного договора купли-продажи - не позднее 31.10.2010 года, поскольку Сафарян Н.А. от исполнения данного договора никогда не отказывался, всегда предъявлял требования к ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» о заключении основного договора купли-продажи спорной квартиры.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» не имело возможности своевременно заключить с Сафаряном Н.А. основной договор по вине администрации города Сочи, которая отказывала ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» в выдаче разрешения на строительство жилого комплекса по <адрес> с увеличенной этажностью с 16 до 19 этажей.

Данный отказ в дальнейшем решением арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2010 года был признан незаконным. На администрацию города Сочи возложена обязанность выдать ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» разрешение на строительство жилого комплекса по <адрес> с увеличенной этажностью с 16 до 19 этажей.

Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, выдано администрацией города Сочи ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» 06.02.2015 года.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

В силу положений ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчиком ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» были нарушены положения ст. 10, 309, 310, 419, 549 ГК РФ, что выразилось в недобросовестном поведении ответчика, поскольку объект недвижимости, в отношении которого уже был заключен предварительный договор купли-продажи, являлся предметом уже другого договора - договора участия в долевом строительстве.

Учитывая изложенное, требования Сафарян С.М. о признании недействительным договора участия в долевом строительстве № 0610-С от 15.10.2010 года, заключенного ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» с ЗАО «ДОРН», зарегистрированного 25.01.2011 года в Управлении Росреестра по Краснодарскому Краю, в части условия о передаче застройщиком ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» участнику долевого строительства и принятия ЗАО «ДОРН» в собственность согласно приложению № 1 к договору участия в долевом строительстве № С-12/2010/мм от 27.12.2010 года, квартиры № №, расположенной по адресу: <адрес> к, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На момент заключения между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» договора участия в долевом строительстве № 0610-С от 15.10.2010 года с ЗАО «ДОРН», заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и Сафаряном Н.А. предварительный договор № 56/С купли-продажи недвижимого имущества от 16.01.2008 года действовал, являлся действительным, не был признан недействительным.

Кроме того, во исполнение условий предварительного договора № 56/С купли-продажи недвижимого имущества от 16.01.2008 года ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» была уплачена полная стоимость приобретаемой 3-комнатной квартиры, общей проектной площадью 160,10 кв.м., порядковый номер на этаже 1, расположенной на 16 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома по адресу: <адрес>, в размере 15 925 101 рублей, что подтверждается платежным поручением № 7888 от 31.01.2008 г., квитанциями к приходным кассовым ордерам: № 139 от 29.01.2008 г., № 140 от 29.01.2008 г.

Таким образом, ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» не имело право заключать договор участия в долевом строительстве № 0610-С от 15.10.2010 года с ЗАО «ДОРН» в отношении спорного объекта недвижимости. Денежные средства за спорное имущество в виде квартиры были оплачены ранее Сафаряном Н.А., чем заключен вышеуказанный договора с ЗАО «ДОРН».

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В данном случае, также необходимо применить последствия недействительности договора участия в долевом строительстве № 0610-С от 15.10.2010 года, в результате чего, право ответчика ООО «ДОРН» на квартиру № №, расположенную по адресу: <адрес>, подлежит прекращению.

В установленный предварительным договором № 56/С от 16.01.2008 года срок (не позднее 31.12.2010 года) договор купли-продажи квартиры не был заключен, объект (спорная квартира) Сафаряну Н.А. ответчиком ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» передана не была, вместе с тем оплата за приобретаемую квартиру была произведена в полном объеме.

Учитывая разъяснения, данные в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", Сафарян Н.А. вправе был предъявлять требования о признании за ним права собственности на квартиру № №, расположенную по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) - если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению.

Причем, учитывая, Сафарян Н.А. оплатил денежные средства по агентскому договору № 56/С от 15.01.2008 года и по предварительному договору № 56/С купли-продажи от 16.01.2008 года в полном объеме за счет общих денежных средств с Сафаран С.М., которые были нажиты в период брака с Сафаран С.М., и являлись их совместным имуществом, то Сафаран С.М. вправе претендовать на 1/2 долю в праве на квартиру № №, расположенную по адресу: <адрес>, как на супружескую долю.

В случае надлежащего исполнения обязательств ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» по предварительному договору № 56/С купли-продажи от 16.01.2008 года, на основании договора купли-продажи Сафарян Н.А. стал бы собственником квартиры

Согласно ч. 1 ст. 33 СК РФ, законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Согласно п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п.п.1 и 2 ст.34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст.ст.128, 129, п.п.1 и 2 ст.213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ года супруг Сафарян С.М. - Сафарян Н.А. умер. ДД.ММ.ГГГГ года Сафарян С.М. приняла по всем основаниям наследования наследство, оставшегося после смерти супруга Сафаряна Н.А., в связи с чем было открыто наследственное дело № ДД.ММ.ГГГГ к имуществу умершего

Согласно абзаца 1 статьи 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

На основании п. 1, п. 2 ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятия наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось.

В соответствии с п. 2 ст. 1153 ГК РФ признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом, принял меры по сохранению наследственного имущества, произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества.

В соответствии со ст. 1150 ГК РФ принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со статьей 256 настоящего Кодекса, входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными настоящим Кодексом.

Иное может быть предусмотрено совместным завещанием супругов или наследственным договором.

Согласно п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" в состав наследства, открывшегося со смертью наследодателя, состоявшего в браке, включается его имущество (пункт 2 статьи 256 ГК РФ, статья 36 СК РФ), а также его доля в имуществе супругов, нажитом ими во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства, если брачным договором не установлено иное (пункт 1 статьи 256 ГК РФ, статьи 33, 34 СК РФ). При этом переживший супруг вправе подать заявление об отсутствии его доли в имуществе, приобретенном во время брака. В этом случае все это имущество входит в состав наследства.

На основании п.п. 34, 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).

принятие наследником по закону какого-либо незавещанного имущества из состава наследства или его части (квартиры, автомобиля, акций, предметов домашнего обихода и т.д.), а наследником по завещанию - какого-либо завещанного ему имущества (или его части) означает принятие всего причитающегося наследнику по соответствующему основанию наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, включая и то, которое будет обнаружено после принятия наследства.

Пунктом 14 данного Постановления установлено, что в состав наследства входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в частности:

вещи, включая деньги и ценные бумаги (статья 128 ГК РФ);

имущественные права (в том числе права, вытекающие из договоров, заключенных наследодателем, если иное не предусмотрено законом или договором; исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности или на средства индивидуализации; права на получение присужденных наследодателю, но не полученных им денежных сумм);

имущественные обязанности, в том числе долги в пределах стоимости перешедшего к наследникам наследственного имущества (пункт 1 статьи 1175 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Так как наследники имеют право наследования не только в отношении имущества наследодателя, но и наследуют права наследодателя, в том числе на получение имущества, то Сафарян С.М. унаследовала после смерти своего мужа Сафаряна Н.А. все права и обязанности, вытекающие из заключенного им договора предварительному договору № 56/С купли-продажи от 16.01.2008 года

Поскольку Сафарян С.М. являлась супругой Сафаряна Н.А., то к ней, как наследнику первой очереди в порядке универсального правопреемства перешли в числе прав на наследство права и обязанности по предварительному договору № 56/С купли-продажи недвижимого имущества, в том числе право на спорную квартиру, в силу статей 1142, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в порядке наследования Сафарян С.М. претендует на 1/2 долю спорной квартиры <адрес>, а как супруга, и претендует также на оставшуюся 1/2/ долю указанного имущества, так как квартира приобретена в период брака за счет общих средств супругов (Сафарян С.М. и Сафаряна Н.А.).

Кроме того, поскольку спорное имущество оплачено супругом Сафарян С.М. - Сафаряном Н.А. в период брака за счет общих супружеских средств, то Сафарян С.М. имеет самостоятельное право на 1/2 долю данного имущества.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в частности – вступившие в законную силу судебные акты.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор участия в долевом строительстве                        № 0610-С от 15.10.2010 года, заключенный ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» с ЗАО «ДОРН», в части условия о передаче застройщиком ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» участнику долевого строительства и принятия ЗАО «ДОРН» в собственность согласно приложению № 1 к договору участия в долевом строительстве № С-12/2010/мм от 27.12.2010 года, квартиры № №, расположенной по адресу: <адрес>

Признать Сафарян Сону Михайловну принявшей наследство по закону в установленном законом порядке после смерти Сафаряна Николая Азатовича, последовавшей ДД.ММ.ГГГГ года.

Признать за Сафарян Соной Михайловной право в порядке наследования на получение в собственность имущества в виде 1/2 доли квартиры № №, расположенной по адресу: <адрес>

Признать за Сафарян Соной Михайловной право на получение в собственность ее супружеской доли на имущество, приобретенное в период брака на общие средства супругов в виде 1/2 доли квартиры № №, расположенной по адресу: <адрес>

Признать за Сафарян Соной Михайловной право собственности на квартиру № №, расположенную по адресу: <адрес>

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Адлерский отдел г. Сочи зарегистрировать на имя Сафарян Соны Михайловны право собственности на квартиру № №, расположенную по адресу: <адрес>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Адлерский отдел г. Сочи аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости сведения о праве собственности ЗАО «ДОРН» на квартиру № №, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Адлерский районный суд г.Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Председательствующий: