Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-796/2017 (2-6782/2016;) ~ М-6231/2016 от 26.12.2016

№ 2-796/17 <данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 сентября 2017 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Панина С.А.,

при секретаре Волощенко Р.О.,

с участием:

представителя истицы Табачниковой М.Б. по доверенности Соколовой Ю.Н.,

представителя ответчика Соломенцева Н.С. по доверенности Кочановой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Табачниковой Марии Брониславовны к Соломенцеву Никите Сергеевичу, Завельскому Алексею Александровичу, Ванину Владимиру Евгеньевичу о признании отсутствующим права собственности ответчиков Соломенцева Никиты Сергеевича на земельный участок с кадастровым номером №, а именно запись регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ, Завельского Алексея Александровича на земельный участок с кадастровым номером №, а именно запись регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ, признать отсутствующей запись об ипотеке в пользу Ванина Владимира Евгеньевича на земельный участок №, а именно запись регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером №, а именно запись регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ,

установил:

Табачникова М.Б. обратилась в суд с иском к Мельникову В.Р., Ванину В.Е. о признании отсутствующим права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 3052 кв.м., признании отсутствующей записи об ипотеке в пользу Ванина В.Е. на указанный земельный участок, ссылаясь на то, что ей на праве собственности принадлежит <адрес> многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>; данный многоквартирный жилой дом расположен на земельных участках с кадастровыми номерами: № и №; согласно данным ГКН земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, из земель населенных пунктов, сформирован под многоквартирный многоэтажный жилой дом с встроенно-пристроенными жилыми помещениями, общая площадь 3052 кв.м.; по данным ЕГРП на земельный участок зарегистрировано право собственности Мельникова В.Р., а также ипотека в пользу Ванина В.Е., основания регистрации данных прав истице неизвестны; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома (л.д. 5-8).

Определением суда от 03 апреля 2017 года к производству суда принято уточненное исковое заявление Табачниковой М.Б., в котором последняя просила признать отсутствующим право собственности ответчиков Соломенцева Н.С. на земельный участок с кадастровым номером №, а именно запись регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ, Завельского А.А. на земельный участок с кадастровым номером №, а именно запись регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ, Мельникова В.Р. на земельный участок с кадастровым номером №, а именно запись регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ, признать отсутствующей запись об ипотеке в пользу Ванина В.Е. на земельный участок №, а именно запись регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером №, а именно запись регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером №, а именно запись регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда от 05 мая 2017 года производство по делу в части исковых требований Табачниковой Марии Брониславовны о признании отсутствующим права собственности Мельникова Владимира Робертовича на земельный участок с кадастровым номером №, а именно запись регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ, признать отсутствующей запись об ипотеке в пользу Ванина Владимира Евгеньевича на земельный участок с кадастровым номером №, а именно запись регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ прекращено, в связи с заключением между сторонами по указанному земельному участку мирового соглашения.

Определением суда от 05 мая 2017 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Мельников В.Р.

В судебном заседании представитель истицы Табачниковой М.Б. по доверенности Соколова Ю.Н. исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

В судебном заседании представитель ответчика Соломенцева Н.С. по доверенности Кочанова И.В. против удовлетворения исковых требований возражала.

Истица Табачникова М.Б. о времени и месте разбирательства дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, причина неявки не известна, в письменном заявлении в суд просит рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик Соломенцев Н.С. о времени и месте разбирательства дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, причина неявки не известна, в письменном заявлении в суд просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчики Завельский А.А., Ванин В.Е. о времени и месте разбирательства дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, причина неявки не известна.

Третье лицо Мельников В.Р. о времени и месте разбирательства дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, причина неявки не известна, в письменном заявлении в суд просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Третьи лица Управление Росреестра по Воронежской области, ТСЖ «Петровский пассаж» о времени и месте разбирательства дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, причина неявки не известна.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обозрев материалы инвентарного дела, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Как следует из постановления главы администрации Центрального района города Воронежа № от ДД.ММ.ГГГГ, утвержден проект границ земельного участка № по ул. <адрес>, площадью 1771 кв.м. и передан в общую долевую собственность под индивидуальное жилищное строительство Завельскому А.А. 68/250 доли, ФИО1 – 22/250 доли, ФИО2 – 6/100 долей, ФИО3 – 21/100 доли, ФИО4 – 1/4 долю, ФИО5 – 3/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок <адрес>, площадью 1771 кв.м. (т.1 л.д.50).

Согласно постановлению администрации города Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО6 был предоставлен земельный участок из земель поселений площадью 1396 кв.м. фактически занимаемый незавершенным строительством объектом в аренду сроком на 10 лет по ул<адрес> (т.1 л.д. 171).

Как следует из материалов дела, департаментом градостроительства и земельных отношений Муниципальной инспекцией «Архстройнадзора» было выдано разрешение № ФИО6, ФИО3, Завельскому А.А., ФИО1, ФИО2, ФИО5, ФИО4 на выполнение всех строительно-монтажных работ по возведению многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной боксовой стоянкой по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 173).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией городского округа город Воронеж департамент градостроительства и земельных отношений было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после завершения строительства многоквартирного жилого дома с торговым центром и подземной боксовой автостоянкой, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 35-37).

Как следует из материалов дела, дом по адресу: <адрес>, общей площадью 14530 кв.м., с количеством квартир 85, является многоквартирным жилым домом с торговым центром и подземной боксовой автостоянкой (т.1 л.д. 35-36).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора участия в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома с нежилыми встроенными помещениями и подземными гаражами № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, Табачникова М.Б. является собственницей квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес> (т.1 л.д. 14).

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Конституционный Суд РФ, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ) в п. 2.1. Постановления N 12-П от 28.05.2010 г. указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 ст. 36), а в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (ст. 16).

В соответствии с ч.ч. 2 - 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, данных в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в случае, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

При этом, каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме или о предоставлении земельного участка не требуется, как и государственная регистрация права общей долевой собственности на земельном участке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из изложенного следует, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу положений Жилищного кодекса РФ и Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>, состоит на кадастровом учете под кадастровым номером N № и имеет площадь 3052+/-19 кв. м, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости: ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается его кадастровым паспортом № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 10-12).

Ранее, на основании Постановления Главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> участок №, площадью 1771 кв.м, принадлежал на праве общей долевой собственности ФИО2, ФИО1, Завельскому А.А., ФИО5, ФИО3, ФИО7, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т.2 л.д. 23-34).

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО8, действующей от имени ФИО3, (продавец) и Мельниковым В.Р. (покупатель), продавец передал в общую долевую собственность, а покупатель принял и оплатил 21/100 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1771 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 78).

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО8, действующей на основании доверенности от имени Завельского А.А., (продавец) и Мельниковым В.Р. (покупатель), продавец передал в общую долевую собственность, а покупатель принял и оплатил 68/250 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1771 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 87).

В этот же день между ФИО8, действующей на основании доверенностей от имени ФИО4, ФИО2, ФИО5, ФИО1, (продавец) и Мельниковым В.Р. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в общую долевую собственность, а покупатель принял и оплатил 518/1000 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1771 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 112).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Ваниным В.Е. (займодавец) и Мельниковым В.Р. (заемщик) был заключен договор денежного займа, согласно которому займодавец обязуется передать заемщику в собственность денежные средства в размере 17000000 рублей сроком на 10 лет, а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в обусловленный договором срок, а именно по ДД.ММ.ГГГГ включительно (т.1 л.д. 140).

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика по настоящему договору, заемщик обязуется передать в залог займодавцу недвижимое имущество: земельный участок, площадью 3052 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <адрес> участок №.

ДД.ММ.ГГГГ между указанными лицами был заключен договор залога недвижимого имущества, который ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области (т.1 л.д. 137-139).

Как следует из межевого плана по состоянию ДД.ММ.ГГГГ при проведении кадастровых работ по уточнению границ и (или) площади земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, было установлено, что ранее при геодезической съемке границ земельного участка были определены координаты угловых и поворотных точек, которые по фактическому местоположению отличаются от координат угловых и поворотных точек, стоящих на кадастровом учете; данное несоответствие приводит к пересечению контуров фактической границы и границы, прошедшей кадастровый учет, что согласно ст. 26 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 года «О государственном кадастре недвижимости» делает невозможным уточнение местоположения границы и площади земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет; при выполнении кадастровых работ в отношении земельного участка, кадастровый учет которого был осуществлен после вступления в силу Федерального закона № 221-Фз от 24.07.2007 года «О государственном кадастре недвижимости», такая ошибка определяется как кадастровая ошибка в сведениях и подлежит исправлению в порядке, установленном ст. 28 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 года «О государственном кадастре недвижимости». Для устранения выявленного несоответствия был подготовлен межевой план по фактическим границам земельного участка в соответствии с письмом Министерства экономического развития РФ № 4448-ИМ/Д23 от 27.03.2009 года (т.2 л.д. 52-58).

Согласно межевому плану площадь уточняемого земельного участка с кадастровым номером № ± величина погрешности определения площади составляет 3052 кв.м. ± 19 (площадь земельного участка по сведениям государственного кадастра недвижимости 1771 кв.м., оценка расхождения - 1281 кв.м.)

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, спорный земельный участок, площадью 3052 кв.м., принадлежит Мельникову В.Р. на праве собственности; ограничение (обременение) права: ипотека в пользу Ванина В.Е. (т.1 л.д. 13).

В ходе рассмотрения настоящего дела, ДД.ММ.ГГГГ Мельников В.Р. принял решение о разделе земельного участка площадью 3 052 кв.м., разрешенное использование: многоквартирный многоэтажный жилой дом с встроено-пристроенными нежилыми посещениями, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый № №, расположенного по адресу: <адрес>, который принадлежит ему на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ

В результате данного раздела выделяются следующие земельные участки: земельный участок площадью 1831 кв.м., кадастровый № №, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок площадью 523 кв.м., кадастровый № №, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок площадью 698 кв.м., кадастровый № №, расположенный по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 195).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Мельниковым В.Р. (продавец) и Завельским А.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить земельный участок площадью 698 кв.м, разрешенное использование: многоквартирный многоэтажный жилой дом с встроено-пристроенными нежилыми помещениями, кадастровый № №, расположенный по адресу: <адрес>; права на указанный земельный участок оспариваются в судебном порядке, указанный земельный участок обременен ипотекой по договору залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ; право собственности у покупателя на приобретаемый по настоящему договору земельный участок возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности (т.2 л.д. 146-147).

Государственная регистрация права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отметкой Управления Росреестра по Воронежской области.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между Мельниковым В.Р. (продавец) и Соломенцевым Н.С.(покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить земельный участок площадью 523 кв.м., разрешенное использование: многоквартирный многоэтажный жилой дом с встроено-пристроенными нежилыми помещениями, кадастровый № №, расположенный по адресу: <адрес>; отчуждаемый земельный участок оценивается сторонами договора в 2913000 рублей; права на указанный земельный участок оспариваются в судебном порядке, указанный земельный участок обременен ипотекой по договору залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ; право собственности у покупателя на приобретаемый по настоящему договору земельный участок возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности (т.2 л.д. 149-150).

Государственная регистрация права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Как указывалось выше, в силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В обоснование исковых требований представителем истца представлено в материалы дела экспертное исследование ЭУ РФ «Воронежский центр экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которого следует что многоэтажный, многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и пристроенными вспомогательными строениями (трансформаторная подстанция, котельная), расположенный по адресу: <адрес>, по фасадной и боковым сторонам здания имеет многочисленные выступающие элементы – главная входная группа с крыльцом и навесом, входные группы нежилых встроенных помещений, входные группы вспомогательных помещений и т.п.; с тыльной стороны здания имеются пристроенные вспомогательные строения трансформаторной подстанции и котельной; к правой стороне здания примыкает оборудованная и заасфальтированная площадка, используемая для парковки автотранспорта; по результатам проведенных расчетов экспертами сделаны выводы о том, что площадь земельного участка (участков), на котором расположен многоэтажный, многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, составляет 4448 кв.м., что менее минимально необходимой нормативной площади – 22245,508 кв.м., в связи с чем уменьшение площади земельного участка (участков) на котором расположен жилой дом по адресу: <адрес> невозможно (т.2 л.д. 37-51).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству сторон была проведена судебная землеустроительная экспертиза в целях определения месторасположения неотъемлемых частей многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной боксовой стоянкой по адресу: <адрес>, относительно спорных земельных участков, а именно: входных групп в жилые и нежилые помещения многоквартирного дома, козырьков, навесов, выступающие за плоскость фасада жилого дома помещения (эркеры), коммуникаций жилого дома (газовый ШРП и трубы газоснабжения), оборудованной шлагбаумом и заасфальтированной площадки, используемой жильцами для парковки автотранспорта, а также строения котельной, обслуживающей жилой дом.

Согласно заключению эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» МЮ РФ № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной боксовой стоянкой, с элементами благоустройства расположен на пяти земельных участках с кадастровыми номерами: № ул. <адрес>, площадью 1396 кв.м.; № ул. <адрес> площадью 523 кв.м.; № ул. <адрес> площадью 698 кв.м.; № ул. <адрес> площадью 1821 кв.м.; № ул. <адрес>ю 1334 кв.м., а также в части благоустройства и расположения лит. Г, Г1, Г2 на не разграниченном земельном участке кадастрового квартала № Площадь наложения на указанные земельные участки по границе застройки исследуемого здания по адресу: <адрес> составляет:

на участок с кадастровым № № = 1117,4 кв.м.;

на участок с кадастровым № с учетом террас (пристроек с фасадной стороны) одна из которых не обозначена в инвентарном деле № на домовладение №а, а по второй имеется штамп по отсутствию разрешения = 334,6 кв.м.;

на участок с кадастровым № без учета террас (пристроек с фасадной стороны) одна из которых не обозначена в инвентарном деле № на домовладение №а, а по второй имеется штамп по отсутствию разрешения = 118,1 кв.м.;

на участок с кадастровым № № с учетом лит. Г/Г1 = 159,4 кв.м.;

на участок с кадастровым № № без учета лит. Г/Г1 = 32,2 кв.м.;

на участок с кадастровым № № = 1802,2 кв.м.;

на участок с кадастровым № = 67 кв.м.;

наложение лит. Г, Г1, Г2 на не разграниченный земельный участок кадастрового квартала № = 112,5 кв.м.

Площадь земельных участков, которые выделялись под строительство многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной боксовой стоянкой, расположенной по адресу: <адрес>, на момент выдачи разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ и на момент ввода объекта в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, не была достаточной для строительства и последующего использования жилого дома, так как контур застройки исследуемого объекта частично выходит за границы расположенных под ним земельных участков, а также площадь фактической застройки данного объекта на 195,3 кв.м. является большей площади выделяемых земельных участков.

Главная входная группа с крыльцом и навесом многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> служит свободным проходом только к нежилым помещениям, расположенным на цокольном этаже 1 уровня, первом этаже и части второго этажа; между нежилыми помещениями № пл. 16,5 кв.м. и № пл. 9,4 кв.м. и входами в жилую часть дома (подъезды № и №) имеются дверные проемы, проход через которые был закрыт. В соответствии с п. 7.2.15 СП 54.13330.2011 жилая и нежилая (общественного назначения) часть здания должны быть изолированы друг от друга, то есть не допускается свободный проход между ними (т.3 л.д. 52-61).

В ходе экспертного исследования произведено измерение фактического местоположения границ многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной боксовой стоянкой, с элементами благоустройства, по результатам которого составлено графическое построение внешнего контура многоквартирного жилого дома и границ земельных участков на основании кадастровых выписок из ЕГРН, а также сведений Публичной кадастровой карты Росреестра, и определена площадь наложения на вышеуказанные земельные участки по границе застройки исследуемого здания.

Оснований не доверять указанному экспертному заключению у суда не имеется, экспертиза проведена в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» N 73-ФЗ на основании определения суда о поручении ее проведения эксперту. Заключение содержит необходимые выводы, ссылки на методическую литературу, использованную при производстве экспертизы, экспертам разъяснены права и обязанности, предусмотренные статьей 85 ГПК РФ, они также предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, имеют большой стаж экспертной работы по специальности.

На основании пп. "а" п. 2, п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 09.09.2017) в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Из ч. 1 ст. 38 ЖК РФ следует, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд приходит к выводу том, что жильцы, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками земельного участка, на котором расположен данный дом и общего имущества дома (здания), при этом главная входная группа с крыльцом и навесом не имеют самостоятельного значения и относятся к общему имуществу здания в целом.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, не исключая возможности применения иных способов, предусмотренных в законе.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Принадлежащие ответчикам Соломенцеву Н.С. и Завельскому А.А. на праве собственности земельные участки с кадастровыми номерами № и №, часть которых находится под многоквартирным домом, образованы путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, который в свою очередь решением Исполнительного Комитета был закреплен за домовладением № <адрес>. Земельный участок <адрес> был предоставлен в общую долевую собственность под индивидуальное жилищное строительство на основании постановления главы администрации Центрального района города Воронежа № от ДД.ММ.ГГГГ, а затем на основании договоров купли-продажи передан в собственность Мельникова В.Р., которым в последствии в период рассмотрения настоящего спора было принято решение о его разделе на три участка и продаже двух из них.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в момент возникновения права ответчиков на земельные участки, земельный участок под многоквартирным домом уже фактически существовал, независимо от факта внесения границ земельного участка под многоквартирный дом в сведения государственного кадастра недвижимости, и земельный участок под многоквартирным домом не мог быть передан и зарегистрирован за иными лицами, не являющимися собственниками жилых помещений в многоквартирном доме.

На основании изложенного, суд установил, что передача земельных участков с кадастровыми номерами № и № в собственность Соломенцева Н.С и Завельского А.А. была произведена в нарушение требований ст. 35 ЗК РФ и прав владельцев жилых помещений, расположенных в жилом доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в момент передачи земельного участка в собственность Мельникову В.Р.) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что с момента регистрации права собственности истицы и иных собственников на жилые помещения дома, земельный участок под домом с необходимой для эксплуатации дома придомовой территорией переходит в силу закона в их долевую собственность.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При таких обстоятельствах, право собственности Соломенцева Н.С. и Завельского А.А. на земельные участки с кадастровыми номерами № и №, расположенные под жилым домом по адресу: <адрес>, а также право залога в пользу Ванина В.Е. на указанные земельные участки, подлит признанию отсутствующим и регистрация таких прав ответчиков в ЕГРН препятствует истице пользоваться и распоряжаться общим имуществом собственников жилых помещений. Право истицы и других собственников квартир на приобретение в собственность земельного участка является приоритетным. Зарегистрированными правами ответчиков нарушаются права собственников помещений в указанном доме, так как они лишены возможности сформировать и поставить на кадастровый учет участок, занимаемый зданием № <адрес> зарегистрировать права на него в порядке, установленном Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 13июля2015года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

При этом суд отмечает, что Ванин В.Е. не лишен права заключения договоров залога в отношении вновь сформированных земельных участков ответчиков, которые не будут относится к сформированному участку под домом № <адрес>.

Довод представителя ответчика как на основание для отказа в иске об отсутствии нарушения прав истицы как собственника жилого помещения в указанном доме в отношении вновь сформированного земельного участка с кадастровым №, в связи с тем, что доступ через главную входную группу с крыльцом и навесом осуществляется исключительно к нежилым встроенным помещения суд не принимает во внимание по следующим основаниям.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГКРФ, статьей 36 ЖК РФ.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса РФ (п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Пунктом 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 установлено, что в силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Соответственно, режим общего имущества в многоквартирном жилом доме с нежилыми встроенным помещения, к которым относится жилой <адрес> (в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию) является единым вне зависимости от характеристик принадлежащих собственникам помещений.

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных выше правовых норм и разъяснений Верховного Суда РФ отношения, складывающиеся по поводу владения, распоряжения и пользования общим имуществом собственников помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме с нежилыми помещениями, регулируются как нормами гражданского, так и нормами жилищного законодательства.

Частью 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.

Причем под земельным участком в данном случае понимается не только участок земли, непосредственно занятый многоквартирным домом, но и придомовая территория.

По смыслу указанной нормы, а также подп. "в", "г" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, входные группы в многоквартирных жилых домах, как обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения, относятся к местам общего пользования, в связи с чем факт доступа через главную входную группу с крыльцом и навесом только к нежилым встроенным помещения (при наличии дверного проема, отделяющего от жилых помещений, что установлено экспертизой), основанием для отказа в иске в отношении требований по земельному участку с кадастровым номером № не является.

Суд не усматривает также оснований для частичного удовлетворения требований (части площади наложений элементов строений), поскольку границы и размеры земельного участка на котором расположен названный выше многоквартирный дом с учетом положений п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 11.9 ЗК РФ, ст. 36 ГрК РФ на дату судебного заседания не определялись.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Табачниковой Марии Брониславовны к Ванину Владимиру Евгеньевичу, Соломенцеву Никите Сергеевичу, Завельскому Алексею Александровичу удовлетворить.

Признать отсутствующим права собственности ответчика Соломенцева Никиты Сергеевича на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 523 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (запись регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признать отсутствующим права собственности Завельского Алексея Александровича на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 698 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (запись регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признать отсутствующим обременение (ограничение права) в виде залога (ипотеки) в пользу Ванина Владимира Евгеньевича на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 523 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (запись регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ), на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 698 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (запись регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Панин С.А.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 04 октября 2017 года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>