Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-75/2020 ~ М-51/2020 от 07.02.2020

УИД: 28RS0007-01-2020-000108-29

Дело №2-75/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июня 2020 года                                                                              г. Завитинск

Завитинский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Югай Л.А.,

при секретаре судебного заседания Бойко Д.А.,

с участием

истца Осадчука А.А., его представителя Данилова П.С.,

представителя ответчика – администрации города Завитинска Амурской области Сыпало А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Осадчука Алексея Александровича к администрации города Завитинска Амурской области о признании незаконным отказа администрации в заключении договора аренды земельного участка, о признании права собственности на объект незавершенного строительства и об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Осадчук А.А. обратился в суд с иском к администрации города Завитинска Амурской области, в котором с учетом уточнений, просит: признать незаконным отказ администрации городского поселения «Город Завитинск» Амурской области № от ДД.ММ.ГГГГ в рассмотрении заявления о заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №; признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства – склад, со степенью готовности 85%, расположенный на земельном участке общей площадью <***> кв.метров, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>; обязать администрацию городского поселения «Город Завитинск» Амурской области заключить с Осадчуком А.А. договор аренды указанного земельного участка сроком на 3 года для завершения строительства.

Исковые требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Осадчуком А.А. и администрацией городского поселения «Город Завитинск» Амурской области был заключен Договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <***> кв.м., с разрешенным использованием - склад (строительство склада), расположенного по адресу: <адрес>. Договор аренды заключен на основании протокола о проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с договором аренды с ДД.ММ.ГГГГ истец, является арендатором земельного участка, срок договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Арендная плата, как во время действия договора, так и после его завершения оплачивалась полностью, что подтверждается чеками об оплате. Задолженность по арендной плате отсутствует.

В период действия договора на земельном участке истцом возведен объект незавершенного строительства - склад. Строительство склада осуществлялось на основании проекта, подготовленного архитектором ИП ФИО6 в 2017 году. По состоянию на 2018 год его готовность составляла 77 %, что подтверждается техническим описанием на склад - объект незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ. Однако до 2019 года завершить строительство не представилось возможным в связи с погодными условиями и возникшими финансовыми трудностями, а в настоящее время завершение строительства и ввод в эксплуатацию склада невозможно, в связи с истечением срока действия договора аренды. По состоянию на 2020 год готовность склада составляет 85%.

По окончанию срока действия договора истец обратился в администрацию городского поселения «Город Завитинск» с заявлением Вх.166 от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка в аренду на 3 года (о продлении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ) для завершения строительства, однако в письме № от ДД.ММ.ГГГГ администрация городского поселения «Город Завитинск», сообщила, что отказывает в рассмотрении заявления Осадчука А.А. о заключении договора аренды земельного участка, в связи с тем, что к заявлению не предоставлен документ подтверждающий право собственности на объект недвижимости. С данным решением истец не согласен, считает, что оно нарушает его гражданские и земельные права, в частности, право предусмотренное пп. 10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, поскольку указанный земельный участок используется истцом в целях, предусмотренных в договоре аренды, то есть для строительства склада, при этом обязательство в части внесения арендной платы надлежаще исполняется; за время действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ им предприняты необходимые меры по использованию земельного участка по назначению, понесены затраты, связанные с освоением, подготовкой земли для строительства: земельный участок обрабатывался, выравнивался, отсыпался, подготовлена проектная документация на строительство склада в соответствии с установленными нормами и правилами, градостроительный план земельного участка, утвержденный постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ; во время действия договора на земельном участке истцом возведен объект незавершенного строительства – склад, готовность которого составляет 85 %. В настоящее время возникла необходимость в заключении договора аренды данного земельного участка на новый срок для завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем, по окончанию срока действия договора аренды, истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся. Земельный участок до настоящего времени находится в фактическом землепользовании истца; соглашения сторон о прекращении или расторжении договора между сторонами заключено не было; до окончания срока действия договора отказа от дальнейших договорных отношений, уведомлений о намерении прекратить договор аренды истец не получал. Полагает, что иных способов защиты и восстановления своих прав на земельный участок и построенный им склад, кроме как в судебном порядке, у него нет, поскольку только в случае заключения договора аренды на указанный земельный участок он сможет завершить строительство, ввести объект в эксплуатацию, оформить на него право собственности и выкупить (или арендовать) земельный участок, на котором расположен склад, без проведения торгов.

В судебном заседании истец Осадчук А.А. и его представитель Данилов П.С., действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, указав, что объект незавершенного строительства – склад, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в полной мере соответствует существующим градостроительным и строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц, степень его готовности составляет 85 %, что позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Земельный участок с кадастровым номером 28:12:010555:119 был сформирован именно для строительства склада, при этом администрацией г. Завитинска был утвержден градостроительный план, выданы разрешения на производство работ на указанном участке по установке коммуникаций, в связи с чем, данный объект недвижимости не может расцениваться как самовольная постройка. Склад был возведен истцом в период действия договора аренды данного земельного участка, однако в силу ряда причин (погодные условия, финансовые трудности) строительство склада не было завершено до истечения срока действия договора аренды земельного участка. В заключении нового договора аренды указанного земельного участка истцу было отказано, в связи с непредоставлением им документов, подтверждающих право собственности на объект незавершенного строительства – склад, расположенный на данном земельном участке. Вместе с тем, оформление права собственности на указанный склад в не судебном порядке в настоящее время не представляется возможным, в связи с отсутствием у истца правоустанавливающих документов на земельный участок, поскольку срок действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ, а в заключении нового договора аренды на данный земельный участок без проведения торгов истцу отказано. Возможность участвовать в аукционе на заключение договора аренды земельного участка на условиях равных с прочими претендентами, у истца отсутствует, в связи с понесенными затратами на возведение вышеуказанного склада.

Представитель ответчика администрации города Завитинска – Сыпало А.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований в части признания за истцом права собственности на объект незавершенного строительства – склад, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с исковыми требованиями в остальной части, не согласился, указав что в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства только собственникам таких объектов. И поскольку истцом не было оформлено право собственности на данный склад, ему было отказано в заключении договора аренды земельного участка.

В письменном отзыве, направленном в адрес суда ДД.ММ.ГГГГ (до уточнения истцом исковых требований) администрация <адрес> с исковыми требованиями не согласилась, указав следующее. Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> был приобретён по аукциону, срок действия данного договора закончился ДД.ММ.ГГГГ. На основании заявления истца о заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №, комиссией администрации города Завитинска при осмотре земельного участка ДД.ММ.ГГГГ был выявлен факт наличия самовольной постройки здания, разрешение на строительство, которой арендатору не выдавалось. При таких обстоятельствах, учитывая положения пп. 2 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 222, 263, п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса РФ, разъяснения, содержащиеся в пунктах 30 и 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 1, пп 10 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, администрация города Завитинска полагает, что оснований для заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости с истцом не имеется, из-за отсутствия правоустанавливающих документов, предусмотренных ст. 131 Гражданского кодекса РФ на объект недвижимости указанный в исковом заявлении, а также в виду того, что право собственности на объект недвижимого имущества, возведенный без соответствующего разрешения, в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ у истца не возникло до признания права собственности истцом в судебном порядке.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского района, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области в суд не явились, о времени и месте судебного разбирательства надлежаще извещены, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались, в материалах дела имеется заявление от представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского района о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Статья 12 ГК РФ предусматривает защиту гражданских прав путем признания права.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ под объектами незавершенного строительства понимаются объекты капитального строительства, строительство которых не завершено.

К объектам недвижимого имущества на основании ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые согласно ст. 128 ГК РФ являются объектом гражданских прав.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ (действующей на момент возникновения спорных правоотношений) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что на основании протокола о проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № между Осадчуком А.А. и администрацией городского поселения «Город Завитинск» Амурской области ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым истцу предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 612 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, под строительство склада. Срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением главы городского поселения «Город Завитинск» № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 28:12:010555:119, под строительство склада. Местоположение земельного участка установлено в соответствии с адресными ориентирами: <адрес>. Градостроительному плану присвоен регистрационный номер: Ru 28518310-86.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией городского поселения «Город Завитинск» выдано разрешение № на спиливание Осадчуком А.А. на указанном земельном участке старых, сухих деревьев, в связи с подготовкой участка под строительство склада.

ДД.ММ.ГГГГ истцом получен ордер № администрации городского поселения «Город Завитинск» на право производства земляных работ на территории городского поселения для монтажа тепловых сетей в ж/б лотках по <адрес>, согласно утвержденной схемы.

В соответствии с положениями ст. 40 - 41 ЗК РФ, если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта.

    Как следует из материалов дела, на выделенном земельном участке Осадчук А.А. возвел объект незавершенного строительства – склад, со степенью готовности 77% (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждается техническим описанием объекта незавершенного строительства, техническим заключением ИП ФИО8 по обследованию строительных конструкций объекта незавершенного строительства. Согласно исковому заявлению и пояснениям истца в судебном заседании, в настоящее время, указанный склад имеет степень готовности 85 %, что ответчиком не оспаривалось. Кроме того из заключения ИП ФИО8 следует, что объект незавершенного строительства – здание склада по <адрес> в г. Завитинске Амурской области соответствует действующим на период строительства нормам и правилам, в том числе по взрывопожарной безопасности. Примененные при возведении здания склада строительные материалы, бетонные и металлические конструкции и изделия соответствуют требованиям по несущей способности и сохранили свои технико-эксплуатационные качества. Технические решения соответствуют требованиям экологических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

Согласно кадастрового паспорта, градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером №, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером №, указанный земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство склада. Объект незавершенного строительства расположен в границах земельного участка и зоны застройки.

ДД.ММ.ГГГГ Осадчук А.А. обратился в администрацию <адрес> с просьбой о выдаче разрешения на строительство объекта – склада на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>.

Однако ДД.ММ.ГГГГ администрацией города Завитинска истцу направлен ответ на его заявление, согласно которому Осадчуку А.А. отказано в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, в том числе, в связи с отсутствием у него правоустанавливающих документов на земельный участок, поскольку срок действия договора аренды данного земельного участка закончился ДД.ММ.ГГГГ.

Из пояснений представителя ответчика Сыпало А.В., истца Осадчука А.А., данных в судебном заседании, следует что после окончания срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного администрацией города Завитинска с истцом, последний продолжал им пользоваться в соответствии с разрешенным использованием, регулярно вносил арендную плату. При этом, администрацией города Завитинска требования по освобождению земельного участка, о сносе возведенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, истцу не предъявлялись. Каких-либо жалоб, обращений о нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц (собственников прилегающих земельных участков), в связи с возведением истцом данного объекта незавершенного строительства – склада, в адрес администрации города Завитинска и самого Осадчука А.А. не поступало.

Факт возведения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, за счет средств истца, ответчиком не оспаривается и сомнений не вызывает.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам истца и его представителя, объект незавершенного строительства – склад, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, имеет признаки самовольной постройки, поскольку является капитальным строением и возведен без соответствующего разрешения на строительство.

Вместе с тем, учитывая, что строительство указанного склада начато истцом на земельном участке, который был предоставлен ему собственником этого земельного участка, утвержден градостроительный план земельного участка, определен вид использования для строительства склада, сохранение данного объекта незавершенного строительства не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также принимая во внимание положения п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, предусматривающие исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на этих участках, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования Осадчука А.А. о признании права собственности на объект незавершенного строительства – склад, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> возложении на администрацию <адрес> обязанности заключить с Осадчуком А.А. договор аренды указанного земельного участка.

При этом, суд также учитывает, что отсутствие у истца в настоящее время правоустанавливающих документов на спорный земельный участок (срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ), исключает возможность регистрации истцом права собственности на указанный объект незавершенного строительства в административном порядке.

Рассматривая исковые требования Осадчука А.А. о признании незаконным отказа администрации города Завитинска в заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:12:010555:119, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований в указанной части, в связи со следующим.

Согласно ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

Вместе с тем норма ст. 621 ГК РФ, определяющая право арендатора перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не подлежит применению с ДД.ММ.ГГГГ к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Земельный кодекс Российской Федерации, устанавливающий приоритет норм земельного законодательства перед общими нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, предусматривает иные правила.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Принимая во внимание приведенные нормы закона, а также отсутствие у истца на момент обращения в администрацию города Завитинска с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, документов, подтверждающих его право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на данном земельном участке, решение администрации города Завитинска об отказе в заключении договора аренды является правильным.

Таким образом, исковые требования Осадчука А.А. подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Осадчука Алексея Александровича к администрации города Завитинска Амурской области о признании незаконным отказа администрации в заключении договора аренды земельного участка, о признании права собственности на объект незавершенного строительства и об обязании заключить договор аренды земельного участка, удовлетворить частично.

Признать за Осадчуком Алексеем Александровичем право собственности на объект незавершенного строительства – склад, расположенный на земельном участке общей площадью <***> кв.метров, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Обязать администрацию города Завитинска Амурской области заключить с Осадчуком Алексеем Андреевичем договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <***> кв.метров, с разрешенным использованием – склад (строительство склада), расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 3 года для завершения строительства.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Завитинский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья                                                        Л.А. Югай

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.