Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2800/2012 ~ М-2546/2012 от 01.08.2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Самарский районный суд г. Самара в составе председательствующего судьи Саломатина А.А.,

при секретаре Есиной И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Катков В.А. к Департаменту строительства и архитектуры городского округа Самара о признании права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

Катков В.А. обратился в суд с иском к Департаменту строительства и архитектуры городского округа Самара о признании права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества, в обоснование заявленных требований указав, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 259,7 кв.м., этаж – 1, номера на поэтажном плане: подвал: комнаты №№, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, серии № от ДД.ММ.ГГГГ

В процессе эксплуатации данного нежилого помещения в нем была произведена самовольная реконструкция, в результате которого изменилась площадь объекта недвижимого имущества. Истец указал, что в результате произведенной реконструкции был возведен новый объект недвижимого имущества.

В связи с тем, что выполненные работы по реконструкции ранее существовавшего нежилого помещения соответствуют требованиям строительно-технических, противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил, а также не нарушают права и законные интересы неопределенного круга лиц, истец просил суд (с учетом уточненных требований) признать за ним право собственности на реконструированный объект недвижимого имущества – нежилое помещение литера № со служебными постройками литера № общей площадью 361,1 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане подвал: комнаты №№, по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности, требования поддержал, просил суд их удовлетворить по изложенным в иске основаниям. Суду также пояснил, что какой-либо земельный участок, за исключением участка, занимаемого зданием, истцом при производстве работ не использовался.

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, полагая их не основанными на законе. Суду пояснила, что требования истца не обоснованы в связи с тем, что при проведении работ по реконструкции нежилого помещения, им не было получено соответствующее разрешение на проведение работ Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара.

Представитель третьего лица – Департамента управления имуществом городского округа Самара, действующая на основании доверенности, в судебном заседании вопрос об удовлетворении исковых требований оставила на усмотрение суда, пояснив также, что спорный объект недвижимого имущества в реестре муниципального имущества отсутствует и в собственности муниципального образования городской округ Самара не находится.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Феникс», действующая на основании доверенности, в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представители привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц Управления Росреестра по Самарской области, Саратовского областного бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости, в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела были надлежащим образом уведомлены, в связи с чем, суд, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным дело рассмотреть в их отсутствие.

Представитель третьего лица – Министерства культуры Самарской области, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, предоставил суду письменный отзыв, в котором просил дело рассмотреть в его отсутствие, указав, что здание, расположенное по адресу: <адрес> является объектом культурного наследия регионального значения «<данные изъяты> на основании приказа Министерства культуры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом при рассмотрении дела установлено, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 259,7 кв.м., этаж – 1, номера на поэтажном плане: подвал: комнаты №№, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, серии № от ДД.ММ.ГГГГ

В силу ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Частью 2 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с ч. 14 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения.

Суд приходит к выводу, что в спорном объекте недвижимого имущества была выполнена самовольная реконструкция помещений, в результате которой возник новый объект недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок.

Суд считает, что сохранение помещения в реконструированном виде и признание за истцом права собственности на него не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Пленум ВС РФ № 10, ВАС РФ № 22) разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Земельный участок, на котором расположен жилой многоквартирный дом с нежилыми помещениями по <адрес>, в силу положений ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, предназначен для эксплуатации указанного дома.

Таким образом, учитывая, что в вышеуказанном доме истцу принадлежит на праве собственности помещение, которое было реконструировано, Катков В.А. является также и участником долевой собственности на земельный участок, отведенный для целей эксплуатации указанного дома и на котором была осуществлена реконструкция помещения.

При этом судом установлено, что выполненные работы по реконструкции помещения не затронули земельный участок, расположенный вне границ здания.

По смыслу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за истцом, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Также Пленумом ВС РФ №, ВАС РФ № в п. 26 указано, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно техническому заключению по результатам оценки технического состояния строительных конструкций помещения, выполненному <данные изъяты>», имеющемуся в материалах гражданского дела, в процессе реконструкции нежилого помещения были выполнены следующие строительно-монтажные работы:

- демонтированы сантехнические приборы;

- демонтированы перегородки;

- сформированы новые перегородки;

- устроены проемы в кирпичных стенах.

Демонтированные перегородки являлись ненесущими конструкциями. При устройстве проемов в кирпичных стенах были выполнены компенсирующие мероприятия.

По результатам выполненной работы техническое состояние конструкций кирпичных стен подвала и конструкций каменного перекрытия оценивается как работоспособное.

По результатам обследования после выполненной реконструкции были сделаны следующие выводы:

- техническое состояние конструкций кирпичных стен подвала оценивается как работоспособное;

- техническое состояние конструкций каменного перекрытия оценивается как работоспособное.

Работоспособное состояние конструкций позволяет эксплуатировать помещение в соответствии со своим функциональным назначением.

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному <данные изъяты> в результате анализа представленной документации, содержащей сведения о качественных характеристиках реконструированного объекта, актуальных на дату технической инвентаризации, посредством соотнесения ее результатов со строительными нормами и правилами на объекте предусмотрены конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения, обеспечивающие в случае пожара:

- возможность эвакуации людей наружу на прилегающую к зданию территорию до наступления угрозы их жизни и здоровью вследствие воздействия опасных факторов пожара;

- возможность спасения людей;

- возможность доступа личного состава пожарных подразделений и подачи средств пожаротушения к очагу пожара, а также проведения мероприятий по спасению людей и материальных ценностей;

- ограничение прямого и косвенного материального ущерба, включая содержимое помещений и само здание, при экономически обоснованном соотношении величины ущерба и расходов на противопожарные мероприятия, пожарную охрану и ее техническое оснащение.

В рамках проведенной работы установлено соответствие объемно-планировочных и конструктивных решений объекта нормам пожарной безопасности, действующим в Российской Федерации.

Таким образом, в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ, и на основании вышеуказанных заключений суд полагает, что сохранение самовольной постройки, право собственности на которую просит признать за собой истец, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно экспертному заключению по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненному Федеральным бюджетным учреждением здравоохранении «<данные изъяты>» нежилое помещение, после выполненной реконструкции, перепланировки и переоборудования существующих помещений, размещенное по адресу: <адрес> соответствует требованиям:

- СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья»;

- СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Статьей 2 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Исходя из положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Пленумом ВС РФ №, ВАС РФ № в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ в п. 26 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию.

Пунктом 28 Пленума ВС РФ №, ВАС РФ № также разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Таким образом, суд признает несостоятельными доводы представителя ответчика о том, что отсутствие у истца разрешения на реконструкцию объекта недвижимого имущества, является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно техническому паспорту нежилого помещения, составленному Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» до реконструкции помещения, в него входили 19 комнат.

В результате проведенных строительно-монтажных работ, а именно путем включения в общую площадь цокольных приямков, технологических ниш, изменения конфигураций ненесущих перегородок, сноса полых ненесущих перегородок, а также полых декоративных вспомогательных конструкций, в связи с произведенным ремонтом и переносом канализационных стояков, а также ремонта и ввода в эксплуатацию захламленных и ранее не эксплуатируемых межкомнатных проходов, согласно инвентаризационным данным, указанным в техническом паспорте, содержащем сведения о реконструкции (п. 2 технического паспорта, составленного государственным унитарным предприятием «Саратовское бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ), количество комнат составило 24, общая площадь помещения составила 361,1 кв.м.

В соответствии с п. 4.8. "Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения", принятых Росжилкоммунсоюзом ДД.ММ.ГГГГ, каждому строению, пристройке и сооружению присваивается лите<адрес>, подвал, цокольный этаж, утепленные мезонин, мансарда и светелка литеруются заглавными буквами русского алфавита того основного строения, в составе которого они расположены, с добавлением цифрового значения их номера по порядку описи: А1, А2 или Б4, Б5 и т.д.

Согласно п. 5.6. Рекомендаций при обмере строения должны быть определены внутренняя высота помещений и наружная высота строения и его частей.

Согласно п. 5.11 Рекомендаций подсчет площадей помещений производится на основе величин, взятых непосредственно при замерах. В площадь помещения необходимо включать:

площадь арочного проема шириной не менее 2 м;

площадь ниш, доходящих до пола и высотой не менее 1,8 м;

площадь пола под маршем внутриквартирных лестниц при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша не менее 1,6 м.

Таким образом, площадь служебных построек в площадь помещения не включается.

Согласно техническому паспорту, составленному государственным унитарным предприятием «Саратовское бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ реконструированному помещению присвоена литера Ббб1В. Литеры б, б1 соответствуют служебным постройкам, описаны их конструкции и материал фундамента, стен, перегородок, перекрытий, крыши, полов, проемов. Произведены обмеры внутренней и наружной высоты помещений и его частей.

Суд соглашается с доводами истца о том, что вышеуказанные служебные постройки имеют свое функциональное назначение – для организации входа в помещение, без них отсутствует возможность использования помещения по своему целевому назначению, в связи с чем, техническое описание данных служебных построек подлежит включению в описание самого нежилого помещения как объекта гражданских правоотношений.

Оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований судом при рассмотрении гражданского дела не установлено, кроме того, признание за истцом права собственности на вновь возникший в результате реконструкции объект недвижимого имущества устраняет возникшую неопределенность в круге его собственников.

Суд также принимает во внимание, что спорный объект недвижимого имущества в реестре муниципального имущества не состоит, что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ

Также судом при рассмотрении дела установлено, что здание, расположенное по адресу: <адрес> является объектом культурного наследия регионального значения «<данные изъяты> на основании приказа Министерства культуры Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № и истцом в настоящее время Министерству культуры самарской области выдано охранное обязательство собственника объекта культурного наследия № (л.д. 22-45).

В соответствии со ст. 52 Закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия 9памятниках истории и культуры) народов РФ» физические и юридические лица осуществляют право пользования объектом культурного наследия по своему усмотрению с учетом требований, установленных названным федеральным законом и иными нормативными правовыми актам. Если это не ухудшает состояние указанного объекта, не наносит вред окружающей историко-культурной и природной среде, а также не нарушает права и законные интересы иных лиц. Объект культурного наследия, включенный в реестр, используется с обязательным выполнением установленных требований, в том числе обеспечение неизменности облика объекта культурного наследия в соответствии с особенностями данного объекта, послужившими основанием для включения объекта культурного наследия в реестр и являющимися предметом охраны данного объекта, описанным в его паспорте.

С учетом того обстоятельства, что истцом при проведении работ по реконструкции принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения не был затронут сам объект культурного наследия - здание, расположенное по адресу: <адрес> «<данные изъяты>.», не были изменены конструктивные характеристики здания, объемно-планировочные и фасадные решения, суд полагает возможным признание за истцом права собственности на вновь возникший после реконструкции объект недвижимого имущества с возложением на истца обязанности оформления на него охранного обязательства собственника объекта культурного наследия.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Катков В.А. к Департаменту строительства и архитектуры городского округа Самара о признании права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества удовлетворить.

Признать за Катковым Катков В.А. право собственности на реконструированный объект недвижимого имущества – нежилое помещение литера № со служебными постройками литера б, б1, общей площадью 361,1 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане подвал: комнаты №№, по адресу: <адрес>.

Обязать Катков В.А. в шестимесячный срок с момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, подвал, комнаты №№, оформить охранное обязательство собственника объекта культурного наследия.

Решение суда о признании права собственности на объект недвижимого имущества является основанием для государственной регистрации права собственности в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательном виде.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ