Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-280/2018 ~ М-159/2018 от 22.02.2018

Дело № 2-280/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 марта 2018 года Пермский край, г. Оса

Осинский районный суд Пермского края в составе

председательствующего Томашевич Н.Л.,

при секретаре Мазуниной К.А.,

с участием представителя истца Русаковой Н.А.,

представителя ответчика и третьего лица Пепеляевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сажиной Галины Федоровны к Пепеляеву Александру Валерьевичу об обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л :

истец Сажина Г.Ф. обратилась в суд с иском к Пепеляеву А.В. об обращении взыскания на заложенное имущество: жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, путем реализации на открытых публичных торгах с объявленной начальной стоимостью в сумме 2 545 000 рублей, в том числе земельного участка в сумме 135000 рублей, жилого дома в сумме 2 410 000 рублей.

В обоснование требований указано, что 22.04.2016 между сторонами был заключен договор купли-продажи вышеуказанных жилого дома и земельного участка, договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю. Согласно договору истец обязана была передать в собственность ответчику указанные объекты недвижимого имущества, последний должен был купить и принять их в собственность. Истец надлежащим образом исполнила свои обязательства по договору, однако ответчик нарушил существенные условия договора, не исполнив надлежащим образом своих обязательств по оплате указанной недвижимости. До настоящего времени ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств. Поскольку пунктом 8 договора купли-продажи предусмотрено, что отчуждаемые истцом объекты недвижимости будут находиться в залоге у последней, до полной выплаты денежных средств, истец полагает необходимым обратить на них взыскание в рамках исполнительных производств №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ и №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец Сажина Г.Ф. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, что подтверждается распиской (л.д.131).

Представитель истца Русакова Н.А. на исковых требованиях настаивала.

Ответчик Пепеляев А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается отчетом об извещении с помощью смс-сообщения (л.д.137)

Представитель ответчика и третье лицо Пепеляева О.В. с исковыми требованиями не согласна, поскольку из заработной платы производятся удержания в размере 50%, других доходов ответчик не имеет.

Третье лицо Отдел судебных приставов по Осинскому, Бардымскому и Еловскому районам Управления Федеральной службы судебных приставов России по Пермскому краю представителя в судебное заседание не направил.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

22.04.2016 между Сажиной Г.Ф., Г., действующей за Ч., (продавцы) и Пепеляевым А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Согласно условий договора продавцы обязуются продать и передать, а покупатель купить и принять в собственность вышеуказанные объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 8 договора стороны оценивают стоимость жилого дома и земельного участка в размере 2545 000 рублей, из которых: 135 000 рублей стоимость земельного участка, 2410 000 рублей – стоимость жилого дома. Покупатель оплачивает продавцам стоимость указанной недвижимости в следующем порядке: 45000 рублей – наличными денежными средствами Г. при подписании настоящего договора; оставшуюся сумму 2500000 рублей оплачивает Сажиной Г.Ф. в следующем порядке: 180000 рублей до подписания настоящего договора, 510000 рублей при подписании настоящего договора купли-продажи, 940000 рублей до 29.04.2016, 50000 рублей до 29.05.2016, 50000 рублей – до 29.06.2016, оставшуюся сумму 770000 рублей в срок до 01.08.2016. При этом стороны договорились, что до полной выплаты денежных средств, жилой дом с земельным участком будут находиться в залоге у продавца Сажиной Г.Ф., залог у Ч. не возникает.

28.04.2016 за Пепеляевым А.В. зарегистрировано право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, в Управлении Росреестра по Пермскому краю, в тот же день зарегистрировано обременение указанных объектов недвижимости – ипотека в силу закона в пользу Сажиной Г.Ф.

Решением Осинского районного суда Пермского края от 02.05.2017 (гражданское дело № 2-442/2017) с Пепеляева А.В. в пользу Сажиной Г.Ф. взыскана задолженность по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.04.2016 в размере 850000 рублей, пени в сумме 254500 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13399,41 рублей. На основании исполнительного документа возбуждено исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, остаток задолженности на 15.03.2018 – 998261,32 рублей.

Определением Осинского районного суда Пермского края от 14.08.2017 с Пепеляева А.В. в пользу Сажиной Г.Ф. взысканы судебные расходы, понесенные по гражданскому делу № 2-442/2017 в размере 20000 рублей. На основании определения суда 02.10.2017 возбуждено исполнительное производство №-ИП.

26.12.2017 исполнительные производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ и №-ИП, объединены в сводное исполнительное производство с присвоением номера №-СД.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положения статей 488,489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают оплату имущества по договору купли-продажи в кредит и рассрочку.

Абзац 1 статьи 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в подпункте 1,3 пункта 1 статьи 5 Закона об ипотеке указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (пункт 1 статьи 6 Закона об ипотеке).

Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 2 статьи 78 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Таким образом, исходя из системного толкования указанных положений в их взаимосвязи, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе жилой дом и земельный участок, принадлежащие на праве собственности залогодателю, и на них может быть обращено взыскание.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пункт 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт неисполнения ответчиком обязательства по оплате стоимости жилого дома и земельного участка и наличия задолженности ответчика установлен в ходе судебного разбирательства.

Сумма неисполненного обязательства превышает пять процентов от размера стоимости заложенного имущества, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, обстоятельства отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные пунктом 1 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отсутствуют.

При таких обстоятельствах, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Также подпунктами 3 и 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона); 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету об оценке предмета залога ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость жилого дома с земельным участком, по адресу: <адрес>, по состоянию на 20.03.2018, составляет 2325 000 рублей.

При определении начальной продажной цены заложенного имущества суд руководствуется представленным в материалы дела отчетом об оценке рыночной стоимости заложенного имущества, определив начальную продажную цену как 80% от установленной при оценке.

Ответчик в судебном заседании представленный истцом отчет об оценке не оспорил, каких-либо доводов относительно несогласия с рыночной стоимостью заложенного имущества не приводил.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования Сажиной Галины Федоровны удовлетворить частично.

В счет погашения задолженности по договору купли-продажи от 22.04.2016 обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, установив начальную продажную стоимость при их реализации с публичных торгов в сумме 1860000 рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Осинский районный суд Пермского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья -