Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2443/2019 ~ М-2561/2019 от 10.10.2019

62RS0001-01-2019-003282-47

№2-2443/19

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 декабря 2019 года                                 г. Рязань

Железнодорожный районный суд г. Рязани в составе судьи Кондаковой О.В.

при помощниках судьи Алехашкиной М.А., Синяковой В.В.

с участием представителя истца Савченко Д.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по иску Вылегжаниной Елены Геннадьевны к ООО «Альфа Рязань» о признании права собственности,

установил:

Вылегжанина Е.Г. обратилась с иском к ООО «Альфа Рязань» о признании права собственности.

Исковые требования мотивировала тем, что 25.10.2016 между ней и ООО «Альфа Рязань» заключен договор купли -продажи нежилого помещения Н-95 площадью 2,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 120 000 рублей.

06.12.2017 подписан акт приема-передачи нежилого помещения и оплачена стоимость в размере 120 000 рублей.

По условиям договора продавец обязан предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним все необходимые документы для регистрации перехода права собственности, однако продавец не выполнил свои обязательства и документы не передал.

23.05.2019 она обратилась в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимости.

Уведомлением от 05.06.2019 государственная регистрация права собственности приостановлена в связи с отсутствием зарегистрированных прав на данное помещение за ответчиком.

Просит суд признать за ней право собственности на объект недвижимости: нежилое помещение Н-95, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Стройкова, д.64.

Определением суда от 19.11.2019 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

В судебное заседание истица Вылегжанина Е.Г. не явилась, извещена надлежащим образом, причину неявки суду не сообщила.

Представитель истицы Савченко Д.С. исковые требования поддержал по заявленным основаниям.

Представитель ответчика ООО «Альфа Рязань» в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, об уважительности причины не явки суду не сообщил.

На основании ст.233-234 ГПК РФ дело рассмотрено судом в порядке заочного судопроизводства.

Представитель третьего лица Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Выслушав объяснения представителя истицы, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

В соответствии с ч.1 ст.4 от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 №304-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании п.3 ст.4 от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 17.07.2009 №147-ФЗ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015), при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В силу п.1,2 ст.218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.1,2 ст.223 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.1 ст.554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК РФ).Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).

В силу п.1,2 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В судебном заседании установлено, что 07.08.2014 Администрацией г. Рязани выдано ООО «Альфа Рязань» разрешение на строительство №RU62326000-97/2014/РC, на основании которого разрешено строительство объекта капитального строительства – многоэтажный жилой дом с встроенными нежилыми помещениями по ул. Стройкова в г. Рязани, общая площадь квартир – 7750,14 кв.м., жилая площадь квартир – 3 853,37 кв.м., количество квартир – 131, площадь нежилых помещений (кладовые секции «Б») – 231,5 кв.м., полезная площадь детского сада – 372,4 кв.м., этажность – 10-11, подвал, теплый чердак, количество секций – 2, общая площадь земельного участка – 3755 кв.м., расположенного по адресу: Рязанская обл., г. Рязань, ул. Стройкова, д.д.60/61, 62, 64, 66, 38/36 (Железнодорожный район), на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0070006:2401.

Согласно Проектной декларации от 08.08.2014 в доме запланировано строительство квартир количеством 131, площадью 7750,14 кв.м., нежилых помещений (кладовые секции «Б») площадью 231,5 кв.м. Нежилые помещения – кладовые секции «Б» - не входят в состав общего имущества.

Постановлением Администрации г. Рязани №3123 от 10.07.2015 в разрешение на строительство №RU62326000-97/2014/РC от 07.08.2014 внесены изменения: слова «общая площадь земельного участка – 3755 кв.м., расположенного по адресу: Рязанская обл., г. Рязань, ул. Стройкова, д.д.60/61, 62, 64, 66, 38/36 (Железнодорожный район), на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0070006:2401» заменены словами «общая площадь земельного участка – 5768 кв.м., расположенного по адресу: Рязанская обл., г. Рязань, ул. Стройкова, д.д.60/61, 62, 64, 66, 68/36, ул. 4-я Линия, д.63, район д.65 (Железнодорожный район), на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0070006:2861».

Постановлением Администрации г. Рязани №4041 от 13.09.2016 по заявлению ООО «Альфа Рязань» зданию присвоен адрес – Российская Федерация, Рязанская область, город Рязань, улица Стройкова, дом 64. Нумерация квартир установлена с №1 по №131, нумерация помещений – с №Н1 по №Н107.

14.11.2016 Администрацией г. Рязани выдано ООО «Альфа Рязань» разрешение на ввод в эксплуатацию №62-29-58-2016, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - многоэтажного жилого дома с встроенными нежилыми помещениями по <адрес> в <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0070006:2861. Сведения об объекте капитального строительства:

количество секций – 2;

общая площадь: по проекту – 12 801,31 кв.м., фактически – 12 015 кв.м.;

общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас): по проекту – 7 335,25 кв.м., фактически – 7 310,3 кв.м.;

общая площадь нежилых помещений, в том числе площадь общего имущества в многоквартирном доме: по проекту – 4 554,56 кв.м., фактически – 3 761 кв.м.;

площадь нежилых помещений: по проекту – 742,34 кв.м., фактически – 792,3 кв.м.

25.10.2016 между Вылегжаниной Е.Г. и ООО «Альфа Рязань» был заключен договор купли-продажи нежилого помещения №Н-95, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.1.1. продавец передает в собственность покупателю нежилое помещение Н95 площадью 2.9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка 62:29:0070006:2861, номер кадастрового квартала, в пределах которого расположено здание 62:29:0070006 помещение расположено на 7 этаже двенадцати этажного здания.

В соответствии с п.2.1 договора цена помещения составляет 120 000 рублей.

Цена помещения выплачивается покупателем в момент полписания сторонами акта приема-передачи нежилого помещения (п. 2.2.)

Право собственности на помещение возникает у покупателя с момента подписания акта приема - передачи и выполнения п.2.2.. (п.3.2)

До заключения настоящего договора помещение никому другому не продано, не обещано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц (п.1,2 Договора).

06.12.2017 ООО «Альфа Рязань» и Вылегжаниной Е.Г. подписан Акт приема-передачи нежилого помещение, согласно которому продавец передал, а покупатель осмотрел и принял нежилое помещение Н95, назначение: нежилое, площадь 3,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, пом.Н3, кадастровый номер объекта 62:29:0070006:3010. Покупатель осмотрел отчуждаемое нежилое помещение и заявляет, что претензий к качеству их состояния не имеет. Покупатель принимает на себя обязанности по эксплуатации и содержанию указанного нежилого помещения.

В этот же день (06.12.2017) Вылегжанина Е.Г. оплатила ООО «Альфа Рязань» денежные средства в сумме 120 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №84 от 06.12.2017.

23.05.2019 Вылегжанина Е.Г. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении объекта на основании договора купли-продажи нежилого помещения №Н-95 от 25.10.2016.

05.06.2019 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области направило Вылегжаниной Е.Г. уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении объекта на основании договора купли-продажи нежилого помещения №Н-95 от 25.10.2016, в связи с отсутствием документа, подтверждающего право собственности ООО «Альфа Рязань» на объект, а также заявления о государственной регистрации права собственности ООО «Альфа Рязань» в отношении указанного объекта в органе регистрации.

Уведомлением от 05.09.2019 Управление Росреестра по Рязанской области сообщило истице об отказе в государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение в связи с отсутствием в ЕГРН информации о государственной регистрации права собственности продавца на объект.

Установлено, что Вылегжанина Е.Г. на основании договора участия в долевом строительстве дома от 26.11.2014 № К-79, заключенного с ООО «Альфа Рязань», имеет на праве собственности <адрес>, расположенную на 7 этаже <адрес>, что подтверждается договором долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ № К-79, выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно Техническому плану здания от 07.10.2016, нежилое помещение Н95 площадью 2.9. кв.м. расположено на 7 этаже <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 01.09.2019, нежилое помещение Н95, кадастровый №, площадью 2,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, этаж 7, поставлено на кадастровый учет 22.12.2016, право собственности на данное помещение не зарегистрировано.

Управление многоквартирным домом № 64 по ул. Стройкова г. Рязани осуществляет ООО Управляющая организация «Горожанин», что подтверждается сообщением Администрации г. Рязани от 04.12.2019.

На нежилое помещение Н95 площадью 2.9 кв.м., расположенное на 7 этаже <адрес>, требований на право собственности, владения, пользования, распоряжения никто не предъявлял, что подтверждается сообщением ООО Управляющая организация «Горожанин» от 06.12.2019.

Учитывая, что договор купли-продажи нежилого помещения Н-95 от 25.10.2016 между Вылегжаниной Е.Г. и ООО «Альфа Рязань» заключен при наличии разрешения на строительство многоквартирного дома, выданного в установленном законом порядке, до ввода дома в эксплуатацию и, исходя из буквального содержания вышеуказанного договора и фактически сложившихся отношений сторон, суд приходит к выводу о том, что сторонами при совершении сделки имелся в виду договор участия в долевом строительстве, а действия ответчика при заключении такого договора были направлены на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома с последующим возникновением права собственности у Вылегжаниной Е.Г. на объект недвижимости. При этом действия Вылегжаниной Е.Г. имели своей целью приобретение недвижимого имущества - кладовки исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд.

Принимая во внимание факт совершения сделки и ее действительность, исполнение истицей своих обязательство по договору, в частности уплату предусмотренных договором денежных средств, фактическое создание спорного объекта за счет инвестированных истицей денежных средств, факт ввода дома в эксплуатацию, постановку объекта на кадастровый учет и передачу спорного объекта истице, суд полагает, что Вылегжанина Е.Г. имеет право на приобретение в собственность спорного объекта.

Однако ООО «Альфа Рязань», получившее разрешение на ввод в эксплуатацию созданного объекта капитального строительства, в течение длительного времени действует недобросовестно и не предпринимает мер, необходимых для государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение и перехода права к истице, как приобретателю по договору участия в долевом строительстве.

При этом, в сложившихся обстоятельствах данный иск является единственным способом защиты прав истицы, в связи с чем, исковые требования Вылегжаниной Е.Г. подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, в связи с удовлетворением иска с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 3600 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Вылегжаниной Елены Геннадьевны к ООО «Альфа Рязань» о признании права собственности удовлетворить.

Признать за Вылегжаниной Еленой Геннадьевной право собственности на нежилое помещение Н-95, кадастровый №, площадью 2,9 кв.м., расположенное на 7 этаже по адресу: <адрес>.

Взыскать с ООО «Альфа Рязань» в пользу Вылегжаниной Елены Геннадьевны расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3600 (три тысячи шестьсот) рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: