Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4882/2014 ~ М-4142/2014 от 12.05.2014

Дело № 2-4882/2/14 г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«06» июня 2014 г. г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Савиной С.А.

при секретаре Макеевой М.А.

с участием представителя истца по первоначальному иску Богданова Р.А., действующего по доверенности, ответчика по первоначальному иску Смирнова С.О., его представителей Благодарова А.В., Смирновой О.В., действующих по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гомулькина М.В. к Смирнову С.О. о вселении, об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, взыскании денежных средств за пользование чужим имуществом и по встречному иску Смирнова С.О. к Гомулькину М.В. о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности, переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

Гомулькин М.В. обратился в суд с иском, мотивируя свои требования тем, что имеет в собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ г.) долю в праве общей долевой собственности <данные изъяты> жилого помещения в однокомнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес>. Общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м. С момента приобретения доли в указанной квартире Гомулькин М.В. не имеет возможности проживать на данной площади, так как Смирнов С.О., являющийся собственником <данные изъяты> долей данного жилого помещения, препятствует сособственнику в проживании в спорном жилом помещении, вставил дополнительный замок, дубликат ключа от данного замка входной двери не передает, Гомулькина М.В. в квартиру не пускает. Соглашение о порядке пользования квартирой между сторонами не достигнуто. Согласно оценке, проведенной специалистами <данные изъяты>, стоимость аренды доли жилого помещения, принадлежащего Гомулькину М.В., составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. Гомулькин М.В. просит вселить себя в вышеуказанное жилое помещение; обязать Смирнова С.О. не чинить препятствия во владении и пользовании квартирой; взыскать со Смирнова С.О. за пользование имуществом сособственника (<данные изъяты> долей) денежные средства в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Смирнов С.О., имея возражения по существу заявленного иска, представил встречные исковые требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя в отношении <данные изъяты> долей в общедолевой собственности спорного жилого помещения от истца по первоначальному иску. Требования мотивированы тем, что ответчик (истец по встречному иску) является собственником <данные изъяты> долей оспариваемой квартиры, в связи с чем перед продажей <данные изъяты> долей в этой же квартире Гомулькину Н.В. прежний владелец обязан был предложить Смирнову С.О. приобрести данную собственность. В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (которых в данном случае не было). Кроме того, в соответствии с п.п. 1, 2 указанной нормы закона продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Действительно, ДД.ММ.ГГГГ нотариус округа г.Петрозаводска М. выслала в адрес Смирнова СО. заявление Андроновой З.Ф. (представителя А. владельца <данные изъяты> спорной квартиры) с предложением о приобретении указанной доли за <данные изъяты> рублей. Естественно, что указанное заявление Смирнов С.О. получил в более поздний срок. Таким образом, даже в случае неполучения ответа владелец <данные изъяты> доли квартиры не мог продать её ранее ДД.ММ.ГГГГ г., а с учётом даты реального извещения - ещё позже. Однако, из свидетельства ОГРП, приложенного к материалам дела, видно, что договор купли продажи <данные изъяты> долей в спорной квартире был заключён уже ДД.ММ.ГГГГ г., что нарушило, в том числе право Смирнова С.О. на преимущественную покупку доли в квартире. Кроме того, после получения заявления Смирнову С.О. стало известно сначала о том, что А. тяжело заболел, а затем умер, в связи с чем предстояло решать вопросы о приобретении доли с наследниками покойного. С учетом данных обстоятельств считает, что трёхмесячный срок на перевод прав и обязанностей покупателя не пропущен, либо пропущен по уважительным причинам, поскольку о наличии у Гомулькина М.В. соответствующих документов Смирнову С.О. стало известно только из искового заявления истца по первоначальному иску. Смирнов С.О. просит признать за ним преимущественное право покупки <данные изъяты> долей спорного жилого помещения, перевести на Смирнова С.О. право собственности на <данные изъяты> доли спорной квартиры с ответчика по встречному иску Гомулькина М.В.

Истец по первоначальному иску в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, по сведениям представителя следует, что истец согласен на рассмотрение дела в его отсутствие с участием представителя.

Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании указал о согласии Гомулькина М.В. продать Смирнову С.О. спорную долю в указанном в иске жилом помещении, поскольку фактически не имеет заинтересованности в данном имуществе в сложившейся ситуации. Гомулькин М.В. не имел конкретных сведений относительно сроков, предоставленных прежним собственником второму сособственнику квартиры для возможности приобретения спорной доли.

Ответчик по первоначальному иску и его представители в судебном заседании заявленные первоначальные исковые требования полагали необоснованными, встречный иск поддержали, дополнив, что разрешение сложившейся ситуации возможно только принятием соответствующего решения судом. Обстоятельства сделки в отношении спорного жилого помещения до настоящего времени являются для стороны истца по встречному иску неясными, сомнительными, учитывая в настоящее время смерть бывшего собственника спорной доли в указанном в иске жилом помещении, поэтому полагают невозможным заключать договор купли-продажи спорной доли данного жилого помещения непосредственно с Гомулькиным М.В. При этом, для Смирнова С.О. в случае удовлетворения его исковых требований не важно, в чью пользу решением суда будут взысканы денежные средства за спорную долю указанной квартиры: покупателю либо прежнему собственнику. Важно, чтобы права и обязанности покупателя по договору купли-продажи данной доли были переведены на Смирнова С.О.

В судебное заседание Андронова З.Ф., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не явилась, о месте и времени рассмотрения дела судом извещалась. В прошлое судебное заседание также не явилась, будучи надлежащим образом извещенной о рассмотрении дела, в представленном суду сообщении выразила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, в том числе в случае отложения дела слушанием, указав, что поддерживает первоначальные исковые требования, встречные требования полагала необоснованными.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает первоначальный иск удовлетворению не подлежащим, встречные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно п.п. 1-3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При признании сделки недействительной каждая из сторон обязан возвратить другой все полученное по сделке.

Из правовой позиции, изложенной в п.п. 13, 14 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что в силу п. l. ст. 6 ГК РФ (аналогия закона) правило абзаца 2 статьи 223 ГК РФ полежит применению при рассмотрении споров о правах на недвижимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГКРФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя).

По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли вправе общей долевой собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности, любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Судом установлено, что Смирнов С.О. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ г., удостоверенного нотариусом Н. по реестру № является собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

Собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности данного жилого помещения являлся А. (на основании акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга о ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии №, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, запись регистрации №).

Заявлением от ДД.ММ.ГГГГ Андронова З.Ф., действующая от имени А. по доверенности №, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ нотариусом округа г. Петрозаводска В. по реестру №, известила Смирнова С.О. о намерении продать <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> руб.

В качестве дополнительного условия продавцом было заявлено о том, что оплата денежных средств со стороны покупателя осуществляется без рассрочек платежа.

Заявление содержало предложение в тридцатидневный срок с момента его получения выразить желание купить принадлежащие А. <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за <данные изъяты> руб. с условием оплаты денежных средств со стороны покупателя без рассрочек платежа, либо отказаться от преимущественного права покупки долей квартиры в соответствии со ст. 250 ч. 1 ГК РФ.

Как следует из сообщения нотариуса М. № от ДД.ММ.ГГГГ г., соответствующее заявление в адрес Смирнова С.О. (<адрес>) было отправлено заказным письмом с уведомлением, квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ г.

Указанное заказное письмо Смирнов С.О. получил ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается уведомлением о вручении № от ДД.ММ.ГГГГ г.

С учетом данных обстоятельств и на основании ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, Андроновой З.Ф. ДД.ММ.ГГГГ по реестру № было выдано свидетельство о передаче заявления совладельцу.

С учетом даты получения Смирновым С.О. заявления Андроновой З.Ф. о преимущественном праве покупки вышеуказанной доли спорного жилого помещения соответствующее намерение совладелец имел возможность выразить не позднее ДД.ММ.ГГГГ г.

Как следует из сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №, на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ Андронова З.Ф., действуя от имени А. по доверенности, продала принадлежащие А. <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, покупателю Гомулькину М.В. за <данные изъяты> руб.

Ранее в отношении регистрации данной сделки имелись ограничения (обременения права): ипотека в силу закона (свидетельство о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г., запись регистрации № (погашено)).

О данных сведениях (наличии зарегистрированного права на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г.) Смирнову С.О. стало известно ДД.ММ.ГГГГ в момент получения судебной повестки и копии искового заявления Гомулькина М.В. по настоящему делу.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, со стороны истца по первоначальному иску в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Таким образом, продавец фактически нарушила условия, указанные в уведомлении о продаже, ранее направленном истцу по встречному иску, и продала <данные изъяты> доли в праве на жилое помещение до окончания срока, предоставленного сособственнику для возможности приобретения данного имущества.

Данные обстоятельства являются существенными для второго участника долевой собственности, поскольку не позволили истцу по встречному иску, имеющему преимущественное право покупки, реально воспользоваться данным правом на равных условиях с ответчиком по встречному иску.

При этом, доказательств, достоверно подтверждающих фактическую осведомленность покупателя Гомулькина М.В. о нарушении преимущественного права покупки долевой собственности Смирновым С.О., в нарушение ст. 56 ГПК РФ со стороны Смирнова С.О. не представлено.

При таких обстоятельствах следует признать, что покупатель Гомулькин М.В. является добросовестным приобретателем.

При таких обстоятельствах, с учетом установления факта нарушения преимущественного права покупки Смирновым С.О. <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное жилое помещение на тех же условиях, что были предложены добросовестному покупателю, имеются основания для удовлетворения иска и перевода прав покупателя по договору купли-продажи указанного имущества на истца по встречному иску.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1.2 п. п. "в" Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 г. N 4 (ред. от 06.02.2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при предъявлении иска в порядке статьи 250 ГК РФ о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Имея в виду установленные обстоятельства и подтвержденную внесением на депозит <данные изъяты> руб. готовность Смирнова С.О. приобрести долю, суд приходит к выводу об удовлетворении встречного иска.

Учитывая, что добросовестным покупателем Гомулькиным М.В. понесены расходы при приобретении спорной доли данного жилого помещения, указанные расходы подлежат возмещению истцом по встречному иску по настоящему делу.

Согласно п. 1.2 вышеназванного Постановления Пленума ВС РФ при удовлетворении указанного иска в решении суда должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца уплаченных сумм.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП, что сообразуется с положениями ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Оснований для применения последствий пропуска срока по настоящему делу не имеется.

На пропуск срока в судебном заседании указано представителем истца по встречному иску.

Соответствующая позиция указанного лица является несостоятельной.

В соответствии с п. 14 вышеуказанного Постановления Пленума по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат.

В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Судом установлено, что о нарушении своего права Смирнову С.О. стало известно ДД.ММ.ГГГГ после получения судебной повестки, направленной судом в связи с принятием к производству суда искового заявления Гомулькина М.В. к Смирнову С.О. о вселении, устранении препятствий в пользовании жилым помещением, взыскании денежных средств за пользование чужим имуществом, из которого стало известно о продаже спорного имущества с нарушением условий, указанных в уведомлении о продаже доли на жилое помещение, то есть до истечения срока, предоставленного для реализации преимущественного права покупки спорного имущества.

В суд Смирнов С.О. с данным иском обратился ДД.ММ.ГГГГ посредством личного присутствия при подаче заявления, то есть в пределах срока, предусмотренного действующим законодательством по данному спору.

При таких обстоятельствах полагать о наличии пропуска срока для обращения Смирнова С.О. в суд не имеется.

С учетом установленных судом обстоятельств оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом по встречному иску при подаче иска в суд понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.

Иск удовлетворен, в связи с чем понесенные Смирновым С.О. расходы в данной части подлежат возмещению ответчиком по встречному иску.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Смирнова С.О. к Гомулькину М.В. о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности, переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение удовлетворить.

Признать за Смирнову С.О. преимущественное право покупки <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Перевести права и обязанности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенному между Андроновой З.Ф., действующей по доверенности от имени А., с одной стороны, и Гомулькиным М.В., с другой стороны, признав Смирнова С.О. по данному договору покупателем <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для погашения произведенной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Гомулькина М.В. № от ДД.ММ.ГГГГ на долю в праве <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и внесения записи о праве собственности Смирнова С.О. на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение.

Взыскать со Смирнова С.О. в пользу Гомулькина М.В. покупную цену доли в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) руб. по договору купли-продажи.

Управлению Судебного Департамента по Республике Карелия перечислить в пользу Гомулькина М.В. денежные средства в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) руб., внесенные в качестве обеспечения иска Смирнова С.О..

Взыскать с Гомулькина М.В. в пользу Смирнова С.О. расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) руб.

В удовлетворении исковых требований Гомулькина М.В. к Смирнову С.О. о вселении, об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, взыскании денежных средств за пользование чужим имуществом отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Петрозаводский городской суд РК.

Судья: С.А.Савина

Решение суда в окончательной форме принято: 11.06.14 г.