Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-10/2018 (2-774/2017;) ~ М-858/2017 от 07.11.2017

Дело №2-10/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

с. Успенское                            07 февраля 2018 г.

Успенский районный судКраснодарского края в составе

судьи Цаюкова А.Е.,

при секретаре Пеньковой Т.И.,

с участием:

представителя истца администрации МО Успенский район Барышевского С.Д.,

представителя ответчика Морозовой Н.А.- Морозова А.Н.,

представителя ответчика Николаева С.О. – Жиляева Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Успенский район к Морозовой Наталье Александровне, Николаеву Северину Олеговичу о признании объектов капитального строительства самовольными постройками, снятии объектов капитального строительства с кадастрового учета, расторжении договора аренды земельного участка, сносе самовольных построек,

установил:

администрация МО Успенский район обратилась в суд с иском к Морозовой Н.А., Николаеву С.О. о признании объектов капитального строительства самовольными постройками, снятии объектов капитального строительства с кадастрового учета, расторжении договора аренды земельного участка, сносе самовольных построек.В обоснование заявленных требований указано следующее.

15 июля 2011 года между Администрацией муниципального образования Успенский район и ФИО1 был заключен договор № <данные изъяты> аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 26207 кв.м., расположенный <адрес>. В соответствии с пунктом 7.2 договора он действует в течение 3 лет, по 14 июля 2014 года.

09 мая 2016 года между ФИО1 и Морозовой Н.А., Николаевым С.О. был заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды №<данные изъяты>. В соответствии с пунктом 1 указанного договора ФИО1 обязуется передать Морозовой Н.А. и Николаеву С.О. права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 15 июля 2011 года № <данные изъяты>, Морозова Н.А. и Николаев С.О. обязуются принять переданные им права и обязанности.

Согласно акта осмотра объекта самовольного строительства от 11 апреля 2017 года произведен осмотр земельного участка, расположенного <адрес>, южная часть, имеющего кадастровый номер <данные изъяты>. В ходе осмотра установлено, что на указанном земельном участке осуществляется строительство объекта капитального строительства при этом разрешительная документация на строительство отсутствует.

02 мая 2017 года Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществило государственную регистрацию права общей долевой собственности Морозовой Н.А. и Николаева С.О. по 1/2 на объект незавершенного строительства, расположенный <адрес>, общей площадью 40,4 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>. Тип объекта капитального строительства – сооружение (хоз. постройка).

07 июля 2017 года Росреестр произвел постановку на кадастровый учет объекта незавершенного строительства, расположенного <адрес>, общей площадью 41,2 кв.м., за кадастровым номером <данные изъяты>. Тип объекта капитального строительства – сооружение (хоз. постройка).

24 июля 2017 года Росреестр произвел постановку на кадастровый учет объекта незавершенного строительства, расположенного <адрес>, общей площадью 41,2 кв.м., за кадастровым номером <данные изъяты>. Тип объекта капитального строительства – сооружение (нежилое).

25 июля 2017 года Росреестр осуществил государственную регистрацию права общей долевой собственности Морозовой Н.А. и Николаева С.О. по 1/2 на объект незавершенного строительства, расположенный <адрес>, общей площадью 41,2 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>. Тип объекта капитального строительства – сооружение (хоз. постройка).

Указанные объекты капитального строительства расположены на участке, разрешение на строительство на них не выдавалось.

В связи с нарушением ответчиками условий договора, истцом в адрес Морозовой Н.А. и Николаева С.О. были направлены претензии с предложением о расторжении договора. Вместе с претензиями были направлены проекты соглашений о расторжении договора и предложено подписать их и вернуть в администрацию муниципального образования Успенский район в тридцатидневный срок. В установленный в претензии срок договор не расторгнут и действует в настоящее время.

В дополнение к изложенному, следует отметить, что участок, предоставленный по договору, имеет общую площадь 26 204кв.м., однако в соответствии с правилами землепользования и застройки Вольненского сельского поселения Успенского района, утвержденными решением Совета Вольненского сельского поселения Успенского района от 7 мая 2014 года № 296, максимальный размер земельного участка, используемого для размещения жилого дома, в том числе с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, составляет 5 000 кв. м.

При этом, в соответствии со статьей 12.1 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 года № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», максимальный размер общей площади земельных участков (приусадебных и полевых), которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, составляет 15 000 кв. м.

Таким образом, передача в аренду земельного участка общей площадью 26 198 кв.м., противоречит указанным нормам.

Истец просит признать самовольными постройками:объект капитального строительства (объект незавершенного строительства), расположенный <адрес>, общей площадью 40,4 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, тип объекта капитального строительства – сооружение (хоз. постройка); объект капитального строительства (объект незавершенного строительства), расположенный <адрес>, общей площадью 41,2 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, тип объекта капитального строительства – сооружение (хоз. постройка); объект капитального строительства (объект незавершенного строительства), расположенный <адрес>, общей площадью 41,2 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, тип объекта капитального строительства – сооружение (хоз. постройка); объект капитального строительства (объект незавершенного строительства), расположенный <адрес>, общей площадью 41,2 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, тип объекта капитального строительства – сооружение (нежилое); объект капитального строительства, расположенный <адрес>, общей площадью 51,6 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, тип объекта капитального строительства – здание (нежилое здание).

Погасить путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости регистрационные записи о государственной регистрации права общей долевой собственности Морозовой Н.А. и Николаева С.О. на указанные объекты недвижимости. Снять указанные объекты недвижимости с кадастрового учета.Расторгнуть Договор №<данные изъяты> аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 26 207кв.м., расположенного <адрес>.Обязать Морозову Н.А. и Николаева С.О. в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу в солидарном порядке осуществить снос самовольных построек.

Представитель истца Барышевский С.Д. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

Ответчики Морозова Н.А., Николаев С.О. в суд не явились, о месте и времени слушания дела уведомлены надлежащим образом, воспользовались правом ведения дел в суде через представителя.

Представитель ответчика Николаева С.О.-Жиляев Д.В. в судебном заседании иск не признал, просил в удовлетворении требований отказать. Пояснил, что исковые требования администрации муниципального образования Успенский район являются незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя предполагает соблюдение досудебной (претензионной) процедуры. Администрацией претензионный порядок соблюдён не был.Указывая на нарушение пункта 4.3.12 договора аренды, администрация неверно трактует его содержание. Указанный пункт договора запрещает арендатору осуществлять строительство объектов до оформления разрешения на строительство в том случае, если получение такого разрешения требуется в соответствии с законом.При этом, осуществление строительства объектов, для которых получение разрешения на строительство не требуется условиями договора аренды не запрещено. Строительство спорных объектов не требует получения разрешения на строительство, так как данные объекты являются сооружениями вспомогательного использования, один объект является гаражом. Возводимые объекты незавершенного строительства являются объектами вспомогательного использования, так как предназначены для хранения инвентаря, складирования продукции, посадочного материала, хранение строительных материалов для строительства жилого дома. Объекты незавершенного строительства поставлены на государственный кадастровый учёт, право собственности признано государством в установленном законом порядке и не нуждается в дополнительном признании в судебном порядке. Основания для признания объектов незавершенного строительства самовольными постройками отсутствуют.Оснований для удовлетворения иска в части требования о погашении регистрационных записей в ЕГРН о праве долевой собственности на объекты незавершенного строительства и снятии их с кадастрового учета не имеется, поскольку избранный истцом способ защиты в виде требования о погашении в ЕГРН записи о праве собственности и снятии их с кадастрового учета является ненадлежащим, не предусмотрен законом. Требование истца о сносе объектов незавершенного строительства также не подлежит удовлетворению, поскольку единственным доводом истца является отсутствие разрешения на строительство, что даже при условии обязательного наличия, его отсутствие само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Представитель ответчика Морозовой Н.А.- Морозов А.Н. в судебном заседании иск не признал, просил в удовлетворении требований отказать. Пояснил, что строительство спорных объектов не требует получения разрешения на строительство, поскольку они являются вспомогательными объектами для ведения личного подсобного хозяйства

Представитель третьего лица Успенского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому договором аренды земельных участков несельскохозяйственного назначения (пункт 4.1.4) и договором переуступки прав и обязанностей разрешено возведение зданий, строений и сооружений в соответствии с целевым назначением участка. В связи с этим внесение записей в Государственный кадастр недвижимости об объектах, построенных на этих участках, и государственная регистрация прав на них являются соответствующими российскому законодательству.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

15.07.2011 между администрацией МО Успенский район и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка№<данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного <адрес> на основании постановления администрации МО Успенский район от 15.07.2011 о предоставлении указанного земельного участка в аренду (л.д.9-14).

09.05.2016 между ФИО1 и Морозовой Н.А., Николаевым С.О. был заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды №<данные изъяты> (л.д.15,16).

12.05.2017,31.08.2017 администрацией МО Успенский район в адрес ответчиков были направлены уведомления о намерении расторгнуть договор аренды (л.д.17-20).

11.04.2017 составлен акт осмотра объекта самовольного строительства – объекта незавершенного строительства <адрес>, южная часть, кадастровый номер земельного <данные изъяты>, правообладатели Морозова Н.А., Николаев С.О.(л.д.21).

На земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами - хозяйственная постройка <данные изъяты>,хозяйственная <данные изъяты>;хозяйственная <данные изъяты>; нежилое <данные изъяты> правообладателями которых являются Морозова Н.А., Николаев С.О.(л.д.57-67).

18.09.2017 постановлением администрации МО <данные изъяты> район утвержден градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> (л.д.84-97).

26.09.2017 кадастровым инженером ФИО2 был подготовлен технический план нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> (гараж), расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> (л.д.68-83).

03.10.2017 ответчики обратились в администрацию МО Успенский район с заявлением о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> (л.д.101,102).

13.10.2017 администрацией МО Успенский район было отказано в выдаче разрешения на строительство (л.д.103,104).

Суду также представлены Правила землепользования и застройки Вольненского сельского поселения МО Успенский район утвержденные решением совета Вольненского сельского поселения от 07.05.2014 №296 (л.д.22-27).

Согласно разъяснения данного в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 27.09.2017 на земельном участке предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства допускается размещение производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений в том числе гаража и иных вспомогательных сооружений. Возведение любых объектов капитального строительства и иных построек должно осуществляться с учетом установленного законодательством о градостроительной деятельности порядка (л.д.98-100).

По ходатайству представителя ответчика по делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключения эксперта ГБУ КК «Крайтехинвентаризаяи- Краевое БТИ» отдела по г. Армавиру, от 30.01.2018 объекты недвижимости расположенные на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> требованиям установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки и обязательным требованиям к параметрам постройки. Исследованные объекты не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, объекты относятся к сооружениям с пониженным уровнем ответственности, контроль качества строительно-монтажным работ при возведении сооружений осуществляется самоосвидетельствованием. Объекты с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> являются кадастровыми двойниками, то есть одному и тому же объекту ошибочно присвоено два кадастровых номера(л.д.172-217).

Истцом заявлено требование о признании самовольными постройками и сносе объектов незавершенного строительства расположенных на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пункты 1,3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривают, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Согласно пункта 4.1.4 договора аренды от 15.07.2011 арендатор вправе возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначении участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов (л.д.10).

Как следует из пункта 2 договора переуступки от 09.05.2016 к Морозовой Н.А., Николаеву С.О. перешли права и обязанности на земельный участокс кадастровым номером <данные изъяты> (л.д.16)

Оба договора прошли государственную регистрацию.

Согласно выписок из ЕГРН проектируемое значение объектов с кадастровыми номерами <данные изъяты> - хозяйственная постройка, <данные изъяты> хозяйственная постройка, <данные изъяты> -хозяйственная постройка,<данные изъяты>- нежилое.

Согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы объекты недвижимости расположенные на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> соответствуют требованиям установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки и обязательным требованиям к параметрам постройки. Исследованные объекты не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, объекты относятся к сооружениям с пониженным уровнем ответственности.

Учитывая тот факт, что объекты капитального строительства, возведённые на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, являются сооружениями вспомогательного использования, а один объект является гаражом, получение разрешения на их строительство в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется.

Таким образомсуд не находит оснований для признания спорных объектов самовольными постройками подлежащими сносу.

Истцом также заявлено требование о погашении регистрационной записи о регистрации права собственности на спорные объекты незавершенного строительства, снятии их с кадастрового учета.

В соответствии с частями 3,4,5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ"О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункта 3 части1 статьи 29 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Право собственности на объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> зарегистрировано ответчиками в установленном законом порядке.

Таким образом, в связи с тем, что суд не признает спорные объекты недвижимости самовольными постройками, оснований для исключения записей о государственной регистрации права, снятии объектов с кадастрового учета не имеется.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;2) существенно ухудшает имущество;3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 3.1.4 договора аренды земельного участка арендодатель вправе в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при следующих существенных нарушениях его условий: а)использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию указанному в пункте1.1 договора; б)нарушение арендатором условий, указанные в разделе10 договора, невыполнение арендатором обязанностей указанных в пунктах 4.2, 4.3 договора; в) не внесение арендной платы в течении одного года; г) использование участка способами ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Согласно требований о расторжении договора направленных ответчикам, по мнению истца,ими был нарушен пункт 4.3.12 договора аренды, согласно которому арендатор обязан не допускать строительства новых объектов, реконструкцию существующих до разработки и утверждения в установленном порядке документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также оформления разрешения на строительство.

При этом договор также содержит пункт4.1.4, согласно которому арендатор вправе возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов.

Как следует из договора аренды земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерациилица не являющиеся собственниками земельных участковвправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно частей 1,2 статьи 4 Федерального закона от 07.07.2003 №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населённого пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Судом было установлено, что строительство спорных объектов не требует получения разрешения на строительство, так как данные объекты являются сооружениями вспомогательного использования, один объект является гаражом. Из этого, следует, что нарушений условий договора аренды, в том числе, пункта 4.3.12, ответчиками не допущено, основания для досрочного расторжения договора аренды отсутствуют.

Таким образом, по мнению суда, исковые требованияне подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

    в удовлетворении иска администрации муниципального образования Успенский район к Морозовой Наталье Александровне, Николаеву Северину Олеговичу о признании объектов капитального строительства самовольными постройками, снятии объектов капитального строительства с кадастрового учета, расторжении договора аренды земельного участка, сносе самовольных построек, отказать.

    Мотивированное решение составлено 12 февраля 2018 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Успенский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

        Судья Успенского

        районного суда                                А.Е. Цаюков