Решение по делу № 3а-423/2019 от 07.05.2019

Дело № 3а-423/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 июля 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца Клименко Е.В., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Будикова Александра Петровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Будиков А.П. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- нежилого помещения, помещение магазина с подвалом, кадастровый номер: **:143, общая площадь ** кв.м, этаж расположения:****, равной его рыночной стоимости в размере 2757945 рублей по состоянию на 01.01.2018;

- нежилого помещения, кадастровый номер: **:3137, общая площадь ** кв.м, этаж расположения:1, 2, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 6058860 рублей по состоянию на 01.01.2018;

- здания (нежилое здание, универсальный магазин), кадастровый номер **:24, количество этажей:2, в том числе подземных:1, общая площадь ** кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 15030907 рублей по состоянию на 01.01.2018;

- нежилого помещения, помещение магазина с подвалом, кадастровый номер: **:55132, общая площадь ** кв.м, этаж расположения:1, подвал, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 9168853 рубля по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленных требований истец указал, что указанные выше объекты недвижимости принадлежат ему на праве долевой собственности, которые расположены в зданиях, включенных в Перечень недвижимого имущества, утвержденный Постановлением Правительства Пермского края от 29.11.2018 № 756-р «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость». В силу положений федерального и местного налогового законодательства налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отношении спорных объектов определяется исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этих помещений и здания, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

Определением суда от 04.07.2019 административное исковое заявление Будикова А.П. в части требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, помещение магазина с подвалом, кадастровый номер: **:143, общая площадь ** кв.м, этаж расположения:1, подвал, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2757945 рублей по состоянию на 01.01.2018, - оставлено без рассмотрения.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований в оставшейся части настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (до издания постановления Правительства Пермского края от 12.04.2019 № 269-п «О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Пермского края», вступившего в силу 15.06.2019, Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края) и заинтересованного лица ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в суде возражал против заявленных требований в части, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю), администрация г. Перми, администрация г. Соликамска, администрация Александровского городского поселения, Артамошкина В.В., Денисов Д.В., Андреев А.В., Погодина М.С., Лазарев И.Л., ООО «Фирма «Радий», ООО «Развитие 59» о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, Будикову А.П. принадлежит на праве собственности нежилое помещение, кадастровый номер: **:3137, общая площадь ** кв.м, этаж расположения:1, 2, адрес объекта: ****, - доля в праве 1/4. Остальными долевыми собственниками являются Андреев А.В., ООО «Фирма «Радий». Помещение расположено в пределах здания с кадастровым номером **:3125.

Будикову А.П. принадлежит 1/8 доля в праве собственности на здание (нежилое здание, универсальный магазин), кадастровый номер **:24, количество этажей: 2, в том числе подземных: 1, общая площадь ** кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 15030907 рубля по состоянию на 01.01.2018. Остальными сособственниками указанного объекта являются ООО «Развитие 59», Погодина М.С., Андреев А.В.

Нежилое помещение, помещение магазина с подвалом, кадастровый номер: **:55132, общая площадь 545,1 кв.м, этаж расположения:1, подвал, адрес объекта: ****, принадлежит на праве долевой собственности Будикову А.П. и Андрееву А.В. (по 1/2 доли), которое расположено в пределах здания с кадастровым номером **:64.

В подтверждение изложенных обстоятельств, в материалы дела представлены выписки из ЕГРН о характеристиках объекта и зарегистрированных правах.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 № 243 «О налоге на имущество физических лиц на территории г. Перми», решением Соликамской городской Думы от 22.11.2017 № 216 «О налоге на имущество физических лиц» установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика.

Кадастровая стоимость объектов определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила:

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:3137 в размере 16979 440, 47 рублей;

- в отношении здания (нежилое здание, универсальный магазин) с кадастровым номером **:24 в размере 34748235, 68 рублей;

- в отношении нежилого помещения, помещение магазина с подвалом с кадастровым номером **:55132 в размере 19605355, 5 рублей.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Приведенный результат определения кадастровой стоимости объектов недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении этих объектов кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость, в подтверждение заявленных исковых требований Будиковым А.П. представлены отчеты об оценке, составленные оценщиком ИП К.

Согласно отчету об оценке № ** от 13.03.2019 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **:3137 по состоянию на 01.01.2018 составила 6058860 рублей.

Согласно отчету об оценке № ** от 13.03.2019 рыночная стоимость здания с кадастровым номером **:24 по состоянию на 01.01.2018 составила 15030907 рублей.

Согласно отчету об оценке № ** от 13.03.2019 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **:55132 по состоянию на 01.01.2018 составила 9168 853 рубля.

Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Оценщик произвел анализ рынка коммерческой недвижимости на территории Пермского края за 2017 год. На основании проведенного анализа оценщик, исключив минимумы и максимумы установил диапазон цен предложений 1 кв.м зданий торгово-офисного назначения как в отношении отдельно стоящих нежилых зданий, так и в отношении помещений, расположенных в этих объектах, и помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах. При этом оценщик пришел к выводу, что при продаже отдельно стоящих зданий в цену входят права на земельный участок. Кроме того, анализ рынка показал, что цены сделок существенно ниже цен предложений, в связи с чем, для анализа рынка коммерческой недвижимости оценщиком применены данные только о фактических сделках купли-продажи.

Принимая во внимание количественные и качественные характеристики каждого объекта оценки (его расположение, состояние, площадь, назначение здания) оценщик установил диапазон цен каждого конкретного объекта оценки.

Проверив доводы административного ответчика о том, что установленные оценщиком диапазоны рыночной стоимости для объектов оценки некорректны, несопоставимы с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости на дату оценки, суд полагает их неосновательными. Как указано в отчете об оценке, данные анализа рынка по городу Перми и районам Пермского края, зонам престижности приведены по результатам обобщения проведенного ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг» без учета типа помещений, без учета скидки на торг и включают в себя стоимость земельных участков. Таким образом, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми, г. Соликамска и выводами оценщика о диапазоне рыночной стоимости для объектов оценки (с учетом местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки) сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО.

При проведении оценки и определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером **:3137 и нежилого помещения с кадастровым номером **:55132 оценщиком использован сравнительный подход, при этом мотивирован отказ от применения затратного и доходного подходов. При определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером **:24 оценщиком использован сравнительный и затратный подходы. Отказ от применения доходного подхода в отчете должным образом мотивирован.

Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики, площадь объекта. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал несколько объектов-аналогов. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Применяя затратный подход методом сравнительной единицы оценщиком, оценщиком определены затраты на замещение/воспроизводство объекта, совокупное устаревание объектов, коэффициент предпринимательской прибыли. При расчете использовались поправки как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов. Определив стоимость объекта оценки при использовании сравнительного и затратного подходов к оценке, оценщик провел согласование (обобщение) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, и определил итоговую величину стоимости объекта оценки без учета стоимости земельного участка.

Указание представителя Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края на то, что применяя затратный подход оценщик необоснованно использовал Справочник УПВС для определения рыночной стоимости объекта 2016 года постройки, в то время как следовало использовать Справочник Ко-Инвест, судом отклоняется.

Оценщиком принято решение воспользоваться сборником Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (далее – УПВС) – сборник № 33, поскольку в указанном сборнике ему удалось подобрать объект наиболее сопоставимый по своим характеристикам с оцениваемым зданием.

Оценщик в отчете об оценке (стр. 31 отчета № **) и в своих письменных пояснениях указал, что применение сборника КО-Инвест в данном случае не отражает ситуацию на рынке недвижимости г. Соликамска, поскольку полученная стоимость будет соответствовать диапазону цен для г. Перми. В отдаленных районах Пермского края технологии строительства не претерпели существенных изменений. Объект оценки является стандартным зданием, построенным по типовым технологиям с использованием типовых материалов, а справочник УПВС позволяет получить результат оценки, наиболее соответствующий рынку.

Суд исходит из того, что сборник Ко-Инвест и справочник УПВС, описывая рекомендуемую методику проведения расчетов, не содержат указаний на необходимость применения тех или иных справочников или сборников. Кроме того, доказательств, того, что использование справочника, который, по мнению представителя административного ответчика не подлежал использованию, привело к занижению рыночной стоимости, суду представлено не было.

При этом суд учитывает, что в результате применения сравнительного и затратного подходов оценщиком были получены сопоставимые значения, что подтверждает правильность выборы справочника УПВС, как и правильность самих расчетов.

Указание ответчика на некорректный подбор аналогов необоснованно, поскольку подобранные объекты-аналоги схожи по параметрам сравнения со спорными объектами. Как следует из письменных пояснений оценщика и проведенного оценщиком отбора объектов-аналогов при составлении расчетов, преимущества подобранных оценщиком объектов-аналогов заключается в максимальном приближении к оцениваемым объектам, их местоположение сопоставимо с объектом оценки, расположенность в соответствующих зданиях (нежилых зданиях, в многоквартирных жилых домах), возможность идентификации кадастрового номера объекта. Недопустимость объектов-аналогов, предложенных административным ответчиком, подтверждается наличием у части из них существенных индивидуальных особенностей, не сопоставимых с объектами оценки, которые были учтены оценщиком при отборе.

Выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранным подходам и методам, полученные результаты находятся в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.

Довод представителя Министерства о том, что оценщик неправомерно не учел НДС при определении рыночной стоимости спорных объектов основан на неправильном толковании норм права.

Министерство финансов Российской Федерации и Федеральная налоговая служба в своих письмах за 2018 год обращали внимание на позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 15.02.2018 № 5-КГ17-258, согласно которой рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС. При этом Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагала, что выводы судов о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основаны на неправильном толковании норм права.

Таким образом, само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества, не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость. В связи с чем, оценщик правомерно установил рыночную стоимость объекта без учета налога на добавленную стоимость.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленных заявителем отчетов требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

Суд считает, что отчеты об оценке не содержат нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. В отчетах отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

Суд полагает, что отчеты являются надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчетов у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости представлено в суд 07.05.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Будикова Александра Петровича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, кадастровый номер: **:3137, общая площадь 672,9 кв.м, этаж расположения:1, 2, адрес объекта: ****, строение 1, равной его рыночной стоимости в размере 6058860 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания (нежилое здание, универсальный магазин), кадастровый номер **:24, количество этажей:2, в том числе подземных:1, общая площадь 1420,4 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 15030907 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, помещение магазина с подвалом, кадастровый номер: **:55132, общая площадь 545,1 кв.м, этаж расположения:1, подвал, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 9168853 рубля по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 7 мая 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 5 июля 2019 года.

Судья