Решение по делу № 3а-192/2017 от 22.03.2017

                                    Дело № 3А-192/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 мая 2017 года                        г. Красноярск                                    

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Дорошковой М.В.,

с участием представителя административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Авангард Плюс» Матвеевой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-192/2017 по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Авангард Плюс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Авангард Плюс» (далее – ООО «Авангард Плюс») обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №:139, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2011 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 36 934 099 рублей 87 копеек.

По итогам независимой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером №:139, выполненной ООО «Альянс-Оценка» и представленной в отчете № 3069 (учетный № 3069зу-2016) от 24 ноября 2016 года, рыночная стоимость указанного земельного участка, по состоянию на 01 января 2011 года, составляет 12 194 000 рублей.

Отчёт № 3069 (учетный № 3069зу-2016) от 24 ноября 2016 года получил положительное экспертное заключение № 6837 от 22 декабря 2016 года Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков».

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:139 в размере его рыночной стоимости 12 194 000 рублей. Возложить обязанность внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Представитель административного истца ООО «Авангард Плюс» Матвеева К.А., действующая на основании доверенности, настаивал на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Зоркина И.В., действующая на основании доверенности, указала на то, что, в просительной части административного искового заявления истцом не указана дата по состоянию на которую он просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости. Поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, заявление ООО «Авангард Плюс» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было отклонено, поскольку, отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №:139 от кадастровой стоимости составляло 67%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Требование о возложении обязанности внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости необоснованно и противоречит действующему законодательству, поскольку истцом не оспариваются какие-либо действия или решения, а реализуется право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, кроме того, основанием для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости является предоставление документов, являющихся основанием для этого.

Управление Росреестра по Красноярскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Правительство Красноярского края, администрация города Лесосибирска Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства Красноярского края, администрация города Лесосибирска Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель ООО «Авангард Плюс» Матвеева К.А. не возражала.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Судом установлено, что на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 14 августа 2006 года № 980 и акта приема-передачи земельный участок общей площадью 99 135 кв.м с кадастровым номером №:139, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, <адрес> передан муниципальным образованием город Лесосибирск ООО «Восточно-Сибирская компания «Технополис» в аренду с 16 мая 2005 года по 15 мая 2010 года (л.д. 6-13).

Соглашением о внесении изменений в договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 14 августа 2006 года № 980 от 20 мая 2010 года арендатором земельного участка с кадастровым номером №:139 указано ООО «Сосновоборский деревоперерабатывающий комбинат», срок действия договора аренды продлен с 15 мая 2010 года по 15 мая 2020 года (л.д. 14).

На основании договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 14 августа 2006 года № 980 от 11 июля 2014 года ООО «Авангард Плюс» приобрело права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №:139 (л.д. 15-18).

По условиям указанного договора аренды и дополнительных соглашений, административный истец обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 марта 2017 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:139 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 36 934 099 рублей 87 копеек (л.д. 19-20).

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании Акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 16 апреля 2012 года ФГБУ «ФКП Росреестра» (л.д. 218)

Названный земельный участок общей площадью 99 135 кв.м отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения промышленных объектов.

16 февраля 2017 года (вх. № 5695) ООО «Авангард Плюс» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:139 с приложением необходимых для этого документов (л.д. 22-24).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 02 марта 2017 года № 86 заявление ООО «Авангард Плюс» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено, поскольку, как указано в данном решении, отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №:139 от кадастровой стоимости составляет 67%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки (л.д. 22-24).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 3069 (учетный № 3069зу-2016) от 24 ноября 2016 года, выполненный ООО «Альянс-Оценка» (оценщик Лапкина Т.А.), в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:139 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 12 194 000 рублей (л.д. 25-161).

Соответствие отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, подтверждается положительным экспертным заключением № 6837 от 22 декабря 2016 года Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков», членом которого является оценщик Лапкина Т.А. (л.д. 162-183).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчета об оценке № 3069 (учетный № 3069зу-2016) от 24 ноября 2016 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Положительное экспертное заключение № 6837 от 22 декабря 2016 года так же отвечает требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, из его выводов следует, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, стоимость объекта оценки определена правильно.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:139 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 12 194 000 рублей.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:139 должна быть определена по состоянию на 01 января 2011 года равной его рыночной в размере 12 194 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.

Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется, в том числе для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения ООО «Авангард Плюс» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:139 следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 16 февраля 2017 года.

Требования административного истца о возложении обязанности внести в государственный кадастр недвижимости измененные сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка, не подлежат самостоятельному разрешению, поскольку заявлены излишне, учитывая, что в силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Общества ограниченной ответственностью «Авангард Плюс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:139; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения промышленных объектов; общей площадью 99 135 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 12 194 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.

Датой обращения Общества ограниченной ответственностью «Авангард Плюс» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:139 считать 16 февраля 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда             Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 04 мая 2017 года.