Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1204/2016 ~ М-971/2016 от 23.05.2016

2-1204/16

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июля 2016 года г. Кондопога

Кондопожский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Бахориной М.А.,

при секретаре                              Бахаревой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Павкова Р. Н. к Гибину А. В., Закрытому акционерному обществу «Кондопожстрой» о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском, мотивируя свою позицию тем, что в ХХ.ХХ.ХХ его матери П. была предоставлена <...> квартира по адресу: ........ на состав семьи из двух человек по договору аренды с условием последующего выкупа. Арендодателем выступило АО «Кондопожстрой» (в настоящее время ЗАО «Кондопожстрой»). После смерти матери в ХХ.ХХ.ХХ являлся наследником имущества и имущественных прав матери, то есть законным владельцем квартиры, поскольку договор продлен на неопределенный срок. В настоящее время продолжает пользоваться квартирой по назначению, несет бремя расходов по ее содержанию. Между ЗАО «Кондопожстрой» и Гибиным А.В. ХХ.ХХ.ХХ заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения, считает данный договор недействительным, поскольку ЗАО «Кондопожстрой» допустило злоупотребление правом и произвело отчуждение имущества, несмотря на наличие договора аренды и права на его выкуп у третьего лица - арендатора; имущество в виде квартиры от продавца к покупателю не передавалось; оплата по сделке не произведена. Ссылаясь на ст. 166, 168 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), просит признать недействительным указанный договор купли-продажи упомянутой квартиры и применить последствия недействительности сделки, аннулировать запись о переходе права собственности на квартиру от ЗАО «Кондопожстрой» к Гибину А.В.

В судебном заседании истец и его представитель Синько И.М., действующий на основании доверенности, поддержали исковые требования по изложенным в иске основаниям. Дополнительно указали, что о наличии договора аренды им стало известно в начале ХХ.ХХ.ХХ, на ХХ.ХХ.ХХ включительно матерью истца оплачено в счет оплаты квартиры 3 311 770 рублей, а истец является наследником первой очереди по закону на имущество матери. Полагают, что у ЗАО «Кондопожстрой» имелась обязанность по заключению соответствующего договора купли-продажи с Павковым Р.Н., поскольку фактически квартира была предоставлена его матери по месту работы в целях улучшения жилищных условий в порядке очередного обеспечения жильем. О заключении договора купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ его в известность не ставили, выкупить спорное жилое помещение не предлагали.

Гибин А.В. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, доверил представление своих интересов Дегтеву А.Ю., который, действуя на основании доверенности, возражал против удовлетворения иска. В обоснование своей позиции указал, что ЗАО «Кондопожстрой», являясь собственником имущества, было наделено правом на распоряжение этим имуществом вне зависимости от обременения его арендой и правомерно им воспользовалось, осуществив его продажу Гибину А.В., не нарушая, тем самым, права арендатора, которые в силу прямого указания закона остались неизменными. Полагает, что Павкова Г.А. не имела какого-либо имущественного права в отношении спорной квартиры. Договор аренды был прекращен в связи с истечением срока действия, дополнительного соглашения о продлении его срока в порядке п. 4.1. Договора стороны не заключали. Также не оспаривал тот факт, что денежные средства по договору купли-продажи Гибиным А.В. обществу не передавались.

ЗАО «Кондопожстрой» и Управление Росреестра по РК своих представителей, извещенных о рассмотрении дела надлежащим образом, в суд не направили.

    Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Из ст. 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом … и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статья 218 ГК РФ содержит перечень оснований приобретения права собственности. Так, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору купли-продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, в силу п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно положениям ст. 454, 456 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что распоряжением и.о. главы самоуправления г. Кондопоги от ХХ.ХХ.ХХ № ... утвержден акт № ... от ХХ.ХХ.ХХ приемки в эксплуатацию законченного строительством 96-ти квартирного жилого дома (строительный № ...) АО «Кондопога» в 6 микрорайоне. Согласно списку дольщиков по строительству поименованного дома дольщиками являлись: АО «Кондопога» - общая площадь 5356,12, жилая 3346,2; АО «Кондопожстрой» - общая площадь 315,21, жилая 183,71 (в частности квартиры: 8, 71, 79, 83 и 92); каскад Сунских ГЭС - общая площадь 72,3, жилая 44,35; АО «Завод ЖБИ» - общая площадь 129,17, жилая 76,02. На основании указанных документов за ЗАО «Кондопожстрой» было зарегистрировано право собственности на квартиру ........, что подтверждается регистрационным удостоверением ГРЦ «Недвижимость», техническим паспортом на спорный объект и справкой ГУП РГЦ «Недвижимость».

Также из материалов дела следует, что строительство дома, в котором располагается спорная квартира, началось в январе 1993 года, осуществлялось генеральным подрядчиком АО «Кондопожстрой», и было окончено в сентябре 1995 года, то есть тогда, когда предприятие являлось акционерным обществом.

21 апреля 1993 года распоряжением мэрии г. Кондопоги № 322-р «О регистрации акционерного общества закрытого типа «Кондопожстрой» было зарегистрировано акционерное общество закрытого типа «Кондопожстрой».

В соответствии с приказом Государственного комитета Республики Карелия по управлению госсобственностью от 28 мая 1993 № 135 с 22 апреля 1993 года государственное производственное предприятие «Кондопожстрой» считается преобразованным в акционерное общество закрытого типа «Кондопожстрой».

Судом также установлено, что Павков Р.Н. и его мать П. с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ проживали и были зарегистрированы по адресу: ......... Между АО «Кондопожстрой» и П. ХХ.ХХ.ХХ был заключен договор на аренду жилого помещения с последующим выкупом – ........ строящемся 96-ти квартирном доме (строительный № ...) в 6-м микрорайоне по завершению строительства и ввода в эксплуатацию. По условиям данного договора продажная цена квартиры устанавливается по фактической себестоимости строительства 1 кв.м. общей площади по бухгалтерским данным после ввода дома в эксплуатацию и оплачивает стоимость квартиры с учетом следующей льготы: снижение суммы оплаты на 70% за выделяемую площадь жилья 18 кв.м. в соответствии с нормой (2 человека х 9 кв.м.). П. (мать истца) обязалась оплатить стоимость переданной квартиры в течение 3-х лет с момента заключения договора. После полного расчета за квартиру, подтвержденного бухгалтерией АО «Кондопожстрой» и оформления договора купли-продажи, заверенного нотариусом, осуществляется переход права собственности (раздел 3 договора). ХХ.ХХ.ХХ между поименованными лицами заключено дополнительное соглашение, согласно которому стоимость квартиры составляет 41264133 рубля, с учетом льготы П. выкупает арендуемую квартиру за 24848453 рубля в течение 5 лет с внесением платы ежемесячно до 10 числа каждого месяца по 414167 рублей, срок аренды жилого помещения со дня заключения договора по сентябрь 2000 года.

В спорной квартире истец зарегистрирован с ХХ.ХХ.ХХ, для заключения договора социального найма в Кондопожское ММП ЖКХ не обращался. П. (мать истца) умерла ХХ.ХХ.ХХ, после ее смерти распоряжением Администрации г. Кондопога за истцом было закреплено спорное жилое помещение. Также истец вступил в наследство после смерти матери, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону.

Решением Кондопожского городского суда от ХХ.ХХ.ХХ в удовлетворении иска Павкова Р.Н. к Администрации Кондопожского муниципального района, Администрации Кондопожского городского поселения и ЗАО «Кондопожстрой» о признании права собственности на жилое помещение отказано по тем основаниям, что отсутствуют правовые основания для признания за истцом права собственности на спорную квартиру в силу приобретательной давности. Оснований полагать, что указанное имущество в настоящее время не имеет собственника или, что собственник от своих прав на имущество отказался не имеется. Решение вступило в законную силу.

ХХ.ХХ.ХХ в ЕГРП на основании распоряжения № ...-р от ХХ.ХХ.ХХ, выданного местной Администрацией г. Кондопоги, было зарегистрировано право собственности ЗАО «Кондопожстрой» на спорную квартиру.

ХХ.ХХ.ХХ между ЗАО «Кондопожстрой» и Гибиным А.В. заключен договор купли-продажи квартиры ......... Договором определена стоимость имущества - 1 500 000 рублей. Пунктом 2 Договора определен порядок расчета, который производится в полном объеме в течение 3-х месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, при этом стороны согласовали, что залог в силу закона сторонами не оформляется и не регистрируется. Квартира передана по акту приема-передачи от ХХ.ХХ.ХХ.

ХХ.ХХ.ХХ в ЕГРП было прекращено право собственности ЗАО «Кондопожстрой» на квартиру, произведена государственная регистрация права собственности на квартиру за Гибиным А.В.

Истец, в свою очередь, обращался к ЗАО «Кондопожстрой» с заявлением о принятии исполнения по договору аренды жилого помещения с последующим выкупом.

В силу ст. 87 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик (действовавших в момент заключения договора аренды между АО «Кондопожстрой» и П.) в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договорится о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

На основании ч. 1 ст. 3 ГПК РФ обязательным условием для реализации права на судебную защиту является наличие нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающего в суд.

Проанализировав установленные по делу обстоятельства, имеющиеся в материалах дела доказательства, дав им оценку, как в совокупности, так и каждому в отдельности, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый истцом договор нарушает его права и законные интересы, поскольку прекращает его право пользования жилым помещением, ЗАО «Кондопожстрой» при принятия решения о продаже жилого помещения должно было предложить выкуп квартиры истцу, который в ней зарегистрирован и проживает. Однако истец указал, что о заключении договора купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ его в известность не ставили, выкупить спорное помещение на условиях договора купли-продажи не предлагали.

Доводы представителя ответчика Гибина А.В. о том, что оспариваемый договор не нарушает права истца, является необоснованным, поскольку Гибиным А.В., как собственником жилого помещения, подан иск к Павкову Р.Н., действующему в своих интересах и интересах его несовершеннолетнего ребенка, о признании их прекратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. Также в адрес истца Гибиным А.В. направлялось требование об освобождении жилого помещения.

Следовательно, в части субъектного состава сделка купли-продажи спорной квартиры не является законной.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу указанной нормы права каждый субъект гражданских правоотношений волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенным (неправомерными) и признаются злоупотреблением правом.

При заключении договора купли-продажи ЗАО «Кондопожстрой» было известно о зарегистрированных в квартире лицах.

Применительно к договору купли-продажи недвижимости существенными условиями являются предмет сделки (ст. 554 ГК РФ) и цена имущества (ст. 555 ГК РФ).

Согласно абз. второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ).

Таким образом, до фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор купли-продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Предшествующее сделке и последующее поведение сторон свидетельствует об отсутствии у ЗАО «Кондопожстрой» намерения продавать квартиру, несмотря на то, что был составлен акт приема-передачи квартиры, фактически сделка не была исполнена, спорная недвижимость покупателю не передавалась.

С требованием об исполнении продавцом обязанности по передаче недвижимости покупатель не обращался (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ). Денежные средства по договору купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ не передавались, при этом стороны в договоре предусмотрели, что залог в силу закона сторонами не оформляется и не регистрируется. Указанные обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны ответчиков.

При таких обстоятельствах, требования истца являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчиков расходы по государственной пошлине в размере 300 рублей, по 150 рублей с каждого.

    Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ........, заключенный между Закрытым акционерным обществом «Кондопожстрой» и Гибиным А. В., недействительным.

Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности Гибина А. В. на указанную квартиру, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации № ....

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих изменений.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Кондопожстрой» и Гибина А. В. в пользу Павкова Р. Н. расходы по государственной пошлине в размере 300 рублей, по 150 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Кондопожский городской суд Республики Карелия.

Судья М.А. Бахорина

Решение в окончательной форме изготовлено судом 22 июля 2016 года.