Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2172/2014 ~ М-2800/2014 от 11.11.2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 декабря 2014 года        г. Пенза

Первомайский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Засыпаловой В.И.

при секретаре      Валееве А.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску Кузнецов А.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Ревьера» о защите прав потребителя,

у с т а н о в и л:

Кузнецов А.В. обратился в суд с иском о защите прав потребителя к ООО «Ревьера», просит взыскать с ООО «Ревьера» в свою пользу ... рублей ... копеек в качестве соразмерного уменьшения цены договора, ... рублей ... копеек - неустойку за несвоевременное удовлетворение требований потребителя за период с ... по ..., штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя, ... рублей в счет компенсации морального вреда. В обоснование указывает, что ... между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилья № .... По условиям договора истец принял на себя обязательство оплатить ответчику стоимость объекта долевого строительства (квартиры) в сумме ... рублей. Взятое на себя обязательство истец исполнил. Ответчик обязался после ввода жилого дома в эксплуатацию передать истцу в собственность однокомнатную ... общей площадью (с учетом ... площади лоджии) ... кв.м, находящуюся на ... этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ..., в районе .... Однако фактическая площадь переданной квартиры, без учета лоджии, площадью ... кв.м, составляет ... кв.м. Даже с учетом ... площади лоджии, площадь переданной квартиры составляет ... кв.м (из расчета: ... кв.м (площадь лоджии)/... + ... кв.м = ... кв.м), что на ... кв.м меньше площади квартиры, предусмотрено заключенным договором. Также указывает, что включение площади ... лоджии в общую площадь квартиры противоречит ст.15 ЖК РФ. Площадь (размер) квартиры является одной из важнейших эксплуатационных характеристик любого жилого помещения, в связи с чем фактическое уменьшение площади переданной квартиры по отношению к условиям договора является недостатком данного товара. Кузнецов А.В., ссылаясь на ч.2 ст. 7 Федерального закона от ... "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и допущенное ответчиком отступление от условий договора в части площади квартиры, полагает, что у него возникло право требования соразмерного уменьшения цены договора на ... рублей ... копеек (... рублей (цена договора) / ... кв.м (площадь, предусмотренная договором) х ... кв.м (разница в площади)). ... Кузнецов А.В. обратился в ООО «Ревьера» в претензией о соразмерном уменьшении цены договора. Письмом ... от ... ответчик отказал истцу в удовлетворении его требований. Кузнецов А.В. полагает, что в связи с неисполнением его требования в срок за период с ... по ... подлежит начислению неустойка в размере ... рублей ... копеек х ...% х ... дней = ... рублей ... копеек. Ко взысканию истец предъявляет неустойку в размере ... рублей ... копеек. Также истец считает, что действиями ответчика, нарушившего его права как потребителя, ему был причинен моральный вред, размер денежной компенсации которого он оценивает в ... рублей. Кроме того, Кузнецов А.В. полагает, что ответчик обязан уплатить ему штраф, предусмотренный ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка требований потребителя.

В судебном заседании истец Кузнецов А.В. иск поддержал, дал объяснения, аналогичные содержанию искового заявления, дополнительно пояснив, что ответчиком ему была передана квартира меньшей площадью, чем предусмотрено договором. Площадь квартиры является одной из важнейших ее эксплуатационных характеристик, от которой также зависит и размер доли в общем имуществе многоквартирного дома (ч.1 ст. 37 ЖК РФ). В связи с этим считает, что допущенное застройщиком отступление от условий договора в части площади квартиры является именно недостатком. Считает что СНиП ... «Несущие и ограждающие конструкции» не применим к существующим правоотношениям, поскольку данные правила устанавливают допустимые технические отклонения строительных конструкций от проектных размеров исключительно в целях обеспечения их технической безопасности и конструктивной целостности. Полагает, что наличие в договоре п. ... противоречит положениям п.1, пп.2 п.2 ст. 7 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и ст.4 Закона РФ от ... N 2300-1 "О защите прав потребителей" и не освобождает ответчика от обязанности выплатить денежные средства, фактически переплаченные им (истцом) по договору от .... ... квартиры составляет ... кв.м (из расчета: ... кв.м (площадь лоджии)/... + ... кв.м = ... кв.м), что на ... кв.м меньше, чем указано в договоре, с учетом стоимости одного квадратного метра, переплата по договору составила ... рублей ... копеек. Также считает, что ответчик, передав по акту приема-передачи квартиру меньшей площади и не возвращая по его требованию переплаченные им денежные средства, нарушил его права, как потребителя, в связи с чем ему был причинен моральный вред, так как он испытывал переживания. Просит иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Ревьера» Батыршина Н.Т., действующая на основании доверенности от ..., иск не признала, представила письменные возражения на иск, не отрицала, что по итогам технической инвентаризации было установлено, что фактическая площадь квартиры истца составила ... кв.м (с учетом ... лоджии), то есть на ... кв.м меньше проектной. Тем не менее, данное отклонение по площади квартиры, по мнению представителя истца, не является существенным. СНиП ... «Несущие и ограждающие конструкции» содержит показатели допустимых отклонений от проектных в размерах и положений каменных конструкций, которые напрямую формируют площадь помещения. Так, допустимым предельным отклонением в отношении толщины стен, выполненных из кирпича, керамических и природных камней правильной формы, из крупных блоков, является отклонение в ... мм, допустимым предельным отклонением поверхностей и углов кладки от вертикали на один этаж для стен является ... мм. С учетом допустимых значений увеличения толщины стен и отклонения от вертикали, в отношении квартиры истца расхождение фактической площади с проектной площадью в пределах ... кв.м В квартире в соответствии с условиями договора были выполнены штукатурные работы. Считает, что доказательств тому обстоятельству, что ... не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям не имеется. Считает ссылки истца на пп.2 п.2, п.4 ст. 7 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" несостоятельными, поскольку ухудшения качества квартиры не произошло. Кроме того, пунктом п.5.6 договора установлено, что цена договора фиксирована и изменению не подлежит, в том числе в случае уменьшения и увеличению общей площади квартиры при проведении технической инвентаризации. Данный пункт согласован сторонами при подписании договора, не противоречит ст. 421 ГК РФ, не ущемляет права истца, как потребителя. Более того, в практике ООО «Ревьера» имелись случаи, когда отклонение площади квартиры от проектной имело место в пользу участников долевого строительства, но это не повлекло за собой доплату денежных средств застройщику. Указывала на недобросовестное поведение самого истца, которой более двух месяцев не являлся для подписания акта приема-передачи квартиры. Полагает, что поскольку ответчиком не нарушено прав истца, как потребителя, то отсутствуют основания для взыскания неустойки, компенсации морального вреда и штрафа. Просит отказать в удовлетворении иска.

Заслушав объяснения истца и представителя ответчика, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 4 Закона РФ от ... N 2300-1 "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Согласно ст. 4 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п.3).

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пп.1 п.4).

Статья 5 указанного закона предусматривает, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Судом установлено, что ... между ответчиком ООО «Ревьера» (застройщик) и истцом Кузнецов А.В. (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве жилья №... (л.д...), в соответствии с которым Кузнецов А.В. являлся участником долевого строительства семнадцатиэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ... в районе ... в ... в части однокомнатной ... (проектный), находящейся на ... этаже, общая площадь ( с учетом ... площади лоджии)- ... кв.м (п....). ... произведена государственная регистрация данного договора.

По условиям договора застройщик ООО «Ревьера» обязался построить и ввести в эксплуатацию указанный многоквартирный жилой дом в срок до ..., передать участнику долевого строительства квартиру в течение ... дней с момента ведения объекта в эксплуатацию, на условиях, предусмотренных договором (п....), а участник долевого строительства - обеспечить своевременное финансирование строительства квартиры (...), в течение ... календарных дней с момента извещения о готовности квартиры к передаче, осмотреть квартиру, при отсутствии замечаний к качеству передаваемой квартиры подписать акт приема передачи (п...).

Пунктом ... договора установлено, что общая сумма, которую участник долевого строительства обязуется внести по договору, составляет ... рублей и подлежит оплате в следующем порядке: расчет за квартиру производится участником долевого строительства за счет собственных средств и с использованием кредитных средств, предоставляемых Банком ВТБ-24 (ЗАО), согласно кредитному договору заключаемого банком и участником долевого строительства. Сумма в размере ... рублей уплачивается за счет собственных средств в течение 3 банковских дней с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве на расчетный счет заемщика либо наличными денежными средствами в кассу заемщика. Сумма в размере ... рублей уплачивается участником долевого строительства за счет кредитных средств.

Истец исполнил взятые на себя обязательства, оплата по договору была получена ответчиком в полном объеме, что подтверждается кредитным договором ... от ... (л.д....), платежным поручением от ...3 года (л.д....), квитанцией к приходному кассовому ордеру ... от ..., кассовым чеком (л.д....), объяснениями истца и представителя ответчика.

Жилой дом введен в эксплуатацию на основании разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № ... от ....

Согласно акту приема-передачи, датированному ..., ООО «Ревьера» передало Кузнецов А.В. во исполнение договора №... однокомнатную ..., находящуюся на ... этаже, общей площадью ... кв.м, в том числе жилой ... кв.м, кроме того, лоджии - ... кв.м в семнадцатиэтажном многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: ..., акт подписан истцом ... (л.д. ...). При этом Кузнецов А.В. при подписании акта указал на наличие претензий в отношении расхождения в площади квартиры, указанной по договору, и фактической ее площади.

Истец, предъявив настоящий иск, ссылается на нарушение со стороны ответчика условий договора в части предоставления ему квартиры меньшей общей площадью, чем предусмотрено условиями договора.

Статьи ст. 309 и 310 ГК РФ устанавливают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п.2 ст. 7 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: в том числе соразмерного уменьшения цены договора.

При этом, часть 4 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ предусматривает, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Действительно, как установлено в судебном заседании, по результатам технической инвентаризации многоквартирного жилого дома, проведенной ..., определено, что ..., расположенная по указанному адресу, переданная истцу, имеет следующие характеристики: общая площадь ... кв.м, жилая ... кв.м, подсобная ... кв.м, за итогом (лоджия) ... кв.м, что подтверждается кадастровым паспортом помещения (л.д....), техническим паспортом на дом (л.д.... и признано сторонами в судебном заседании.

С учетом согласованных сторонами при заключении договора условий о его цене (п....) и предмете договора в части его площади (п....) истцом была оплачена квартира площадью ... кв.м, в том числе с учетом ... площади лоджии, с применением к последней понижающего коэффициента ..., а фактически истцу передана квартира площадью ... (общей площадью ... кв.м + ... площади лоджии (... кв.м)).

Ссылки представителя ответчика на согласование сторонами договора в п. ... условия о том, что цена договора фиксирована и изменению не подлежит, в том числе в случае увеличения или уменьшения размеров общей площади при проведении технической инвентаризации, а также на незначительность отклонения площади квартиры истца и соответствие его требованиям СНиП ... «Несущие и ограждающие конструкции» суд находит несостоятельными, поскольку фактически ответчик передал истцу объект долевого строительства (часть) - квартиру площадью ... (общей площадью ... кв.м + ... площади лоджии (... кв.м)) вместо обусловленной проектной документацией и условиями договора от ... квартиры площадью ... кв.м, в том числе с учетом ... площади лоджии, т.е. т.е. с отступлениями от условий договора, на ... кв.м меньше, что является ухудшением качества объекта долевого строительства. В связи с этим в силу ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ истец вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

При этом суд принимает во внимание, что площадь квартиры (общая, жилая) является основной потребительской характеристикой жилого помещения как товара. Условие о возможных отступлениях от проектной площади, в том числе в диапазоне ... кв.м, с учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации в договоре с истцом-участником долевого строительства, являющимся менее защищенной стороной в договоре и лишенным возможности влиять на ход строительства, - не согласовано. Несмотря на то, что заключенным между истцом и ответчиком договором не предусмотрена возможность одностороннего изменения условий договора, фактически условия договора были в одностороннем порядке изменены ответчиком, что повлекло изменение предмета договора, тем самым ответчик не исполнил свое обязательство о передаче истцу квартиры, соответствующей по площади условиям п. ... Условие, содержащееся в п. ... договора о том, что отклонение фактической площади объекта от проектной площади не влечет изменения цены договора, в данном случае ущемляет права Кузнецов А.В. как потребителя и противоречит закону (ч. 4 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ), следовательно, не может ограничивать право потребителей требовать соразмерного уменьшения цены договора.

На основании изложенного суд приходит к выводу об обоснованности требования истца о соразмерном уменьшении цены договора за недостающие ... кв.м в квартире на ... рублей ... копеек, соглашается с расчетом истца в данной части. Таким образом, в пользу истца подлежит взысканию с ответчика стоимость разницы между площадью квартиры по договору и фактической площадью переданной ему квартиры: что в денежном выражении составляет ... рублей ... копеек.

... Кузнецов А.В. обратился к ответчику с претензией, в которой просил в связи с передачей ему квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором, снизить покупную цену на ... рублей ... копеек, для чего заключить с ним дополнительное соглашение в части изменения площади квартиры и цены договора, и возвратить ему излишне уплаченную указанную денежную сумму (л.д....).

... сообщением генерального директора ООО «Ревьера» ... в удовлетворении претензии было отказано, указано, что разница между проектной и фактической площадью составила менее ... кв.м при общей фактической площади ...,..., что по мнению, застройщика, не является существенным отклонением и со ссылкой на п.... договора (л.д. ...).

Согласно ч.1 и ч.3 ст. 31 Закон РФ от ... N 2300-1 "О защите прав потребителей"требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.

Согласно п.35 ст. 28 Закона РФ от ... N 2300-1 "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа.

       Таким образом, неустойка за неисполнения требования об уменьшении цены просрочку возврата денежных средств, за период с ... по ... составляет ... рублей ... копеек. Вместе с тем истцом ко взысканию заявлена неустойка в размере ... рублей ... копеек. Суд с учетом положений ст. 196 ГПК РФ, согласно которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, не может выйти за пределы заявленных требований и принимает решение об удовлетворении иска в части заявленных истцом требований. При этом суд учитывает, что ответчик не заявлял ходатайство о снижении размера неустойки ввиду ее несоразмерности, её размер не оспорил, иного расчета неустойки не представил, в связи с чем основания для ее снижения в соответствии со ст. 333 ГК РФ у суда отсутствуют.

В силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Суд считает, что истцу причинены определенные нравственные страдания и переживания, связанные с нарушением и отстаиванием своих прав потребителя.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд учитывает характер и степень причиненных истцу нравственных страданий, и на основании ст. 1101 ГК РФ, с учетом принципов разумности и справедливости считает возможным определить компенсацию в размере ... рублей, взыскав данную сумму с ответчика.

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истец обращался к ответчику во внесудебном порядке до обращения в суд, требования безосновательно были оставлены без удовлетворения ответчиком. Таким образом, установлено, что ответчик в добровольном порядке требования потребителя не удовлетворил. С ответчика следует взыскать штраф в соответствии со ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» в размере ... рублей ... копеек (...).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                                               р е ш и л:

Иск Кузнецов А.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Ревьера» о защите прав потребителя - удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ревьера» (...) в пользу Кузнецов А.В. (... ...) в счет соразмерного уменьшения цены договора ... рублей ... копеек, неустойку в размере ... рублей ... копеек, ... рублей моральный вред, штраф за несоблюдение добровольного порядка требований потребителя в размере ... рублей ... копеек.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд ... в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ...

Судья: ...

...