Решение по делу № 3а-12/2020 от 30.10.2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 05 июня 2020 г. по делу № 3а-12/2020

Севастопольский городской суд в составе:

председательствующего судьи      –     Дудкиной Т.Н.

секретаре                                          –     Дубровой А.В.

при участии:

представителей административного истца     – ФИО1, ФИО2,

представителя Правительства Севастополя     – ФИО3,

представителей ГБУ «Центр государственной

кадастровой оценки»                                    – ФИО4, ФИО5,

ФИО6

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ОКСИ» к Правительству Севастополя, заинтересованные лица - Государственное бюджетное учреждение г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости, -

     установил:

30 октября 2019 года Общество с ограниченной ответственностью    «ОКСИ» (далее – ООО «ОКСИ», Общество) обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № и установить ее равной рыночной стоимости в размере 12617506 рублей по состоянию на 23.01.2019 г.

Требования мотивированы тем, что утвержденная Правительством Севастополя кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 25 568265,58 рублей является завышенной, поскольку согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка его рыночная стоимость составляет 12 617 506 руб.

    В судебном заседании представители административного истца поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представители административного ответчика, ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» возражали в удовлетворении заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в устных и письменных возражениях как на иск, так и на заключение эксперта, определившего рыночную стоимость в рамках проведения судебной оценочной экспертизы.

Иные заинтересованные лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, а потому, в силу статьи 150 КАС РФ, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, заключение судебной экспертизы, пояснения эксперта, суд приходит к следующему.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ООО «ОКСИ» является арендатором земельного участка, расположенного <адрес>, кадастровый номер №, на основании договора аренды от 22.12.2018 г. №, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 24.10.2019 года (л.д.25).

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, утверждены постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП по состоянию на 01 января 2018 года.

Кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в аренде у административного истца определена по состоянию на 23.01.2019, составляет 25 568265,58 рублей, внесена в ЕГРН 31.07.2019.

Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости земельных участков Севастополя затрагивают права и обязанности административного истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В обоснование требований ООО «ОКСИ» представлен отчет об оценке № от 20.09.2019 г., об определении рыночной стоимости земельного участка, изготовленный ИП Халиловым Д.Э., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2018 определена в размере 12 617 506 рублей (т. 1 л.д. 45-127).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости выше указанного земельного участка и для проверки отчета № от 20.09.2019 г., об определении рыночной стоимости земельного участка, изготовленного ИП Халиловым Д.Э., на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Проведение экспертизы поручено ООО ««Негосударственная лаборатория судебной экспертизы» (г.Брянск) и, согласно заключению эксперта-оценщика, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, по состоянию на 23 января 2019 года составляет 9500000,00 рублей. Отчет об оценке № от 20.09.2019 г., об определении рыночной стоимости земельного участка, изготовленный ИП Халиловым Д.Э., не соответствует требованиям Федерального закона от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка (т. 2, л.д.31).

При таких обстоятельствах, представленный административным истцом при предъявлении настоящего иска отчет об оценке № от 20.09.2019 г., об определении рыночной стоимости земельного участка, изготовленный ИП Халиловым Д.Э., не может служить допустимым и относимым доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

На основании части 2 статьи 83 КАС РФ судом по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка, указанного выше.

Проведение экспертизы поручено эксперту – субъекту оценочной деятельности Трубчикову А.П.

Согласно заключению эксперта-оценщика № от 18 марта 2020 года, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, по состоянию на 23 января 2019 года составляет 13932780 рублей.

Относительно экспертного заключения составленного экспертом – субъектом оценочной деятельности Трубчиковым А.П. представителями административных ответчиков заявлены возражения касаемо его достоверности и полноты.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Трубчиков А.П. относительно высказанных замечаний относительно выполненной им экспертизы, результаты которой изложены в заключении эксперта, пояснил, что при проведении исследования эксперт руководствовался Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебной экспертной деятельности в Российской Федерации», Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки (в части методологии определения рыночной стоимости, не противоречащей процессуальному законодательству).

Ссылался на п.10, 11, 20,22 ФСО №, пояснял, что застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Для определения стоимости недвижимости эксперт Трубчиков А.П. исследовал рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование исследуемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности, сегмент рынка «земельные участки коммерческого назначения» проанализировав данный рынок в целом, исследовав весь объем предложений, который является достаточно скудным по данным интернет-архивов.

При проведении исследования эксперт принял во внимание, что объект используется по назначению, им учтены объекты капитального строительства, указаны экспертом в заключении. Среднее время рыночной экспозиции определено экспертом самостоятельно на основании своих знаний и опыта, так как имеющиеся справочники не содержат данных о среднем периоде экспозиции для города Севастополя.

В части избранного метода и подхода оценки пояснял об отсутствии у эксперта обязанности в применении трех подходов, ссылался на п.11 ФСО № в редакции от 20.05.2015 года, которым такая обязанность с оценщика была снята. Допущенная описка в таблице расчетов стоимости воспроизводства строительного объема не повлияло на полноту и объективность экспертного исследования.

Также экспертом применены соответствующие корректировки согласно справочнику под редакцией Лейфера Л.А.

На основе полученных результатов эксперт определил итоговую стоимость земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что возражения, заявленные ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» на заключение эксперта о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы заключения эксперта-оценщика Трубчикова А.П., не опровергают их, при том, что обязанность по доказыванию несоответствия заявленной ООО «Окси» рыночной стоимости земельного участка лежит на ответчике и заинтересованных лицах.

По этим же причинам суд не усматривает предусмотренных статьей 83 КАС РФ объективных процессуальных оснований для назначения по делу дополнительной судебной экспертизы, как об этом просил представитель ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».

Суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы об определении рыночной стоимости объекта исследования.

     Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости, а также к заключению судебной экспертизы.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, о государственной судебно-экспертной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости.

Более того, эксперт Трубчиков А.П. выводы, к которым он пришел в результате проведенной по делу судебной экспертизы, логично и последовательно подтвердил в судебном заседании в своих пояснениях в связи с поступившими возражениями на заключение.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ прихожу к выводу, что указанная в заключении эксперта-оценщика Трубчикова А.П. итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Учитывая, что постановление Правительства Севастополя от 25.10.2018 г. № 716-ПП об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, вступило в законную силу с 01.01.2019 г., сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка утверждены 23.01.2019 г., установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 23.01.2019 г. и до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Суд не усматривает оснований для возложения на административного истца расходов по оплате повторной судебной экспертизы, поскольку повторная судебная экспертиза назначалась по ходатайству административного ответчика, определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка не соответствует кадастровой стоимости и составляет от нее лишь 54%, а потому при превышении кадастровой стоимости над рыночной на 46%, расходы, понесенные ответчиком на проведение повторной экспертизы взысканию в его пользу не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5018,0 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 23 января 2019 года в размере 13 932 780,00 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

В окончательной форме решение изготовлено 15 июня 2020 г.

Судья Севастопольского

городского суда                                                               Дудкина Т.Н.