Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-27/2014 (2-2005/2013;) ~ М-1608/2013 от 22.07.2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 марта 2014 года г. Георгиевск

Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Брянцевой Н.В.,

при секретаре Оганесян А.Н.,

    с участием представителя истца-ответчика Захаровой Е.И. – Константиновой Л.Р., действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности, представителя ответчика Сметаниной М.О. – Сметаниной Л.Н., действующей на основании доверенности, представителя ответчика-истца Андриенко А.А. – Андриенко А.В., действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности, представителя третьего лица Ужеговой А.А. – Симаченко Р.Г., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Захаровой Е.И. к Сметаниной М.О. и Андриенко А.А. о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи,

по встречному исковому заявлению Андриенко А.А. к Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи,

                УСТАНОВИЛ:

Истец Захарова Е.И. обратилась в суд с иском к Сметаниной М.О., в котором просит признать договор купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О., заключенным с момента передачи квартиры; произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О.; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру № расположенную по адресу: <адрес>, за Захаровой Е.И. на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О.

В обоснование заявленных требований истец Захарова Е.И. в иске указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Сметаниной М.О. был заключен договор купли-продажи квартиры № расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей. В соответствии с договором купли-продажи квартиры истец передала Сметаниной М.О. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, а Сметанина М.О. передала ей указанную квартиру. Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ истец выплатила Сметаниной М.О. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в полном объеме. Однако, зарегистрировать договор купли-продажи квартиры и право собственности на указанную квартиру Захарова Е.И. не успела, поскольку Сметанина М.О. уехала в г. Санкт-Петербург. После заключения договора купли-продажи квартиры истец пользуется указанной квартирой на правах собственника, несет расходы по ее содержанию, оплачивает налоги.

В настоящее время оформить надлежащим образом документы на указанную квартиру не представляется возможным, поскольку ответчик Сметанина М.О. отказывается от регистрации договора купли-продажи квартиры №, расположенной по <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О., в связи с чем истец вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения гражданского дела к участию в деле были привлечены в качестве соответчика Андриенко А.А. и в качестве третьего лица Ужегова А.А.

Не соглашаясь с заявленными требованиями истца Захаровой Е.И., ответчик Андриенко А.А. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О., в котором просит отказать Захаровой Е.И. в удовлетворении исковых требований в виду пропуска истцом срока исковой давности о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенным; признать недействительной (ничтожной) мнимую сделку – договор купли-продажи квартиры №, расположенной по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О., и применить последствия недействительности указанной сделки.

Истец-ответчик Захарова Е.И. в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом уведомлена о времени и месте рассмотрения гражданского дела, однако, направила в адрес суда заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителя – адвоката Константиновой Л.Р.

Представитель истца-ответчика Захаровой Е.И. – адвокат Константинова Л.Р., действующая на основании ордера и доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования Захаровой Е.И. поддержала по основаниям, изложенным в иске, и просила суд удовлетворить их в полном объеме, дополнительно пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ между Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей. В соответствии с договором купли-продажи квартиры Захарова Е.И. передала Сметаниной М.О. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, а Сметанина М.О., в свою очередь, передала Захаровой Е.И. ключи от квартиры. Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ Захарова Е.И. выплатила Сметаниной М.О. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в полном объеме. Однако, зарегистрировать договор купли-продажи квартиры и право собственности на указанную квартиру Захарова Е.И. не успела, поскольку Сметанина М.О. была вынуждена срочно по работе выехать в г. Санкт-Петербург. Кроме того, в указанной квартире на момент подписания договора купли-продажи была зарегистрирована и проживала Ужегова А.А., которой Сметанина М.О. сообщила о продаже квартиры Захаровой Е.И. Между Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О. была достигнута договоренность о том, чтобы выписать Ужегову А.А. из указанной квартиры и зарегистрировать договор купли-продажи. В ДД.ММ.ГГГГ года Сметанина М.О. вернулась из г. Санкт-Петербурга, но Ужегова А.А. из квартиры скрылась, не выписалась, частично распродала имущество Сметаниной М.О., а документы на квартиру исчезли. Сметанина М.О. стала заниматься восстановлением документов на квартиру и выпиской Ужеговой А.А. из квартиры через суд, который длился ДД.ММ.ГГГГ года. За все время владения квартирой Захарова Е.И. произвела ремонт в квартире, поменяла унитаз, газовую колонку, сделала косметический ремонт, сменила смесители в ванной комнате, вставила двери, а также Захарова Е.И. оплачивала имущественные налоги, коммунальные услуги, но постоянно она в указанной квартире не проживала. С ДД.ММ.ГГГГ года Захарова Е.И. стала сдавать квартиру в наем, что подтверждается договором найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Захаровой Е.И. и ФИО10 В дальнейшем Захаровой Е.И. стало известно, что в ДД.ММ.ГГГГ году Ужегова А.А. была выписана из квартиры, но появился новый собственник Андриенко А.А., которая стала претендовать на указанную квартиру.

Поскольку ответчик Сметанина М.О. отказывается от регистрации договора купли-продажи квартиры №, расположенной по <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О., истец Захарова Е.И. не может реализовать свое право на регистрацию квартиры, приобретенной в собственность по договору купли-продажи, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

Встречные исковые требования Андриенко А.А. не признала и просила суд в иске отказать, дополнительно пояснив, что вступившее в законную силу апелляционное определение Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ нельзя рассматривать при рассмотрении настоящего иска как преюдициальное, поскольку в гражданском деле по иску Ивановой А.А. к Сметаниной М.О., Ужеговой А.А., Георгиевскому отделу УФСГРКиК по СК о понуждении к государственной регистрации, встречному иску Сметаниной М.О. к Ивановой А.А. о признании договора купли-продажи недействительным, по иску Сметаниной М.О. к Ужеговой А.А. о прекращении права пользования жилым помещением, на которое ссылается Андриенко А.А. во встречном иске, участвовали иные лица – Ужегова А.А. и Иванова (в браке Андриенко) А.А., и исследовался договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Ивановой (в браке Андриенко) А.А. и Сметаниной М.О., в интересах которой по доверенности выступала Ужегова А.А., и как следствие, устанавливались, иные обстоятельства, не имеющие отношения к договору, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О.

Считает, что Андриенко А.А. во встречном иске безосновательно утверждает, что Захаровой Е.И. стало известно об ином собственнике спорной квартиры при рассмотрении гражданского дела по иску Ивановой (Андриенко) А.А. к Ужеговой А.А. и Сметаниной М.О. в суде апелляционной инстанции, поскольку о том, что между Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О. возникли обязательства по передаче недвижимого имущества сторонам стало известно в период рассмотрения иска Ивановой (Андриенко) А.А. к Ужеговой А.А. и Сметаниной М.О. Данное обстоятельство подтверждается имеющимся в деле ходатайством Сметаниной М.О. о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Захаровой Е.И., которая являлась на тот момент действительным собственником спорной квартиры, а также приобщенным к ходатайству договором купли-продажи квартиры, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О.

Ответчик Сметанина М.О. в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом уведомлена о времени и месте рассмотрения гражданского дела, однако, направила в адрес суда заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования Захаровой Е.И. признала в полном объеме, просила суд их удовлетворить.

Представитель ответчика Сметаниной М.О. – Сметанина Л.Н., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Захаровой Е.И. признала, считает договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Сметаниной М.О. и Захаровой Е.И., законным, в дополнение пояснив, что в ДД.ММ.ГГГГ года у ее дочери Сметаниной М.О. возникла острая необходимость в деньгах. По ее совету, в ДД.ММ.ГГГГ года Сметанина М.О. выписала доверенность на продажу квартиры № по ул. <адрес> на имя Ужеговой А.А., которая проживала в указанной квартире в качестве квартирантки. ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> Сметанина М.О. встретила свою подругу Захарову Е. и поделилась с ней своим намерением продать квартиру в <адрес> ниже рыночной стоимости. Ее подруга Захарова Е. рассказала о продаже квартиры своей матери Захаровой Е.И., которая предложила Сметаниной М.О. произвести сделку. Захарова Е.И. посчитала покупку квартиры хорошим вложением денег. ДД.ММ.ГГГГ Сметанина М.О. и Захарова Е.И. приехали в <адрес> в спорную квартиру, где заключили договор купли-продажи квартиры. Захарова Е.И. передала ее дочери Сметаниной М.О. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, а Сметанина М.О., в свою очередь, передала Захаровой Е.И. расписку в получении денежных средств, документы на квартиру, свидетельство о праве собственности, ключи от квартиры. Ужеговой А.А. в момент подписания договора в квартире не было, поэтому выписать ее из квартиры не представлялось возможным, но, несмотря на отсутствие Ужеговой А.А. в квартире в момент заключения договора купли-продажи, она была уведомлена о продаже квартиры Захаровой Е.И.

Однако, Захарова Е.И. не успела зарегистрировать квартиру в установленном законом порядке, так как Сметанина М.О. уехала в <адрес>. Регистрация договора купли-продажи квартиры № по ул. <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О. планировалась на июль, поскольку Сметанина М.О. собиралась приехать в очередной отпуск. В июле Сметанина М.О. приехала из <адрес>, однако, Ужегова А.А. скрылась, из квартиры не выписалась, частично распродала имущество Сметаниной М.О., а документы на квартиру исчезли. Сметанина М.О. стала заниматься восстановлением документов на квартиру и выпиской Ужеговой А.А. из квартиры через суд. В ДД.ММ.ГГГГ года Сметанина М.О. отозвала доверенность, выданную на имя Ужеговой А.А. на продажу квартиры. В ДД.ММ.ГГГГ году Ужегова А.А. была выписана из квартиры, но появился новый собственник Андриенко А.А., которая стала претендовать на спорную квартиру.

Встречные исковые требования Андриенко А.А. не признала, просила суд отказать в их удовлетворении, считает договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О., законной сделкой.

Не согласна с доводами ходатайства представителя ответчика-истца Андриенко А.А. – адвоката Андриенко Е.В. о применении сроков исковой давности, поскольку после заключения договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Захарова Е.И. вступила в право собственности, своим имуществом распоряжалась, владела, пользовалась, препятствий в пользовании имуществом ей никто не чинил. Однако, о том, что регистрация права не будет произведена за Захаровой Е.И. в добровольном порядке, истец узнала в ДД.ММ.ГГГГ года, когда Сметанина М.О. сообщила ей о решении по гражданскому делу по иску Ивановой (Андриенко) А.А. к Сметаниной М.О. и Ужеговой А.А.

Ответчик-истец Андриенко А.А. в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом уведомлена о времени и месте рассмотрения гражданского дела, однако, направила в адрес суда заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителя – адвоката Андриенко Е.В., в удовлетворении исковых требований Захаровой Е.И. просила отказать в полном объеме.

Представитель ответчика-истца Андриенко А.А. – адвокат Андриенко Е.В., действующий на основании ордера и доверенности, в судебном заседании исковые требования Захаровой Е.И. не признал, просил в иске отказать в виду пропуска истцом срока исковой давности о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, в дополнение пояснив, что договор купли-продажи квартиры № по <адрес> был заключен между Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О. ДД.ММ.ГГГГ. Однако, истец обратилась в суд с настоящим иском ДД.ММ.ГГГГ года, т.е. по истечению трехгодичного срока исковой давности. Считает, что началом течения срока исковой давности следует считать ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ДД.ММ.ГГГГ года Сметанина М.О. уехала в <адрес>, соответственно, Захарова Е.И. узнала о нарушении ее права не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а окончанием течения срока исковой давности следует считать ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до подачи искового заявления в суд.

Встречные исковые требования Андриенко А.А. поддержал по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении, просил удовлетворить их в полном объеме, в дополнение пояснив, что апелляционным определением Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ года, вступившим в законную силу, установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит все необходимые требования к договорам купли-продажи и соответствует закону, а также имеет силу передаточного акта и подтверждает передачу квартиры Ивановой А.А. Данное обстоятельство имеет преюдициальную силу.

Приобретя квартиру в ДД.ММ.ГГГГ году, Захарова Е.И. фактически не несла бремя содержания указанного имущества, коммунальные платежи не уплачивала. Спорная квартира находится в фактическом владении Ивановой (Андриенко) А.А. с момента ее приобретения, она несет бремя содержания своего имущества, оплачивает коммунальные платежи.

Считает требования Захаровой Е.И. о признании договора купли-продажи квартиры заключенным с момента передачи квартиры незаконными, поскольку они противоречат п. 2 ст. 558 ГК РФ, согласно которой договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считает заключенным с момента такой регистрации.

Считает договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О., ничтожной сделкой, поскольку она совершена без намерения создать какие-либо последствия ее совершения. О том, что указанная сделка была совершена, стало известно только после вынесения решения суда апелляционной инстанции Ставропольского краевого суда. Захарова Е.И. в указанной квартире не проживала, о ее существовании и совершенной сделки не знала Ужегова А.А., которая проживала в спорной квартире до ДД.ММ.ГГГГ года.

Третье лицо - Ужегова А.А. в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом уведомлена о времени и месте рассмотрения гражданского дела, однако, направила в адрес суда заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителя Симаченко Р.Г., в удовлетворении исковых требований Захаровой Е.И. просила отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица Ужеговой А.А. – Симаченко Р.Г., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Захаровой Е.И. не признал, просил в иске отказать, считает, что договор купли-продажи квартиры № по <адрес> не заключался между Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О., что подтверждается показаниями представителя Сметаниной М.О. – Сметаниной Л.Н. и показаниями представителя Захаровой Е.И. – Константиновой Л.Р. в судебном заседании при рассмотрении гражданского дела по иску Ивановой (Андриенко) А.А. к Ужеговой А.А. и Сметаниной М.О. о понуждении к государственной регистрации договора, перехода права собственности на жилое помещение и взыскании компенсации морального вреда, встречному иску Сметаниной М.О. о признании договора недействительным, снятия Ужеговой А.А. с регистрационного учета. Встречные исковые требования Андриенко А.А. поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Третье лицо - представитель УФСГРК и К по СК будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения гражданского дела в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении или рассмотрении в его отсутствие не поступало.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО13 пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Захаровой Е.И. был заключен договор найма жилого помещения, а именно квартиры № по ул. <адрес>, сроком на <данные изъяты> месяцев. Ей известно, что Захарова Е.И. являлась хозяйкой указанной квартиры по незарегистрированному договору купли-продажи. В указанной квартире она проживала постоянно в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года. В период ее проживания в квартире № по ул. <адрес> производились ремонтные работы, в частности, в ДД.ММ.ГГГГ года Захарова Е.И. произвела в квартире замену двери, поставила железную дверь серого цвета. Кроме этого, Захарова Е.И. поменяла унитаз, поскольку он потек, также в квартире она меняла замки. Свидетель ФИО13 также пояснила, что в указанную квартиру периодически приезжали Захарова Е.И. и Сметанина М.О., которой она также передавала квартплату с разрешения Захаровой Е.И.

Оценив доказательства, выслушав участников процесса, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Захаровой Е.И. к Сметаниной М.О. и Андриенко А.А. о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи, а также встречные исковые требования Андриенко А.А. к Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч.3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из материалов гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ между Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О. был заключен договор купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей. Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Сметанина М.О. получила от Захаровой Е.И. денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно п.6 договора купли-продажи покупателем недвижимое имущество получено, в связи с чем, передаточный акт передачи квартиры не составлялся.

Вместе с тем, судом также установлено, что Ужегова А.А., действуя от имени Сметаниной М.О. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, подписала договор купли-продажи квартиры № расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с которым продала Ивановой А.А. указанную квартиру за <данные изъяты> рублей. Договор датирован ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку Ужегова А.А. уклонялась от проведения регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Иванова А.А. обратилась в <данные изъяты> года в суд с иском к Ужеговой А.А., Сметаниной Л.Н., УФСГРК и К по СК о понуждении к регистрации договора купли-продажи квартиры.

Решением Георгиевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Ивановой (в браке Андриенко) А.А. к Сметаниной М.О., Ужеговой А.А., Георгиевскому отделу УФСГРК и К по СК о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи квартиры № по <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Сметаниной М.О., интересы которой по доверенности представляла Ужегова А.А. и Ивановной (в браке Андриенко) А.А., регистрации права собственности за Ивановной (в браке Андриенко) А.А. отказано.

Апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ решение Георгиевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено в части, в отмененной части принято новое решение, которым исковые требования Ивановой (в браке Андриенко) А.А. к Сметаниной М.О., Ужеговой А.А., Георгиевскому отделу УФСГРК и К по СК о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи квартиры удовлетворены.

Установленные судом обстоятельства лицами, участвующими в деле не оспаривались, и подтверждаются материалами гражданского дела.

Захарова Е.И., обращаясь в суд с требованиями о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенным с момента передачи квартиры, проведении государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности по нему, ссылается на уклонение ответчика – продавца по сделке Сметаниной М.О. от регистрации договора купли-продажи, связи с чем, истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество.

Рассматривая требования Захаровой Е.И. о признании договора купли-продажи квартиры № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным, суд считает, что данные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права сроком не ограничена, поскольку как Гражданский кодекс РФ (параграф 7), так и Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" временного ограничения не содержат.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из содержания договора купли-продажи, совершенного между истцом Захаровой Е.И. и ответчиком Сметаниной М.О., его предметом являлась квартира № по ул. <адрес>

Поэтому, в силу положений п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 558 ГК РФ, этот договор подлежал государственной регистрации и мог бы считаться заключенным только с момента такой регистрации.

Поскольку государственная регистрация договора купли-продажи квартиры не производилась, этот договор является незаключенным.

Незаключенный договор не порождает возникновение прав и обязанностей.

С учетом того обстоятельства, что судом установлен факт не прохождения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ государственной регистрации, суд полагает, что требования Захаровой Е.И. о признании договора купли-продажи квартиры № по <адрес>, совершенного ДД.ММ.ГГГГ между Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О. по факту его заключенности, удовлетворению не подлежат.

Согласно п.1 ст. 165 ГК РФ, (в редакции, существовавшей на период сложившихся правоотношений между сторонами) несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки, влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

    Несоблюдение требований о государственной регистрации указанного договора, в силу ст. 165 ГК РФ, влечет его ничтожность.

    Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и, недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ч.1 ГК РФ).

    Таким образом, договор от ДД.ММ.ГГГГ не прошедший государственную регистрацию не требует признание его недействительным в судебной порядке, поскольку в силу закона он является ничтожным.

В связи с чем, требования Андриенко А.А. о признании недействительной (ничтожной) сделки – договора купли-продажи квартиры №, расположенной по <адрес>, заключенной ДД.ММ.ГГГГ между Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О. по факту ее мнимости и применении последствий недействительности указанной сделки удовлетворению не подлежат.

    В требованиях истца о понуждении к регистрации сделки и перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует также отказать за необоснованностью предъявленных требований в силу следующего.

    Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

    В соответствие со статьей 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Статьей 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В процессе рассмотрения требования о регистрации сделки, заявленного на основании статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор подлежит проверке на соответствие положениям законодательства.

Исходя из изложенного, при рассмотрении иска о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности суд должен установить имеются ли совокупность оснований для возникновения права собственности на стороне покупателя, а именно является ли продавец собственником продаваемого имущества, заключен ли договор купли-продажи между сторонами, облечено ли соглашение в надлежащую форму, сохраняется ли договор купли-продажи как правоотношение на момент обращения его стороны в суд, не содержит ли договор признаков ничтожности сделки, является ли предмет договора недвижимым имуществом, исполнен ли договор путем передачи объекта недвижимости, действительно ли контрагент уклоняется от регистрации сделки.

По смыслу указанных норм права, условием возникновения оснований для обращения покупателя в суд с иском к регистрирующему органу является уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности, что предполагает невозможность такой регистрации в административном порядке.

Ответчик Сметанина М.О. в судебном заседании исковые требования Захаровой Е.И. признала в полном объеме, о чем направила в суд соответствующее заявление. Ее представитель, действующая по доверенности, Сметанина Л.Н. также в судебном заседании не возражала в удовлетворении исковых требований истца.

В соответствии со ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск.

Однако в соответствии ч.2 ст.39 ГПК РФ суд имеет право не принять признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд находит его, не подлежащим удовлетворению, поскольку оно нарушает права и законные интересы других лиц.

Из материалов гражданского дела видно, что факту было подписано два договора купли-продажи одного объекта недвижимости – квартиры № по <адрес>

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавцом выступает сам собственник Сметанина М.О., которая продала квартиру истцу Захаровой Е.И. за <данные изъяты> рублей.

По сделке отчуждения от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение представителем Ужеговой А.А., действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, от имени собственника Сметаниной М.О. продано Ивановой А.А. (в браке Андриенко А.А.) за <данные изъяты> рублей.

В обоснование заявленных требований истец Захарова Е.И. ссылается на уклонение ответчика Сметаниной М.О. от регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в регистрационном органе, бремя содержания которой она несет с ДД.ММ.ГГГГ года, оплачивая коммунальные платежи и налоги, производя в ней ремонт.

Между тем, суд не может согласиться с доводами истца и его представителя, поскольку они не нашли своего объективного подтверждения в ходе судебного следствия.

Из пояснений представителя истца Захаровой Е.И. – Константиновой Л.Р. следует, что первоначально договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован ввиду того, что Сметанина М.О. срочно выехала в <адрес>, впоследствии выяснилось, что на регистрационной учете состоит Ужегова А.А., которая внезапно исчезла и ее прописка препятствует регистрации права собственности за новым покупателем, а потом оказалось, что в ДД.ММ.ГГГГ году, право собственности на квартиру судом признано за иным собственником Ивановой А.А. (Андриенко А.А.)

Вместе с тем, суд полагает, что данные обстоятельства, изложенные представителем истца, свидетельствуют не об уклонении Сметаниной М.О. от регистрации договора купли-продажи, а о притязаниях третьих лиц на спорное имущество, которые заявляют свои права на квартиру.

Так, из материалов гражданского дела видно, что Ужегова А.А. обращалась в ДД.ММ.ГГГГ года с заявлением в суд о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного со Сметаниной М.О. недействительным и по ее ходатайству определением суда был наложен арест на квартиру, в виде запрета отчуждения третьим лицам.

В ДД.ММ.ГГГГ года иск в суд подала Иванова (в браке Андриенко А.А.) с требованиями о понуждении к регистрации договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, по заявлению которой также были приняты меры по обеспечению иска.

При рассмотрении иска Ужеговой А.А. ни сама Сметанина М.О., ни ее представители в судебном заседании не заявляли о том, что квартира продана Захаровой Е.И. в ДД.ММ.ГГГГ года.

Участвуя в судебных заседаниях по рассмотрению искового заявления Андриенко А.А. о понуждению к государственной регистрации, представители Сметаниной М.О. на протяжении всего хода слушания дела не извещали суд о смене собственника, только ДД.ММ.ГГГГ в день принятия судом по делу решения просили приобщить договор и привлечь к участию в деле Захарову Е.И..

Наоборот, представитель Сметаниной М.О. – Сметанина Л.Н. во всех судебных заседаниях настаивала на том, что спорную квартиру она приобрела у Ужеговой А.А., а оформила на свою дочь Сметанину М.О., которая является собственницей квартиры, при этом бывший собственник Ужегова А.А. проживала в квартире на правах нанимателя, поэтому оплачивала коммунальные услуги вплоть до ДД.ММ.ГГГГ года.

Подтверждением вышеизложенного является и обращение ДД.ММ.ГГГГ Сметаниной Л.Н. к дежурную часть межмуниципального отдела МВД России «Георгиевский» с заявлением о том, что Ужегова А.А. продает вещи из принадлежащей ей квартиры № по <адрес>, войти в принадлежащую ей квартиру она не имеет возможности, так как Ужегова А.А. дома отсутствует и на телефонные звонки не отвечает, поэтому ей пришлось ДД.ММ.ГГГГ взламывать дверь в квартиру.

Кроме этого, Сметанина Л.Н. поясняла, что все документы на квартирцу, в том числе свидетельства о гос.регистрации находились у нее дома до ДД.ММ.ГГГГ, так как она проживала вместе с Ужеговой А.А. в данной квартире.

Однако, при рассмотрении настоящего гражданского дела Сметанина Л.Н. указывает на то, что документы и ключи от квартиры передала Захаровой Е.И. в день подписания договора купли-продажи, то есть ДД.ММ.ГГГГ.

Данные противоречия в пояснениях Сметаниной Л.Н. говорят только об одном, что квартира фактически не передавалась Захаровой Е.И. в пользование и владение, что свидетельствует о том, что правомочия собственника она не выполняла.

Имеющиеся в материалах гражданского дела квитанции об оплате коммунальных услуг не могут бесспорно свидетельствовать о несении бремени содержания жилья именно Захаровой Е.И., поскольку собственником в них указана Сметанина М.О., а то обстоятельство, что фамилия Захаровой Е.И. внесена как плательщика услуг и налогов не подтверждает прав истца на квартиру, а только говорит о том, что Захаровой Е.И. внесены суммы от имени Сметаниной М.О.

Также предоставленные акты выполненных работ по установке дверей и замков в нее, косметического ремонта и квитанции по проведению работ по установке унитаза, смесителя судом не принимаются в качестве доказательств, поскольку из сведений в них указанных не следует, что данные работы проводились именно Захаровой Е.И. в квартире № по <адрес>

Из пояснений сторон и из материалов гражданского дела видно, что Ужегова А.А. проживала в квартире № по <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ года.

Однако, Ужегова А.А., являющаяся ответчиком по иску Ивановой А.А. (Андриенко А.А.) о понуждении к государственной регистрации не указывала на то, что квартира продана Захаровой Е.И., что последняя приходила в квартиру совершала какие-либо действия как собственник квартиры, в том числе оплачивала коммунальные услуги, а в ДД.ММ.ГГГГ года, как это следует из акта выполненных работ № от ДД.ММ.ГГГГ года производила ремонтные работы по установке металлической двери, ремонта квартиры.

За весь период с даты подписания договора купли-продажи квартиры – ДД.ММ.ГГГГ Захарова Е.И. как владелец и пользователь купленного жилья каких-либо прав на данное недвижимое имущество не заявляла, в органы полиции, местного самоуправления, в суд, регистрационные органы по факту уклонения Сметаниной М.О. от регистрации договора купли-продажи не обращалась.

Только по истечении более трех лет в ДД.ММ.ГГГГ года подала иск о признании договора купли-продажи квартиры заключенным и понуждении к государственной регистрации, все эти года Захарова Е.И. не настаивала на регистрации права собственности до обращения в суд, то есть интереса в узаконивании своего права на квартиру не имела.

Предъявление Захаровой Е.И. настоящего искового заявления связано, прежде всего, с принятием судом апелляционной инстанции решения об удовлетворении требований Ивановой А.А. о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, которым Сметанина М.О. утратила право титульного собственника квартиры.

Все изложенное, по мнению суда, говорит о том, что Захаровой Е.И. фактически не передавалась квартира, она в нее не вселялась и не проживала, ее личных вещей в квартире не имеется, то есть она не выбыла из владения прежних собственников.

После заключения договора Ужегова А.А., как наниматель, а Сметанина М.О., как собственник продолжали пользоваться квартирой, нести бремя ее содержания, Ужегова А.А. оставалась зарегистрированной в квартире, Сметанина Л.Н. приезжала и проживала в квартире как ее собственник, защищала свои права собственника от посягательств Ужеговой А.А., обращаясь в органы полиции.     

Таким образом, истцом Захаровой Е.И. не доказано фактическое принятие спорного имущества во владение, что исключает возможность удовлетворения заявленных требований.

Истцом не представлено также доказательств того, что имеет место уклонение Сметаниной М.О. от регистрации договора купли-продажи, подписанного сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Данный вывод суда основан на вышеизложенных обстоятельствах установленных судом, из которых усматривается на протяжении нескольких лет в судах рассматриваются иски, поданные лицами, участвующими в деле по поводу предъявления своих прав на спорную квартиру, что препятствовало истцу Захаровой Е.И. зарегистрировать в установленном административном порядке договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ путем обращения в регистрационные органы, поскольку судом были приняты меры по обеспечению иска в виде наложения ареста, запрещающие Сметаниной М.О. отчуждать имущество третьим лицам.

Кроме того, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры № по <адрес> и перехода права собственности на основании заключенной сделки между Сметаниной М.О. и Ивановой А.А. (в барке Андриенко А.А.).

Данным судебным актом установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Сметаниной М.О., от имени которой при совершении сделки действовала Ужегова А.А. на основании нотариально удостоверенной доверенности, и Ивановой (в браке Андриенко А.А.) содержит все условия договора, применительно к договору купли-продажи недвижимости по предмету договора – недвижимому имуществу, подлежащему передаче (ст.554 ГК РФ), а также цене (ст.555 ГК РФ). Договор составлен в виде одного документа и подписан полномочными лицами. На момент обращения в суд одна из сторон договора не утратила интереса к сделке как правоотношении. В тексте договора его стороны пришли к соглашению о том, что сам договор имеет силу передаточного акта.

В силу изложенного, к Ивановой А.А. (в браке Андриенко А.А.) как к покупателю перешло право владения, пользования и распоряжения спорной квартиры на основании заключенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный судебный акт вступил в законную силу, вышестоящими инстанциями не отменен, что в силу ст.61 ГПК РФ имеет преюдициальное значения для суда рассматривающего требования Захаровой Е.И. о понуждении к государственной регистрации.

В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных разъяснений, применительно к рассматриваемой ситуации, если на жилое помещение претендуют несколько покупателей, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, то преимуществом обладает тот из кредиторов, который раньше заявил в суде о своих правах на квартиру на основании заключенной сделки.

Таким образом, в настоящем случае преимуществом обладает Иванова А.А. (в браке Андриенко), поскольку она первая обратилась в суд с иском о понуждении ответчика к государственной регистрации по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которой был удовлетворен апелляционным определением Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, в исковых требованиях Захаровой Е.И. к Сметаниной М.О., Ивановой А.А. (в браке Андриенко) о проведении государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О. следует отказать в полном объеме.

    На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд,

                        РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Захаровой Е.И. к Сметаниной М.О. и Андриенко А.А. о признании договора купли-продажи квартиры № по <адрес>, состоявшегося между Сметаниной Сметаниной М.О. и Захаровой Е.И., заключенным с момента передачи квартиры, проведении государственной регистрации сделки и перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Андриенко А.А. к Захаровой Е.И. и Сметаниной М.О. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи № по <адрес>, заключенного между Сметаниной М.О. и Захаровой Е.И. и применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ставропольский краевой суд через Георгиевский городской суд Ставропольского края.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                      Н.В.Брянцева