Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-23/2017 (2-145/2016; 2-3401/2015;) ~ М-2139/2015 от 07.05.2015

Дело № 2-23/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Смоленск 22 мая 2017 года

Ленинский районный суд г. Смоленска

В составе:

председательствующего (судьи) Космачевой О.В.,

при секретаре Аксенцовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фоминой Е.С. к АО «Оптимум» о выделе в натуре жилого дома и земельного участка и по встречному иску АО «Оптимум» к Фоминой Е.С. о возложении обязанности не чинить препятствия в сносе жилого дома,

установил:

Фомина Е.С. обратилась в суд с иском к АО «Оптимум» о выделе в натуре принадлежащие ей <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1320 кв.м. и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>

АО «Оптимум» к Фоминой Е.С. предъявлен встречный иск о возложении обязанности не чинить препятствия АО «Оптимум» в сносе жилого <адрес>. (т.3 л.д. 77-78). В обоснование требований указало, что по оценке экспертов дом находится в непригодном для проживании состоянии, т.е. является аварийным и представляет угрозу для жизни и здоровья людей.

Судом по делу в качестве третьих лиц привлечены зарегистрированные в названном жилом доме Гусельников В.В., Чевес В.И. и Симоненковва Е.В. (т.3 л.д. 109-110).

Истица Фомина Е.С. и третьи лица в судебное заседание не явились. По месту их регистрации была направлена повестка заказным письмом с отметкой «С заказным уведомлением». В соответствии с п.34-35 Правил оказания услуг почтовой связи, утв. Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234, повестка возвращена в суд за истечением срока хранения - в связи с невозможностью ее вручения адресату и неявкой указанных лиц по извещению в почтовой отделение. Данные обстоятельства свидетельствуют об отказе данных лиц принять повестку, а поэтому в соответствии с ч.2 ст. 117 ГПК РФ они считаются надлежаще извещенными о времени и месте судебного разбирательства. При данных обстоятельствах в силу положений ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед законом, неявка лица в суд по указанным основаниям признается его волеизъявлением, свидетельствующим от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве.

Представители истца (ответчика) по доверенности Шматко А.А. и Дыко А.М. в судебном заседании требования поддержали по основаниям, приведенным в иске. По встречному иску возражали, поддержали представленные возражения, в которых ссылались на нарушение данным иском положений ст. 35 Конституции РФ и ст. 235 ГК РФ. (т.3 л.д. 90-91).

Представитель ответчика (истца) Сергеенков Д.А. в судебном заседании встречный иск поддержал, исковые требования Фоминой Е.С. не признал ввиду его необоснованности со ссылкой на аварийность жилого дома и невозможность раздела земельного участка.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, показания экспертов, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

Закрепляя в п. 4 ст. 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Судом установлено, что жилой <адрес> общей площадью101,3 кв.м. и земельный участок кадастровым номером № площадью 1320 кв.м., разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по указанному адресу принадлежат на праве общей долевой собственности Фоминой Е.С. – <данные изъяты>; АО «Оптимум» - <данные изъяты>. (т.1 л.д. 7-10,19, 73-76).

Для определения технической возможности раздела жилого дома и земельного участка судом по делу определением от ДД.ММ.ГГГГ была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручена экспертам ООО «Бином».

Согласно экспертному заключению ООО «Бином» техническая возможность реального раздела жилого <адрес>, в том числе в соответствии с выделенными долями, отсутствует, т.к. строительные конструкции здания не соответствуют строительным нормам и требованиям, находятся в аварийном состоянии, здание создает угрозу для жизни и здоровья людей. Конструкции требуют проведения капитального ремонта и реконструкции, что экономически нецелесообразно. Техническая возможность раздела земельного участка также отсутствует, поскольку расположенный на земельном участке объект капитального строительства является неделимым и предельно минимальный размер земельного участка должен быть не менее 1000 кв.м. (т.2 л.д. 1-75).

Ввиду неполноты и недостоверности результатов проведенной ООО «Бином» экспертизы по ходатайству стороны истца судом определением от ДД.ММ.ГГГГ была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Агентство оценки Ковалевой и Компании».

Согласно экспертному заключению ООО «Агентство оценки Ковалевой и Компании» № при исследовании было установлено, что общая площадь жилого дома составляет 1013 кв.м., в том числе жилая 47,3 кв.м. и подсобная 54 кв.м.; жилой дом в плане имеет сложную конфигурацию и состоит из трех надземных частей и подвала, различных друг от друга по конструктивным элементам и особенностям фундамента, стен, перекрытий, кровли. 1/3 доля от общей площади жилого дома составляет 33,8 кв.м., в т.ч. жилая 15,8 кв.м.; 2/3 доли – соответственно 67,53 кв.м., в т.ч. жилая 31,5 кв.м.

Жилой дом состоит их двух обособленных частей: Литера А и Литера а общей площадью 58,3 кв.м., в том числе жилая 33,8 кв.м., которая эксплуатируется Фоминой Е.С.; Литера А1 и Литера а1 общей площадью 43 кв.м., в т.ч. жилая 13,5 кв.м. и подвала 15,8 кв.м., которая эксплуатируется АО «Омтимум».

Конструкция жилого дома литера (помещения № 1,2,3,4,5,6) выполнены по технологии кирпичного домостроения; литера а выполнена кирпичной кладкой (помещение № 8), из деревянных досок (помещение № 7); литера А1 (помещения № 9,10) выполнены по технологии кирпичного домостроения, под указанной частью имеется подвальное помещение площадью 15,8 кв.м.; к части жилого дома литера А1 имеется пристройка, обозначенная литера а1, выполнена из досок по пространственному каркасу.

Техническая возможность реального раздела жилого дома в точном соответствии с выделенными долями имеется, однако выполнение строительно-монтажных работ, связанных с реальным разделом нецелесообразно ввиду того, что в результате производства работ образуются помещения, непригодные для использования ввиду их малой площади (т.е. несоответствие помещений нормативным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям). Следовательно раздел дома в натуре пропорционально имеющимся долям без соразмерного ущерба (т.е. работы по реконструкции и перепланировке не превышали стоимость самого дома) с учетом необходимого набора помещений и инженерного оснащения каждой из частей дома невозможен.

В качестве наиболее оптимального варианта раздела жилого дома в натуре экспертом предложен вариант раздела жилого дома по сложившемуся порядку пользования с учетом архитектурно-планировочного решения и технических особенностей объекта, а именно: Литера А и Литера а общей площадью 58,3 кв.м., в т.ч. жилая 33,8 кв.м.- Фомина Е.С.; Литера А1 и Литера а1 общей площадью 43, в т.ч. жилая 13.5 кв.м. и подвал 15,8 кв.м. – АО «Оптимум». При таком варианте компенсации подлежит 9,2 кв.м. общей площади, в т.ч. жилая 4,6 кв.м. и подвала -4,6 кв.м.

Раздел земельного участка кадастровым номером № площадью 1320 кв.м. невозможен в связи с образованием в результате раздела частей, площадь которых менее размеров земельных участков для индивидуального жилищного строительства, установленных Правилами землепользования и застройки г. Смоленска, утв. Решением Смоленского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ № от 10 000 кв.м. до 18 000 кв.м..

Экспертом предложен вариант порядка пользования сособственниками земельным участком, который обеспечивает надлежащую эксплуатацию каждым из сособственников занимаемой им части жилого дома, при этом каждый земельный участок обеспечен доступом к части жилого дома (каталог координат приведен в приложении № 22). По предложенному варианту Фоминой Е.С. отводится земельный участок площадью 880 кв.м., АО «Оптимум» - 440 кв.м. (т.2 л.д. 146-222, т.1 л.д. 12).

Согласно экспертному заключению ООО «Агентство оценки Ковалевой и Компании» № (по результатам проведения повторной судебной строительно-технической экспертизы с привлечением оценщика) размер денежной компенсации общей площади жилого <адрес> при невозможности его раздела в точном соответствии с выделенными долями (<данные изъяты>), т.е. 9,2 кв.м. составляет 19 626 руб. 08 коп. (т.3 л.д. 39-69).

В судебном заседании эксперты Антипова Н.М. (эксперт-строитель) и Белоусова Е.А. (эксперт-землеустроитель) экспертное заключение поддержали.

Эксперт Антипова Н.М. показала, что к дому с двух сторон имеются отдельные входы и подъезды; при разделе дома пропорционально имеющимся долям поделенные помещения поменяют свое назначение и потребуется в этом случае проведение реконструкция.

Эксперт Белоусова Е.А. показала, что вывод о невозможности раздела земельного участка ею был сделан с учетом установленного Правилами землепользования минимального размера земельного участка для ИЖС, по иным характеристикам раздел земельного участка возможен. По факту земельный участок разделен, между частями земельного участка установлен забор.

Оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется. Доказательств, позволяющих сомневаться в компетенции экспертов и квалификации, суду не представлено. Экспертное заключение соответствует требованиям ст. 84-86 ГПК РФ.

Пунктом 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ установлено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности..

Согласно подп. 1 и 2 ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

В силу п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с законодательством в отношении земельных участков в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования устанавливаются их предельные минимальные и максимальные размеры.

При выделе вновь образованные земельные участки, сохраняя целевое назначение и разрешенное использование исходного земельного участка, также должны соответствовать предельным минимальным и максимальным размерам соответствующих земельных участков.

Согласно разъяснениям в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

Указанные разъяснения соответствуют положениям п. 2 ч. 3 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (действовавшего до 01.01.2017 года) и подп. 28 п.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

Из изложенных норм права следует, что выдел доли в натуре одним из собственников земельного участка возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования.

Согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 8 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 8 ГрК РФ).

Статьей 27 Правил землепользования и застройки города Смоленска, утв. Решение Смоленского городского Совета от 28.02.2007 N 490 (ред. от 25.11.2016, с изм. от 28.04.2017) установлены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в зоне Ж 1:

-минимальная площадь земельных участков для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома - 1000 кв.м.;

максимальная площадь земельных участков - 1800 кв.м.

Образуемые, исходя из фактически сложившегося между сособственниками порядка пользования, земельный участок размером 880 кв.м., предполагаемый к выделению Фоминой Е.С., и земельный площадью 440 кв.м., предполагаемый к выделению АО «Оптимум» из исходного земельного участка, вышеуказанным требованиям не соответствуют.

При таких обстоятельствах оснований для осуществления раздела земельного участка не имеется.

Приведенные стороной истца ссылки на возможность образования земельных участков в сложившееся застройке менее установленных предельных размеров не соответствует требованиям действующего законодательства, образование новых земельных участков в результате такого раздела повлечет нарушение градостроительных регламентов и изменение целевого назначения образованных земельных участков.

Подпунктом п 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Подпунктом 5 п. 1 указанной выше статьи установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с данным принципом положениями ст. 35 ЗК РФ установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям в п.11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Поскольку при выделе собственнику его доли право долевой собственности на указанное имущество прекращается, образуется новый объект недвижимости, невозможность раздела земельного участка, на котором находится жилой дом, влечет невозможность и раздела и выдела доли в отношении и данного жилого дома.

При таких обстоятельствах исковые требования Фоминой Е.С. о выделе в натуре жилого дома и земельного участка суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 304, 305 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч.1 и 2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ ).

Согласно ч.1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилое помещение (к числу которых относится и жилой дом) может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Порядок и основания признания помещения непригодным для проживания и подлежащим сносу определен Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

В соответствии с пунктом 7 Положения уполномоченным органом, к компетенции которого относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является межведомственная комиссия, порядок создания которой урегулирован данной нормой.

Оценка соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признание жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции производится межведомственной комиссией на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции.

Как установлено по делу, спорный жилой дом в установленном законом порядке аварийным и подлежащим сносу не признан.

Ссылки АО «Оптимум» на оценку экспертов ООО «Бином» и ООО «Агентство оценки Ковалевой и Компании» о непригодности жилого дома для проживания и его аварийности доказательством необходимости сноса жилого дома не являются. Ввиду неполноты и недостоверности результатов проведенной ООО «Бином» экспертизы судом была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза. Экспертное же заключение ООО «Агентство оценки Ковалевой и Компании» вывод о непригодности жилого дома для проживания не содержит.

Представленный АО «Оптимум» акт обследования жилого дома, проведенного Главным управлением «Государственная жилищная инспекция Смоленской области» от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости сноса спорного жилого дома не свидетельствует.

Положениями ст. 35 Конституции Российской Федерации установлено, что право частной собственности охраняется законом (ч. 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Заявленные АО «Оптимум» требования фактически направлены на понуждение Фоминой Е.С. к отказу от своего права собственности на жилой дом, при том, что сам факт несоответствия данного объекта строительным и иным требованиям, представляющим опасность для жизни и здоровья людей, объективно не доказан.

Сама Фомина Е.С. намерение по отказу от права собственности на объект не изъявляла и действия, которые бы в силу ст. 236 ГК РФ, свидетельствовали бы о ее отказе от сохранить каких-либо права на это имущество не совершала.

Отказ уполномоченного органа АО «Оптимум» в проведении обследования жилого дома ввиду отсутствия у Общества права на обращение с такими требованиями в силу Административного регламента, утв. постановлением Администрации г. Смоленска от 16.09.2012 года № 2045-адм, о нарушении прав АО «Оптимум» и со стороны Фоминой Е.С. в силу приведенного выше не свидетельствует.

При таких обстоятельствах встречный иск АО «Оптимум» удовлетворению также не подлежит ввиду его необоснованности.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Фоминой Е.С. и встречный иск АО «Оптимум» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение месяца после его принятия.

Председательствующий О.В. Космачева

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.