Решение от 09.04.2019 по делу № 3а-46/2019 от 09.01.2019

Дело № 3а-46/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург                         09 апреля 2019 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи          Ночевника С.Г.,

при секретаре                  Епифанцевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Раинчик Светланы Евгеньевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

09.01.2019 в Ленинградский областной суд поступило с административное исковое заявление Раинчик С.Е. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости - <данные изъяты> руб. В административном исковом заявлении указано, что Раинчик С.Е. является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб., что значительно превышает его рыночную стоимость и нарушает права административного истца как плательщика земельного налога.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство является ненадлежащим административным ответчиком, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Обращено внимание, что в отчете оценщиком сделан вывод об использовании земельного участка для коммерческой (общественно-деловой) застройки. Однако, оценщиком отобраны объекты-аналоги, относящиеся к виду разрешенного использования ИЖС и земли с/х назначения. Вид разрешенного использования оцениваемого объекта «обслуживание жилой застройки», корректировка по виду разрешенного использования не проводилась. Площадь аналогов с видом разрешенного использования ИЖС значительного меньше площади оцениваемого объекта (т.1 л.д. 223).

В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что земельный участок с кадастровым номером № не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356. Кадастровая стоимость земельного участка определена исходя из площади <данные изъяты> кв.м. и УПКС 2499,30 руб./кв.м. Дата внесения (определения) кадастровой стоимости в ЕГРН 31.05.2018. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление Росреестра по Ленинградской области не имеет (т.1 л.д.229).

В письменном отзыве филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области земельный участок административного истца поставлен на кадастровый учет 24.09.2019. Кадастровая стоимость внесена в ГКН 31.05.2018 по заявлению о государственном кадастровом учете объекта недвижимости. Требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставляется на усмотрение суда (т.1 л.д. 216).

В письменном отзыве заинтересованного лица администрации МО «Тосненский район» Ленинградской области указано, что рассмотрение требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставляется на усмотрение суда (т.1 л.д.241).

В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и заинтересованного лица администрации МО Тосненский муниципальный район Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующие в судебном заседании представители административного истца Поздняков А.В., Сонин Д.Н. поддержали доводы, изложенные в административном исковом заявлении, и просили установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Яровая И.А. в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда.

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что 26.11.2018 за Раинчик С.Е. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. Адрес земельного участка установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир у д.Андрианово, слева от а/д Андрианово-Рублево. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: обслуживание жилой застройки (.т1 л.д.17).

Из выписки из ЕГРН от 17.01.2019 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости – 31.05.2018 (т.1 л.д.199).

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 25.12.2018 № 551/18 следует, что по состоянию на 31.05.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д.23).

Отчет составлен ФИО8, членом общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», имеющей стаж работы в области оценочной деятельности с 2006 года (т. 1 л.д.32).

При исследовании отчета об оценке от 25.12.2018 № 551/18 судом установлено, что оценщиком в рамках сравнительного подхода выполнено четыре варианта расчета рыночной стоимости объекта оценки с использованием объектов-аналогов с видами разрешенного использования – общественно-деловая застройка (2 объекта-аналога), индивидуально-жилищное строительство (9 объектов-аналогов), сельскохозяйственное назначение (7 объектов-аналогов) и индустриальное назначение (1 объект-аналог). Необходимость такого подхода, как следует из отчета, вызвана отсутствием достаточного предложения объектов-аналогов с видом разрешенного использования общественно-деловая застройка на территории Тосненского района Ленинградской области, информация о которых размещена с 2016 по 2018 годы. После корректировок оценщиком «отброшены» 1 объект-аналог с видом разрешенного использования общественно-деловая застройка и 4 объекта-аналога с видом разрешенного использования сельскохозяйственное назначение. Рыночная стоимость объекта оценки определена исходя из стоимости, полученной при расчете с учетом объектов-аналогов с видами разрешенного использования - индивидуально-жилищное строительство и сельскохозяйственное назначение. При этом, информация о ряде объектов-аналогов с видами разрешенного использования - индивидуально-жилищное строительство и сельскохозяйственное назначение, как следует из приложенных к отчету копий объявлений, изменена после даты оценки.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО8 пояснила, что изучила рынок земельных участков Тосненского района общественно-делового назначения за 2 года и 5 месяцев и нашла только два объекта со значительным разбросом стоимости. Поскольку сложно обосновать размер корректировки на местоположение, то отбирала аналоги только на территории Тосненского района. Поскольку вывод о стоимости объекта оценки сделала на основании одного объекта-аналога, то провела три дополнительных расчета с объектами-аналогами иного вида разрешенного использования с последующим переводом в земли общественно-делового назначения. Цену объектов-аналогов уточняла у продавцов, которые подтвердили, что стоимость снизилась. Следовательно, использование указанных объектов-аналогов не привело к занижению рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Вместе с тем, как указано в п.8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Однако, оценщиком использована информация об объектах-аналогах с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, которая была изменена в сентябре-декабре 2018 года, то есть после даты оценки.

Как указано в Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, в результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Однако, оценщиком не выбраны другие аналоги, элементы, а фактически исключены из окончательных расчетов ряд аналогов, стоимость которых существенно отличается от стоимости других аналогов.

Поскольку отчет об оценке от 25.12.2018 № 551/18 не соответствует Закону об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению экспертизы от 11.03.2019 № 0035-Э/19 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 31.05.2018 составляет <данные изъяты> руб. (т.2 л.д.91)

Экспертиза выполнена ФИО9, членом СРОО РОО (т.2 л.д.35).

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.2 л.д.34).

В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав заключение, выслушав пояснения эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Как следует из заключения эксперта, расчет рыночной стоимости объектов недвижимости проведен в рамках сравнительного подхода с использованием метода квалиметрического моделирования. Экспертом обоснован отказ от применения сравнительного и доходного подходов.

В качестве аналогов экспертом отобраны семь объектов, по своим характеристикам максимально сопоставимые с объектом оценки.

Эксперт проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на торг, на площадь, местоположение и наличие коммуникаций.

Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки наглядно приведен в отчете, а именно, в отчете имеются таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Допрошенная в качестве эксперта ФИО9 пояснила, что метод квалиметрического моделирования, примененный при оценке участка, выбран в связи с тем, что выборку аналогов нельзя признать однородной по коэффициенту вариации. Что касается рассмотрения такого фактора как численность населения населенных пунктов, в которых расположены объект оценки и объекты аналоги, то был сделан вывод, что в данном случае указанный критерий не применим. Выбранный способ расчета не предполагает построение уравнений отдельно по каждому критерию, в связи с чем, исходила из данных статистики.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в заключении эксперта от 11.03.2019 №0035-Э/19 выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости определенной судебной экспертизой.

Доводы о том, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям ст.247 КАС РФ.

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░ ░░░░░░: <░░░░░>. ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 31 ░░░ 2018 ░░░░, ░░ ░░░░░░ ░ 01 ░░░░░░ 2019 ░░░░ ░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░ 09 ░░░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                 ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 15 ░░░░░░ 2019 ░.